CA Paris, 26 juin 2024, RG 20/00295

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 26 JUIN 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00295 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBGXS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de Nogent sur Marne - RG n° 11-19-0006

APPELANTE

SCI YNES

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 439 660 937

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Philippe MOISSET de la SELEURL CABINET MOISSET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R0253

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CABINET [J], SARLU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 814 874 806

C/O CABINET [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Victor RIOTTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1521

CABINET [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Victor RIOTTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1521

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

L'ensemble immobilier sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété, régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La fonction de syndic est assurée par la société cabinet [J].

La SCI Ynes est propriétaire des lots n°9, 10 et 16 au sein dudit ensemble immobilier.

Par acte du 18 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, l'a fait citer devant le tribunal d'instance de Nogent sur Marne afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges.

Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal d'instance de Nogent sur Marne a :

-condamné la SCI Ynes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]), représenté par son syndic, les sommes suivantes :

' 4.756,52 euros représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 4 juillet 2019,

charges du 3ème trimestre 2019 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2019 et de l'assignation pour les sommes qui y sont portées ;

' 186,40 euros de frais nécessaires ;

' 600 euros de dommages-intérêts ;

' 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et les dépens.

La SCI Ynes a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 décembre 2019.

Le 22 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et le syndic, le cabinet [J], ont constitué avocat en la personne de Me [R] ; toutefois il est constant que le syndic, le CABINET [J], n'était pas dans la cause en première instance ; en l'état, il y a lieu de considérer que la constitution de Maître [R] pour le syndic est sans objet.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 février 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 février 2020 par lesquelles la SCI Ynes, appelante, invite la cour à :

'Vu les pièces,

- Infirmer la décision rendue en toutes ses dispositions

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic au paiement de la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens;'

Vu les conclusions n°2 notifiées le 14 décembre 2023 par le syndicat des copropriétaires, intimé, lequel invite la cour à titre principal , au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1240 du code civil, à :

- Débouter la SCI Ynes de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- Juger qu'au 14 décembre 2023, l'appelante est à jour du paiement de ses charges de copropriété

- Confirmer en tant que de besoin le jugement entrepris

- Condamner la SCI Ynes à payer les entiers dépens de l'instance.

SUR CE

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

En première instance la demande du syndicat portait sur la somme de 5.238,52 € correspondant à l'arriéré des charges pour la période du 1er janvier 2017 arrêtée au 4 juillet 2019 charges du 3 ème trimestre incluses ;

Faisant valoir avoir procédé au règlement du 'principal' à hauteur de 3.008,51 € le 22 août 2019 la SCI Ynes sollicite la réformation du jugement entrepris pour avoir été condamnée par décision du 12 novembre 2019 au paiement de la somme de 5.238,52 € en principal outre à des dommages et intérêts injustifiés en l'état du paiement intégral de sa dette de charges en cours de procédure ;

Toutefois, il ressort des éléménts versés en procédure que :

- le tribunal a considéré que la créance du syndicat des copropriétaires était justifiée à hauteur de 4.756,52 euros représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 4 juillet 2019, charges du 3ème trimestre 2019 incluses, dès lors qu'il a déduit de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 5.238,52 euros, la somme de 482 euros correspondant aux frais de relance facturés par le syndic, à savoir 50 euros le 21 novembre 2018, 216 euros le 12 février 2019, 216 euros le 28 mars 2019, (5.238,52 ' 50 - 218 ' 218 = 4.756,52)

- le syndicat des copropriétaires justifie de ce que la SCI Ynes a procédé au réglement de la somme de 3.008,51 € non pas le 22 août 2019 mais le 20 juillet 2019, soit 2 jours après l'assignation introductive d'instance en date du 18 juillet 2019,

- il est constant que la SCI Ynes n'a pas constitué avocat lors de la procédure de première instance, et qu'en tout état de cause, le réglement de la somme de 3.008,51 €, intervenu postérieurement à la signification de l'assignation, n'était pas suffisant à éteindre les causes de l'assignation ;

- le syndicat des copropriétaires justifie de ce que le règlement de 3.008,51€ a été pris en compte dans le cadre de l'exécution du jugement intervenu ; à cet égard, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte à jour de l'huissier chargé de l'exécution

dudit jugement ;

Il résulte de cette chronologie factuelle des évènements qu'aucun élément de nature à renseigner le tribunal de ce que la SCI Ynes s'était libérée de sa dette n'a été versé aux débats de première instance, alors même qu'en vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil précité, pris plus précisément en son alinéa 2, il appartient à 'celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation' ;

Par ailleurs il n'est pas contesté que le syndic a tenu compte du versement effectué en cours de procédure et que la décision n'a été exécutée que pour le reste des charges à devoir outre pour les dommages et intérêts et les frais irrépétibles ;

En conséquence il apparaît que c'est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a condamné la SCI Ynes au paiement de la somme de 4.756,52€ représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 4 juillet 2019, charges du 3ème trimestre 2019 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2019 et de l'assignation pour les sommes qui y sont portées, outre la somme de 186,40€ au titre des frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires au recouvrement ; le jugement sera confirmé sur ce point ;

En ce qui concerne les dommages et intérêts, l'article 1231-6 du code civil prévoit que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire» ;

En l'espèce, il ressort des éléments du débat que le réglement de la somme de 3.008,51 €, intervenu postérieurement à la signification de l'assignation, n'était pas suffisant à éteindre les causes de l'assignation en leur totalité ;

Le premier juge a donc justement considéré que le retard de la SCI Ynes dans le paiement de ses charges de copropriété a provoqué une gêne de trésorerie au sein de la copropriété et a provoqué une augmentation des charges des autres copropriétaires ;

La mauvaise foi de la SCI Ynes étant caractérisée par l'absence de paiement des charges à leur échéance, il est justifié d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 600€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ; le jugement sera confirmé sur ce point ;

Il n'y a lieu à statuer sur d'autres demandes.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI Ynes, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS