TJ Nantes, 23 mai 2024, RG 23/03660

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 23 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [V]
Porte 3 Etage 1 Résidence de L’Itta
24 Avenue de la Pommerais
44830 BOUAYE

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 mars 2024
date des débats : 28 mars 2024
délibéré au : 23 mai 2024

RG N° N° RG 23/03660 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUQX

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Monsieur [O] [V] + préfecture
Copie dossier

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2020, la société anonyme Nantaise d’Habitations (ci après dénomée la Nantaise d’Habitations) a donné à bail à Monsieur [O] [V] un logement à usage d'habitation situé au 24 avenue de la Pommerais 44830 BOUAYE, moyennant un loyer de 279,87 euros outre 38,51 euros de charges.

Par acte d'huissier en date du 11 août 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1676,10 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 10 novembre 2023, la Nantaise d’Habitations a fait citer Monsieur [O] [V], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail et, en tout état de cause, obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 2 725,02 euros dont il faudra déduire le dépôt de garantie, assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation avec indexation selon les dispositions du bail ;
- une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 28 mars 2024, la Nantaise d’Habitations, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 6 860,92 euros.

Monsieur [O] [V], bien que régulièrement assigné n'a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 23 mai 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Le locataire n'a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la procédure

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives »

L’article 24-III de ladite loi dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 13 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La caisse aux allocations familiales a été saisie de la situation le 27 juin 2022. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des articles L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation que les organismes d'habitations à loyer modéré liquident auprès des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors le locataire ne communique pas ses avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et les renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges.

Par exploit du 11 août 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 676,10 euros au titre des loyers échus. Ce commandement de payer reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location.

Or, d’après l'historique des versements, la somme n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 octobre 2022.
Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [V] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur le montant des loyers dus

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 6 860, 92 euros, échéance du mois de mars comprise et que le bailleur a appliqué un sur-loyer forfaitaire mensuel de 689,99 euros depuis l’échéance de janvier 2024.

Toutefois, si le bailleur produit la mise en demeure après constat d’huissier envoyé à Monsieur [O] [V], il ne produit pas la preuve de la réception par la locataire de cette mise en demeure. Dès lors, en l’absence de respect des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, le bailleur ne peut prétendre au paiement de ces sommes, lesquelles seront déduites de la dette locative.

En l'espèce, Monsieur [O] [V] s’est présenté aux rendez-vous proposés par la DDETS jusqu’au 19 décembre 2023. Il ressort du diagnostic social et financier établi que Monsieur [O] [V] présente de grandes fragilités physiques et psychologiques et qu’il n’a pas d’emploi stable. Il est précisé que Monsieur [O] [V] avait convenu avec le bailleur de reprendre le paiement du loyer résiduel (106,10 euros) en décembre 2023 et de faire un bilan en février 2024 cela n’avait mais que cela n’avait pas été réalisé.

Il ne s’est pas présenté au tribunal de sorte qu'il n’a apporté aucune explication sur sa situation et sur les conditions de sa dette.

Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressée.

La Nantaise d’Habitations produit un décompte actualisé à la date de l’audience selon lequel sa créance s’établit à 6 860,92 euros au titre des loyers et des charges échus à la date de l’audience, mensualité de mars 2024 incluse. Il convient de déduire de cette somme le montant des surloyers appliqués pour un montant de 2 069,97 euros, 25 € de frais injsutifés et du dépôt de garantie encaissé par la Nantaise d’Habitations (279,87 euros). En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 4486,08 euros au titre des loyers et charges.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 12 octobre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 331,23 euros, et condamner l’occupant à son paiement.

Sur les demandes annexes

Monsieur [O] [V], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'est pas équitable de laisser intégralement à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [O] [V] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS