TJ Lille, 19 juin 2024, RG 24/00988

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référés expertises JONCTION 24/959
N° RG 24/00988 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YN7P
MF/SH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 JUIN 2024

DEMANDEURS :

M. [W] [Z]
[Adresse 14]
[Localité 10]
représenté par Me Marine CROQUELOIS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. LES AMANDINES
[Adresse 16]
[Localité 6]
représentée par Me Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. OPPORTUNITES IMMOBILIERES
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Hortense FONTAINE, avocat au barreau de BETHUNE

Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 13]
non comparante

Référés expertises jonction 24/988
N° RG 24/00959 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YNNA

DEMANDEURS :

M. [B] [P]
[Adresse 19]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représenté par Me Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [U] épouse [P]
[Adresse 19]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Me Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [W] [Z]
[Adresse 15]
[Localité 10]
représenté par Me Marine CROQUELOIS, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien Lesage lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 19 juin 2024

ORDONNANCE mise en délibéré au 25 Juin 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SARL LES AMANDINES a obtenu un permis de construire valant division pour la construction de deux immeubles à usages d’habitation sis à [Localité 18] [Adresse 5].
Après bornage, la SARL LES AMANDINES a cédé les deux parcelles avec le bénéfice du permis.

Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P] ont, suivant acte authentique reçu par Maître [V] [K], Notaire à [Localité 20] le 29 décembre 2022, acquis auprès de la SARL LES AMANDINES le terrain à bâtir non viabilisé cadastré Section AX n°[Cadastre 12] situé [Adresse 5].

Par acte authentique en date du 30 avril 2024, Monsieur [W] [Z] a acquis la parcelle voisine cadastrée Section AX n°[Cadastre 11].

Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P] comme Monsieur [W] [Z] ont confié à la SAS OPPORTINITES IMMOBILIERES un contrat de maîtrise d’œuvre. Les travaux de gros œuvre ont été confiés à la société CRH.

Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P] ont résilié leur contrat avec la SAS OPPORTINITES IMMOBILIERES et la société CRH.

Alors que les travaux de construction de la maison ont débuté sur le terrain de Monsieur [W] [Z], Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P] indiquent avoir constaté des dépôts de déchets, gravats et matériaux de construction sur leur terrain, l’enlèvement des clôtures, l’enlèvement ou le déplacement de bornes formant les limites de propriétés et un creusement du terrain sur la parcelle [Cadastre 11] empiétant sur leur parcelle [Cadastre 12].

Exposant que malgré des mails et lettres recommandées adressées au vendeur du terrain la SARL LES AMANDINES, au maître d’œuvre la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES et à l’entreprise de construction, la société CRH, les travaux n’ont pas cessé ainsi que les troubles aux droits de propriété, Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P] après y avoir été autorisé par ordonnance du 4 juin 2024 sur requête du même jour, fait assigner en référé à heure indiquée devant le président du tribunal judiciaire de LILLE Monsieur [W] [Z] pour l’audience du 11 juin 2024 à 8h30 aux fins de
- Ordonner à Monsieur [W] [Z] d’interrompre immédiatement les travaux actuellement réalisés sur la parcelle [Cadastre 11],
- Ordonner à Monsieur [W] [Z] de procéder à l’enlèvement des gravats, matériaux de construction entreposés sur la parcelle [Cadastre 12], dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous peine d’astreinte d’un montant de 100 € par jour,
- Ordonner à Monsieur [W] [Z] de rétablir la clôture en façade sur la parcelle [Cadastre 12] et la clôture en grillage séparant les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous peine d’astreinte d’un montant de 100 € par jour,
- Ordonner expertise et désigner expert avec mission ci-dessus exposée,
- Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,
- Dire qu’en cas de difficultés, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;
- Fixer la provision à consigner au greffe,
- Condamner Monsieur [W] [Z] aux entiers frais et dépens de l’instance,
- Condamner Monsieur [W] [Z] à la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 juin 2024, cette procédure enregistrée sous le n° de RG 24/959 a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 19 juin à 14 heures.

Monsieur [W] [Z] a fait délivrer assignation après y avoir été autorisé par ordonnance en référé d’heure du 10 juin 2024 sur requête du même jour, fait assigner en référé à heure indiquée devant le président du tribunal judiciaire de LILLE la SAS OPPORTUNITES IMMOBILIERES, la SARL CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT et la SARL LES AMANDINES à l’audience du 19 juin 2024 à 14 heures aux fins de
- JOINDRE la procédure avec celle opposant Monsieur [W] [Z] à Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P] enrôlée sous le n° RG 24/959 ;
- CONDAMNER la Société OPPORTUNITES IMMOBILIERES, Maître d’œuvre, et à la Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, entreprise de construction, à garantir Monsieur [W] [Z] de toute condamnation susceptible d’être prononcées à son encontre ;
- CONDAMNER la Société OPPORTUNITES IMMOBILIERES, Maître d’œuvre, et à la Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, entreprise de construction, à entreprendre tous travaux de nature à mettre fin à l’empiètement (matériaux, gravats, clôture…) ;
- DECLARER les opérations d’expertise à venir communes et opposables à la Société OPPORTUNITES IMMOBILIERES, Maître d’œuvre, et à la Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, entreprise de construction et à la SARL LES AMANDINES, en sa qualité de venderesse ;
- CONDAMNER la Société OPPORTUNITES IMMOBILIERES, Maître d’œuvre, et à la Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, entreprise de construction in solidum ou l’un à défaut de l’autre à verser à Monsieur [W] [Z] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

A l’audience du 19 juin 2024, cette procédure enregistrée sous le n° de RG 24/988 a été plaidée.

A cette date, Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P], représentés par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions soutenues et déposées à l’audience et demandent au président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé de :
Vu les articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile,
- Ordonner à Monsieur [W] [Z] d’interrompre immédiatement les travaux actuellement réalisés sur la parcelle [Cadastre 11],
- Ordonner à Monsieur [W] [Z] de procéder à l’enlèvement des gravats, matériaux de construction entreposés sur la parcelle [Cadastre 12], dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous peine d’astreinte d’un montant de 100 € par jour,
- Ordonner à Monsieur [W] [Z] de rétablir la clôture en façade sur la parcelle [Cadastre 12] et la clôture en grillage séparant les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous peine d’astreinte d’un montant de 100 € par jour,
- Ordonner expertise et désigner expert avec mission ci-dessus exposée,
- Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,
- Dire qu’en cas de difficultés, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;
- Fixer la provision à consigner au greffe,
- Condamner Monsieur [W] [Z] aux entiers frais et dépens de l’instance,
- Condamner Monsieur [W] [Z] à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [Z], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions soutenues et déposées à l’audience et demande au président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé de :
A TITRE PRINCIPAL
- DEBOUTER les consorts [P] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [Z] ;
- ACCORDER une servitude de tour d’échelle au bénéfice de Monsieur [W] [Z] et ses cocontractants le temps de la réalisation des travaux de construction en limite de propriété, côté parcelle [Cadastre 12] ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
- CONDAMNER la Société OPPORTUNITES IMMOBILIERES, Maître d’œuvre, et à la Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, entreprise de construction, à garantir Monsieur [W] [Z] de toute condamnation susceptible d’être prononcées à son encontre ;
- CONDAMNER la Société OPPORTUNITES IMMOBILIERES, Maître d’œuvre, et à la Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, entreprise de construction, à entreprendre tous travaux de nature à mettre fin à l’empiètement (matériaux, gravats, clôture…) et à rétablir la clôture ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- JOINDRE les procédures enrôlées sous le n° RG 24/959 et 24/988 ;
- DIRE ET JUGER que Monsieur [W] [Z] s’en rapporte à l’appréciation de la juridiction quant à l’opportunité de désigner un expert judiciaire et FORMULE les protestations et réserves d’usage sur cette demande ;
- COMPLETER la mission de l’expert judiciaire aux chefs de mission suivants :
- en cas d’interruption de travaux ordonné par la juridiction, chiffrer tout préjudices matériels ou immatériels, directs ou indirects subis par Monsieur [W] [Z] du fait de cette interruption de travaux ;
- donner son avis sur la nécessité d’accorder une servitude de tour d’échelle pour la réalisation des travaux et en décrire les conditions spacio-temporelles permettant d’éviter toute sujétion intolérable et excessive pour les consorts [P] ;
- DECLARER les opérations d’expertise à venir communes et opposables à la Société OPPORTUNITES IMMOBILIERES, Maître d’œuvre, et à la Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, entreprise de construction et à la SARL LES AMANDINES, en sa qualité de venderesse ;
- CONDAMNER la Société OPPORTUNITES IMMOBILIERES, Maître d’œuvre, et à la Société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, entreprise de construction in solidum ou l’un à défaut de l’autre à verser à Monsieur [W] [Z] une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

La SAS OPPORTUNITES IMMOBILIERES, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions soutenues et déposées à l’audience et demande au président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé de :
Vu les articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile
- Débouter Monsieur [Z] de ses demandes formulées à l’encontre de la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES ;
- Constater que la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES formule toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire ;
- Condamner les consorts [P] aux dépens.

La SARL LES AMANDINES, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions soutenues et déposées à l’audience et demande au président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé de :
Vu l’article 145 du Code de procédure civile
- Débouter Monsieur [Z] de sa demande tendant à ce que les opérations d’expertises soient ordonnées au contradictoire de la SARL LES AMANDINES
- Rejeter toutes demandes de Monsieur [Z] et de toute partie contre la SARL LES AMANDINES
- Dépens comme de droit.

La SARL CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, régulièrement citée par remise de l’acte à étude n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature de la décision

En l’absence de l’un au moins des défendeurs qui n’a pas constitué avocat, la décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.
Il sera en outre fait application des dispositions de l’article 472 du même Code selon lesquelles le juge ne fait droit à la demande, en l’absence d’un des défendeurs, que s’il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Sur la jonction

L’article 367 du Code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

L’article 368 du même Code prévoit que les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire.

La présente instance tend à la mise en cause de la SAS OPPORTUNITES IMMOBILIERES, la SARL CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT et la SARL LES AMANDINES à la suite de la demande principale formée par Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P] contre Monsieur [W] [Z] enrôlée sous le n° RG 24/959.

Les procédures enrôlées sous le n° RG 24/959 et RG 24/988 ont un lien tel qu’il est justifié de les instruire et de les juger ensemble, par une seule et même ordonnance.

Sur la demande de mise hors de cause de la SARL LES AMANDINES

La SARL LES AMANDINES s’oppose à sa mise en cause, en soutenant qu’elle n’a aucun rôle dans ces travaux et leur conduite. Elle souligne qu’elle n’est pas susceptible d’être en cause sur les sujets relatifs à l’empiètement allégué et à l’encombrement des gravats sur la parcelle de Monsieur et Madame [P]. Elle ajoute qu’elle n’est pas concernée par l’implantation de l’ouvrage et par la clôture dégradée. Elle estime que Monsieur [Z] ne justifie pas d’un intérêt légitime à l’attraire aux opérations d’expertises sollicitées.

Monsieur [Z] expose à l’audience que les vices du consentement pourraient être soulevés suite à la vente des deux terrains par la SARL LES AMANDINES.

A titre liminaire, il convient de préciser que la "mise hors de cause" ne correspond, sur le plan juridique, ni à une prétention ni à un moyen de défense, et que le tribunal ne dispose pas du pouvoir de sortir une partie d'une procédure en cours, si ce n'est pour constater l'existence d'une cause d'extinction de l'instance à son égard. Dans ces conditions, il ne sera pas statué sur la demande de mise hors de cause à proprement parler, mais seulement sur les moyens de défense qu'elle peut receler.

Conformément à l’article 325 du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
L’article 331 du Code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

S’il appartient au seul juge du fond de se prononcer sur les éventuelles fautes, les responsabilités encourues et les garanties mobilisables, sur le fondement annoncé par Monsieur [Z], il n’est pas justifié que les opérations d'expertise requises lui soient rendues communes.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] n’est pas fondé à solliciter l’extension des opérations d’expertise à la société SARL LES AMANDINES et sa demande sera rejetée.

Sur la demande d’interruption des travaux sur la parcelle [Cadastre 11]

Monsieur et Madame [P] font valoir que leur demande d’interruption des travaux est légitime dans la mesure où le constat de commissaire de justice réalisé les 13 et 22 mai 2024 démontre que les terres ont été creusées sur leur propriété. Ils soulignent que le risque d’empiètement de la construction sur leur terrain est patent puisque la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES reconnaît que les bornes ont été enlevées avant coulage du radier et devront être repositionnées une fois le sous-sol terminé. Ils déplorent que cet enlèvement des bornes se soit fait sans concertation et sans procéder à un constat préventif. Ils exposent qu’un géomètre expert doit faire repositionner les bornes en fonction des limites de propriétés et vérifier que la construction de Monsieur [Z] n’empiète pas ou ne risque pas d’empiéter sur le terrain voisin.

Monsieur [Z] considère que le constat dressé les 13 et 22 mai 2024 démontre le respect des limites de propriété côté parcelle [Cadastre 12], ainsi que le bon alignement de la structure bois marquant les limites des travaux par rapport à la borne en place. Il estime qu’aucun dommage imminent n’est avéré.

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, les mesures conservatoires ou de remise en état qu’imposent la prévention d’un dommage imminent ou la cessation d’un trouble manifestement illicite peuvent être ordonnées, même en présence d’une contestation sérieuse, à la demande de tout intéressé.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Il ressort du procès-verbal de constat réalisé les 13 et 22 mai 2024 par Maître [J], Commissaire de justice, à la simple observation des clichés photographiques que le terrain de la parcelle de Monsieur [Z] a été creusé pour y installer un cadre de bois et qu’une partie des terres voisines, de la parcelle des demandeurs, a été creusée aussi. Ce creusement de la parcelle voisine, sans l’autorisation des propriétaires, constitue un trouble manifestement illicite. (Pièce demandeurs n°12)
Les pièces versées aux débats permettent de démontrer que les bornes ont été retirées et repositionnées. Si la société OPPORTINITES IMMOBILIERES et monsieur [Z] soulignent que les travaux sont réalisés sous la responsabilité d’un géomètre, force est de constater qu’aucun document permettant de s’assurer que les limites de propriétés ont été respectées dans le cadre du commencement des travaux sur le terrain de Monsieur [Z] n’est produit.

Il convient donc de déterminer si la construction respecte les limites de propriété avant que les travaux ne se poursuivent pour éviter la réalisation d’un dommage qui est imminent les parties reconnaissant toutes que les bornes de limite de propriété ont été manipulées.

La cessation des travaux de construction sera donc ordonnée afin de permettre à un géomètre de déterminer s’il existe un empiètement.

Sur la demande d’enlèvement des gravats, matériaux de construction entreposés sur la parcelle [Cadastre 12], sous astreinte

Monsieur et Madame [P] estiment qu’aucun travaux n’ayant débuté sur leur terrain, il doit être vidé et nettoyé.

La société OPPORTUNITES IMMOBILIERES considère qu’il est possible que des gravas ne provenant pas de la parcelle de Monsieur [Z] soient aussi présents sur la parcelle des demandeurs.

Monsieur [Z] fait valoir qu’il ne réalise pas lui-même les travaux et n’a pas été informé des difficultés du chantier par les demandeurs. Il indique en outre que la configuration des lieux contraint à utiliser le terrain voisin.

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, les mesures conservatoires ou de remise en état qu’imposent la prévention d’un dommage imminent ou la cessation d’un trouble manifestement illicite peuvent être ordonnées, même en présence d’une contestation sérieuse, à la demande de tout intéressé.

Les défendeurs constitués ne contestent pas la présence de matériaux, de gravats entreposés par la société réalisant les travaux que le terrain de Monsieur [Z].
Il n’est pas non plus contesté que l’autorisation d’utiliser le terrain voisin n’a jamais été sollicitée.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 20 décembre 2023 la SAS J2L CONSEIL a informé Monsieur et Madame [P] que la société était sur le terrain pour clôture et nettoyage. (Pièce demandeurs n°15)
Cependant, le 24 janvier 2024 Monsieur et Madame [P] lui ont écrit « pouvez-vous demander à J2L d’enlever au plus vite les gravats qu’il a laissé » et par mail du 25 janvier la société OPPORTUNITES IMMOBILIERE a répondu que l’entreprise n’avait pas demandé d’indemnité suite à l’annulation du marché mais qu’elle ne manquerait pas de le faire si on lui demandait de retirer les gravats. (Pièce SAS OPPORTUNITES IMMOBILIERES n°5).
Il est donc possible que des gravats de la parcelle des demandeurs y soient entreposés, comme il est établi que des gravats issus de la parcelle de Monsieur [Z] y sont aussi.

A défaut d’autorisation préalable sollicitée, il n’est pas contestable que du matériel et des gravats pour les travaux sur la parcelle de Monsieur [Z] ont été entreposés sur la parcelle [Cadastre 12].

Il sera ordonné à Monsieur [W] [Z] de procéder à leur enlèvement dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire d’un montant de 50 € par jour pendant 2 mois.

Sur la demande de rétablissement de la clôture en façade sur la parcelle [Cadastre 12] et la clôture en grillage séparant les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] sous astreinte

Monsieur et Madame [P] font valoir que la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES reconnaît avoir enlevé l’ancienne clôture leur appartenant et en avoir reposé une nouvelle sans en informer les propriétaires. Ils soulignent que si les défendeurs expliquent le retrait de la clôture en façade pour accéder au terrain, ils n’évoquent pas les motifs du retrait de celle qui séparait les terrains.

Monsieur [Z] et la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES indiquent que, pour procéder aux travaux de construction, les constructeurs n’avaient d’autre choix que de procéder au retrait de la clôture.

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, les mesures conservatoires ou de remise en état qu’imposent la prévention d’un dommage imminent ou la cessation d’un trouble manifestement illicite peuvent être ordonnées, même en présence d’une contestation sérieuse, à la demande de tout intéressé.

Il n’est pas contesté que ni Monsieur [Z] ni les sociétés intervenantes n’ont sollicité l’autorisation de supprimer et de remplacer la clôture du terrain dont Monsieur et Madame [P] sont propriétaires.

Les clôtures qui ont été positionnées en remplacement sont des clôtures de chantier provisoires comme cela ressort du procès-verbal de constat réalisé les 13 et 22 mai 2024 par Maître [J], Commissaire de justice et sont très différentes de celles d’origine. D’autre part, elles ont été supprimées et non remplacées entre les deux terrains.

Monsieur [W] [Z] sera condamné à rétablir la clôture en façade sur la parcelle [Cadastre 12] et la clôture en grillage séparant les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte provisoire d’un montant de 50 € par jour pendant 2 mois.

Sur la demande d'expertise

Monsieur et Madame [P] sollicitent l’organisation d’une mesure d’expertise afin de déterminer si la construction de la parcelle [Cadastre 11] empiète sur la leur et si l’implantation des bornes respecte les limites de propriétés.

Monsieur [Z] s’en rapporte à l’appréciation de la juridiction quant à l’opportunité de désigner un expert judiciaire et formule les protestations et réserves d’usage sur cette demande.
Il sollicite un complément de mission de l’expert en vue de chiffrer tous préjudices subis par Monsieur [W] [Z] du fait de l’interruption des travaux et sur la nécessité d’accorder une servitude de tour d’échelle pour la réalisation des travaux.

La société OPPORTUNITES IMMOBILIERES formule protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par les époux [P].

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

L’existence de contestations même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Les pièces produites aux débats et plus particulièrement le procès-verbal de constat réalisé les 13 et 22 mai 2024 par Maître [J], Commissaire de justice rendent vraisemblable l’existence des difficultés invoquées, de sorte que les époux [P] justifient d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles, aux responsabilités encourues, et aux garanties mobilisables, dont l’appréciation relève du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance. La détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile.

Sur les demandes de garantie formulées par Monsieur [Z]

Monsieur [Z] sollicite la garantie de la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES et CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT dans le cadre des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

La société OPPORTUNITES IMMOBILIERES estime que cette demande ne relève pas de la compétence du juge des référés dans la mesure où elle touche le fond du droit.

Cette demande de condamnation des constructeurs concernés à le garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, et plus généralement, à entreprendre tous travaux de nature à mettre un terme à l’empiètement (matériaux, gravats, clôture...) invoqué par les consorts [P] échappe à l’évidence à la compétence du juge des référés dès lors que ce dernier n’a pas compétence pour se prononcer sur les responsabilités éventuellement encourues.

Cependant, en l’espèce, la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES a été chargée par Monsieur [Z] de la maîtrise d’œuvre du projet par un contrat signé le 27 février 2024. (Pièce Monsieur [Z] n°2) La société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT a également contracté directement avec le maître d’ouvrage le 11 mai 2024. (Pièce Monsieur [Z] n°3) Leur responsabilité vis à vis du maître d’ouvrage peut être recherchée que sur un fondement contractuel.

A ce stade de la procédure, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les appels en garantie formés par le maître d’ouvrage à l’encontre des constructeurs, et ce alors même que les opérations d’expertise vont débuter puisqu’il n’existe aucune évidence concernant les imputabilités des dommages s’agissant de l’éventuel empiètement sur le terrain voisin.

En revanche, la société OPPORTUNITES IMMOBILIERES ne conteste pas être à l’origine, avec la société CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT, de l’enlèvement des clôtures et du stockage de matériel et de gravats sur le terrain voisin.

Ainsi, les sociétés OPPORTUNITES IMMOBILIERES et CONSTRUCTION RENOVATION HABITAT seront condamnées à garantir Monsieur [Z] de sa condamnation à procéder à l’enlèvement des gravats et matériels dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous peine d’astreinte d’un montant de 50 € par jour pendant 2 mois et de sa condamnation à rétablir la clôture en façade sur la parcelle [Cadastre 12] et la clôture en grillage séparant les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous peine d’astreinte d’un montant de 50 € par jour pendant 2 mois.

Il n’y aura pas lieu à référé pour le garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre et à entreprendre tous travaux de nature à mettre un terme à l’empiètement.

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

Monsieur [W] [Z] sollicite que lui soit accordée une servitude de tour d’échelle le temps de la réalisation des travaux de construction en limite de propriété, côté parcelle [Cadastre 12] afin que la réalisation des travaux soit possible au regard de la taille de son terrain.

Monsieur et Madame [P] s’y opposent faisant valoir qu’il ne s’est pas rapproché d’eux avant le début de la construction pour obtenir un droit de tour d’échelle et que sa demande n’est pas suffisamment précise concernant les modalités de la servitude de tour d’échelle qu’il revendique (durée de l’encombrement des matériaux, remise en état du terrain, indemnisation du propriétaire) pour être accordée. Ils estiment qu’il appartiendra à l’expert judiciaire de donner son avis sur cette question.

En l’espèce, une expertise étant ordonnée et les travaux suspendus, il appartiendra à l’expert d’indiquer si cette servitude est nécessaire et justifiée et quelles peuvent en être les contours et limites.

Il n’y aura donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [B] [P] et Madame [R] [U] épouse [P] dans l’intérêt et à la demande desquels la mesure d’instruction est ordonnée en avanceront les frais et supporteront les dépens de la présente instance.

A ce stade de la procédure, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais et dépens par elles engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [P] et Monsieur [W] [Z] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision, susceptible d’appel est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS