TJ Rennes, 12 sept. 2024, RG 22/03738

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2024

N° RG 22/03738 - N° Portalis DBYC-W-B7G-JZUW

Jugement du 12 Septembre 2024

[B] [E]

C/
[W] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
A MAITRE [I]

CERTIFIE CONFORME DÉLIVRÉ
LE
A MAITRE [H]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [B] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Annaïg COMBE, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me MERLE DES ISLES, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sophie SOUET, avocate au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2015, Monsieur [W] [Z] a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [E] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 €, charges comprises.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 10 octobre 2015.

Faisant valoir que le logement loué n’est pas décent, par acte de commissaire de justice du 16 mai 2022, Madame [B] [E] a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
A titre principal, Condamner Monsieur [W] [Z] à devoir remédier à l’ensemble des désordres tels que constatés dans le rapport établi par la Direction de la santé publique de la ville de Rennes, en date du 25 février 2022, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,Autoriser Madame [B] [E] à séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les loyers et charges dans leur intégralité, tant que Monsieur [W] [Z] n’aura pas remédié aux désordres,En tout état de cause, Désigner tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal avec mission d’examiner les lieux, de décrire les désordres, d’en déterminer la cause, de chiffrer le coût des travaux propres à y remédier, de faire les comptes entre les parties, compte tenu des préjudices subis par Madame [E] ; l’expert devra également procéder au chiffrage précis de ces préjudices,Condamner Monsieur [W] [Z] à payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,Mettre à la charge de Monsieur [W] [Z] la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire désigné.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2024 lors de laquelle Madame [B] [E], assistée par son conseil, a demandé à la présente juridiction de bien vouloir :
A titre principal, débouter Monsieur [Z] de toutes ses demandes, Constater que le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] est indécent,Condamner Monsieur [Z] à devoir réaliser, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux suivants :Mettre en sécurité l’installation électrique, la réviser dans son ensemble et transmettre une attestation de non dangerosité, par un électricien assermenté,Modifier le réseau d’évacuation des eaux usées afin qu’il présente une pente d’écoulement suffisante,Supprimer les éléments non nécessaires qui peuvent perturber le bon écoulement des eaux,Réfection de l’intégralité de la douche montée à l’envers, en ce compris les parois et le sol,Reprendre les parquets afin de supprimer les déformations constatées,Déplacer le ballon d’eau chaude ou la bouche de VMC dans la cuisine, et plus généralement, s’assurer de la bonne ventilation, remplacer les kits d’aération vétustes dans tout l’appartement,Réaliser un traitement antifongique dans l’ensemble de l’appartement,Assécher les murs,S’assurer par tous moyens de la disparition de tout champignon toxique et moisissures et humidité,Réaliser un ragréage du sol du placard et du sol de la cuisine,Isoler la porte d’entrée, en ce compris reprendre le joint périphérique de la porte d’entrée afin de rétablir une bonne étanchéité à l’air et aux poussières,Installation d’un système de chauffage efficient,Réaliser l’isolation des fenêtres,Réaliser un audit énergétique par un spécialiste en génie thermique,Faire réaliser des crédences étanches dans la cuisine pour remédier à l’humidité constatée,Condamner Monsieur [W] [Z] à reloger à ses frais Madame [B] [E] pendant la période des travaux et à prendre en charge les frais de déménagement et stockage des meubles meublants, outre les frais de nettoyage et remise en état après travaux et frais de ré-emménagement, Condamner Monsieur [W] [Z] au paiement des sommes suivantes en réparation de l’ensemble de ses préjudices :13 650 € au titre de son préjudice de jouissance,15 086,92 € au titre de son préjudice matériel,10 000 € au titre de son préjudice corporel,4 000 € au titre de son préjudice moral,Autoriser Madame [B] [E] à suspendre le règlement des loyers et charges dans leur intégralité, tant que Monsieur [Z] n’aura pas remédié aux désordres,Condamner Monsieur [Z] à payer la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant les frais éventuels d’exécution forcée,A titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal avec mission d’examiner les lieux, de décrire les désordres, d’en déterminer la cause, de chiffrer le coût des travaux propres à y remédier, de faire les comptes entre les parties, compte tenu des préjudices subis par Madame [E],Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission d’examiner Madame [E], décrire son état, et d’une manière générale, apporter tous les éléments permettant de chiffrer ses préjudices patrimoniaux et extrapatrimoniaux,Mettre à la charge de Monsieur [Z] la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire désigné,Ordonner la réduction substantielle des loyers depuis le 15 novembre 2021, ou à tout le moins le 31 mai 2022, date à laquelle Monsieur [Z] aurait dû remédier aux désordres, ce qui n’a pas été le cas,Autoriser Madame [E] à suspendre le règlement des loyers et charges dans leur intégralité, tant que Monsieur [Z] n’aura pas remédié aux désordres,Condamner Monsieur [Z] à payer la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris les frais éventuels d’exécution forcée.
Au soutien de ses demandes, Madame [B] [E] fait principalement valoir, sur le fondement des dispositions des articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1719 du code civil et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, que la Direction de la santé publique – handicap de la ville de [Localité 3] a relevé l’existence de plusieurs désordres au sein du logement, à savoir une installation électrique pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants, la présence d’un dégât des eaux, un défaut du réseau d’évacuation des eaux usées, un défaut de la porte d’entrée qui n’est pas suffisamment jointive et le mauvais positionnement de la VMC.

Pour un plus ample exposé des moyens qu’elle présente au soutien de ses prétentions, il convient de se référer à ses conclusions n°4 déposées à l’audience du 23 mai 2024.

En défense, Monsieur [W] [Z], représenté par son conseil, a demandé à la juridiction de bien vouloir :
A titre principal, débouter Madame [E] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Madame [E] à lui payer les sommes suivantes :1 000 € au titre de son préjudice moral,1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,A titre subsidiaire, si le tribunal devait ordonner une mesure d’expertise, débouter Madame [E] de sa demande tendant à ce que les frais d’expertise soient mis à la charge de Monsieur [Z],Débouter Madame [E] de sa demande tendant à voir suspendre le paiement du loyer pendant les opérations d’expertise.
Au soutien de ses demandes, le bailleur soutient que de nombreux travaux ont été réalisés au sein du logement, si bien que les demandes du service santé environnement de la ville de [Localité 3] ont été satisfaites. Il affirme par ailleurs que Madame [E] ne démontre pas la persistance des désordres ni la réalité de ses allégations, si bien qu’elle ne peut être que déboutée de ses demandes.

En ce qui concerne la demande d’expertise judiciaire présentée à titre subsidiaire par Madame [E], Monsieur [Z] indique qu’il ne s’y oppose pas si les frais sont mis à la charge de la demanderesse et s’en rapporte à la justice sur cette demande.

Pour un plus ample exposé des moyens présentés par Monsieur [Z], il convient de se référer à ses conclusions récapitulatives n°3 déposées à l’audience du 23 mai 2024.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur les demandes formées par Madame [E] :
L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Enfin, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. »
En l’espèce, site à un dégât des eaux dans le logement loué par Madame [E] à Monsieur [Z], cette dernière a signalé à la ville de [Localité 3] des désordres affectant son logement.

Elle produit le rapport établi par le technicien de la ville de [Localité 3] (Direction de la santé publique – handicap, service santé environnement) qui s’est déplacé sur les lieux le 16 février 2022. Le technicien a constaté que le logement présentait des désordres liés à un dégât des eaux, outre une installation électrique qui présentait des risques pour la sécurité des personnes, des défauts du réseau d’évacuation des eaux usées, une porte d’entrée qui n’était pas suffisamment jointive et la mauvaise position de la VMC.

Un courrier a, dès lors, été adressé par la ville de [Localité 3] au propriétaire du logement, Monsieur [Z], pour lui demander de :
Déterminer l’origine du sinistre et, après assèchement, remettre en état les parties dégradées,Mettre en sécurité l’installation électrique et transmettre aux services municipaux une attestation de non dangerosité de l’installation électrique établie par un homme de l’art,Modifier le réseau d’évacuation des eaux usées,Reprendre le parquet pour supprimer les déformations constatées,Déplacer le ballon d’eau chaude sanitaire ou la bouche de VMC dans la cuisine pour permettre le bon entretien de la bouche de VMC,Reprendre le joint périphérique de la porte d’entrée pour rétablir une bonne étanchéité à l’air et aux poussières.
Suite à ce constat des techniciens de la ville de [Localité 3], le bailleur démontre avoir fait réaliser un diagnostic technique dans le logement par l’entreprise EXECO le 19 avril 2022, laquelle a notamment relevé que le logement répond aux exigences de la norme d’habitabilité relativement à la ventilation, le fonctionnement de la VMC n’étant pas entravé par le positionnement du ballon d’eau chaude, que le détalonnage de la porte d’entrée qui laisse passer un peu d’air est identique dans les autres logement et met pas en danger la sécurité de l’occupante, mais que l’installation électrique présentait des anomalies devant être levées.

Le bailleur démontre alors, par la production de factures, avoir fait réaliser les travaux suivants en juin 2022 :
Reprise de l’installation électrique avec, notamment, suppression de la prise non conforme installée par la locataire (facture de 390,50 € TTC de l’entreprise C. BOULLE), l’électricien ayant précisé que l’installation électrique est désormais conforme et non dangereuse,Remplacement d’une serrure pour une somme totale de 1628 € TTC,Vérification de la ventilation du logement par un technicien d’INOVA qui fait état d’une bonne ventilation dans ce logement.
Il produit, en outre, une facture d’amélioration de l’isolation de la porte du 10 octobre 2022 ainsi qu’une attestation de Monsieur [F], plombier chauffagiste, qui atteste que la fuite d’eau chez Madame [E] était due à « la bonde fissurée sous le receveur », qu’il a remplacé la bonde le 28 septembre 2022 et que, après vérification et essai, il n’y a plus de fuite sous le receveur.

Une facture du 7 février 2023 de réfaction des sols et murs affectés par le dégât des eaux est également produite par Monsieur [Z], étant précisé qu’une attestation de fin de travaux datée du 3 février 2023 est également produite, ainsi qu’une reçu Airbnb qui démontre que Madame [E] a été relogée aux frais de son propriétaire durant le temps des travaux, soit du 1er au 3 février 2023.

Un traitement contre les champignons a également été réalisé le 1er février 2023.

A la demande de Madame [E], une conseillère médicale en environnement intérieur est venue à son domicile le 12 juillet 2022, soit antérieurement aux travaux de reprise du dégât des eaux, mais également le 13 mars 2023, date à laquelle des prélèvements ont été effectués à la demande de Madame [E] et sans que Monsieur [Z] en soit averti. La société ANALYZAIR qui a analysé ces prélèvements, fait état d’une contamination fongique du logement et conclut à la présence d’une trop forte humidité. La conseillère médicale en environnement intérieur a alors effectué e nouvelle visite du logement de Madame [E] et s’est notamment interrogée sur le bon fonctionnement de la bouche d’aération qui est collé au ballon d’eau chaude et sur la présence d’une prise sous les tuyaux d’eau de la machine à laver.

Dans les suites du dépôt de ce rapport, la ville de [Localité 3] a organisé une nouvelle visite du logement le 13 juin 2023, au terme de laquelle elle a indiqué, dans un courrier daté du 23 juin 2023, qu’il convient de s’assurer qu’il n’existe plus de fuite ni d’humidité au niveau du bac de douche et, si une fuite persistait, de demander à Madame [E] de procéder à une déclaration de dégât des eaux auprès de son assureur. Elle ajoute qu’un « traitement fongique complet du logement, par ailleurs en très bon état, doit aussi être programmé » et que « le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité met en évidence des anomalies qu’il conviendra de corriger dans les moindres délais ».

En réponse, Monsieur [Z] produit une attestation dressée le 3 août 2023 par la société HYNERA-ENVIRONNEMENT qui indique qu’un traitement fongique par pulvérisation/nébulisation a été effectué le 1er février 2023 et un mail du 28 août 2023 de la société REN’ELEC qui mentionne qu’un de ses salariés est passé début août et a constaté que toutes les non conformités notées dans le diagnostic ont déjà été levées.

L’ensemble de ces éléments permet de constater que Monsieur [Z] a fait effectuer de nombreux travaux dans le logement suite au dégât des eaux au domicile de sa locataire et aux désordres qu’elle a dénoncé.

Il démontre ainsi par la production d’un compte rendu de vérification de ventilation effectué par la société INOVA qu’il y a une bonne ventilation dans le logement, cette société ayant expressément répondu au problème de la ventilation obstruée par le ballon d’eau chaude soulevé par la conseillère médicale en environnement intérieur en indiquant que « la présence du chauffe-eau empêche la mesure sur bouche cuisine qui présente toutefois en dépression suffisante à son fonctionnement ». Un traitement anti fongique a été réalisé en même temps que les travaux de reprise des désordres faisant suite au dernier dégât des eaux et Monsieur [Z] produit un message de l’entreprise BRETAGNE RENOVATION SERVICES qui mentionne que, lorsqu’elle est intervenue dans le logement du 1er au 3 février 2023, les supports étaient secs (moins de 30% d’humidité). Des travaux d’isolation de la porte ont été effectués et l’entreprise REN’ELEC mentionne que toutes les non conformités de l’installations ont été levées. Enfin, le technicien de la ville de [Localité 3] venu visiter l’appartement a relevé que cet appartement est en « très bon état ».

Au vu de ces éléments, il ne peut qu’être relevé qu’il a été remédié aux difficultés affectant son logement dont Madame [E] fait état, si bien que ce logement répond aux critères de décence posés par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et qu’il n’y a pas lieu de condamner le propriétaire du logement à faire réaliser de plus amples travaux, si bien que Madame [E] sera déboutée de toutes ses demandes, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.
Selon l’article 700 du code de procédure civile, “ Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.”
Madame [B] [E] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

L'équité et la situation de Madame [E] ne commandent, en revanche, pas de faire application, en l'espèce, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande présentée par Monsieur [Z] au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :