TJ Meaux, 4 sept. 2024, RG 24/00586

- N° RG 24/00586 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR5A

Date : 04 Septembre 2024

Affaire : N° RG 24/00586 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR5A

N° de minute : 24/00477

Formule Exécutoire délivrée
le : 06-09-2024

à : Me Jade GUICHERD + dossier

Copie Conforme délivrée
le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI DE L’ATOUT 21
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Jade GUICHERD, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PARE-BRISES DE LA BRIE
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante

---

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 17 Juillet 2024 ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date des 18 et 19 septembre 2018, la Sci de l'Atout 21 (le bailleur) a donné à bail commercial à la société Pare-Brises de la Brie (le preneur) des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 27 600 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 24 046,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2024.

- N° RG 24/00586 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDR5A
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 16 mai 2024;
- ordonner l'expulsion immédiate de la société Pare-Brises de la Brie et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à venir ;
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place seront régis par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner la société Pare-Brises de la Brie à lui payer la somme provisionnelle de 23 825,36 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer ;
- condamner la société Pare-Brises de la Brie à lui payer une indemnité correspondant au temps de relocation de 19 048,32 euros ;
- condamner la société Pare-Brises de la Brie à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré de 50% soit 4 762,08 euros, à compter du 16 mai 2024 et jusqu'à la libération des locaux ;
- condamner la société Pare-Brises de la Brie au paiement, au titre de la clause pénale prévue au bail, d'une somme égale à 10 % des sommes dues au titre de l'arriéré locatif ;
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité ;
- condamner la société Pare-Brises de la Brie au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- ordonner l'exécution provisoire.

A l’audience du 17 juillet 2024, la Sci de l'Atout 21 a repris oralement ses demandes.

Bien que régulièrement assignée, la société Pare-Brises de la Brie n'a pas comparu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2024.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants préalablement réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la Sci de l'Atout 21 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 23 825,36 euros, arrêtée au 12 mai 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n'est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 15 juin 2024 et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Pare-Brises de la Brie et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle de 4 762,08 euros, soit une somme supérieure de 50% au montant du loyer prévu au bail. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la Sci de l'Atout 21, l'obligation de la société Pare-Brises de la Brie au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 12 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 23 825,36 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Pare-Brises de la Brie.

S'agissant des intérêts dus sur le montant de l'arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit majoré de 5 points. Si cette majoration résulte du bail conclu (p.13), il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêts légal.

La preuve de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de la société Pare-Brises de la Brie de payer à la SCI l’Atout 21 une indemnité de relocation de 19 048,32 euros n’est pas rapportée. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

- Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application ainsi que le paiement d'une indemnité de relocation, s'analysent comme des clauses pénales et sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de leur montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ces points.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Pare-Brises de la Brie, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 mai 2024.

En considération de l’équité, la société Pare-Brises de la Brie sera condamnée à payer à la Sci de l'Atout 21 la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS