TJ Nanterre, 9 sept. 2024, RG 20/07783

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
09 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 20/07783 - N° Portalis DB3R-W-B7E-WC6N

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Société H3P GROUP

C/

Société NEIF II ALLURE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société H3P GROUP
Immeuble Allure
101-109 rue Jean Jaurès
92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0114

DEFENDERESSE

Société NEIF II ALLURE
167 Quai de la Bataille de Stalingrad
92867 ISSY-LES-MOULINEAUX

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 09 septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 juin 2017, la société CVI JAURES, aux droits de laquelle est venue la société NEIF II ALLURE, a donné à bail commercial à la société H3P GROUP des bureaux situés aux 5ème et 6ème étages de l’immeuble sis 101-109 rue Jean Jaurès à LEVALLOIS-PERRET (92300), outre 22 emplacements de stationnement et des locaux d’archives, ce pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er novembre 2017.

Le 17 octobre 2018, la société NEIF II ALLURE et la société H3P GROUP ont signé un avenant n°1 au bail commercial conclu le 23 juin 2017 afin de l’étendre aux plateaux A et C situés au 3ème étage de l’immeuble et à 5 emplacements de stationnement.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2020, la société NEIF II ALLURE a fait sommation au preneur de payer, dans le délai d’un mois, la somme de 394 546,08 euros au titre des loyers et charges locatives dus au 17 septembre 2020 et du coût de l’acte.

Le 29 septembre 2020, la bailleresse a fait délivrer à la société H3P GROUP un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail afin de lui réclamer le paiement de la somme de 394 809,62 euros correspondant aux loyers et charges locatives dus au 17 septembre 2020 et au coût de l’acte.

Reprochant à la société NEIF II ALLURE d’avoir exigé qu’elle laisse les autres occupants de l’immeuble accéder librement à ses locaux situés au 3ème étage, par acte d’huissier de justice du 20 octobre 2020, la société H3P GROUP l’a fait assigner devant ce tribunal aux fins essentiellement, à titre principal, de voir annuler l’avenant n°1 au bail commercial conclu le 23 juin 2017, d’obtenir le versement de dommages et intérêts et de voir annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire, de se voir accorder des délais de paiement et, à titre infiniment subsidiaire, de voir suspendre les effets de la clause résolutoire du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, la société H3P GROUP demande au tribunal de :

I. Principalement : sur l’anéantissement juridique de l’ « avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 »

A. A titre principal : sur la nullité de l’« avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 »

Juger que la société NEIF II ALLURE n’a délivré, avant la signature de l’avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017, aucune information à la société H3P GROUP relative à l’existence de contraintes attachées aux surfaces complémentaires prises à bail ayant pour incidence notamment l’obligation que ces surfaces demeurent, en tout ou partie, en libre accès,

Juger que cette information constituait un élément substantiel du consentement de la société H3P GROUP,

Juger que le consentement de la société H3P GROUP à signer l’avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 a été vicié par erreur,

Recevoir la société H3P GROUP en ses demandes et la dire bien fondée,

En conséquence,

Prononcer la nullité de l’avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 signé le 17 octobre 2018,

Débouter la société NEIF II ALLURE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

B. A titre subsidiaire : Sur la résolution de l’« avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 »

Juger que la société NEIF II ALLURE n’a pas communiqué, avant la signature de l’avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017, un état des risques naturels et technologiques daté de moins de six mois,

Juger que la société NEIF II ALLURE n’a pas annexé à l’avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017, un état des risques naturels et technologiques daté de moins de six mois,

En conséquence,

Prononcer la résolution de l’avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 signé le 17 octobre 2018,

Débouter la société NEIF II ALLURE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

C. En tout état de cause

Condamner la société NEIF II ALLURE à rembourser à la société H3P GROUP l’ensemble des sommes versées depuis la prise d’effet de l’ « avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 »,

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 septembre 2020 par exploit de la SCP VENEZIA & Associés, Huissiers de Justice Associés, à l’encontre de la société H3P GROUP,

Condamner la société NEIF II ALLURE à rembourser à la société H3P GROUP l’intégralité des loyers et charges et plus généralement, toute somme perçue au titre de l’ « avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 »,

Condamner la société NEIF II ALLURE à verser à la société H3P GROUP à titre de dommages-intérêts la somme de 284.000 euros,

Débouter la société NEIF II ALLURE de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la société H3P GROUP, savoir :

- la somme de 841.463,02 euros, représentant l’arriéré locatif arrêté provisoirement au 24 juillet 2023,
- la somme de 84.146 € au titre de la pénalité forfaitaire,
- les loyers, charges, taxes et accessoires exigibles au titre des locaux des 3ème , 5ème et 6ème étages, outre les emplacements de stationnement et les locaux d’archives, jusqu’au 31 octobre 2014,
- la somme de 953.669,57 € TTC au titre du remboursement de la franchise de loyer accordée sur les locaux des 5ème et 6ème étage, parkings et archives, portant sur la période comprise entre le 1er novembre 2018 et le 31 octobre 2019,

Juger que la société H3P GROUP dispose d’une faculté de délivrer congé pour le terme de la seconde période triennale du bail, soit pour la date du 31 octobre 2023,

Juger que le montant du dédit forfaitaire stipulé aux articles 3.1 et 17.2 du bail du 23 juin 2017 devra être calculé sur la base du loyer contractuel HT/HC en vigueur à la date d’effet du bail et non sur la base du loyer indexé en vigueur à la date d’effet du congé,

Condamner la société NEIF II ALLURE à payer à la société H3P GROUP la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société NEIF II ALLURE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

II. Subsidiairement, en l’absence de nullité ou de résolution de l’ « avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017 »

A. Sur les sommes réclamées au titre du commandement de payer

Juger que la société NEIF II ALLURE ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire au titre du commandement de payer délivré le 29 septembre 2020 par exploit de la SCP VENEZIA & Associés, Huissiers de Justice Associés, à l’encontre de la société H3P GROUP,

Juger que la société H3P GROUP a acquitté la somme totale de 386.555,10 euros par virements bancaires des 24 et 25 septembre 2020,

Juger en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 septembre 2020 par exploit de la SCP VENEZIA & Associés, Huissiers de Justice Associés, à l’encontre de la société H3P GROUP est nécessairement est nul et de nul effet à hauteur de la somme de 386.555,10 euros qui avait été réglée préalablement à sa signification,

Juger que la société NEIF II ALLURE n’est pas fondée à réclamer à la société H3P GROUP le paiement de la somme de 411,43 euros au titre du coût de l’acte d’huissier aux fins de délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 septembre 2020 par exploit de la SCP VENEZIA & Associés, Huissiers de Justice Associés,

Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 septembre 2020 par exploit de la SCP VENEZIA & Associés, Huissiers de Justice Associés, n’a pas été délivré de bonne foi par la société NEIF II ALLURE,

Juger que le montant de la créance réclamée au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 septembre 2020 par exploit de la SCP VENEZIA & Associés, Huissiers de Justice Associés, ne saurait dépasser la somme de 7.843,09 euros,

Accorder un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir à la société H3P GROUP pour s’acquitter de toutes sommes qui seraient jugées être dues au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 septembre 2020 par exploit de la SCP VENEZIA & Associés, Huissiers de Justice Associés,

B. Sur les sommes réclamées au titre de la période postérieure à la délivrance du commandement de payer

Débouter la société NEIF II ALLURE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions relatives à la période postérieure à la relocation à un nouveau locataire des locaux objets de l’avenant n°1 au bail commercial en date du 23 juin 2017,

Juger que la société NEIF II ALLURE ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque préjudice,

Juger que le montant de la clause pénale est en l’espèce manifestement excessif,

Réviser à la baisse le montant de la clause pénale,

Réduire à 1 € symbolique le montant de l’ensemble des pénalités incluses dans la clause pénale en ce compris, la demande de paiement d’une somme de 109.310 euros à titre de pénalité forfaire ainsi que les demandes relatives à la majoration des condamnations d’intérêts de retard calculés selon la base du taux EURIBOR 3 MOIS majoré de quatre points à compter de chaque échéance impayée,

Accorder un délai de vingt-quatre mois à la société H3P GROUP pour s’acquitter de toutes sommes qui seraient jugées être dues,

Condamner la société NEIF II ALLURE à payer à la société H3P GROUP la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société NEIF II ALLURE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, la société NEIF II ALLURE demande au tribunal de :

- Débouter la SAS H3P Group de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- Juger la SAS Neif II Allure recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

En conséquence,

A titre principal, si le Tribunal juge valable l’avenant du 17 octobre 2018 :

- Condamner la SAS H3P Group à payer à la SAS Neif II Allure la somme de 841.463,02 € représentant l’arriéré locatif provisoirement arrêté au 24 juillet 2023, outre intérêts au taux contractuel équivalent à l’EURIBO 3 MOIS, majoré de 4 points, à compter de chaque échéance impayée,

- Condamner la SAS H3P Group à payer à la SAS Neif II Allure la somme de 84.146 € à titre de pénalité forfaitaire,

- Condamner la SAS H3P Group à payer à la SAS Neif II Allure la somme de 522.129,31 € au titre de l’indemnité de résiliation triennale stipulée au bail,

- Condamner la SAS H3P Group à payer les loyers, charges, taxes et accessoires exigibles au titre des locaux des 3ème , 5ème et 6ème étages, outre les emplacements de stationnement et les locaux d’archives, conformément au contrat de bail et à l’avenant, jusqu’au 31 octobre 2024, date d’effet du congé du 27 avril 2023,

A titre subsidiaire, si le Tribunal juge nul l’avenant du 17 octobre 2018 :

- Condamner la SAS H3P Group à payer à la SAS Neif II Allure la somme de 1.294.253,10 € TTC au titre de la restitution des franchises de loyers accordées sur les locaux des 5ème et 6ème étages, parkings et archive (953.669,57 € TTC) et sur les locaux du 3ème étage et les parkings supplémentaires (340.583,53 € TTC),

- Condamner la SAS H3P Group à payer à la SAS Neif II Allure la somme de 522.129,31 € au titre de l’indemnité de résiliation triennale stipulée au bail,

En toute hypothèse,

- Condamner la SAS H3P Group à payer à la SAS Neif II Allure la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la SAS H3P Group aux entiers dépens de l’instance et autoriser, pour ceux la concernant, la SELARL FBC Avocats à en poursuivre le recouvrement direct, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 octobre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 27 février 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « juger », « recevoir » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes de la société NEIF II ALLURE, celle-ci n’étant pas contestée.

I - Sur la demande de nullité de l’avenant n°1 au bail commercial

La société H3P GROUP demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1112-1, 1130, 1132 et 1133 du code civil, de prononcer la nullité de l’avenant n°1 au bail commercial du 23 juin 2017, qui a été signé le 17 octobre 2018. Elle explique qu’avant la signature de l’avenant, la société NEIF II ALLURE ne lui a délivré aucune information relative à l’existence de contraintes attachées aux surfaces complémentaires prises à bail, situées au 3ème étage de l’immeuble et matérialisées sur le plan annexé à l’avenant. Or, elle relève que lesdites contraintes imposent notamment de laisser une partie de ces surfaces complémentaires en libre accès pour les autres occupants de l’immeuble, ce en tout temps. Elle estime, au regard du bail, qui lui octroie une jouissance exclusive des surfaces complémentaires, et au regard de ses activités d’expertise comptable et de commissariat aux comptes, qui sont soumises à un strict respect du secret professionnel, que cette information portait sur les qualités essentielles du bien loué et qu’elle n’aurait pas contracté si elle l’avait connue, de sorte que son consentement a été vicié par erreur.

En réponse aux moyens développés en défense, elle précise que de telles contraintes ne lui ont jamais été imposées pour les locaux qu’elle a pris à bail précédemment au sein de l’immeuble. Elle ajoute qu’avant même la signature de l’avenant, la bailleresse avait parfaitement connaissance de son projet de cloisonnement des surfaces complémentaires, incluant une modification du positionnement des portes d’accès, et qu’elle ne s’y est jamais opposée et qu’en toute hypothèse, cela ne remet pas en cause le caractère vicié de son consentement.

La société NEIF II ALLURE conclut au débouté de cette prétention. Elle note que le preneur occupait déjà des locaux au sein de l’immeuble lors de la signature de l’avenant et qu’il a déclaré, aux termes de l’avenant, bien connaître les surfaces complémentaires données à bail. Elle ajoute que les locaux ont été loués « quote-part de parties communes incluses » (Sic), ce qui peut impliquer de laisser les issues de secours accessibles aux autres occupants de l’immeuble, ce uniquement en cas de sinistre nécessitant une évacuation. Elle indique en outre que la prétendue incompatibilité des locaux avec les activités exercées provient uniquement des aménagements privatifs réalisés par la société H3P GROUP. Or, selon elle, les stipulations contractuelles rappellent la nécessité de ne pas porter atteinte à la capacité d’accueil de l’immeuble, d’obtenir l’accord préalable écrit de la bailleresse ainsi que la validation d’un bureau d’études avant travaux et de mettre les locaux en conformité en cas de réalisation de travaux méconnaissant la règlementation. Elle en déduit qu’elle a parfaitement rempli son obligation précontractuelle d’information et que c’est au contraire le preneur qui, en réalisant un cloisonnement rendant inaccessible une évacuation de secours, a manqué à ses obligations contractuelles, dont il avait pourtant connaissance avant même la signature de l’avenant.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1131 dudit code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1132 du même code dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du même code précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.
L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, les sociétés NEIF II ALLURE et H3P GROUP étaient liées par un bail commercial conclu le 23 juin 2017, portant sur des bureaux situés aux 5ème et 6ème étages de l’immeuble sis 101-109 rue Jean Jaurès à LEVALLOIS-PERRET (92300), outre des emplacements de stationnement et des locaux d’archives.

Elles ont signé un avenant à ce bail le 17 octobre 2018 afin de l’étendre à deux plateaux situés au 3ème étage de l’immeuble, outre de nouveaux emplacements de stationnement.

Le plan annexé à l’avenant matérialise l’assiette de l’espace complémentaire ainsi loué à la société H3P GROUP.

Aux termes du préambule et de la partie I. 1/ de l’avenant, modifiant l’article 2 du bail, cette dernière s’est vue accorder la jouissance exclusive de cet espace, dont la surface est de 469 mètres carrés.

L’adjonction des termes « quote-part de parties communes incluses » (Sic) n’est pas de nature à remettre en cause le caractère exclusif de cette jouissance, une telle adjonction signifiant seulement que la quote-part de parties communes attachée aux parties privatives est également donnée à bail et non pas que les parties louées comme privatives peuvent finalement constituer des parties communes.

Or, il ressort du courrier du gestionnaire de la bailleresse daté du 23 janvier 2020 que l’espace complémentaire précité inclut l’accès à deux escaliers de secours, dont l’un doit rester à la libre disposition des autres occupants de l’étage.

Cette information, qui nécessite de laisser des tiers accéder à une partie des locaux donnés à bail et remet ainsi en cause leur jouissance et leur superficie, constitue une information essentielle au consentement de la société H3P GROUP.

Elle apparaît d’ailleurs d’autant plus essentielle au regard de la destination des locaux, à savoir un usage exclusif à titre de bureaux dans le cadre de l’activité du preneur, laquelle consiste à exercer la profession d'expert-comptable et de commissariat aux comptes et implique un strict respect de la confidentialité.

Or, la société NEIF II ALLURE ne démontre pas qu’elle aurait communiqué cette information au preneur avant la conclusion de l’avenant.

A cet égard, elle ne peut utilement se prévaloir du fait que la société H3P GROUP louait déjà des locaux au sein de l’immeuble au moment de la signature de l’avenant.

En effet, la configuration desdits locaux est différente, la totalité des 5ème et 6ème étages ayant été donnée à bail, de sorte que la problématique des issues de secours ne s’est nullement posée.

Elle ne peut davantage utilement invoquer la partie I. 1/ de l’avenant selon laquelle le preneur déclare bien connaître les locaux, s’agissant d’une information précontractuelle dont il ne pouvait avoir spontanément connaissance.

Il en va de même du non-respect des clauses du bail par le preneur dans le cadre de l’aménagement des locaux, dès lors que ce manquement est postérieur à la conclusion de l’avenant dont la nullité est poursuivie.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de prononcer la nullité de l’avenant n°1 au bail commercial du 23 juin 2017, qui a été signé entre la société NEIF II ALLURE et la société H3P GROUP le 17 octobre 2018.

II - Sur la demande de remboursement des sommes versées au titre de l’avenant

La société H3P GROUP demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1178 du code civil, de condamner la société NEIF II ALLURE à lui rembourser l’ensemble des sommes versées depuis la prise d’effet de l’avenant n°1 au bail commercial ainsi que l’intégralité des loyers et charges et, plus généralement, toute somme perçue au titre de l’avenant. Elle soutient que l’avenant étant ab initio anéanti, les loyers et le dépôt de garantie n’étaient pas dus. Elle précise également qu’elle n’a pas pu bénéficier de la jouissance des locaux conformément à leur destination contractuelle.

La société NEIF II ALLURE s’oppose à cette demande, faisant valoir que la société H3P GROUP a été en mesure de jouir des locaux donnés à bail conformément à leur destination et qu’elle est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation suite à l’annulation de l’avenant.

En vertu de l’article 1178 alinéas 1 à 3 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L’article 1352-8 du même code précise que la restitution d'une prestation de service a lieu en valeur. Celle-ci est appréciée à la date à laquelle elle a été fournie.

Il résulte de ces dispositions qu’après l’annulation d’un bail commercial, le preneur doit une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance des locaux, peu important que la nullité du bail ait été prononcée aux torts du bailleur, sauf à démontrer qu’il a été dans l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Cette indemnité équivaut au prix correspondant à la prestation que le preneur ne peut restituer matériellement alors qu’il en a bénéficié.

En l’espèce, la société H3P GROUP, qui procède par simple voie d’affirmation, ne démontre pas qu’elle aurait été dans l’impossibilité de jouir des locaux loués en vertu de l’avenant n°1 au bail commercial du 23 juin 2017, qu’elle a aménagés.

Elle est dès lors redevable à l’égard de la société NEIF II ALLURE d’une indemnité d’occupation, laquelle peut être évaluée, au regard de la prestation fournie, au montant des loyers tels que fixés par l’avenant, outre les charges.

Elle ne peut par conséquent solliciter le remboursement des loyers et charges versés, dont elle ne précise d’ailleurs nullement le montant.

Elle ne peut également demander, de manière indéterminée, la restitution de l’ensemble des sommes versées depuis la prise d’effet de l’avenant, ou encore, de toute somme perçue au titre de l’avenant.

Seul doit être remboursé le complément de dépôt de garantie payé en application de l’avenant, qui s’élève à la somme de 47 016,25 euros au vu du décompte communiqué par la bailleresse, étant relevé qu’aucun moyen en fait ou en droit n’est développé afin de s’opposer à un tel remboursement.

En conséquence, au regard de ces éléments, la société NEIF II ALLURE sera uniquement condamnée à rembourser à la société H3P GROUP la somme de 47 016,25 euros qui lui a été versée à titre de complément de dépôt de garantie en application de l’avenant n°1 au bail commercial du 23 juin 2017.

III - Sur la demande de nullité du commandement de payer

La société H3P GROUP demande au tribunal de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui lui a été délivré le 29 septembre 2020. Au soutien de sa prétention, elle fait valoir que l’avenant ayant été annulé, il ne peut servir de fondement légal à la délivrance du commandement de payer. Elle en déduit que le commandement de payer est dépourvu d’effet juridique à hauteur des sommes dont le paiement est réclamé sur le fondement de l’avenant.

La société NEIF II ALLURE, qui conclut au débouté de l’ensemble des prétentions de la société H3P GROUP, ne développe aucun moyen sur ce point.

Aux termes de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société H3P GROUP ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

En tout état de cause, elle fait uniquement valoir qu’une partie des sommes réclamées par le biais du commandement de payer ne serait pas due suite à l’annulation de l’avenant.

Or, au vu des développements ci-avant, il apparaît que le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges fixés par l’avenant.

Au surplus, il est constant que, si une partie de la dette est litigieuse, le commandement de payer reste valable à concurrence des sommes qui sont réellement dues.

Il convient en conséquence de débouter la société H3P GROUP de sa demande de nullité du commandement de payer.

IV - Sur la demande de dommages et intérêts

La société H3P GROUP demande au tribunal de condamner la société NEIF II ALLURE à lui verser la somme de 284 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle prétend que le défaut d’information, qui a conduit à vicier son consentement, lui a causé un préjudice correspondant aux frais inhérents à la prise à bail engagés à fonds perdus. Elle précise que ces frais incluent les coûts d’agencement des locaux et de déménagement, outre une désorganisation, laquelle a entraîné une perte de chiffre d’affaires.

La société NEIF II ALLURE conteste cette prétention. Selon elle, le bail contient une clause d’accession gratuite de la bailleresse aux travaux du preneur et aucun élément de preuve ne permet de justifier de la réalité du préjudice allégué.

En vertu de l’article 1178 alinéa 4 du code civil, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Aux termes de l’article 768 alinéa 1 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Selon l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des développements ci-avant que la société NEIF II ALLURE a commis une faute en ne portant pas à la connaissance du preneur une information essentielle.

Toutefois, au sein de ses écritures, la société H3P GROUP ne vise aucun élément permettant d’établir la réalité et le quantum du préjudice que lui aurait causé cette faute.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V - Sur la demande de restitution des franchises de loyers

La société NEIF II ALLURE demande au tribunal de condamner la société H3P GROUP à lui payer la somme de 1 294 253,10 euros TTC au titre de la restitution des franchises de loyers accordées en application de l’article 17.2 de l’avenant, d’une part, sur les locaux des 5ème et 6ème étages, parkings et archive (953 669,57 euros TTC) et, d’autre part, sur les locaux du 3ème étage et parkings supplémentaires (340 583,53 euros TTC). Elle explique que la société H3P GROUP a été en mesure de jouir des locaux donnés à bail conformément à leur destination et qu’elle est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation suite à l’annulation de l’avenant.

La société H3P GROUP soutient que, concernant les locaux situés aux 5ème et 6ème étages de l’immeuble, l’article 17.2 du bail lui octroyait déjà une franchise de loyers jusqu’au 31 octobre 2019.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1178 alinéas 1 à 3 dudit code, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L’article 1352-8 du même code précise que la restitution d'une prestation de service a lieu en valeur. Celle-ci est appréciée à la date à laquelle elle a été fournie.

Il résulte de ces dispositions qu’après l’annulation d’un bail commercial, le preneur doit une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance des locaux, peu important que la nullité du bail ait été prononcée aux torts du bailleur, sauf à démontrer qu’il a été dans l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Cette indemnité équivaut au prix correspondant à la prestation que le preneur ne peut restituer matériellement alors qu’il en a bénéficié.

En l’espèce, en application de la partie I. 4/ de l’avenant, modifiant l’article 17.2 du bail, une franchise de loyers de 12 mois, couvrant la période du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019, a été accordée au preneur au titre des bureaux situés aux 5ème et 6ème étages de l’immeuble, des 22 emplacements de stationnement et des locaux d’archives.

Il convient de relever qu’une franchise de loyers, couvrant cette période, était d’ores et déjà prévue par l’article 17.2 du bail, lequel a retrouvé application suite à l’annulation de l’avenant l’ayant modifié.

Ledit article 17.2 du bail mentionne en effet une franchise de loyers de 24 mois, applicable à compter de la date de prise d’effet du bail, soit à compter du 1er novembre 2017 et jusqu’au 31 octobre 2019.

La société H3P GROUP n’est dès lors redevable d’aucune somme à ce titre.

Par ailleurs, en application de la partie I. 4/ de l’avenant, modifiant l’article 17.2 du bail, une franchise de loyers de 18 mois, applicable à compter du 1er novembre 2018, a également été accordée à la société H3P GROUP au titre des locaux situés au 3ème étage de l’immeuble et des 5 places de stationnement.

Or, comme indiqué ci-avant, suite à l’annulation de l’avenant, cette dernière est redevable à l’égard de la société NEIF II ALLURE, au cours de l’ensemble de la période d’exécution de l’avenant, d’une indemnité d’occupation, laquelle peut être évaluée, au regard de la prestation fournie, au montant des loyers tels que fixés par l’avenant, outre les charges.

Elle sera en conséquence condamnée à verser à ce titre à la bailleresse une somme de 340 583,53 euros TTC, laquelle n’est pas contestée.

VI - Sur la demande de paiement d’une indemnité de résiliation

La société NEIF II ALLURE demande au tribunal, sur le fondement de l’article 3.1 du bail, de condamner la société H3P GROUP à lui payer la somme de 522 129,31 euros au titre de l’indemnité de résiliation triennale, relevant que cette dernière a délivré congé pour le 31 octobre 2023, soit pour le terme de la deuxième période triennale.

La société H3P GROUP fait valoir que l’indemnité réclamée doit être calculée sur la base du loyer contractuel HT/HC en vigueur à la date d’effet du bail et non sur la base du loyer indexé en vigueur à la date d’effet du congé, le bail ne contenant pas de stipulations en ce sens contrairement à l’avenant.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 3.1 du bail, qui a retrouvé application suite à l’annulation de l’avenant l’ayant modifié, stipule que « si le Preneur souhaite délivrer congé pour le terme de la seconde période triennale, il devra rembourser au Bailleur à titre de dédit forfaitaire l’équivalent de six (6) mois de franchise de loyer ».

Ces stipulations sont également rappelées à l’article 17.2 du bail, qui ajoute que le loyer pris en compte est hors charges et hors taxes.

Il n’est pas précisé que cet « équivalent de six (6) mois de franchise de loyer » doit être calculé sur la base d’un loyer indexé, alors qu’une telle précision figure au sein de l’avenant dont la nullité a été prononcée.

Il convient ainsi de calculer le montant de l’indemnité de résiliation au regard du loyer non indexé, lequel s’élève à la somme annuelle de 779 683 euros hors charges et hors taxes.

En conséquence, la société H3P GROUP sera condamnée à verser à la société NEIF II ALLURE une somme de 389 841,50 euros (779 683 euros / 12 mois X 6 mois) au titre de l’indemnité de résiliation.

VII - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant, la société NEIF II ALLURE sera condamnée aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par la SELARL EVENSTEN AVOCATS dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société NEIF II ALLURE, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à la société H3P GROUP une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS