TJ Paris, 11 sept. 2024, RG 24/05177

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46EN

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT
rendu le 11 septembre 2024

DEMANDERESSE
Association PARME, [Adresse 2], représentée par Me ZEITOUN Renaud, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0207

DÉFENDEURS
Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté
Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 11 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05177 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46EN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 2 février 2022, l'association PARME a donné en location un studio meublé n° TRV0509PCB à M. [M] [X] situé dans la résidence sociale [5], [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 547 euros.

M. [D] [X] s'est porté caution solidaire par acte du 7 février 2022 dans la limite de 26.256 euros et pour une durée de 36 mois.

Des redevances étant demeurées impayées, l'association PARME a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.225,46 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 janvier 2023.

Le commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, l'association PARME a fait assigner M. [M] [X] et M. [D] [X] en qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement M. [M] [X] et M. [D] [X] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 8.347,73 euros, redevance du mois de mars 2024 incluse, ainsi qu'une indemnité d'occupation fixée au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l'association PARME expose que plusieurs échéances sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 4 janvier 2023.

A l'audience du 28 juin 2024, l'association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9.098,20 euros, selon décompte en date du 21 juin 2024.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [M] [X] et M. [D] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [M] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l'espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2023, pour la somme en principal de 2.225,46 euros et dénoncé à la caution le 9 janvier 2023. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que M. [M] [X] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 5 février 2023.

M. [M] [X] étant sans droit ni titre depuis le 5 février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [M] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'association PARME produit un décompte démontrant que M. [M] [X] reste lui devoir la somme de 9.098,20 euros à la date du 21 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, M. [M] [X], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. M. [M] [X] et M. [D] [X] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 9.098,20 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

M. [M] [X] et M. [D] [X] en sa qualité de caution dans les limites de l'acte de caution, seront aussi solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et prestations obligatoires qui auraient été dues si le contrat de résidence s'était poursuivi en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [X] et M. [D] [X] parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS