TJ Chartres, 18 juin 2024, RG 23/00659

N° RG 23/00659 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GES2

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
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SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[I] [T]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 18 Juin 2024

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE,
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [T]
demeurant 5 rue Jean Moulin - Logement n° 8 - 28230 EPERNON
non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME, statuant en matière de référé

En présence de : Madame Florence HENOUX, magistrat et Monsieur [D] [S], auditeur de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Mai 2024 et mise en délibéré au 18 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 17 septembre 2021, la SA EURE ET LOIR HABITAT a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 5 rue Jean Moulin, logement 8, 28230 EPERNON, à Madame [I] [T], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 234,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 341,52 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [T] le 10 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la SA EURE ET LOIR HABITAT a ensuite assigné Madame [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes avec intérêt au taux légal :
494,86 euros à titre provisionnel sur l'arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux.
Enfin, en tout état de cause, elle demande la condamnation de Madame [I] [T] au paiement de la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,outre dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 janvier 2024 puis renvoyée à l’audience du 14 mai 2024 où elle a été retenue.

La SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation auxquelles il convient de se référer pour un pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [I] [T], citée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
 
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité
La SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de 06 semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément auxdispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur le fond
Aux termes de l’ article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son paragraphe 4 “ DEBUT ET FIN DE LOCATION”. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 05 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1341,52 euros n’a pas été réglée par Madame [I] [T] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 06 juillet 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA EURE ET LOIR HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme égale à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 juillet 2023, Madame [I] [T] donc sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 06 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA EURE ET LOIR HABITAT ou à son mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail prenant effet le 17 septembre 2021, le commandement de payer en date du 05 mai 2023 et un décompte de sa créance arrêtée au 19 septembre 2023. Il n’y a pas lieu de tenir compte des décomptes actualisés en l’absence de demande nouvelle du bailleur et de toute communication de ces décomptes à la défenderesse.

Madame [I] [T] ne conteste pas, de fait, le décompte.

Il convient de déduire de ce décompte les frais de poursuite d’un montant de 142,35€.

En conséquence, Madame [I] [T] sera condamnée à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme provisionnelle de 494,86 au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 19 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [I] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement par huissier du 05 mai 2023.

Eu égard à la position économique de chacune des parties, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,