TJ Meaux, 4 sept. 2024, RG 24/00400

- N° RG 24/00400 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQCB

Date : 04 Septembre 2024

Affaire : N° RG 24/00400 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQCB

N° de minute : 24/00478

Formule Exécutoire délivrée
le : 17-09-2024

à : Me Emmanuel VAUTIER + dossier

Copie Conforme délivrée
le : 17-09-2024

à : Me Manon LAURO SCATTOLINI + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors du délibéré, , l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI BDM INVEST
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Jade GUICHERD, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

Madame [D] [F] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Mathieu CAUCHON, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant
Me Manon LAURO SCATTOLINI, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 17 Juillet 2024 ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 janvier 2022, la société Bdm Invest (le bailleur) a donné à bail commercial à Mme [D] [F], épouse [E] (le preneur), des locaux formant les lots n°5 et 6 et situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 16350 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 28 355,04 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2024.

- N° RG 24/00400 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQCB
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 02 mai 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 02 mars 2024 ;
- ordonner l'expulsion, sous 15 jours, de Mme [D] [F], épouse [E], et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place seront régis par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Mme [D] [F], épouse [E], à lui payer la somme provisionnelle de 34 015,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 avril 2024, avec intérêts au taux contractuel de 5% ;
- condamner Mme [D] [F], épouse [E], à lui payer une indemnité nécessaire à la relocation d'un montant de 8 461,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [D] [F], épouse [E], à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale à 2 115,28 euros, outre les charges, à compter du 02 mars 2024 et jusqu'à la libération des locaux ;
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d'indemnité ;
- condamner Mme [D] [F], épouse [E], au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- ordonner l'exécution provisoire.

Après renvoi à la demande des parties, à l'audience du 17 juillet 2024, la société Bdm Invest a oralement actualisé le montant de la dette locative à la somme de 40 331,59 euros, sollicité que la défenderesse soit déboutée de ses demandes et maintenu le reste de ses demandes.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, Mme [D] [F], épouse [E], a demandé, à titre principal que le juge des référés dise n'y avoir lieu à référé et renvoi la société Bdm Invest à mieux se pourvoir au fond. A titre subsidiaire, elle a sollicité que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que lui soient accordés des délais de paiement de 24 mois. Enfin, en tout état de cause, elle a demandé que la société Bdm Invest soit condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle a exposé que les demandes de la société Bdm Invest se heurtent à des contestations sérieuses dès lors que la société Elka Sun s'est substituée à Mme [F] en qualité de preneur mais n'a pas été assignée devant le juge des référés, que le commandement de payer du 1er février 2024 est inefficace pour n'avoir pas visé les factures afférentes aux sommes réclamées, et que la société Bdm Invest a manqué à ses obligations contractuelles de délivrance conforme et d'entretien des locaux et de visibilité de l'activité exercée par le preneur.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2024.

SUR CE,

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il résulte de l'acte authentique du 18 janvier 2022 que le preneur à bail est Mme [D] [F], épouse [E], et que si une faculté de substitution lui a été offerte (p.2 du bail), celle-ci devait impérativement intervenir avant la date de prise d'effet du bail et qu'il ne résulte d'aucune pièce versée aux débats qu'une telle substitution serait intervenue. En outre, le procès-verbal de livraison des locaux en date du 13 mai 2022 est signé par Mme [D] [F], épouse [E], de même que le protocole d'accord du 17 mai 2023, lequel précise qu'un avenant au bail est en cours de régularisation afin que la société Elka Sun se substitue à Mme [D] [F], épouse [E]. Dès lors, et à défaut de justification de l'existence d'un tel avenant, le preneur demeure Mme [D] [F], épouse [E].

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants préalablement réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

S’agissant du non-respect allégué de l'obligation de délivrance conforme et d'entretien des locaux et de visibilité de l'activité exercée par le preneur, il convient de relever, d'une part, que la seule réserve émise à la livraison du local le 13 mai 2022 était relative à la réalisation de la dalle, elle-même conditionnée par la réalisation des canalisations par le preneur, et qu'il n'est nullement démontré que les travaux de réalisation de la dalle ont été retardés. D'autre part, si Mme [D] [F], épouse [E], verse aux débats des attestations de témoins relatives au manque de visibilité et d'indications sur l'emplacement de son institut ainsi qu'aux difficultés de paiement par carte bancaire, il résulte des échanges de mail produits ainsi que du protocole d'accord du 04 mai 2023 que les désordres relatifs à l'accès à internet permettant la mise en place d'un terminal de paiement ont été résolus le 14 décembre 2022, que Mme [D] [F], épouse [E], a bénéficié d'une gratuité des loyers jusqu'à la fin de l'année 2022, et que la société Bdm Invest a attiré l'attention de Mme [D] [F], épouse [E], sur la nécessité de réaliser un logo visible et permettant de distinguer ses prestations de sorte qu'il n'est pas démontré que le défaut de visibilité ne serait imputable qu'à l'environnement du local commercial.

En conséquence, il n'est nullement démontré que la société Bdm Invest a manqué à ses obligations contractuelles.

En tout état de cause, le preneur a l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus.

En faisant délivrer un commandement de payer, la société Bdm Invest n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 28 120,61 euros, arrêtée au 19 janvier 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n'est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Mme [D] [F], épouse [E], justifie ses retards de paiement en invoquant l'environnement du local commercial ne lui ayant pas permis de développer son activité.

Il convient toutefois de relever que, malgré l'absence de visibilité alléguée, les attestations de témoins qu'elle produit justifient de ce que son salon d'esthétique bénéficie d'une clientèle régulière. En outre, elle n'a procédé à aucun versement et ne justifie nullement de sa situation comptable, de sorte qu'elle ne démontre pas sa capacité à honorer les échéances sollicitées.

Sa demande de délais de paiement ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme [D] [F], épouse [E], et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

- N° RG 24/00400 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQCB
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation de 2 115,28 euros outre les charges, soit une somme équivalente à une fois et demi le montant du loyer prévu au bail. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Bdm Invest, l'obligation de Mme [D] [F], épouse [E], au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 02 juillet 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 40 331,59 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [D] [F], épouse [E].

S'agissant des intérêts dus sur le montant de l'arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit le taux contractuel de 5%. Si cette majoration du taux légal d'intérêt résulte de du bail conclu, il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêts légal.

- Conservation du dépôt de garantie :

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale et est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

- Sur l'indemnité de relocation :

La société Bdm Invest estime le temps de relocation à 6 mois sans justifier de ce délai s'agissant du local commercial liltigieux. Dès lors, la preuve de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable de Mme [D] [F], épouse [E], de payer à la société Bdm Invest la somme de 8 461,12 euros, à titre d’indemnité de relocation, n’est pas rapportée. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [F], épouse [E] , qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er février 2024.

En considération de l’équité, Mme [D] [F], épouse [E], sera condamnée à payer à la société Bdm Invest la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS