CA Lyon, 2 mars 2023, RG 21/00230

N° RG 21/00230 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NK2O

Décisions:

- du Tribunal de Grande Instance de GRASSE

Au fond du 30 novembre 2017

(1ère chambre section A)

RG : 13/02692

- de la Cour d'appel d'Aix en Provence du 14 mars 2019

( chambre 1-7)

RG 17/22180

- de la Cour de cassation du 9 juillet 2020

Pourvoi E19-16.134

Arrêt 393 F-D

[B]

C/

S.C.I. SELVOSA GARAGE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 02 Février 2023

statuant sur renvoi aprés cassation

APPELANT :

M. [K] [B]

né le 15 Janvier 1958 à [Localité 1] (ALPES MARITIMES) [Localité 1]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant Me Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE, toque : 258

INTIMEE :

S.C.I. SELVOSA GARAGE

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant ,toque : 475

Et ayant pour avocat plaidant Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE, toque : 242

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 11 Juin 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Septembre 2022

Date de mise à disposition : 10 novembre 2022 prorogée au 24 novembre 2022, 26 janvier 2023 et 02 Février 2023 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Françoise CLEMENT, président, et Julien SEITZ, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l'audience, l'un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Anne WYON, président

- Françoise CLEMENT, conseiller

- Julien SEITZ, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2003, la société civile immobilière Selvosa garage (ci-après la SCI) a consenti un bail commercial à M. [K] [B], portant sur un local situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (Alpes Maritimes), destiné à l'usage exclusif :

- d'exploitation de tous fonds de commerce ou artisanal de garage pour voitures automobiles, locations, réparations, échange, vente de fournitures et d'accessoires, échange et réparation de motos,

- de prêt de véhicules,

- de vente de véhicules automobiles neufs et occasion, entretien et maintenance desdits véhicules ainsi que de vente d'accessoires autos et motos,

- et plus généralement, d'achat, vente, réparations et toutes opérations se rapprochant directement ou indirectement à l'activité automobile (4 roues et 2 roues).

Ce bail a été conclu pour une période de 09 années débutant le premier janvier 2004, contre versement d'un loyer annuel de 32.400 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.

Le fonds de commerce de M. [B] a été exploité par la société Selvosa auto dans le cadre d'un contrat de location-gérance conclu le 12 janvier 2004.

Par acte d'huissier du 1er octobre 2012, M. [B] a sollicité de la SCI le renouvellement du bail commercial.

Par acte d'huissier du 19 novembre 2012, la SCI a délivré à M. [B] une mise en demeure de cesser l'activité de carrosserie et de peinture non autorisée par le bail commercial, de mettre fin aux troubles de voisinage constitués par les nuisances olfactives et sonores provoquées par cette activité ainsi que par le stationnement de véhicules gênant l'accès aux garages de certains copropriétaires, de reprendre le paiement de son loyer et d'assurer les travaux d'entretien qui lui incombent.

Par exploit extra-judiciaire signifié le 31 décembre 2012, la SCI a notifié à M. [B] un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, au visa de l'article L. 145-17 du code de commerce.

Par acte du 25 mars 2013, M. [B] a assigné la SCI devant le tribunal de grande instance de Grasse en nullité du congé.

Le 10 juin 2013, la SCI a assigné M. [B] devant le même tribunal, en validation du congé, paiement d'un arriéré de loyer et expulsion du locataire.

Les instances ont été jointes.

Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a :

- déclaré irrecevables les conclusions n°4 et 5 de la société Selvosa garage,

- écarté des débats les pièces 27 à 36 communiquées par la société Selvosa garage,

- déclaré irrecevables les conclusions de M. [B] notifiées le 18 septembre 2017,

- dit n'y avoir lieu de rabattre l'ordonnance de clôture,

- déclaré le congé régulier,

- constaté que le bail avait pris fin le 31 décembre 2012,

- débouté M. [B] de sa demande d'indemnité d'éviction et ordonné son expulsion,

- condamné M. [B] à payer à la SCI la somme de 83.899,94 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2013 au 30 novembre 2017, déduction faite des sommes déjà versées sur cette période, outre intérêt au taux légal à compter du jugement, avec capitalisation annuelle,

- condamné M. [B] à régler une indemnité d'occupation de 150 euros par jour à compter du premier décembre 2017et jusqu'à complète libération des locaux,

- rejeté la demande en paiement formée par la SCI du chef d'un arriéré de loyers,

- déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M. [B],

- condamné M. [B] à payer à la SCI la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocat de la bailleresse,

- ordonné l'exécution provisoire.

Par arrêt du 14 mars 2019, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement, sauf à préciser que l'indemnité d'occupation était due jusqu'au 1er février 2018, jour de la libération complète des lieux.

Statuant sur le pourvoi de M. [B], la Cour de cassation a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions (3e Civ., 9 juillet 2020, pourvoi n° 19-16.134).

La Cour de cassation a jugé que la cour d'appel avait violé l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt se bornant à reproduire les conclusions d'appel de la SCI, sans aucune autre motivation, à l'exception de quelques adaptations de style, de sorte qu'il avait été statué par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction.

Par déclaration du 11 janvier 2021, M. [B] a saisi la cour d'appel de Lyon, désignée cour de renvoi.

Une première ordonnance de clôture, prononcée le 03 juin 2021, a été rabattue par arrêt du 10 juin 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 08 juin 2021, M. [K] [B] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 30 novembre 2017, en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

- déclarer le congé avec refus de renouvellement du 31 décembre 2012 sans effet à la date pour laquelle il a été donné,

- juger les griefs visés dans le congé en date du 31 décembre 2012 non fondés,

- constater la mauvaise foi de la société civile immobilière Selvosa Garage dans la poursuite d'un congé avec refus de renouvellement sans motif légitime et en conséquence, la perte totale et définitive du fonds de commerce au préjudice du preneur,

- le déclarer recevable et bien fondé en sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction,

- condamner la SCI au paiement d'une indemnité d'éviction et la fixer à la somme totale de 619.512 euros, toutes causes confondues, sauf à ce que la cour, qui s'estimerait insuffisamment informée, décide d'ordonner d'office toute mesure d'instruction en vue de voir évalué le montant de cette indemnité,

- ordonner le remboursement par la SCI de la somme de 8.086,20 euros, indûment perçue au titre de l'indemnité d'occupation de droit commun pour la période courant du 1er janvier 2013 au 30 juin 2013, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2013, et l'y condamner,

- juger que, bénéficiant du droit au maintien dans les lieux, il n'est tenu à l'égard de la SCI que du paiement d'une indemnité d'occupation statutaire, laquelle est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé,

- ordonner le remboursement par la SCI de la somme totale de 78.029 euros, indûment perçue au titre de l'indemnité de droit commun, pour la période courant du 1er juillet 2013 au 1er février 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2013, et l'y condamner,

- juger que l'exercice du droit de la société civile immobilière Selvosa Garage à réclamer le paiement des charges locatives et taxes foncières sur les années 2012 à 2018 a dégénéré en abus,

- condamner la SCI à lui verser la somme de 63.012,25 euros en réparation du préjudice subi en raison de l'exercice abusif de ce droit,

- condamner la SCI à lui rembourser les sommes suivantes réglées au titre des condamnations d'appel annulées par l'arrêt rendu le 09 juillet 2020 par la Cour de cassation:

Intérêts légaux sur principal''''''''''''''' 4.399,74 euros

(Charges 2012 à 2018 et Taxes foncières 2013 à 2017)

Article 700 CPC '''''''''''''''''.''.. 2.000 euros

outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2020, date de la signification à partie dudit arrêt,

subsidiairement :

- condamner la SCI à lui payer :

la somme totale de 619.512 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice matériel et financier,

la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,

en tout état de cause :

débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes,

condamner la SCI à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI aux entiers dépens d'appel et de première instance, distraits au profit de Maître Romain Laffly, avocat, sur son affirmation de droit.

M. [B] soutient en premier lieu que l'acte signifié le 31 décembre 2012 constitue un congé à l'initiative du bailleur, plutôt qu'une réponse à sa demande de renouvellement. Il fait observer que ce congé aurait dû être notifié au plus tard le 30 juin 2012 et que le tribunal ne pouvait en conséquence constater la fin du bail au 31 décembre 2012, sur la foi de cet acte notifié hors délai.

Il fait valoir en second lieu :

- qu'il convient de distinguer l'activité de 'carrosserie' de celle de 'réparation de carrosserie-peinture', en précisant s'être livré à la seconde, mais point à la première,

- que l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' participe de l'activité plus large 'd'achat, vente, réparations et toutes opérations se rapprochant directement ou indirectement à l'activité automobile' expressément prévue au contrat de bail et qu'elle est inhérente à la destination des lieux,

- que la SCI a affirmé et conclu, à l'occasion de procédures antérieures, que l'activité de réparation de véhicules incluait l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture', et qu'elle ne peut désormais soutenir de bonne foi que cette activité serait contraire aux dispositions du contrat,

- que l'interdiction de l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' au sein de la copropriété [7] résulte du seul règlement de copropriété, alors qu'elle s'avère conforme au bail,

- qu'un jugement du tribunal de Grasse, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 30 mars 2017, désormais définitif, a d'ailleurs reconnu le principe d'une baisse de loyer à raison de la perte partielle de cette activité,

- qu'il ne s'est jamais trouvé en conséquence en infraction aux clauses du contrat de bail,

- que le local commercial se trouve situé dans deux copropriétés distinctes, dont une seule interdit l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture',

- qu'il a déplacé l'exercice de cette activité dans les surfaces relevant de l'autre copropriété, au vu et au su de la bailleresse, de manière à mettre fin à la violation du règlement de copropriété interdisant ce type de travaux.

Il estime en conséquence que l'exercice d'une activité de 'réparation de carrosserie-peinture' n'est pas contraire au contrat de bail.

M. [B] conteste en second lieu que les nuisances olfactives et sonores puissent, à les considérer établies, constituer une cause grave et légitime de lui refuser l'indemnité d'éviction. Il soutient à cet égard :

- que la preuve des nuisances sonores et olfactives alléguées n'est pas rapportée,

- que les courriers et attestations des syndics et copropriétaires produits par la SCI n'ont pas été adressés spontanément, mais à la demande de celle-ci,

- qu'il se trouve en mesure de produire des éléments de preuve contraires,

- qu'à les considérer même établies, les nuisances dénoncées résultent de l'état dégradé et vétuste de la verrière, dont l'entretien incombe à la SCI et au syndicat des copropriétaires,

- que la SCI se prévaut en conséquence de son propre manquement, ce qui la constitue de mauvaise foi.

M. [B] conteste en troisième lieu le stationnement intempestif et gênant que lui impute la SCI, en se prévalant des constats d'huissier et du courrier du syndic de l'immeuble [6], dont il estime qu'ils démontrent l'absence de tout problème durable et sérieux en la matière.

M. [B] conteste en quatrième lieu le défaut d'entretien des locaux mentionné dans la mise en demeure du 19 novembre 2012, en expliquant que l'état dégradé des locaux pré-existait à sa prise de possession. Il ajoute avoir effectué quelques réparations sommaires sur la verrière, alors que son entretien incombait à la SCI.

M. [B] conteste en cinquième lieu le grief de sous-location adressé par la SCI, en rappelant que le contrat de bail lui donnait la possibilité de subroger la société Selvosa auto dans ses droits de preneur. Il ajoute que les juridictions ayant eu à connaître des relations entretenues avec la SCI ont considéré que la société Selvosa auto occupait les lieux en qualité de locataire-gérante, ce que le bail ne prohibait point. Il soutient que la SCI ne pourrait se prévaloir de la nullité du contrat de location gérance, dès lors qu'elle ne peut modifier les motifs du refus de renouvellement litigieux et que la nullité d'un contrat de location-gérance ne permet pas d'en opérer la requalification en sous-location.

M. [B] conteste en sixième lieu le grief tiré du non respect des conditions financières de la location, en indiquant que l'arriéré locatif allégué résulte pour l'essentiel de l'application d'une minoration conventionnelle de loyer dont le tribunal de grande instance Grasse a jugé qu'elle devait s'appliquer jusqu'à la fin du contrat de bail. Il ajoute que l'arriéré résulte pour le surplus d'une révision illicite opérée en février 2012, alors que le bail ne prévoit pas de révision en dehors de la date d'expiration de chaque période triennale. Il indique pour finir que la taxe foncière 2012 a été réglée par voie de compensation et que la réclamation formée de ce chef est prescrite.

L'appelant soutient, pour l'ensemble de ces raisons, que les griefs invoqués à l'appui du refus de renouvellement ne constituent pas des motifs graves permettant de lui refuser le bénéfice de l'indemnité d'éviction et que la SCI a délivré son congé de mauvaise foi.

Il demande partant la réformation du jugement déféré, en ce qu'il a ordonné son expulsion sous astreinte provisoire, et s'estime en droit de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.

Concluant sur la recevabilité de cette prétention, M. [B] affirme que la demande n'est pas nouvelle en cause d'appel. Il soutient qu'en cas de renvoi après cassation, la règle de la concentration des demandes commande de considérer les premières conclusions déposées devant la cour de renvoi plutôt que celles déposées devant la première cour. Il ajoute avoir vocation à bénéficier en tout état de cause de l'exception prévue au second alinéa de l'article 910-4 du code de procédure civile, sa demande d'indemnité d'éviction, présentée pour la première fois le 16 décembre 2018, constituant la réplique aux conclusions d'appel incident notifiées le 06 juin 2018 par la SCI.

M. [B] conteste également la fin de non recevoir tirée de la prescription alléguée de cette demande, en faisant valoir que son assignation en contestation du congé et en demande de renouvellement du bail en date du 25 mars 2013 avait interrompu le délai de prescription afférent.

Il développe les éléments permettant de chiffrer l'indemnité revendiquée, pour le détail desquels il est expressément renvoyé à ses dernières conclusions.

Concluant sur la demande de la SCI en paiement de charges complémentaires à l'indemnité d'occupation, M. [B] fait valoir que l'intimée a agi de manière déloyale et dommageable, en réclamant plusieurs années d'arriérés pour la première fois devant le tribunal de Grasse, sans avoir jamais adressé au préalable de décompte annuel de régularisation. Il estime que le dommage correspondant doit être réparé à concurrence de la somme versée au titre de ces charges en exécution de l'arrêt d'appel cassé le 09 juillet 2020.

M. [B] fait valoir pour le surplus :

- que le congé délivré le 31 décembre 2012 n'a pu mettre fin au bail qu'en date du 30 juin 2013, si bien que l'exécution du jugement du tribunal de Grasse a conduit à un trop versé résultant de la différence entre le montant du loyer dû et celui de l'indemnité d'occupation conventionnelle appliquée par cette juridiction,

- qu'il avait droit pour la période du 1er juillet 2013 au premier février 2018 au maintien dans les lieux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction, contre versement d'une indemnité d'occupation statutaire largement inférieure à l'indemnité d'occupation conventionnelle appliquée par le tribunal de Grasse, de sorte que l'exécution du jugement de cette juridiction avait conduit à un second trop versé de ce chef,

- qu'il a droit à la répétition des sommes versées au titre de l'arrêt d'appel cassé,

- que dans l'hypothèse où la présente cour rejetterait sa demande d'indemnité d'éviction, il aurait le droit d'obtenir réparation des préjudices financier et moral nés de l'éviction illégitime et infondée obtenue par la SCI, à concurrence de la somme de 619.512 euros correspondant à la valeur de son fonds d'une part, et de celle de 20.000 euros au titre du préjudice moral.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 07 juin 2021, la SCI demande à la cour de :

- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a écarté certaines demandes financières 'et certains griefs à l'appui du refus de renouvellement',

sur le congé :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

déclaré régulier et valide le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 31 décembre 2012, date correspondant à la fin du bail commercial,

rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'éviction,

ordonné l'expulsion de M. [B] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de sa signification,

fixé une indemnité d'occupation de 150 euros par jour à effet au premier décembre 2017 et jusqu'à la libération des lieux intervenue le premier février 2018,

- condamner M. [B] à une indemnité d'occupation de 150 euros par jour, à compter du premier janvier 2013, jusqu'à la libération complète des lieux, intervenue le premier février 2018,

- ordonner la capitalisation des intérêts à échoir au titre de la condamnation aupaiement d'une indemnité d'occupation,

sur ses demandes financières :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [B] à lui verser la somme de 83.889,94 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er janvier 2013 au 30 novembre 2017, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,

y ajoutant :

- condamner M. [B] à lui verser la somme 278.400 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er janvier 2013 au 1er février 2018, date de libération effective des lieux, déduction faite des sommes déjà versées sur cette période, soit 211.688,57 euros, ce qui donne un solde de 66.711,43 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,

- condamner M. [B] à lui régler les sommes suivantes :

18.931,27 euros au titre des charges de 2012 à 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance, et avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,

44.081,01 euros au titre des taxes foncières de 2013 à 2017 assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance, et avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des arriérés de loyers,

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 10.939,43 euros TTC au titre de l'arriéré de loyer, sous réserve de toute autre somme due et non comptabilisée à compter de l'assignation introductive d'instance,

à défaut, et dans l'hypothèse d'une minoration des loyers :

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 1.713,19 TTC au titre de l'arriéré de loyers, sous réserve de toute autre somme due et non comptabilisée,

sur les autres demandes de M. [B] :

- 'reconnaître' irrecevable, et en tout cas infondée, la demande d'indemnité d'éviction,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

déclaré irrecevable la demande de dommages intérêts formée par M. [B],

condamné M. [B] à verser à la SCI la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande de M. [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [B] aux entiers dépens de l'instance recouvrés directement par Maître Patrick David, avocat au barreau de Grasse, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

subsidiairement :

- dire et juger que la demande de dommages-intérêts formée par M. [B] est infondée,

en tout état de cause :

- déclarer irrecevables et débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [B] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,

- condamner M. [B] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 20 décembre 2012, avec distraction au profit de Maître Patrick David, avocat au barreau de Grasse, aux offres de droit.

La SCI soutient en premier lieu que l'acte signifié le 31 décembre 2012 constitue un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, délivré en application des articles L. 145-10 et L. 145-17 du code de commerce, plutôt que le congé prévu à l'article L. 145-9, de sorte qu'il n'avait pas à être notifié six mois avant l'échéance du bail, mais dans les trois mois de la demande de renouvellement.

Elle ajoute que les infractions au contrat de bail visées dans la mise en demeure du 19 novembre 2012 constituent des motifs graves et légitimes au sens de l'article L 145-17 du code de commerce, et affirme que ces manquements se sont poursuivis plus d'un mois après l'envoi de la mise en demeure, à effet de priver M. [B] du droit à l'indemnité d'éviction.

Elle estime que la preuve de ces différents manquements résulte suffisamment des pièces versées aux débats.

La SCI précise que M. [B] avait parfaitement conscience de l'interdiction de se livrer à l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' dans l'enceinte de son local, celle-ci ayant été rappelée à de multiples reprises par les juridictions de l'ordre judiciaire, en amont comme en aval de la souscription du contrat de bail. Elle estime en conséquence :

- qu'il n'a pu être dans la commune intention des parties d'intégrer cette activité dans la destination contractuelle des locaux,

- que M. [B] ne peut lui imputer un quelconque accord tacite en vue de la poursuite de cette activité, passé les arrêts de la cour d'appel d'Aix-en-Provence des 17 octobre 2006 et 04 avril 2008, rappelant expressément son interdiction.

Elle soutient que la minoration de loyer de 750 euros par mois, consentie en mars 2007, n'a jamais eu pour objet de compenser la perte partielle de l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture', mais d'indemniser le preneur de son engagement à réaliser des travaux de réfection de la verrière.

Ajoutant aux motifs énoncés dans sa mise en demeure du 19 novembre 2012, la SCI fait également grief à M. [B] d'avoir consenti une sous-location non autorisée à la société Selvosa auto, dont il est le gérant. Elle soutient, en réponse aux conclusions adverses, que le contrat de location gérance conclu par cette société encoure l'annulation en vertu des dispositions des articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce et estime en conséquence que la location gérance doit être requalifiée en contrat de sous-location. Elle ajoute qu'une telle sous-location prohibée constitue un motif grave justifiant le refus de payer l'indemnité d'éviction, susceptible d'être invoqué sans mise en demeure préalable.

La SCI se prévaut encore du non respect des obligations financières du bail. Elle indique à cet égard :

- que la minoration de loyer consentie en mars 2007 a été résolue le 30 juillet 2011, le preneur n'ayant pas effectué les travaux de réparation de la verrière,

- que M. [B] a accepté cette résolution en réglant les causes du commandement de payer délivré le 13 décembre 2011,

- qu'il a pourtant continué d'appliquer la minoration de loyer durant l'année 2012,

- qu'une révision triennale est intervenue le premier janvier 2012, sans que M. [B] n'acquitte le montant du loyer ainsi révisé,

- que cette révision pouvait valablement intervenir le premier janvier 2012 au regard des dispositions du code de commerce, dès lors qu'aucune révision triennale n'avait été appliquée antérieurement.

La SCI soutient en conséquence :

- que le refus de renouvellement sans refus d'indemnité d'éviction est valable et que le bail a expiré le 31 décembre 2012,

- que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [B] et condamné celui-ci au paiement de l'indemnité d'occupation prévue au contrat de bail,

- que cette indemnité doit être également liquidée pour la période du 30 novembre 2017 au premier février 2018, sur laquelle il n'a pu être encore statué,

- que M. [B] doit être condamné à lui régler l'arriéré de loyer accumulé durant l'année 2012, l'intéressé ayant continué de se prévaloir de la minoration de loyer pourtant révoquée, en refusant de surcroît d'appliquer la révision triennale opérée le premier janvier 2012,

- que M. [B] doit être condamné au paiement des charges échues pour toute la période d'occupation, dont elle estime qu'elles représentent l'accessoire de l'indemnité conventionnelle d'occupation et s'ajoutent à celle-ci.

Concluant pour finir sur les demandes de M. [B], la SCI soutient :

- que la perte d'une occasion de vendre le fonds de commerce a déjà été indemnisée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, de sorte que la demande de dommages et intérêts se heurte à l'autorité de la chose jugée,

- que l'offre d'achat était assortie de conditions suspensives qui n'ont jamais été levées, de sorte que le préjudice allégué est inexistant,

- que M. [B] ne peut soutenir que la mise en demeure du 19 novembre 2019 serait fautive alors le tribunal de grande instance de Grasse l'a validée en son jugement du 14 décembre 2015,

- que l'appelant ne démontre pas de faute ni de préjudice en lien causal avec celle-ci,

- que la demande d'indemnité d'éviction est irrecevable comme forclose, M. [B] l'ayant formée pour la première fois le 19 décembre 2016, passé le délai de deux ans prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce,

- qu'ayant contesté le congé et demandé le renouvellement du bail, sans réclamer subsidiairement le versement d'une indemnité d'éviction, M. [B] a perdu la possibilité d'invoquer son assignation en contestation du congé en tant qu'acte interruptif du délai de forclusion de l'article L. 145-10 du code de commerce,

- qu'à considérer même l'assignation en contestation de congé comme interruptive du délai de forclusion, la demande d'indemnité d'éviction a été formée plus de deux ans après l'interruption et qu'elle se trouve forclose à ce titre,

- que M. [B] n'a pas formé de demande d'indemnité d'éviction dans ses premières conclusions soumises à la cour d'appel d'Aix-en-Provence, si bien que cette demande s'avère également irrecevable sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile,

- qu'aucune indemnité d'éviction ne peut être accordée lorsqu'un locataire a perdu son droit au renouvellement ensuite de l'annulation du contrat de location gérance en application des articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce,

- qu'à considérer le contrat de location-gérance offert par M. [B] à la société Selvosa auto valable au regard de ces dispositions, il encoure également la nullité pour avoir été conclu au nom d'une société en cours de formation, dépourvue de personnalité morale, ce qui fait une nouvelle fois échec au droit au renouvellement et au paiement d'une indemnité d'éviction,

- que M. [B] ne produit aucun élément probant à l'appui du calcul de l'indemnité d'éviction revendiquée,

- que M. [B] et la société Selvosa auto poursuivent leur activité, ainsi que le prouvent les factures d'achat produites en la cause.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2021 et l'affaire a été appelée à l'audience du 22 septembre 2022, à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 novembre 2022. Le délibéré a été prorogé au 26 janvier 2023, dans l'attente de la production de pièces visées au bordereau de l'appelant, mais absentes de son dossier.

MOTIFS

Sur les chefs de jugement non expressément critiqués :

Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a notamment:

- déclaré irrecevables les conclusions n°4 et 5 de la société Selvosa garage,

- écarté des débats les pièces 27 à 36 communiquées par la société Selvosa garage,

- déclaré irrecevables les conclusions de M. [B] notifiées le 18 septembre 2017,

- dit n'y avoir lieu de rabattre l'ordonnance de clôture.

M. [B] a relevé appel de ces chefs de jugement, mais ne développe en ses écritures aucun moyen à l'appui de sa demande d'infirmation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ces chefs de dispositif.

Sur la nature et les effets de l'acte signifié le 31décembre 2012 :

Vu les articles L 145-9 et L 145-10 du code de commerce ;

La SCI s'étant abstenue de délivrer congé six mois avant l'expiration du contrat, prévue le 31 décembre 2012, M. [B] a sollicité le renouvellement du bail commercial par acte d'huissier du premier octobre 2012, délivré en application de l'article L. 145-10 du code de commerce.

La SCI lui a signifié en retour une mise en demeure de se conformer aux obligations du bail par acte d'huissier du 19 novembre 2012, avant de lui délivrer le 31 décembre 2012 un ' congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime ' article 145-17 du code de commerce '.

Si l'intitulé de cet acte et la référence à l'article L. 145-9 du code de commerce figurant en page 3 laissent supposer qu'il constitue le congé avec refus d'indemnité d'éviction de l'article L. 145-9 du code de commerce, censé intervenir six mois à l'avance, sa délivrance dans le délai de réponse de trois mois prévu à l'article L. 145-10 du même code, en cas de demande de renouvellement à l'initiative du preneur et le fait qu'il mentionne faire suite à la demande de renouvellement de M. [B] révèlent qu'il constitue en réalité un acte de refus de renouvellement délivré en application des articles L. 145-10 et L. 145-17 du code de commerce.

Il convient en conséquence de rejeter le moyen tiré de ce que cet acte ne pourrait entraîner la résiliation du bail à effet au 31 décembre 2012 et de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a :

- déclaré régulier et valide le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré le 31 décembre 2012,

- constaté que le bail a pris fin le 31 décembre 2012,

- ordonné l'expulsion du preneur sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement de première instance.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande d'indemnité d'éviction, tirée de la méconnaissance des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile :

Vu l'article 910-4 du code de procédure civile ;

Conformément à l'article 910-4 du code de procédure civile, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du même code, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

La fin de non recevoir prévue à l'alinéa premier de l'article 910-4 du code de procédure civile est applicable en cas de renvoi après cassation, comme en témoignent les dispositions transitoires spécifiques prévues à l'article 53 II bis du décret n°2017-891 du 06 mai 2017.

M. [B] soutient que les premières conclusions devant opérer concentration des demandes s'entendent en ce cas des premières conclusions déposées devant la cour de renvoi, motif tiré de ce que l'article 1037 alinéa 6 du code de procédure civile autorise les parties à former des demandes nouvelles devant cette juridiction.

Il résulte toutefois des articles 631 et 633 du même code que l'instance devant la cour de renvoi n'est pas distincte de celle initiée devant la première cour, que les parties se retrouvent simplement placées en l'état de la procédure non atteinte pas la cassation, et que la recevabilité de prétentions nouvelles se trouve soumise aux règles s'appliquant devant la juridiction dont la décision a été cassée.

Dès lors, sauf l'hypothèse particulière dans laquelle la saisine de la première cour est antérieure à l'entrée en vigueur des dispositions de l'article 910-4 alors que la saisine de la cour de renvoi lui est postérieure, les conclusions dans lesquelles doit s'opérer la concentration des demandes s'entendent des premières conclusions déposées par l'appelant ou l'intimé, selon le cas, devant la cour d'appel initialement saisie.

Il est admis en l'espèce que M. [B] n'a pas formé de demande d'indemnité d'éviction dans les premières conclusions déposées devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, la demande apparaissant dans le second jeu de conclusions notifiées le 05 septembre 2018.

Pour conclure néanmoins à la recevabilité de sa demande d'indemnité d'éviction, M. [B] fait valoir que celle-ci ne serait pas nouvelle en cause d'appel, pour avoir été élevée en première instance. Or, le moyen est inopérant, la fin de non recevoir soulevée résidant dans la méconnaissance de la règle de concentration des demandes posée à l'article 910-4 du code de procédure civile, et non point dans la prohibition des demandes nouvelles en cause d'appel prévue par l'article 564 du même code.

M. [B] se prévaut également de l'exception prévue au second alinéa de l'article 910-4 pour les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses, en soutenant que la demande d'indemnité d'éviction formée le 05 septembre 2018 constituerait une réplique aux conclusions d'intimée notifiées le 06 juin 2018.

Il est constant que M. [B] a conclu, en première instance, à la nullité du congé signifié le 31 décembre 2012, ainsi qu'au renouvellement du bail, en sollicitant, à titre subsidiaire, une indemnité d'éviction de 600.000 euros, dans l'hypothèse où le tribunal refuserait d'annuler le congé et retiendrait l'expiration du bail.

Le tribunal de grande instance de Grasse ayant validé le congé et ordonné son expulsion, M. [B] s'est trouvé contraint d'évacuer les lieux.

L'appel interjeté devant la cour d'Aix-en-Provence a remis la chose jugée par le tribunal de grande instance de Grasse en question, pour qu'il soit statué à nouveau en fait et en droit.

Aux termes de ses premières conclusions d'appel du 07 mars 2018, M. [B] a conclu derechef à la nullité du congé. Tirant les conséquences de l'éviction survenue par suite du jugement de première instance, il a réclamé la condamnation de la SCI à lui verser la somme de 600.000 euros à titre de dommages et intérêts, en indemnisation de la perte de son fonds de commerce.

L'appelant ne pouvait conclure à l'octroi d'une indemnité d'éviction au titre d'un bail qu'il considérait n'avoir jamais été régulièrement rompu et l'absence de demande en ce sens ne s'analyse point en une renonciation.

Selon conclusions du 06 juin 2018, la SCI a demandé en retour que la cour déclare le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction valable et régulier.

Répliquant à ces écritures par conclusions du 05 septembre 2018, M. [B] a formé une demande subsidiaire d'indemnité d'éviction, dans l'hypothèse où la cour validerait l'absence de renouvellement.

Il s'ensuit qu'en raison d'une évolution de la situation des parties survenue entre les première et seconde instances, tenant à son éviction par l'effet du jugement ayant ordonné son expulsion, M. [B] a réitéré sa demande d'annulation du congé et formé une demande de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds de commerce, avant de tirer les conséquences des premières conclusions de l'intimée concluant à la validation du congé pour former une demande subsidiaire d'indemnité d'éviction.

Cette demande subsidiaire constitue une réplique aux conclusions adverses au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile et la fin de non recevoir alléguée n'est pas encourue.

Sur la prescription alléguée de la demande d'indemnité d'éviction :

La SCI se prévaut de la prescription de la demande, au visa du dernier alinéa de l'article L. 145-10 du code de commerce, en vertu duquel le locataire qui entend contester le refus de renouvellement ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la signification de ce refus.

L'action en contestation du congé intentée dans le délai biennal de forclusion de l'article L. 145-10 du code de commerce interrompt ce délai, tant à l'égard de l'action en contestation proprement dite qu'à l'égard de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. 3ème Civ. 7 février 2019, pourvoi n°17-31.807).

Il s'ensuit qu'en saisissant le tribunal de grande instance de Grasse d'une action en contestation du congé par assignation du 25 mars 2013, M. [B] a valablement interrompu le délai de prescription applicable à la demande litigieuse, sans qu'un nouveau délai ne commence à courir avant l'issue de l'instance introduite le 25 mars 2013 par l'assignation en contestation du congé.

La demande d'indemnité d'éviction n'était donc pas forclose à la date du 19 décembre 2016, à laquelle elle a été formée pour la première fois devant le tribunal de grande instance de Grasse, et il n'y a pas lieu d'accueillir la fin de non recevoir alléguée.

Sur la fin de non recevoir tendant à l'irrecevabilité de la demande d'indemnité d'éviction, tirée de la nullité du contrat de location-gérance conlu entre M. [B] et la société Selvosa auto :

Vu l'article L. 144-3 du code de commerce, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2004-274 du 25 mars 2004 ;

Vu l'article L. 144-10 du même code ;

Conformément à l'article L.144-3 du code de commerce, dans sa version applicable à l'espèce, les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir été commerçants ou avoir été immatriculés au répertoire des métiers pendant sept années ou avoir exercé pendant une durée équivalente les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique et avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance.

L'article L. 144-10 alinéa premier du même code dispose que tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles précédents, est nul. Toutefois, les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l'encontre des tiers.

Cet article prévoit également que la nullité prévue en son premier alinéa entraîne à l'égard des contractants la déchéance des droits qu'ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

La SCI soutient, sur la foi de ces dispositions, que la demande d'indemnité d'éviction serait irrecevable en raison de la nullité du contrat de location-gérance du fonds de commerce.

Elle expose que le bail du 11 décembre 2003 a été consenti au profit de M. [B] et que celui-ci a donné son fonds en location-gérance à la société Selvosa auto sans l'avoir personnellement exploité pendant deux années, ce dont il suit que le contrat de location-gérance se trouve frappé de nullité absolue en application des articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce, et que le preneur se trouve déchu de son droit au renouvellement du bail.

Il n'est cependant pas nécessaire que la période préalable d'exploitation personnelle du preneur fixée à l'article L. 144-3 du code de commerce précède immédiatement le contrat de location-gérance (Cass. Com. 07 février 1995, pourvoi n° 92-15.258).

Or, M. [B] affirme sans être contredit avoir exploité le fonds entre le 02 avril 1985 et le premier juillet 1993. En outre la circonstance que cette exploitation se soit entendue d'une simple activité de 'réparation de véhicule', à l'exclusion de l'activité de 'carrosserie' est sans emport sur la réalisation de la condition posée à l'article L. 144-3 du code de commerce, l'exercice de l'une des activités participant du fonds suffisant à caractériser son exploitation au sens de cette disposition.

Il s'ensuit que la condition tenant à une exploitation personnelle du concédant pendant une durée minimale de deux ans avant la souscription du contrat de location gérance se trouve remplie au cas d'espèce et que le contrat de location-gérance n'encoure pas la nullité de ce chef.

Il apparaît en revanche que le contrat de location-gérance du 12 janvier 2004 n'a pas été souscrit par M. [B] au nom de la société en formation Selvosa auto, mais par la société ' Selvosa auto, en cours d'immatriculation au Répertoire de la Chambre des Métiers des Alpes-Maritimes et au Registre du Commerce et des Sociétés de Cannes, représentée par son gérant, Monsieur [K] [B], susvisé [en sa qualité de bailleur du fonds], dûment habilité aux fins des présentes suivant les dispositions de l'article 18 des statuts '.

Ce contrat est donc nul, de nullité absolue, pour avoir été conclu par une personne dépourvue de personnalité juridique (Cass. Com. 9 janvier 2019, pourvoi n°17-15.386).

Cette circonstance n'est cependant pas de nature à entraîner la déchéance du droit au renouvellement du bail sur le fondement du second alinéa de l'article L. 144-10 du code de commerce, cette sanction s'attachant aux seules nullités encourues en vertu de l'alinéa premier, nées de l'inobservation des conditions prévues aux articles L.144-2 à L.144-5 du code de commerce.

Abstraction faite de la déchéance prévue à l'article L 144-10 du code de commerce, inapplicable au cas d'espèce, la SCI n'explique pas en quoi la nullité du contrat de location-gérance ferait obstacle à l'application du statut des baux commerciaux et il n'appartient pas à la cour de se substituer à l'intimée dans cette démonstration.

Il convient en conséquence d'écarter la fin de non recevoir tirée de la nullité du contrat de location-gérance.

Sur le droit au paiement d'une indemnité d'éviction :

Vu l'article L 145-17 du code de commerce ;

Conformément à l'article L 145-17 susvisé, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8 du même code, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'article L 145-17.

Par acte d'huissier du 19 novembre 2012, la SCI a mis M. [B] en demeure de cesser l'activité de carrosserie et peinture non autorisée par le bail commercial.

La poursuite de cette activité, passé le délai d'un mois à compter de cette mise en demeure, constitue l'un des motifs graves et légitimes visés au congé avec refus de renouvellement délivré le 31 décembre 2012.

M. [B] soutient en retour que l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' participe de l'activité plus large 'd'achat, vente, réparations et toutes opérations se rapprochant directement ou indirectement à l'activité automobile' expressément prévue au contrat de bail et qu'elle est inhérente à la destination des lieux.

Les pièces au dossier témoignent toutefois de ce que M. [B] a personnellement exploité un fonds de 'réparations automobiles et notamment carrosserie - tôlerie automobile - peinture automobile ou moto' à compter du 02 avril 1985, puis qu'il a donné ce fonds en location-gérance à la société Art Car selon contrat du 25 juin 1993, qui l'a exploité à compter du premier juillet 1993 (contrat de location-gérance du 12 janvier 2004, pièce 92 de l'appelant).

Elles établissent également que la SCI a donné les locaux litigieux à bail commercial à la société Art Car selon acte sous seing privé du 20 juillet 1995, pour 'l'exploitation par tout moyen ou tous fonds de commerce ou artisanal de carrosserie automobile, peinture automobile, travaux sur marbres, tôlerie, mécanique, électricité, pose de pare-brise, dépannage, remorquage, réparation, alignement, contrôle et réglage de tous véhicules de toutes marques, poids lourds, motos' ainsi que pour le 'prêt de véhicules', la 'vente de véhicules automobiles, neufs et occasion, entretien et maintenance desdits véhicules' et la 'vente d'accessoires autos et motos' (arrêt du 06 novembre 2003, pièce 7 de l'appelant).

Il est également constant que les locaux litigieux se situent à cheval sur les copropriétés [7] et [6].

Estimant que l'activité de la société Art Car contrevenait au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires [7] a fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance de Cannes, en présence de la SCI bailleresse, aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail et d'explusion.

Par jugement du 25 juin 2002, le tribunal de grande instance de Cannes a jugé que le bail avait été souscrit en infraction aux dispositions du règlement de copropriété, prononcé sa résiliation et ordonné l'expulsion de la société Art Car.

Par arrêt du 06 novembre 2003, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé ce jugement, en retenant que l'activité commerciale de carrosserie et de peinture exercée par la société Art Car contrevenait au règlement de copropriété de l'ensemble Palais Selvosa.

Les activités de 'carrosserie' ou de 'carrosserie et peinture', visées dans les mises en demeure, congé, pétitions et décisions judiciaires susmentionnés, s'entendent en réalité de l'activité de 'réparation de carrosserie - peinture', consistant à réparer des carrosseries endommagées et à les mettre en peinture.

La nomenclature de la convention nationale du commerce et de la réparation de l'automobile la distingue de l'activité de 'carrosserie' proprement dite, consistant à créer des carrosseries de toute pièce.

Telles sont les circonstances dans lesquelles la SCI et M. [B], dirigeant de la société Art Car, ont conclu un nouveau bail portant