TJ Rennes, 10 sept. 2024, RG 23/07261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

10 Septembre 2024

2ème Chambre civile
72A

N° RG 23/07261 -
N° Portalis DBYC-W-B7H-KP7A

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE LES [Adresse 6],

C/

S.C.I. APPOLINE,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 25 Juin 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 10 septembre 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
signé par Madame Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE LES [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société TERRANAE
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Maître Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. APPOLINE, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 500 953 914, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître Myriam DAGORN de la SCP BOQUET- DAGORN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié de vente en date du 27 juin 2019, la SCI APPOLINE est devenue propriétaire des lots 14, 39 et 40 dans le bâtiment principal dit “LES [Adresse 6]” au sein de l’ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 9], [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 5].

Le 23 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 6], situé [Adresse 4] à [Localité 9], (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société TERRANAE, a fait assigner la SCI APPOLINE devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, le règlement de charges de copropriété impayées.

Aux termes son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNER la SCI APPOLINE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE LES [Adresse 6] la somme de 39 397,71€, outre les intérêts légaux à compter du 18 aout 2021 ;

CONDAMNER la SCI APPOLINE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE LES [Adresse 6] la somme de 3 500€ en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens lesquels comprendront le coût du commandement ;

CONDAMNER la SCI APPOLINE au règlement des entiers dépens, parmi lesquels seront compris l’ensemble des frais d’exécution forcée, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées (y compris les émoluments de l’huissier en application de l’article A444-32 du Code de commerce.) ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

En défense, aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, la SCI APPOLINE demande au tribunal de :
“Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-6 du Code Civil,

Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

Statuer ce que de droit sur la demande présentée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 6], sauf à voir préciser que la dette de la SCI APPOLINE s’élève à la somme de 39.168,86 € au 15/04/2024.

Accorder à la SCI APPOLINE le bénéfice des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil.

Autoriser en conséquence la SCI APPOLINE à s’acquitter des sommes dues au Syndicat des Copropriétaires immeuble LES [Adresse 6] sur une période de 12 mois, en précisant que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 6] de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

Dépens comme de droit”.

La société APPOLINE explique s’être trouvée en difficulté pour régler les appels de fonds travaux et charges de copropriété dus en raison de la défaillance de la société PBR à laquelle elle avait donné les locaux à bail commercial pour y exercer une activité de restauration.

Elle précise avoir fait délivrer, le 20 mars 2023, à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale de 85 783,04 euros, suivi d’une action en justice aux mêmes fins. Elle ajoute que cette procédure a fait réagir la société PBR, avec laquelle un accord de règlement amiable a été mis en oeuvre. Elle dit avoir en conséquence pu reprendre le règlement des sommes dues à la copropriété.

Elle sollicite l’autorisation de s’acquitter de la somme de 39 168,86 euros due au 15 avril 2024 sur une durée de 12 mois en insistant sur sa bonne foi notamment.

***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 juin 2024, puis mise en délibéré au 10 septembre suivant.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire, sous quinze jours, une note en délibéré pour faire connaître sa position concernant les délais sollicités par la SCI APPOLINE.

Suivant note transmise par voie électronique le 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué ne pas être opposé à ce qu’un échéancier soit mis en place sur douze mois, soit un versement mensuel de 3 264 euros pendant onze mois et un douzième de 3 264,86 euros, outre le règlement des charges de copropriété courantes. Le syndicat des copropriétaires a demandé qu’il soit prévu dans le jugement qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, la totalité des sommes dues deviendra exigible.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande principale :

En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit, outre les contrat de syndic applicables sur la période considérée, les procès-verbaux des assemblées générales des 4 décembre 2017, 18 décembre 2018, 3 décembre 2019, 15 décembre 2020 et 23 novembre 2021, avec le justificatif de leur notification à la SCI APPOLINE à compter de l’année 2019, ces assemblées générales ayant, entre autres, approuvé les budgets prévisionnels de charges courantes des années 2018 à 2022 incluses, ainsi que les travaux de l’immeuble objets d’appels de fonds.

Le syndicat des copropriétaires fournit également un décompte détaillé des charges dues arrêté au 2 août 2023. La SCI APPOLINE produit quant à elle un décompte détaillé actualisé au 15 avril 2024.

Les parties s’accordent sur le montant des sommes restant dues.

En conséquence, il convient de condamner la SCI APPOLINE à régler la somme de totale de 39 168,86 euros arrêtée au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023, date de l’assignation valant mise en demeure.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, pris en ses deux premiers alinéas, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En l’espèce, la SCI APPOLINE fait suffisamment la preuve des difficultés rencontrées pour obtenir le paiement des loyers dus par le locataire des locaux lui appartenant. Elle justifie avoir entrepris des démarches judiciaires qui ont récemment abouti en sa faveur.

Compte tenu de l’accord exprimé par le syndicat des copropriétaires, il convient d’autoriser la société à s’acquitter des sommes dues en douze mois selon les modalités précisées ci-après, sous réserve du règlement à bonne échéance des charges courantes.

L’importance des sommes restant dues et la bonne foi de la SCI APPOLINE justifient de prévoir l’imputation des paiements à venir par priorité sur la capital de la dette.

II - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCI APPOLINE, partie perdante, doit supporter les dépens, à l’exclusion du commandement de payer du 7 avril 2023 qui ne constitue pas un acte obligatoire au sens de l’article 695.

Le sort des frais d’exécution forcée est quant à lui régi par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer par avance sur ces frais.

Rien ne justifie non plus de mettre les émoluments dus au commissaire de justice en vertu de l’article A444-32 du code de commerce à la charge de la SCI APPOLINE.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 1 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter, étant précisé qu’elle reste compatible avec les délais de paiement accordés à la SCI APPOLINE.

PAR CES MOTIFS,