CA Poitiers, 10 sept. 2024, RG 22/03051

ARRET N°305

N° RG 22/03051 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWAP

S.C.I. FONCIERE DE [5]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03051 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GWAP

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 septembre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de POITIERS.

APPELANTE :

S.C.I. FONCIERE DE [5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat Me Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS substituée par Me Lola BERNADEAU, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocat Me Emmanuelle BUFFET de la SELARL AD ASTREA, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 18 mars 2020, la sci Foncière de [5] a acquis de la société Puma Invest les lots suivants dépendant du bâtiment D d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4] :

- n°275 à usage de cave ;

- nos 313, 314 et 315 constituant des places de stationnement extérieur ;

- n°336 à usage de bureaux d'une superficie de 166,60 m².

L'assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2018 a autorisé l'affectation du lot n° 336 à un usage d'habitation.

Par arrêté du 2 mars 2020 précédé d'un avis du 18 février 2020 de l'architecte des bâtiments de France, le maire de la commune de [Localité 4] a autorisé les travaux nécessaires au changement de destination de son lot.

Par acte du 10 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] a fait assigner la sci Foncière de [5] devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

Il a demandé de la condamner à remettre le lot n° 336 dans son état antérieur. Il a soutenu à l'appui de ses prétentions que :

- la création d'unités supplémentaires dans un lot en constituait une division nécessitant l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ;

- la division d'un lot devait être matériellement possible, chaque lot devant avoir accès aux parties communes, ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble et être conforme au règlement de copropriété.

La défenderesse n'a pas constitué avocat.

Par jugement du 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué en ces termes :

'Condamne la SCI Foncière de [5] à remettre le lot numéro 336 de la copropriété de la Résidence [5] dans l'état qui était le sien antérieurement à sa division en trois logements et un dégagement, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai.

Condamne la SCI Foncière de [5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette les autres demandes.

Condamne la SCI Foncière de [5] aux dépens'.

Il a considéré que l'assemblée générale des copropriétaires avait autorisé un changement d'affectation du lot et non sa division et que les travaux entrepris, de création de trois appartements, avait constitué une division du lot non autorisée, contraire au règlement de copropriété.

Par déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2022, la sci Foncière de [5] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique 2 avril 2024, elle a demandé de :

'Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la Copropriété des immeubles bâties

Vu le règlement de Copropriété

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS en date du 6 septembre 2022

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 6 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

Par conséquent,

REFORMER le jugement en ce qu'il a :

- Condamné la SCI FONCIERE DE [5] à remettre le lot numéro 336 de la COPROPRIETE DE LA RESIDENCE [5] dans l'état qui était le sien antérieurement à cette division en trois logements et un dégagement, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,

- Condamné la SCI FONCIERE DE [5] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamné la SCI FONCIERE DE [5] aux dépens.

Statuant de nouveau,

Déclarer mal-fondées les demandes présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] à l'encontre de la SCI FONCIERE DE [5]

Déclarer en tout état de cause que la clause de l'article 8 du règlement de Copropriété suivant laquelle « Chaque lot pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisant à la double majorité » est réputée non écrite, Par conséquent,

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] de l'intégralité de ses demandes présentées à l'encontre de la SCI FONCIERE DE [5]

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] de sa demande de remise en état du lot n°336,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] à verser à la SCI FONCIERE DE [5] la somme de 4.000 € par application des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel'.

Elle a soutenu que :

- le lot n'avait été qu'aménagé et non divisé ;

- tout copropriétaire était libre d'aménager son lot ;

- le règlement de copropriété ne prohibait pas un tel aménagement du lot ;

- les modifications réalisées n'étaient à l'origine d'aucune nuisance pour la copropriété ;

- l'accès direct aux parties communes de lots issus d'une division n'était pas nécessaire ;

- la destination de l'immeuble n'avait pas été affectée, lequel n'avait selon elle pas de standing particulier ;

- la clause soumettant la division d'un lot à l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires devait être déclarée non écrite car restreignant de manière injustifiée le droit du copropriétaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] a demandé de :

'Vu le règlement de copropriété de la Résidence [5],

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Dire et juger la SCI FONCIERE DE [5] mal fondée en son appel, l'en débouter.

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Poitiers le 8 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Déclarer mal fondée la demande de la SCI FONCIERE DE [5] tendant à ce que la Cour déclare que la clause 8 du règlement de copropriété suivant laquelle « chaque lot pourra être liéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'assemblée des copropriétaires l'autorisant à la double majorité » est réputée non écrite

Débouter la SCI FONCIERE DE [5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SCI FONCIERE DE [5] à payer au SYNDICAT DESCOPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'.

Il a maintenu que l'appelante avait réalisé une division non autorisée du lot de copropriété.

Il a ajouté qu'une telle division devait être :

- matériellement possible, à savoir que chaque nouveau lot dispose d'un accès direct et immédiat aux parties communes ;

- conforme au règlement de copropriété et ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble en multipliant les lots au détriment du standing de la résidence, ni aux parties communes en augmentant le nombre des installations sanitaires.

Il a conclu au rejet de la demande de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la division d'un lot à l'accord de la copropriété, régulière.

L'ordonnance de clôture est du 4 avril 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé de :

'In limine litis,

Vu les articles 16, 803 et 907 du code de procédure civile,

Révoquer l'ordonnance de clôture du 4 avril 2024 et fixer la clôture à la date de l'audience de plaidoiries, soit le 10 juin 2024,

Subsidiairement, rejeter des débats les conclusions signifiées par la SCI FONCIERE DE [5] le 2 avril 2024 ainsi que les nouvelles pièces n°17 et 18 communiquées par cette dernière le même jour.

Vu le règlement de copropriété de la Résidence [5],

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Dire et juger la SCI FONCIERE DE [5] mal fondée en son appel, l'en débouter.

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Poitiers le 8 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Déclarer mal fondée la demande de la SCI FONCIERE DE [5] tendant à ce que la Cour déclare que la clause 8 du règlement de copropriété suivant laquelle « chaque lot pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'assemblée des copropriétaires l'autorisant à la double majorité » est réputée non écrite

Débouter la SCI FONCIERE DE [5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, si la Cour s'estime insuffisamment informée, enjoindre à titre de mesure d'instruction à la SCI FONCIERE DE [5] de verser au débat les plans et descriptifs des travaux qu'elle a effectués dans son lot.

Condamner la SCI FONCIERE DE [5] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens'.

Il a soutenu la tardiveté des dernières écritures de l'appelante.

Par conclusions notifiées par voie électrique le 27 mai 2024, la sci Foncière de [5] a demandé de :

'Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la Copropriété des immeubles bâties

Vu le règlement de Copropriété

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS en date du 6 septembre 2022

Vu les articles 15, 16, 135 et 803 du Code de procédure civile,

Déclarer irrecevables les conclusions et les pièces signifiées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] le 15 mai 2024

Ordonner le rejet et le retrait des conclusions et des pièces signifiées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] le 15 mai 2024

Rejeter la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formulée SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5]

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] de sa demande de rejet des conclusions et pièces signifiées par la SCI FONCIERE DE [5] le 2 avril 2024.

A titre subsidiaire, si le rabat de l'ordonnance de clôture venait à être ordonné, juger que la clôture interviendra le jour de l'audience des plaidoiries et admettre l'intégralité des pièces et conclusions signifiées par la SCI FONCIERE DE [5].

En tout état de cause,

REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 6 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

Par conséquent,

REFORMER le jugement en ce qu'il a :

- Condamné la SCI FONCIERE DE [5] à remettre le lot numéro 336 de la COPROPRIETE DE LA RESIDENCE [5] dans l'état qui était le sien antérieurement à cette division en trois logements et un dégagement, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,

- Condamné la SCI FONCIERE DE [5] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamné la SCI FONCIERE DE [5] aux dépens.

Statuant de nouveau,

Déclarer mal-fondées les demandes présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] à l'encontre de la SCI FONCIERE DE [5]

Déclarer en tout état de cause que la clause de l'article 8 du règlement de Copropriété suivant laquelle « Chaque lot pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisant à la double majorité » est réputée non écrite,

Par conséquent,

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] de l'intégralité de ses demandes présentées à l'encontre de la SCI FONCIERE DE [5]

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] de sa demande de remise en état du lot n°336,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence [5] à verser à la SCI FONCIERE DE [5] la somme de 4.000 € par application des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel'.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A - SUR L'ORDONNANCE DE CLOTURE

L'article 802 auquel renvoie l'article 907 du même code dispose que : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office'. L'article 803 du même code précise que 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue', que 'la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation' et que 'l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal'.

Les conclusions notifiées le 2 avril 2024 sont une réponse sur certains points à celles de l'intimé notifiées le 5 mars 2024. L'appelante ne modifie ni ses prétentions, ni les moyens à l'appui de celles-ci.

La production par l'appelante d'un extrait d'arrêt d'une cour d'appel du 27 janvier 2014 et du plan de division du lot n° 334, en bureaux et non en logements, sans autre indication, ne constitue pas une cause grave au sens des dispositions précitées fondant la révocation de l'ordonnance de clôture.

Les conclusions des parties postérieures à la clôture et les pièces nouvelles produites par l'intimée (nos 22 et 23) seront en conséquence déclarées irrecevables, sauf s'agissant de celles de l'intimé en ce qu'il est sollicité de révoquer l'ordonnance de clôture et de déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 2 avril 2024 et, s'agissant de celles de l'appelante, en ce qu'elles répondent à ses demandes.

B - SUR LA TARDIVETE DES CONCLUSIONS

L'article 15 du code de procédure civile dispose que : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense'.

Aux termes de l'article 16 du même code :

'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations'.

Le syndicat des copropriétaires a conclu le 2 juin 2023. Il a notifié de nouvelles conclusions le 5 mars 2024, 30 jours avant la clôture de la procédure. Ces conclusions incluent de nouveaux développements en pages 2, 3, 4, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15. L'appelante, qui ne pouvait conclure que dans ce délai de 30 jours, a apporté réponse à ces dernières conclusions, sans modifier ses prétentions ni son argumentation.

Les conclusions notifiées le 2 avril 2024 par la sci Foncière de [5] ne peuvent pour ces motifs pas être regardées tardives.

La demande de l'intimé présentée de ce chef sera pour ces motifs rejetée.

C - SUR LE LOT N° 334

1 - sur les travaux entrepris

L'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que :

'I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.

L'article 9 de cette même loi précise notamment que :

'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'.

Les parties ont produit aux débats le règlement de copropriété adopté le 24 juin 1969 par l'assemblée générale des copropriétaires, reçu le 26 septembre suivant par Maître [H] [M], notaire à [Localité 4], régulièrement publié le 24 novembre 1969 au bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 4].

Ce règlement de copropriété, dont les parties ne contestent pas qu'il est applicable en l'espèce, ne fait pas mention du lot n° 336 dont est propriétaire l'appelante.

L'article 8 - usage des parties privatives du règlement de copropriété stipule notamment que :

'Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir, comme bon lui semblera, des parties privées qui seront sa propriété privée, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble sous les réserves qui vont être ci-après formulées.

Il pourra modifier, à ses frais, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de ses locaux et leurs dépendances.

Toutefois, en ces de travaux pouvant affecter la solidité de l'immeuble et pouvant intéresser toutes choses et parties communes, il devra, au préalable, obtenir l'assentiment du Syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant, a l' Assemblée des co-propriétaires.

[...]

Les modifications apportées ne devront jamais entraîner une augmentation des charges des voisins, sauf accord de ceux-ci.

[...]

Chaque lot pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l' assemblée des co-propriétaires l'autorisant à la double majorité prévue ci-après.

[...]

La transformation des appartements en chambres meublées pour être exploités en garni est interdite , mais les locations en meublé par appartements entiers sont autorisées et le bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires'.

L'assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2018 a adopté la résolutions suivante :

'XI - AUTORISATION D'UTILISER EN HABITATION LES LOTS N°336 A 342 DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

Projet de résolution proposée par la société PIMICO

L'Assemblée Générale autorise l'utilisation des espaces à usage de bureau, objet des lots 336 à 342 de la copropriété en habitation.

Précision du syndic :

L'Assemblée Générale constate que la nouvelle affectation autorisée:

- est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété

- ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble

- ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L'Assemblée Générale rappelle que cette autorisation ne dispense pas le propriétaire des lots concernés d'obtenir les autorisations d'urbanisme nécessaires.

[...]

En vertu de quoi, elle est adoptée dans les conditions de majorité de l'article 24".

Cette délibération n'a pas été contestée.

La sci Foncière de [5] avait décrit comme suit les travaux envisagés à sa déclaration de travaux reçue en mairie le 23 décembre 2019 :

'Courte description de votre projet ou de vos travaux :

M. [Y] [Z] a signé en nom propre un compromis de vente concernant l'acquisition dans une résidence située au [Adresse 3] à [Localité 4], d'un plateau de bureau de 166 m² (lots 336 du 1er étage du bâtiment D) et de trois places de parking (lots 313/314/315).

L'acte prévoit une faculté de substitution qui sera réalisée au profit de la SC Foncière de [5].

La SC Foncière de [5] réalisera des travaux d'aménagements intérieurs afin de transformer ces bureaux en trois logements :

-2 T2 avec 1 chambre séparée

-1 T4 avec 3 chambre séparées

Une place de parking sera attribuée à chacun des logements.

Il n'y aura aucun travaux modifiant les structures porteuses ou la façade.

Etant précisé que l'AG des copropriétaires du 26/06/2018 a donné son accord pour cette transformation'.

Le lot n° 336 comportait, avant changement de destination :

- 1 entrée

- 1 couloir ;

- 7 bureaux ;

- 2 toilettes et un espace avec lavabo.

Il résulte du plan annexé à la déclaration de travaux que ce lot comportera après transformation :

- un appartement n° 1 avec pièce de vie avec cuisine, 3 chambres, 1 salle de bains et des toilettes ;

- un appartement n° 2 avec 1 pièce de vie avec cuisine, 1 chambre, 1 salle de bains et des toilettes ;

- un appartement n° 3 avec 1 pièce de vie avec cuisine, 1 chambre, 1 salle de bains avec toilettes.

Chacun de ces appartements a, à l'intérieur du lot n° 336 qui conserve la porte donnant sur le palier et la cage d'escalier, un accès privatif.

2 - sur une exploitation en garni

Ces logements intérieurs sont manifestement destinés à la location. Aucun élément des débats n'établit que leur location contrevient à la stipulation du règlement de copropriété prohibant : 'La transformation des appartements en chambres meublées pour être exploités en garni'.

3 - sur une division du lot

a - sur l'incidence des travaux réalisés

L'article 8 du règlement de copropriété précédemment rappelé soumet la division d'un lot à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

La sci Foncière de [5] n'a pas divisé le lot n° 336, en constituant plusieurs lots distincts.

Elle a aménagé ce lot afin de l'affecter, ainsi qu'autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, à l'habitation.

Les stipulations de l'article 8 ne trouvent dès lors pas application au cas d'espèce.

b - sur l'autorisation préalable de la copropriété

En page 24 de ses conclusions, l'appelante a intitulé ainsi le paragraphe I - B - 5 : ' En tout état de cause et à titre subsidiaire, sur le caractère réputé non-écrit de la clause soumettant pour accord de l'AG des Copropriétaire la division d'un lot de copropriété de manière générale'.

Il est demandé dans le dispositif de ces mêmes conclusions qui saisit la cour de : 'Déclarer en tout état de cause que la clause de l'article 8 du règlement de Copropriété suivant laquelle « Chaque lot pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit en totalité, sans pouvoir être subdivisé, sauf décision de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisant à la double majorité » est réputée non écrite'. Cette demande n'est plus formée à titre subsidiaire.

L'article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24".

Si chaque copropriétaire est libre de subdiviser son lot sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors que cette subdivision n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, c'est à la condition que le règlement de copropriété ne comporte ni interdiction, ni restriction ou que celles-ci aient été jugées inopérantes.

Une telle clause n'étant pas en soi illicite, il appartient au copropriétaire soutenant que cette clause doit être réputée non écrite d'établir que l'atteinte portée à son droit est contraire à la destination de l'immeuble.

Le bâtiment B comporte notamment à l'entresol des bureaux et une galerie, au rez-de-chaussée des bureaux, sur 3 étages 6 appartements de 5 pièces, 2 appartements de 6 pièces et 1 appartement de 7 pièces et 1 studio.

Le bâtiment C comporte au rez-de-chaussée des bureaux et sur 3 étages, 3 appartements de 4 pièces et 6 appartements de 3 pièces.

Le bâtiment D comporte au rez-de-chaussée et au 1er étage des bureaux, et sur 2 autres étages 2 appartements de 4 pièces, 2 appartements de 2 pièces et 2 appartements de 5 pièces.

La copropriété, à usage mixte de bureaux et d'habitation, est d'importance réduite  : elle comporte 25 logements.

La clause contestée de l'article 8 vise à faire échec à une subdivision excessive des lots et à un accroissement des copropriétaires.

Elle permet par ailleurs à l'assemblée générale de vérifier que chaque nouveau lot dispose d'un accès indépendant aux parties communes, que les charges afférentes au lot divisée sont réparties entre les lots créés et que la division est conforme à la destination de l'immeuble.

Elle ne limite pas la cession de son lot par un copropriétaire.

La demande de l'appelante de déclarer cette clause non écrite sera pour ces motifs rejetée.

4 - sur l'incidence des travaux

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant

[...]

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci '.

Il convient de rechercher si les travaux réalisés par l'appelante affectent :

- l'aspect extérieur de l'immeuble ;

- les parties communes ;

et sont conformes à la destination de l'immeuble.

a - atteinte à la destination de l'immeuble

L'ensemble immobilier est à usage d'habitation et de bureaux. Le changement d'affectation du lot n° 336 a été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires. Les travaux réalisés sont destinés à permettre l'habitation. Il ne sont pour ces motifs pas contraires à la destination de l'immeuble. Ils n'affectent pas le standing de la résidence.

b - atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble

L'appelante a indiqué dans la déclaration de travaux que : 'Il n'y aura aucun travaux modifiant la structure ou la façade'.

Il n'est pas soutenu par l'intimé que la structure du bâtiment a été modifiée.

Les photographies du bâtiment D produites aux débats par l'appelante établissent que la façade du bâtiment n'a pas été modifiée.

L'intimé ne rapporte pas la preuve contraire.

c - sur les parties communes

L'intimé soutient que les parties communes seraient affectées dès lors que sont reliées aux canalisations évacuant les eaux usées 3 toilettes, 3 salles de bains et 3 cuisines.

Ces installations ont été reliées aux canalisations déjà existantes, parties communes.

Il n'est justifié d'aucune modification de ces canalisations, ni pour la copropriété de difficultés étant résultées de l'utilisation de ces installations par les occupants des logements.

Le raccordement de ces installations aux canalisations existantes n'avait dès lors pas à être préalablement autorisé par la copropriété.

5 - sur la remise en état du lot

Il résulte de ces développements que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à demander que le lot soit remis dans l'état qui était le sien antérieurement aux travaux réalisés par la sci Foncière de [5].

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande.

D - SUR LES DEPENS

La charge des dépens de première instance et d'appel incombe à l'intimé.

E - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante sur ce fondement.

Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées de ce chef.

PAR CES MOTIFS