CA Douai, 5 sept. 2024, RG 21/02019

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 5/09/2024

****

N° de MINUTE : 24/261

N° RG 21/02019 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TRT2

Jugement (N° 16/01828) rendu le 15 Février 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SA Albingia prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Intimée dans le RG 21/2042

[Adresse 2]

[Localité 36]

Représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Emmanuelle Bock, avocat au barreau de Paris substitué par Me Marine Guivarc'h, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

Monsieur [S] [HE]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 18 Février 1949 à [Localité 40]

de nationalité Française

[Adresse 33]

[Localité 24]

Madame [V] [B] épouse [HE]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 15 Avril 1957 à [Localité 47]

[Adresse 35]

[Localité 24]

Monsieur [ZU] [L]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 16 Avril 1956 à [Localité 56] (Liban)

[Adresse 12]

[Localité 20]

Madame [A] [W] épouse [L]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 20 Juillet 1962 à Liban

[Adresse 12]

[Localité 20]

Monsieur [DJ] [OU]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 22 Février 1956 à [Localité 54]

[Adresse 10]

[Localité 25]

Madame [P] [R] épouse [OU]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 22 Septembre 1959 à [Localité 58]

[Adresse 10]

[Localité 25]

Monsieur [UG] [Z]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 31 Mai 1965 à [Localité 59]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 21]

Madame [E] [VZ] épouse [Z]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 20 Janvier 1963 à [Localité 42]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 21]

Monsieur [D] [UG]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 07 Avril 1963 à [Localité 47]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 27]

Madame [VH] [EK] épouse [UG]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 19 Janvier 1956 à [Localité 50]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 27]

Monsieur [GD] [JY]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 04 Janvier 1945 à [Localité 53]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Madame [H] [KZ] épouse [JY]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 21 Janvier 1952 à [Localité 51] (Maroc)

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [MS] [J]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 05 Avril 1951 à [Localité 49]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 31]

Monsieur [U] [M]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 07 Août 1959 à [Localité 55]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 26]

Monsieur [G] [JY]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 25 Avril 1982 à [Localité 45]

de nationalité Française

[Adresse 43]

[Localité 44]

Monsieur [C] [JY]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 17 Janvier 1979 à [Localité 41]

[Adresse 1]

[Localité 32]

Représentés par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés de Me Marion Leblan, avocat au barreau de Toulouse

Maître [UY] [FL] tant en son nom personnel et es-qualité de liquidateur amiable de la SCP [FL] Borgia Morlon & Associes

(intimé dans le RG 21/2042)

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représenté par Me Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assisté de Me Guillaume Regnault, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

Société Mutuelles du Mans Assurances

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 5]

[Localité 30]

SCP Pantou Carrion

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 34]

[Localité 59]

Représentées par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Société Aig Europe Limited prise en la personne de son représentant légal

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 57]

[Localité 37]

Représentée par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée Me Anne-Sophie PIA, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, substitué par Me

Chloé Di Marco, avocat au barreau de Paris

Caisse de Credit Mutuel de [Localité 23]

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 9]

[Localité 23]

Représentée par Me Benoît de Berny, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Société la Caisse Regionale de Credit Agricole Mutuel du Languedoc (CRCAML) Société coopérative à capital variable

(intimé dans le RG 21/2042)

[Adresse 38]

[Localité 17]

Représentée par Me Régis Debavelaere, avocat au barreau de Lille, Me Pascal Adde Soubra, avocat au barreau de Montpellier

SA LCL Le Crédit Lyonnais ayant son siège social à [Adresse 48] et siège central [Adresse 7]

(intimé dans le RG 21/2042)

[Adresse 48]

[Localité 29]

Représentée par Me Patrick Dupont-Thieffry, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de Me Frédéric Levade, avocat au barreau de Paris

Association [FL] Borgia Morlon & Associes

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représentée par Me Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de Me Guillaume Regnault, avocat au barreau de Paris

Société CRCAM d'Aquitaine Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d'Aquitaine, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 15]

[Localité 16]

Représentée par Me Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de Me Jean-Philippe Gosset, avocat au barreau de Paris

SELURL [X] [CE] prise en la personne de Me [X] en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés Jbp Promotion, [K][O] Renovation et Enity [Localité 52]

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 39]

[Adresse 39]

[Localité 22]

Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 25 mai 2021 à personne habilitée

Madame [PL] [RD]

[Adresse 11]

[Localité 28]

Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 21 juillet 2021 à personne

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Claire Bertin, conseiller

Yasmina Belkaid, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

DÉBATS à l'audience publique du 14 mars 2024 après rapport oral de l'affaire par Guillaume Salomon

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2024 après prorogation en date du 06 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président, et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 octobre 2023

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EXPOSE DU LITIGE :

1. Les faits et la procédure antérieure :

Des particuliers ont effectué un investissement consistant dans l'achat d'un ou plusieurs lots de copropriété correspondant à des chambres, ainsi que les meubles meublant ces chambres, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 52], nommé Résidence [46], existant et exploité comme Ehpad par la société les Séréniales.

Les acquéreurs se sont engagés à conclure concomitamment des baux commerciaux portant sur ces chambres avec la société les Séréniales. Ainsi, ils devenaient loueurs en meublé, professionnel ou non professionnel, avec les conséquences fiscales attachées à cette qualification.

Les acquéreurs se sont constitués en association syndicale libre [46] (l'ASL), ayant pour objet la réalisation de travaux de mise en conformité de l'immeuble.

Concrètement, des promesses de vente sous seings privés ont été conclues avec le vendeur, la société ICR (devenue ultérieurement la société [K] [O] promotion [[K][O] promotion]), puis les ventes ont été réitérées par actes authentiques, courant 2007 et 2008, devant Me [NT], notaire à [Localité 59], membre de la Scp Delacourt [NT] ultérieurement devenue la Scp Pantou-Carrion (la Scp notariale). Ce même notaire a reçu les baux commerciaux.

La Scp notariale est assurée auprès des Mutuelles du Mans assurances Iard (les MMA).

La société [K][O] Promotion a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 5 septembre 2013. Cette procédure collective ayant été convertie en liquidation judiciaire le 18 décembre 2013, Me [X] ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

La SA Albingia est l'assureur de responsabilité civile de la société ICR, devenue [K][O] promotion.

La constitution de l'ASL a été réalisée par Me Vianney Rivière, avocat membre de la Scp [FL] Maubaret [FL] Borgia (la Scp d'avocats).

Les acquisitions ont été financées par des banques, lesquelles sont intervenues à l'acte de vente en qualité de prêteur de deniers ou ont consenti des prêts par acte authentique ou sous seings privés : les sociétés Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine, Société générale, Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], Crédit lyonnais, et BNP Paribas.

Des travaux de rénovation et de restructuration de l'immeuble litigieux ont été prévus, dont la maîtrise d''uvre a été confiée au cabinet d'architecture Atlante (M. [RM]). Par ailleurs, un projet d'extension de l'exploitation de l'Ehpad à un autre immeuble que celui visé par les ventes litigieuses est également intervenu.

Les acquéreurs indiquent avoir découvert que le montant des travaux à financer pour la mise en conformité de l'immeuble ne s'élevait pas à 1 200 000 euros environ, mais à 2 044 574 euros HT.

Puis, par acte authentique de cession du 12 février 2012, la société les Séréniales a cédé à une société Enity [Localité 52], elle-même filiale du groupe [K][O], l'ensemble des baux commerciaux conclus au sein de la Résidence [46].

Toutefois, les acquéreurs ont été confrontés à de nouvelles difficultés liées au décès de [K] [O] survenu au mois de juillet 2013 alors que des difficultés de paiement des loyers par le cessionnaire des baux étaient enregistrées à compter du 3ème trimestre 2012. La société Enity [Localité 52] a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lille le 5 septembre 2013, une créance de 408 546,10 euros étant alors déclarée par l'ASL.

En définitive, la société Mutualité française Saône-et-Loire (MFSL) s'est présentée comme repreneur du fonds de la société en redressement, et a offert le rachat du bâtiment. La reprise du fonds a été validée par le tribunal de commerce le 24 janvier 2014. Un acte notarié a enfin constaté la vente des différents lots conclue entre les acquéreurs particuliers et la société MFSL au prix global de 1 400 000 euros, alors que les travaux envisagés dans l'immeuble objet des ventes n'avaient pas encore été réalisés.

Par actes d'huissier du 22, 25 et 28 août et 8, 10, 11 et 23 septembre 2014, les acquéreurs :

'M. [S] [HE] et Mme [V] [B], son épouse,

'M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], son épouse,

'M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], son épouse,

'M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], son épouse,

'Mme [PL] [RD],

'M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK], son épouse,

'M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], son épouse,

'M. [C] [JY],

'M. [G] [JY],

'M. [MS] [J],

'M. [U] [M]

ont fait assigner :

'la Scp Delacourt Pantou Carrion, devenue Scp Pantou Carrion,

' les MMA,

'la société Société Générale,

'la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc (Crédit agricole du Languedoc),

'la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine (Crédit agricole d'Aquitaine),

'la société Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] (Crédit mutuel),

'la société Crédit lyonnais,

'l'AARPI [FL] Borgia Morlon & associés,

'la société Albingia,

'la société AIG Europe limited (AIG),

devant le tribunal de grande instance de Lille pour voir engager leur responsabilité civile.

Par acte d'huissier du 21 janvier 2015, 1a Scp Pantou Carrion et les MMA ont fait assigner la Selurl [CE] [X] en qualité de liquidateur des sociétés [K][O] promotion, [K][O] rénovation et Enity [Localité 52].

Par acte d'huissier du 8 avril 2016, le Crédit mutuel a fait assigner Me [UY] [FL] et la Scp [FL] Borgia Morlon & associés, prise en la personne de son liquidateur amiable, Me [UY] [FL].

Ces trois instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Lille.

2. Le jugement dont appel :

Par jugement rendu le 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

1. rejeté les demandes de condamnation de la société AIG ;

2. fixé au passif de la liquidation de la société [K][O] promotion les dettes suivantes :

- 24 292,40 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [HE] et Mme [B] épouse [HE],

- 61 598,22 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [L] et Mme [W] épouse [L],

- 60 076,78 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [OU] et Mme [R] épouse [OU],

- 26 878,86 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z],

- 60 766,50 euros et 5 000 euros dont était créancière Mme [RD],

- 65 290,26 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG],

- 63 393,53 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [GD] [JY] Mme [KZ] épouse [JY],

- 45 298,48 euros et 5 000 euros dont était créancier M. [J],

- 137 061,88 euros et 5 000 euros dont était créancier M. [M] ;

3. condamné la société Albingia à payer les sommes de :

- 6 596,53 euros à M. [HE] et Mme [B] épouse [HE],

-16 726,82 euros à M. [L] et Mme [W] épouse [L],

- 16 313,67 euros à M. [OU] et Mme [R] épouse [OU],

- 7 298,88 euros à M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z],

- 16 500,97 euros à Mme [RD],

- 17 729,38 euros à M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG],

- 17 214,33 euros à M. [GD] [JY] et Mme [KZ] épouse [JY],

- 12 300,67 euros à M. [J],

- 37 218,75 euros à M. [M] ;

4. dit que ces sommes produiraient intérêt au taux légal à compter du 22 août 2014 ;

5. dit que les intérêts échus de ces sommes, dus au moins pour une année entière, produiraient des intérêts ;

6. rejeté les demandes formées contre la Scp notariale et les MMA ;

7. déclaré irrecevables les demandes formées contre l'AARPI [FL] Borgia Morlon & associés ;

8. rejeté les demandes formées contre M. [UY] [FL] en personne et en qualité de liquidateur de la Scp d'avocats ;

9. déclaré irrecevables les demandes de M. [L], Mme [W] épouse [L], M. [OU], Mme [R] épouse [OU], et M. [M] tendant à :

- engager la responsabilité des sociétés Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc et Crédit lyonnais,

- rechercher la nullité de la stipulation des intérêts,

- provoquer la déchéance du droit aux intérêts, sauf en ce qui concerne le taux d'intérêt lui- même ;

10. rejeté la demande de déchéance du droit aux intérêts ;

11. rejeté par voie de conséquence, les demandes tendant à :

- prononcer la substitution du taux d'intérêt légal dans chacun des actes de prêt entaché d'une erreur, à compter de leur souscription, et selon le taux légal en vigueur année par année,

- pour les prêts encore en cours, enjoindre aux sociétés LCL et Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc au besoin sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, de produire des nouveaux tableaux d'amortissement tenant compte de la modification du taux d'intérêt,

- restituer les sommes perçues au titre des intérêts conventionnels ;

12. rejeté la demande de garantie exercée par la société Albingia ;

13. condamné la société Albingia à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

- 1 000 euros à « M. et Mme [HE], et Mme [B] épouse [HE] »,

- 1 000 euros à M. [L] et Mme [W] épouse [L],

- 1 000 euros à M. [OU] et Mme [R] épouse [OU],

- 1 000 euros à M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z],

- 1 000 euros à Mme [RD],

- 1 000 euros à M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG],

- 1 000 euros à M. [GD] [JY] Mme [KZ] épouse [JY],

- 1 000 euros à M. [J],

- 1 000 euros à M. [M];

14. dit n'y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

15. condamné la société Albingia à supporter les dépens de l'instance et autorisé la Scp Vandenbussche Gallant et Me Dupont-Thieffry à recouvrer directement les dépens dont chacun aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ;

16. dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement.

3. La procédure en appel :

Par déclaration du 8 avril 2021, la société Albingia a formé appel, dans des conditions de forme et de délai non contestées, de ce jugement en limitant la contestation du jugement critiqué aux seuls chefs du dispositif numérotés 1 à 8, 12, 13, 14, et 15 ci-dessus, et en ce qu'il l'avait déboutée de ses autres demandes.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21-02019.

En outre, par déclaration distincte du 9 avril 2021, M. [HE] et Mme [B] épouse [HE], M. [L] et Mme [W] épouse [L], M. [J], M. [OU] et Mme [R] épouse [OU], M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z], M. [M], M. [G] [JY], M. [C] [JY], M. [GD] [JY] et Mme [KZ] épouse [JY], M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG] (les investisseurs) ont également formé appel, dans des conditions de forme et de délai non contestées, de ce jugement en limitant leur contestation du jugement critiqué aux seuls chefs du dispositif numérotés 2, 3, 4, 5, 6, 8, 14 et 15 ci-dessus, cette seconde procédure étant enrôlée sous le numéro RG 21-02042. Mme [PL] [RD] et M. [N] [SE] n'ont en revanche pas formé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 24 mars 2022, le conseiller de la mise en état s'est notamment déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société AIG à l'encontre de la société Albingia pour défaut d'intérêt à agir ; a débouté la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], la Scp Pantou Carrion, la société AIG Europe et la société Mutuelles du Mans assurances Iard de leur demande tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel de la société Albingia ; les a déboutées de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions d'appelante de la société Albingia notifiées le 8 juillet 2021 et le 5 janvier 2022.

4. Les prétentions et moyens des parties :

4.1. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 avril 2023, la société Albingia, appelante principale, demande à la cour, au visa des articles L. 124-5 du code des assurances article 1240 du code civil et 1315 du code civil dans son ancienne rédaction de :

=> réformer le jugement critiqué en ses dispositions visées par sa déclaration d'appel ;

et statuant de nouveau :

- juger que le contrat souscrit auprès d'elle par ICR est résilié depuis le 2 décembre 2009

- juger que le fait dommageable est survenu postérieurement à la résiliation de la police souscrite auprès d'elle ;

- le mettre dès lors hors de cause ;

- débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre ;

En tout état de cause,

- juger que l'activité de la société [K][O] ne correspond pas à l'activité déclarée ;

- juger que ses garanties ne peuvent être mobilisées ;

- constater que le préjudice des investisseurs résulte d'un manquement contractuel de l'assuré ;

- juger que le contrat RC souscrit ne peut garantir que la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle ;

- réformer le jugement en l'absence de mobilisation du contrat d'assurance RC ;

- la mettre hors de cause ;

- débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre ;

- juger non garanties les demandes au titre d'une restitution d'une partie du prix de vente perdu, en application de l'exclusion 4.2 B ;

- juger de manière générale qu'aucune garantie n'est due, compte tenu des reproches formés contre son assuré et de l'exclusion de l'article 4.2 G ;

- juger non garanties les demandes au titre d'une restitution d'une partie du prix de vente perdu, en application de l'exclusion 4.2 H ;

- juger que les demandes au titre de la perte du prix de vente et des loyers perdus, qui se rapporte à une erreur d'appréciation sur la qualité commerciale de l'opération, sont exclues au titre de l'article 4.2 K ;

- juger que les demandes formées au titre de la gestion de l'ASL sont formellement exclues des garanties au titre de l'article 4.2.I ;

- juger de manière générale qu'aucune garantie n'est due, compte tenu des reproches formés contre son assuré et de l'exclusion générale 7- C ;

- juger donc compte tenu de ce qui précède, qu'aucune des demandes formées ne peut faire l'objet de ses garanties ;

- la mettre hors de cause et rejeter toute demande formée à son encontre ;

Par ailleurs,

- juger qu'aucune faute d'ICR, son assuré, n'est démontrée ;

- juger encore qu'aucune démonstration n'est faite du lien causal entre les fautes simplement alléguées et non démontrées et les demandes de préjudices présentées ;

- mettre hors de cause son assuré et par voie de conséquence Albingia ;

- débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre ;

S'agissant subsidiairement des demandes présentées,

- relever qu'elles font l'objet d'une demande de condamnation solidaire voire in solidum ;

- juger que la solidarité ne se présume pas et qu'il n'est pas démontré en l'espèce que la loi considère qu'il y a lieu à solidarité ;

- juger n'y avoir lieu en l'espèce à condamnation in solidum ;

En conséquence :

- rejeter toutes demandes des parties appelantes et intimées, faute pour lesdites demandes d'être individualisées ;

Sur le principe des demandes,

- confirmer le jugement du 15 février 2021 en ce qu'il a :

* jugé encore que certaines demandes des investisseurs ne sont pas en lien causal avec les reproches allégués ;

* jugé qu'elles ne concernent pas son assuré ;

* rejeté les demandes des appelants au titre des arriérés de loyers ;

* rejeté les demandes des appelants au titre de la perte d'une partie prix de vente ;

* rejeté les demandes des appelants au titre du coût de remboursement anticipé des emprunts ;

* rejeté les autres demandes au titre des préjudices indirects des appelants ;

* rejeté toute demande reconventionnelle à son encontre pour un appel en garantie abusif ou pour faute de l'assureur concluant, et notamment la demande de dommages intérêts de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] ;

En revanche,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer aux appelants des sommes au titre des versements pour les travaux de réhabilitation et au titre du préjudice moral ;

statuant à nouveau,

- juger que les sommes exposées en pure perte du fait de la gestion de l'ASL ne peuvent concerner que les représentants de l'ASL ;

- juger que le préjudice moral allégué n'est pas démontré.

De manière générale donc,

- juger mal fondé l'ensemble des demandes présentées par les appelants, les en débouter.

Vu l'article 1315 (ancien) du code civil et les principes gouvernant la charge de la preuve,

- juger que l'étendue des prétendus préjudices n'est pas démontrée ;

- dès lors, la mettre hors de cause ;

- débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre ;

Très subsidiairement, si une condamnation devait être prononcée :

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé qu'aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre, au-delà de 152 000 euros et déduction faite de la franchise de 4 600 euros, soit 147 900 euros, y compris les intérêts et les dépens ;

- juger ces limites opposables à toutes les parties.

Enfin, de manière générale,

- débouter toutes parties de toutes demandes, tant au titre d'un appel en garantie qu'au titre des demandes propres, qui seraient dirigées à son encontre ;

Très subsidiairement encore, en cas de condamnation par impossible à son encontre :

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ses appels en garantie et mis hors de cause la Scp notariale et son assureur, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Aquitaine, le LCL Crédit Lyonnais, la société AIG Europe, et la société d'avocats ;

Statuant à nouveau sur ce point,

- déclarer recevable et bien fondé son appel en garantie contre la Scp notariale et son assureur, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Aquitaine, le LCL Crédit Lyonnais, la société AIG Europe, et la société d'avocats ;

-condamner in solidum ces derniers à la garantir et relever indemne en tout ou en partie, des condamnations prononcées contre elle et ce en principal intérêts frais et accessoires ;

-juger que les sommes auxquelles elle serait condamnée ne porteront intérêt qu'à compter de la date du jugement soit le 15 février 2021 :

- condamner à terme tous succombants à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance d'appel dont distraction faite au profit de Me Marie-Hélène Laurent.

A l'appui de ses prétentions, la société Albingia fait valoir que :

- les premiers juges ont fixé le fait dommageable entre octobre 2015 et novembre 2019, de sorte qu'ils n'ont pas tiré les conséquences d'une telle datation pour apprécier l'application dans le temps des garanties au titre d'une clause en base réclamation, qui implique que le fait dommageable intervienne avant la date de résiliation du contrat, alors que cette résiliation est intervenue en 2009 ;

- la responsabilité civile de la société ICR/[K][O] promotion est recherchée au titre d'un conseil en investissement, activité qui ne figure pas parmi celles visées par le contrat d'assurance, alors que la responsabilité de cette même société n'est par ailleurs pas établie en qualité de vendeur.

- le préjudice retenu par les premiers juges n'est pas couvert par le contrat, dès lors que la société ICR/[K][O] promotion n'est garantie au titre de son activité de promoteur que dans l'hypothèse où elle fait procéder à des travaux de rénovation avant de revendre les biens immobiliers, et non après la revente, comme en l'espèce.

- la garantie de son activité de marchand de biens est limitée à une activité de réhabilitation, qui exclut ainsi les travaux portant sur la structure de l'immeuble, de sorte qu'en présence de travaux impliquant une démolition / reconstruction nécessaire à la mise en 'uvre d'un ascenseur, l'activité exercée dans cette opération par la société ICR/[K][O] promotion n'est pas visée parmi celles garanties.

- le contrat d'assurance ne garantit, au titre de la responsabilité civile promoteur, que sa seule faute délictuelle, alors que la responsabilité contractuelle de la société ICR/ [K][O] Promotion est en l'espèce recherchée.

- la garantie « dommages immatériels non consécutifs » est inapplicable à l'espèce, qui concerne l'absence de réalisation de travaux sur des parties communes et privatives, laquelle ne s'analyse ni comme un « événement accidentel », ni comme l'une des « fautes » énumérées par l'article 4.1 du contrat.

- les exclusions contractuelles de garantie sont applicables, alors qu'une clause de renvoi figure dans les conditions personnelles signées par la société ICR/[K][O].

- la faute contractuelle de la société ICR/[K][O] promotion n'est pas établie. Les documents contractuels ne comportent aucune mention expresse des obligations qu'aurait prises ce vendeur à l'égard des acquéreurs en dehors de la seule vente des lots, et notamment s'agissant de la réalisation de travaux immobiliers. La volonté de ne conclure qu'un contrat de vente pour contourner les règles applicables à un vendeur d'immeuble à construire ne repose sur aucun élément probant. La proposition de louer les lots vendus ne s'inscrit pas dans le cadre d'une VEFA, alors qu'elle n'est susceptible d'émaner que de la seule société [K][O] en sa qualité de conseiller de gestion de patrimoine. Les propres conclusions des investisseurs en première instance comportent un aveu que la société [K][O] est leur unique cocontractant ; la vente de l'immeuble sans avoir procédé préalablement à des travaux n'enfreint aucune disposition légale ; il n'est pas imputable à la société [K][O] promotion d'avoir fait établir les statuts de l'ASL, qui comportent dès leur rédaction initiale une mention de travaux immobiliers, alors que seule la société [K][O] est à l'origine d'une telle suggestion de faire rénover les lots par le biais d'une ASL. Les contrats prévoyant les travaux ont été exclusivement signés par l'ASL avec les constructeurs et avec le cabinet Atlante, maître d'oeuvre.

- l'information des investisseurs sur le montant réel des travaux n'incombe pas à son assuré, qui est exclusivement le vendeur immobilier. Outre que la nécessité de procéder à des travaux dès la vente des lots n'est pas établie (le montage fonctionne entre 2007 et 2013), les travaux ont été discutés et votés par la seule ASL. La preuve d'une tromperie sur le montant des travaux, dont la nature et le montant ne sont pourtant précisés dans aucun document contractuel, n'est pas rapportée, alors que leur évaluation pour un montant supérieur par un économiste de la construction peut s'appliquer à un projet plus coûteux et ne correspondant pas à celui voté. Au cours des années postérieures à la vente, aucun reproche n'a été adressé au vendeur sur l'absence de réalisation de travaux. Même si la société [K][O] promotion est intervenue après la vente, la consistance de ses obligations n'est pas établie.

- l'information des investisseurs sur la nécessité de construire une extension, préalablement à la restructuration de l'ancien bâtiment, n'incombe pas au vendeur, seule la société [K][O] étant engagée à ce titre dans le cadre du montage proposé en qualité de conseil en investissement.

- la vente a porté sur 46 lits exploités, et non sur 72.

- l'invocation d'un loyer excessif ne concerne que les relations entre les investisseurs et le gestionnaire de l'Ehpad.

- le reproche d'avoir vendu les lots à un prix excessif n'est pas établi, alors qu'il n'est pas démontré l'existence d'un vice de consentement sur le prix, alors qu'une telle allégation ne repose que sur une unique expertise privée.

- l'information des investisseurs sur l'impact des travaux de restructuration sur la rentabilité du montage (qui font passer le nombre de lits de 46 à 36), ne lui incombe pas, alors que seule la société [K][O] devait y procéder. Les actes de vente n'évoquent aucuns travaux.

- le lien de causalité entre certains préjudices invoqués par les investisseurs et la faute contractuelle reprochée n'est pas établi, ainsi que l'a retenu le jugement critiqué ; la société [K][O] promotion n'engage pas sa responsabilité au titre d'un défaut de conseil lors de la vente des lots.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 3 juillet 2023, les investisseurs, intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1382 et 1147 du code civil, pris dans leur rédaction applicable aux faits de l'espèce, 1602,1603 et 1604 du code civil, L. 124-5 et L. 121-4 du code des assurances, et 700 du code de procédure civile, de :

=> infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a :

- fixé au passif de la société [K][O] promotion leurs créances respectives aux montants retenus ;

- condamné la société Albingia à payer les sommes de :

- 6 596,53 euros à M. [S] [HE] et Mme [V] [B] épouse [HE],

- 16 726,82 euros à M. [ZU] [L], Mme [A] [W] épouse [L],

- 16 313,67 euros à M. [DJ] [OU], Mme [P] [R] épouse [OU],

- 7 298,88 euros à M. [UG] [Z], Mme [E] [VZ] épouse [Z],

- 16 500,97 euros à Mme [PL] [RD],

- 17 729,38 euros à M. [D] [UG], Mme [VH] [EK] épouse [UG],

- 17 214,33 euros à M. [GD] [JY] Mme [H] [KZ] épouse [JY],

- 12 300,67 euros à M. [MS] [J],

- 37 218,75 euros à M. [U] [M] ;

- dit que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du 22 août 2014 ;

- dit que les intérêts échus de ces sommes, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts ;

- rejeté les demandes formées contre la Scp notariale et les MMA ;

- rejeté les demandes formées contre M. [UY] [FL] ès qualités de liquidateur de la Scp d'avocats, et M. [UY] [FL] personnellement ;

- dit n'y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Albingia à supporter les dépens de l'instance et autorisé la Scp Vandenbussche Gaffant et Maître Patrick Dupont-Thieffry à recouvrer directement les dépens dont chacun aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ;

=> statuant de nouveau,

- condamner in solidum la Scp notariale, les MMA, M. [UY] [FL] en qualité de liquidateur de la Scp d'avocats, et M [UY] [FL] en son nom personnel, la société Alblingia, à payer à :

** M. [S] [HE] et Mme [V] [B], les sommes suivantes :

- 16.249,16 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

- 91.483,65 euros au titre de la perte subie sur le prix de vente

- 24.292,40 euros au titre des sommes payées en pure perte à l'ASL pour les travaux

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 4.080,90 euros au titre du coût des remboursements anticipés des crédits

- 705,22 euros au titre des frais d'établissement d'un acte d'insaisissabilité,

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

** M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], les sommes suivantes :

- 67.601,58 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

- 198.759,31 euros au titre de la perte subie sur le prix de vente

- 61.598,22 euros au titre des sommes payées en pure perte à l'ASL pour les travaux,

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

** M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], les sommes suivantes :

- 54.587,80 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

- 216.658,24 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente,

- 60.076,78 euros au titre des sommes payées en pure perte à l'ASL pour les travaux,

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 5.213,15 euros au titre des frais de remboursement anticipé du prêt,

- 4.079,98 euros au titre des frais bancaires supplémentaires qu'ils ont dû payer,

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

** M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], les sommes suivantes :

- 23.450,10 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

- 97.391,66 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

- 26.878,86 euros au titre des sommes payées en pure perte à l'ASL pour les travaux,

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 9.304,14 euros au titre des frais de remboursement anticipé du prêt,

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

** M. [D] [UG], et Mme [VH] [EK], les sommes suivantes :

- 28.504,48 euros, + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

- 248.187,16 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

- 65.290,26 euros au titre des sommes payées en pure perte à l'ASL pour les travaux,

- 12.191,81 euros au titre des frais liés au remboursement anticipé de leur prêt,

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

** M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], les sommes suivantes :

- 27.752,14 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

- 79.868,18 euros au titre de la perte subie sur le prix de vente

- 63.393,53 euros au titre des sommes payées en pure perte à l'ASL pour les travaux,

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 2.059,64 euros au titre du nouveau prêt qu'ils ont été contraints de souscrire,

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

** M. [C] [JY] et M. [G] [JY], les sommes suivantes :

- 152.767,96 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

** M. [MS] [J], les sommes suivantes :

- 25.004,88 euros, + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

- 167.878,49 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

- 45.298,48 euros au titre des sommes payées en pure perte à l'ASL pour les travaux,

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

** M. [U] [M], les sommes suivantes :

- 131.275,34 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

- 476.503,56 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

- 137.061,88 euros au titre des sommes payées en pure perte à l'ASL pour les travaux,

- 17.442,44 euros au titre des frais de remboursement anticipé

- 10.000 euros au titre du préjudice moral,

- 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,

- fixer l'ensemble des condamnations prononcées au bénéfice de chacun des concluants au passif de la société [K][O] Promotion ;

- dire et juger que toutes ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 22 août 2014 ;

- ordonner les capitalisations des intérêts ;

- débouter les intimés de l'ensemble de leurs moyens et prétentions, et de leurs appels incidents dirigés à l'encontre des concluants ;

- condamner in solidum la Selurl [X], en sa qualité de liquidateur des sociétés [K][O] promotion, la Scp notariale, les MMA, M. [UY] [FL] en sa qualité de liquidateur de la Scp d'avocats, et M. [UY] [FL] en son nom personnel, la société Albingia, aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.

=> A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour ne faisait pas droit à leurs demandes,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter l'ensemble des intimés de l'ensemble de leurs moyens et prétentions contraires,

- dire et juger n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit quant à la charge des dépens.

A l'appui de leurs prétentions, ils font valoir que :

- la société [K][O] promotion a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard :

(i) en trompant les investisseurs sur la nature (restructuration complète de l'ancien bâtiment, et non simple mise en conformité) et le coût (plus de 2 millions d'euros HT, et non 1,2 millions) des travaux et en les déterminant à financer d'avance ces travaux par l'intermédiaire de l'ASL, alors que ces travaux n'étaient pas réalisés ;

(ii) en cherchant à contourner les règles d'ordre public sur la responsabilité du vendeur d'immeuble à construire : dès l'origine, la réalisation de travaux était prévue, même si elle n'apparaît pas dans les actes de vente, dès lors que leur financement et leur conception étaient déjà préparés en 2007-début 2008. La société [K][O] promotion était le véritable maître d'ouvrage des travaux, même si elle a veillé à ce que les marché de travaux conclus avec la société [K][O] rénovation et le contrat du cabinet Atlante soient établis au nom de l'ASL, laquelle était constituée et gérée par le cabinet d'avocat habituel du groupe [K][O]. Les investisseurs ont ainsi été privés du statut protecteur de la VEFA, et notamment de la garantie d'achèvement des travaux, alors qu'un tel contrat est compatible avec le statut de LMP.

(iii) en n'informant pas les investisseurs de la nécessité de procéder à la construction d'une extension avant de pouvoir réaliser les travaux de restructuration de la partie ancienne du bâtiment, outre qu'une telle extension était nécessaire à la rentabilité de l'investissement ; valablement informés, les investisseurs n'auraient pas financé immédiatement les travaux et versé les fonds à la société [K][O] rénovation et à AMO coordination.

(iv) en n'informant pas les investisseurs sur le caractère manifestement excessif des loyers, alors que les ventes étant liées à la conclusion des baux litigieux : ce caractère excessif est établi tant par un courrier de l'exploitant de l'Ehpad que par les pourparlers ayant conduit à l'offre de reprise du fonds.

- la société Albingia doit garantir son assuré : (i) les faits dommageables sont intervenus pendant la période garantie ; (ii) les clauses d'exclusion sont inopposables, à défaut d'avoir été acceptées, faute de signatures ou paraphes apposés sur leur support contractuel ; la clause de renvoi indique exclusivement que les conditions spéciales ont été remises, et non qu'elles ont été acceptées ; le renvoi est en outre inefficace, dès lors que les conditions spéciales ne sont pas identifiables, faute de références précises dans la clause de renvoi ; les fautes commises sont intervenues au titre de l'activité de marchands de bien et de promoteur, qui sont précisément celles couvertes par le contrat d'assurance ; (iii) les clauses d'exclusion ne sont pas valables, à défaut d'être formelles et limitées et d'être mentionnées en caractères très apparents, alors qu'elles vident la police de sa substance ; (iv) les limites de garantie sont inopposables ; le fait dommageable n'est pas unique, mais résulte de plusieurs ventes intervenues sur une période de deux années de sorte qu'il s'agit de sinistres distincts ; la globalisation des sinistres est en outre exclue en cas de manquement par un professionnel à son obligation d'information et de conseil, qui est individualisée par nature et exclut l'existence d'une cause technique au sens de l'article L. 124-1-1 du code des assurances ;

- la responsabilité du notaire est engagée à leur égard :

* étant le notaire habituel du promoteur, il est présumé connaître les modalités du schéma vendu, son obligation d'information étant par conséquent renforcée ; la Scp notariale n'a pas rencontré les acquéreurs, se limitant à faire établir des procurations ; elle a rédigé l'ensemble des actes notariés du montage, dans lequel elle a joué un rôle actif ; alors qu'elle était informée de l'existence de travaux importants dès l'origine de l'opération, elle n'a pas conseillé la conclusion d'une vente d'immeuble à rénover ou d'une VEFA, au lieu d'une vente ordinaire ; les investisseurs ont été ainsi privés de la protection applicable à une telle opération intégrant des travaux à la seule vente immobilière ; la société [K][O] promotion s'est comporté comme maître de l'ouvrage, alors que les travaux ont été confiés à une société du même groupe, de sorte que les conditions de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation sont remplies ;

* le notaire n'a pas informé les investisseurs sur les risques encourus : (i) risque de non-paiement des loyers ; (ii) caractère excessif des loyers ; en sa qualité de rédacteur des baux commerciaux, le notaire devait connaître ce caractère excessif, qui rendait structurellement déficitaire l'opération ; l'absence d'obligation de conseil relative à l'opportunité économique de l'opération cède lorsque le notaire dispose d'informations spécifiques sur la viabilité du montage ; (iii) caractère excessif du prix de vente : les investisseurs ont acquis des chambres de 25 m² pour un prix moyen de 4 216 euros le m², qui est totalement déconnecté des prix pratiqués en 2010 à [Localité 52], alors que le notaire avait connaissance du caractère vétuste de l'immeuble, dès lors que ses actes de vente visaient l'avis favorable par la commission de sécurité à des travaux de mise en conformité datant du 7 décembre 2006 ; le notaire doit informer ses clients sur la portée et les risques de l'acte auquel il prête son concours sans pouvoir invoquer que l'engagement des parties auraient procédé d'un acte antérieur ;

- la responsabilité contractuelle de la société d'avocats et de M. [FL] est engagée au titre d'un défaut d'information et de conseil (aucune demande n'est formulée par ailleurs à l'encontre de l'Aarpi) :

(i) dans le cadre de la prestation d'ingénierie juridique et fiscale : en indiquant aux investisseurs que le statut de loueur en meuble professionnel était garanti, sans exprimer la moindre réserve, alors que la défaillance économique de l'entreprise de travaux et de la société d'exploitation de l'Ehpad pouvait faire perdre ce statut fiscal qui est subordonné à la perception d'un loyer annuel de 23 000 euros  ; sa participation en amont au montage a justifié le versement d'honoraires prélevés sur les fonds versés par les investisseurs ; alors que l'opération avait été présentée comme s'auto-finançant, ils n'ont pu rembourser les crédits par les loyers ;

(ii) dans le cadre du fonctionnement de l'ASL et de la réalisation des travaux : ayant constitué et géré l'ASL, la société d'avocats ne précise pas les conditions de sa création ; pendant son fonctionnement, elle a relayé des informations fausses aux membres de l'ASL, dont elle assurait le secrétariat, et notamment concernant le montant des travaux de mise en conformité qui était pourtant un élément déterminant de l'engagement des investisseurs dans ce montage ; alors qu'elle avait mission de contrôler la gestion de l'ASL, la société d'avocat a fautivement validé le choix de faire appel à la société [K][O] Rénovation en dépit de son faible capital social et de son éloignement géographique et procédé immédiatement au règlement de sommes importantes au titre des travaux, alors qu'elle était informée que ce budget ne correspondait pas à celui réellement nécessaire, qu'aucune garantie d'achèvement n'était mobilisable en cas de défaillance de l'entreprise de travaux et que les travaux n'avaient pas commencé sur l'ancien bâtiment lors de ces versements ; si ces règlements correspondent aux prévisions du contrat conclu avec la société [K][O] Rénovation, il appartenait toutefois à ce spécialiste du droit immobilier d'émettre des observations sur une telle clause, alors qu'usuellement, le premier règlement n'est effectué qu'au commencement des travaux, ainsi que l'a relevé un expert judiciaire dans un autre litige visant ce même cabinet d'avocats ; bien qu'investi d' « une mission de « maîtrise d'oeuvre juridique », la société d'avocats n'a jamais veillé à l'exécution des travaux ou à la souscription d'une garantie d'achèvement, soit par l'ASL, soit dans le cadre d'une VEFA ;

la société d'avocats ne peut se retrancher derrière le comportement de la présidente de l'ASL, ou des membres de cette association ;

- les préjudices subis concernent :

(i) la perte de loyers, qui ne résulte pas de la liquidation judiciaire de la société Enity, dès lors que les défauts de paiement sont antérieurs à cette procédure collective ;

(ii) la revente à perte des lots : les investisseurs n'ont pas librement négocié la revente, mais d'une cession forcée à la MFSL sans possibilité de discuter le prix ; lors du rachat des lots, l'extension était déjà construite, et ne comportait aucune cuisine ou salles d'activité dont la réalisation devait intervenir au sein de l'ancien bâtiment : le repreneur n'a ainsi payé que pour racheter 31 lits, et non 46, pour respecter l'autorisation globale d'exploiter plafonnée à 72 lits, étant observé que 41 chambres étaient réalisés dans l'extension. Lors de la revente, le repreneur avait connaissance du montant réel des travaux à réaliser et du caractère excessif des loyers impliquant leur diminution, de sorte que le prix d'acquisition a été diminué par rapport à l'acquisition en 2007/2008.

(iii) le paiement d'importantes sommes pour des travaux non réalisés : ce préjudice résulte de l'absence de contrôle du déblocage des montants versés par les membres de l'ASL. Ces fonds ont en réalité servi à financer les travaux de construction de l'extension. (iv) préjudice moral et perte de revenus pour la retraite. (v) le coût des remboursements anticipés des crédits.

La réparation de la seule perte de chance contrevient au principe de réparation intégrale du préjudice. Ce préjudice est en outre souvent fantaisiste.

À l'égard du notaire, la perte de chance est d'autant plus élevée, proche du montant intégral des pertes subies, que l'opération financière était risquée : les investisseurs n'auraient pas contracté ou emprunté s'ils avaient été informés : travaux non définis, loyers surévalués '

- le lien de causalité entre les préjudices et manquements respectifs est établi :

(i) avec les fautes de la société [K][O] promotion : en contournant le régime de la VEFA, ils ont été privés du bénéfice d'une garantie d'achèvement des travaux : ils n'auraient ainsi pas payé en pure perte les travaux non réalisés ; en n'informant pas le montant et la nature des travaux, sur les loyers excessifs, sur la surévaluation des lots et les conséquences des travaux sur le nombre de lits exploitables, les investisseurs ont été privés de la faculté de ne pas contracter.

(ii) avec les fautes de la Scp notariale : par la privation du bénéfice d'une garantie d'achèvement ; par l'absence d'information sur les risques de défaillance du constructeur et du gestionnaire de l'Ehpad ; Le caractère excessif des loyers est directement à l'origine de l'absence de rentabilité et du non-paiement des loyers ; le caractère excessif du prix d'achat a pour conséquence directe la revente à un prix inférieur ;

(iii) avec les fautes de la société d'avocat et de M. [FL] : les informations erronées qui figurent dans les procès-verbal d'AG de l'ASL ont conforté les investisseurs dans la croyance que le budget serait respecté, ayan