TJ Rennes, 12 sept. 2024, RG 23/09186

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Localité 4]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2024

N° RG 23/09186 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KXAQ

Jugement du 12 Septembre 2024

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT

C/
[F] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [X], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 13 avril 2022, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 404,83 € et d’une provision pour charges de 94,92 €, outre la mise à disposition d’un garage n°28 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 38,18 €.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 15 février 2022.

Par plusieurs courriers recommandés avec accusé de réception, dont le dernier est daté du 11 mai 2023, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme principale de 2 771,41 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 5 septembre 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion de M. [F] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :4 674,34 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dus du 22 août 2023 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par conclusions signifiées à étude à M. [F] [U] le 14 mai 2024, ARCHIPEL HABITAT modifie ses demandes et abandonne ses demandes de résiliation des baux et d’expulsion.
Il sollicite la condamnation de M. [F] [U] à lui verser les sommes suivantes :
- 6 685,31 €, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 443,01 €, avec intérêts de droit à compter de la date des conclusions,
- 50 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens comprenant le coût de l’assignation au fond et de la signification des conclusions.

Au soutien de ses demandes, il indique notamment que le locataire a donné congé du logement par lettre remise en main propre à ARCHIPEL HABITAT le 19 septembre 2023, avec effet au 20 octobre 2023, en conservant le garage n°28. Elle précise que, par courriel du 9 novembre 2023, le locataire a également donné congé du garage n°28, l’informant de la remise des clés le jour suivant, le 10 novembre 2023. Il précise que l’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 20 octobre 2023.

À l'audience du 23 mai 2024, intervenue après renvoi, le bailleur réitère ses demandes figurant dans ses conclusions.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

motifs de la decision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 mars 2024, M. [F] [U] lui devait la somme de 4 717,79 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [U], qui n’a pas comparu, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer la somme de 4 717,79 € au bailleur.

Sur l’arriéré locatif

L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”

En l'espèce, l'état des lieux dressé le 15 février 2022, lors de l'entrée de M. [F] [U] dans les lieux fait état d'un logement alors globalement en bon état.

L’état des lieux de sortie dressé le 2 octobre 2023 fait état des désordres suivants :

Des encombrants à débarrasser du logement, Le logement est globalement sale, Dans la cuisine : le papier peint présente un trou de cheville, le meuble sous évier est dégradé,Dans le séjour : le papier peint est taché et il présente 4 trous de cheville, la porte est déposée,Dans la salle de bain : existence d’une installation non conforme,Dans l’entrée : le papier peint est humide, la poignée de la porte d’entrée est cassée, le placard présente un trou.
Une clé de la porte d’accès à l’immeuble, les deux clés de la boîte aux lettres et une clé de la porte de la cave n’ont pas été restituées par le locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 1 880,32 € dont 1 758,80 € qu’il estime à la charge du locataire :

Une facture de 208,90 € émanant de la société Net plus relative au nettoyage du logement, Une facture de 515,44 € émanant de l’EURL DELACROIX relative à la réparation d’un volet roulant,Une facture de 591,68 € émanant de la SARL ELITIS relative à des travaux d’électricité,Une facture de 335,50 € émanant de la société Net plus relative à l’enlèvement des encombrants du logement,Une facture de 129,17 € émanant de la société INAXE relative au diagnostic de l’appartement,Une facture de 896,06 € émanant de la société AUDRAN TUAL REHABILITATION relative à la réfection des peintures et papiers peints,Une facture de 206,32 € émanant de la société AUDRAN TUAL REHABILITATION relative à la réfection de la faïence,Une facture de 339 ,31 € émanant de l’EURL EC THERMIE relative au remplacement du meuble sous évier,Une facture de 204,73 € émanant de la SAS MARC MAILLARD relative à la remise en place de la porte et à la réparation d’un volet roulant.
S’agissant de la somme de 52 € réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés non restituées, l’état des lieux de sortie dressé le 20 octobre 2023 mentionne que seules six clés sur dix ont été restituées par le locataire. Cette somme sera donc mise à sa charge.

Le locataire a occupé le logement pendant une durée de moins de deux ans tandis que le logement a été mis en service le 1er avril 1975. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 15 février 2022 que de nombreux éléments de l’appartement, notamment les peintures et papiers peints ainsi que les sols en vinyle ont été changés en mai 2015 ou en janvier 2022.

Le bailleur entend mettre à la charge du locataire le remplacement du meuble sous évier pour la somme de 496,13 €. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé le 15 février 2022 que le meuble sous évier, bien que remplacé au mois de janvier 2022, était dans un état d’usure normal mais taché et écaillé lors de l’entrée du locataire dans les lieux. Par ailleurs, la facture relative au remplacement de ce meuble, émanant de la société EURL EC THERMIE, mentionne un montant de 339,31 €. Dans ces conditions, une somme de 300 € sera mise à la charge du locataire au titre du remplacement de l’évier.

En outre, ARCHIPEL HABITAT entend mettre à la charge de M. [F] [U] la somme de 352,73 € au titre de la réfection du papier peint du séjour. Il ressort pourtant de l’état des lieux de sortie établi le 20 octobre 2023 que le papier peint du séjour est en bon état, bien qu’il soit taché et présente 4 trous de cheville. Dans ces conditions, la réfection totale du papier peint du séjour ne saurait être mise à la charge du locataire.

De même, le bailleur ne démontre pas que l’humidité excessive du papier peint de l’entrée résulte d’un usage anormal ou abusif des lieux par le locataire, celle-ci pouvant également résulter d’un défaut d’isolation ou d’un défaut du système de ventilation, si bien que la somme de 150,12 € correspondant au coût de la réfection de ce papier peint ne saurait être mise à la charge du locataire.

Le bailleur facture le nettoyage du logement pour un montant total de
356,66 € or, la facture produite à l’appui de cette prétention fait mention d’une somme de 208,90 €, c’est donc cette somme qui sera mise à la charge des locataires.

En revanche, il restera à la charge de M. [F] [U] les frais sollicités par le bailleur au titre de l’enlèvement des encombrants, soit la somme de 274,90 €, au titre de la fourniture et de la pose d’enduit, soit la somme de 24,24 €, au titre de la pose de la porte d’entrée, soit la somme de 36,40 €, au titre de la réparation de l’impact sur la porte du placard de l’entrée, soit la somme de 37,48 € et au titre du remplacement des poignées de la porte d’entrée, soit la somme de 30,14 €. En effet, ces frais témoignent d’un usage manifestement anormal du logement.

Au vu de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il convient donc de condamner M. [F] [U] à verser la somme totale de 964,06 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

Sur la somme totale due par M. [F] [U] à ARCHIPEL HABITAT

M. [F] [U] est donc redevable envers son ancien bailleur ARCHIPEL HABITAT de la somme de 4 717,79 € au titre de l’arriéré locatif et de celle de 964,06 € au titre des réparations locatives, déduction faite de la somme de 443,01 € correspondant au dépôt de garantie versé par M. [F] [U] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 5 681,85 € (= 4 717,79 € + 964,06 €).

M. [F] [U] sera donc condamné à verser la somme de 5 681,85 € à ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, suite à son départ du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 674,34 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :