TJ Nantes, 16 mai 2024, RG 23/01567

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.C.I. LA FONTAINE AUX MOINES
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Fabienne LE GRATIET, avocate au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [T] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Ruth CHOUNI-GUILLOIS, avocate au barreau de NANTES

Monsieur [L] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 septembre 2023
date des débats : 21 décembre 2023
délibéré au : 18 avril 2024
prorogé au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/01567 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MJCZ

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Fabienne LE GRATIET
CCC à Maître Ruth CHOUNI-GUILLOIS + Monsieur [L] [I] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 décembre 2004, SCI la Fontaine aux Moines a donné à bail à [L] [I] et [T] [B] un logement lui appartenant sis, 44522 MESANGER- "La Ferlauderie" - logement n°3, moyennant un loyer mensuel initial de 537 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 8 €.

Par acte d’huissier de justice du 5 mai 2022, SCI la Fontaine aux Moines a fait commandement à [L] [I] et [T] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.804,72 € arrêté au 31 mars 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 avril 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, SCI la Fontaine aux Moines a fait assigner [L] [I] et [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·        Constater la résiliation du bail à compter du 6 juillet 2022 ;
·        Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
·        Condamner solidairement les locataires à lui payer :
-la somme de 13.059,36 € arrêtée au 31 mars 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
-une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 704,20 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, sous réserve des versements effectués par la Caisse d'allocations familiales ;
-800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
-800 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 7 septembre 2023 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 septembre 2023. Renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 21 décembre 2023.

A ladite audience, SCI la Fontaine aux Moines, représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.731,78 € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 décembre 2023.

Régulièrement assignés chacun à personne, [L] [I] n'a pas comparu et [T] [B] était représentée par un Conseil. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Par conclusions écrites, [T] [B] demande au tribunal de :
-débouter la requérante de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de [T] [B] et y faisant droit, de lui donner acte de la libération du logement dès l'obtention d'un logement d'urgence ;
-condamner [L] [I] à payer 1.059,36 € représentant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayés, arrêtés en mars 2023 inclus ;
-réserver les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024.

Par note en délibéré sollicitée par le juge, un nouveau relevé de compte, daté du 26 avril 2024, laisse apparaître un solde débiteur de 8.388,06 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la SCI la Fontaine aux Moines justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir informé la CAF le 6 mai 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 avril 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 27 avril 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 mai 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 7 septembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.
Par exploit d’huissier en date du 5 mai 2022, SCI la Fontaine aux Moines a fait commandement à [L] [I] et [T] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.804,72 € arrêté au 31 mars 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juillet 2022.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [L] [I] et [T] [B].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de SCI la Fontaine aux Moines est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Ni [L] [I] ni [T] [B] ne contestent le principe ou le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 17.294,56 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 15 décembre 2023.
A la demande du juge, un nouveau relevé a été produit en cours de délibéré, daté du 26 avril 2024 et laissant apparaître un nouveau solde de 8.388,06 €.
Il convient de déduire de cette somme les frais de relance et de lettres recommandés qui, s'ils sont justifiés, relèveront le cas échéant des dépens. La somme de 120 € sera donc déduite de ce décompte (4x10 € et 4x20€).
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le contrat de bail prévoit en son article IX que « pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable « le locataire » ».
En conséquence, [L] [I] et [T] [B] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.268,06 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 26 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Les deux locataires seront enfin condamnés solidairement à payer à SCI la Fontaine aux Moines, à compter du 27 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 728,82 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lors de l’audience, les parties ont déposé leurs dossiers.
Il ressort du décompte que le paiement des loyers a été fait de manière très ponctuelle par des versements importants. Notamment, un versement de 11.700 € enregistré le 9 novembre 2023, soit plus d'un mois avant l'audience du 21 décembre 2023 et n'a pas été suivi du paiement du loyer de décembre 2023.

Le diagnostic social et financier transmis le 7 septembre 2023 indique que les défendeurs ne sont pas en capacité de rembourser tout ou partie de leur dette. De fait, les revenus du couple sont tout à fait insuffisants pour honorer le montant du loyer.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [L] [I] et [T] [B].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [I] et [T] [B], succombant à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Ils seront également condamnés solidairement à payer à SCI la Fontaine aux Moines la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 décembre 2004 entre SCI la Fontaine aux Moines, [L] [I] et [T] [B], concernant le logement sis [Adresse 3]) ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 juillet 2022 ;
CONDAMNE solidairement [L] [I] et [T] [B] à payer à SCI la Fontaine aux Moines la somme de 8.268,06 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement [L] [I] et [T] [B] à payer à SCI la Fontaine aux Moines, à compter du 27 avril 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 728,82 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [L] [I] et [T] [B], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [I] et [T] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE solidairement [L] [I] et [T] [B] à payer à SCI la Fontaine aux Moines la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY