TJ Nantes, 9 sept. 2024, RG 23/02575

Minute n° 24/382

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 09 Septembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [M]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Demanderesse représentée par
Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES - 09
D'une part,
DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I] [R]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Défendeur représenté par
Me Clémence REBOUX, avocat au barreau de NANTES - 110
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Pascale MOQUET lors de l’audience, Aurélien PARES lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 Décembre 2023
date des débats : 10 Juin 2024
délibéré au : 09 Septembre 2024

RG N° RG 23/02575 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MNZN

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Yves ROULLEAUX
CCC Me Clémence REBOUX
Copie dossier

Par acte sous seing privé du 7 mai 2022, Monsieur [Z] [M] a donné à bail à Monsieur [U] [R] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer de 490 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 3 février 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 980 euros, en visant la clause résolutoire.

Un arrêté du 7 avril 2023 a constaté l'insalubrité du logement.

Par acte du 19 juillet 2023, Monsieur [Z] [M] a fait citer Monsieur [U] [R], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 1.985 euros ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation ;
- une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et du constat du 10 mai 2023.

A l'audience du 10 juin 2024, Monsieur [Z] [M] maintient sa demande en expulsion et il sollicite :

- le paiement des loyers échus d'un montant de 3.945 euros jusqu'en mars 2023 ;
- la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et du constat du 10 mai 2023.

Monsieur [U] [R] conclut au débouté de la demande et il sollicite un relogement sous astreinte et les sommes de 5.390 euros en restitution des loyers versés, de 10.780 euros correspondant au montant des loyers depuis l'origine jusqu'au 19 février 2024, de 10.000 euros au titre du préjudice subi, de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 9 septembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 3 février 2023 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 21 juillet 2023, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Monsieur [Z] [M] réclame la somme de 3.945 euros correspondant à 9 mois impayés de décembre 2021 à mars 2023, déduction faite de trois versements de 155 euros par la Caisse d'Allocations Familiales.
Monsieur [U] [R] ne conteste pas les impayés, mais il réclame reconventionnellement les loyers payés depuis l'origine en application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation en raison de l'insalubrité du logement.

Mais il résulte tant de l'article 1231 du code civil que de l'article L. 521-2 susvisé que le bailleur n'est redevable qu'après mise en demeure et, en matière d'insalubrité, à compter de la notification de l'arrêté.
En l'espèce, l'arrêté date du 7 avril 2023 et il n'est pas justifié de mise en demeure antérieure.
En conséquence, Monsieur [Z] [M] est bien fondé en sa demande de paiement des loyers jusqu'en mars 2023 et il convient de débouter Monsieur [U] [R] de sa demande en remboursement des loyers.

Sur l'expulsion

Par exploit du 3 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 980 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Mais l'article 1719 du code civil prohibe toute expulsion d'un logement indécent et l'article 2 de l'arrêté du 7 avril 2023 dispose que la procédure d'expulsion pourra reprendre à l'initiative du bailleur après un refus par le locataire d'une offre de relogement considéré comme satisfactoire par les services préfectoraux.

En l'espèce, il n'est justifié d'aucune offre de relogement. En conséquence, la procédure d'expulsion ne peut se poursuivre.

Sur la demande de relogement sous astreinte

Monsieur [Z] [M] a l'obligation de proposer un relogement et ne pourra procéder à l’expulsion tant qu’il n’aura pas rempli cette obligation, pour autant Monsieur [U] [R] n'a pas l'obligation d'accepter le relogement proposé. De plus, Monsieur [U] [R] a déjà entamé une démarche de recherche d'un logement conventionné.
En conséquence, il n'y a pas lieu d'enjoindre à Monsieur [Z] [M] sous astreinte d'assurer un relogement.

Sur la demande indemnitaire du bailleur et les demandes reconventionnelles

Monsieur [Z] [M] sollicite une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts tandis que Monsieur [U] [R] sollicite les sommes de 10.780 euros correspondant au montant des loyers depuis l'origine jusqu'au 19 février 2024 et de 10.000 euros au titre du préjudice subi.

Il convient de noter, à la suite de Monsieur [Z] [M], que l'occupation de Monsieur [U] [R] n'est pas paisible et qu'il est à l'origine de troubles du voisinage relevés par un copropriétaire et l'expert intervenu pour le dégât des eaux.
Mais il convient également de noter l'état d'insalubrité du logement.

Par voie de conséquence, si Monsieur [Z] [M] est mal fondé à demander une indemnisation alors qu'il loue un immeuble insalubre et n'assume pas les obligations qui pèsent sur lui dans ce type de situation (remise en état ou relogement), Monsieur [U] [R] ne fait pas la preuve de la mise en demeure visée à l'article 1231 susvisé et il est fait la preuve d'une occupation troublant le voisinage.
Il convient donc de débouter les parties de leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

En ce qui concerne les dépens, chaque partie succombant en partie dans leur demande, il convient de dire que chacune gardera à sa charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS