CA Douai, 12 sept. 2024, RG 22/02322

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 12/09/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 22/02322 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UIVV

Jugement n° 21/01380 rendu le 18 mars 2022 par le Tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SCI les Ecureuils représentée par son gérant, M. [H] [Z]

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Eric Delfly, avocat au barreau de Lille avocat constitué

INTIMÉE

SAS Boulangeries Paul prise en la personne de son président domicilié es qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Gwendoline Muselet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Marie-Pascale Raut-Espinasse, avocat plaidant, substitué à l'audience par Me Antoine Gourdet, avocats au barreau de Paris

DÉBATS à l'audience publique du 21 février 2024 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024 après prorogation du délibéré initialement prévu le 13 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roeloefs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 février 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 1998, la société civile immobilière Les Ecureuils a donné à bail à la société par actions simplifiée Boulangeries Paul divers locaux à usage commercial sis à [Adresse 3] moyennant un loyer hors taxe de 59 807,62 euros.

Ledit bail a été renouvelé par avenant en date du 6 novembre 2007 puis le 27 décembre 2017 pour une durée de 9 ans.

Arguant de loyers impayés, par acte d'huissier en date du 12 juin 2021, la SCI Les Ecureuils a assigné la société Boulangeries Paul devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de la faire condamner à lui payer la somme de 40 385,91 euros au titre du non-paiement des loyers du 2ème et 3ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021, condamner la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 38,71 euros au titre des intérêts conventionnels du bail, condamner la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 4 038, 59 euros à titre de clause pénale, la condamner au règlement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens de procédure, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 18 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

- condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils à la somme de 27 753,17euros au titre des montants de loyers et charges impayés du 2ème et 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021,

- condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 193,80 euros au titre des intérêts conventionnels arrêtés au 10 février 2021,

- condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 2 775,32 euros au titre de la clause pénale conventionnelle,

- débouté la SCI Les Ecureuils du surplus de ses demandes,

- débouté la société Boulangeries Paul de sa demande de délais de paiement et de suspension de la saisie conservatoire,

- condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 1 500 au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par cette dernière,

- condamné la société Boulangeries Paul aux entiers dépens de l'instance,

- rappelé que l'exécution est de droit.

Par déclaration du 11 mai 2022, la SCI Les Ecureuils a interjeté appel du jugement, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 27 753,17 euros au titre des montants de loyers et charges impayés du 2ème et 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021 au lieu de 40 385,91 euros, condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 193,80 euros au titre des intérêts conventionnels arrêtés au 10 février 2021 au lieu de 382,71 euros, la somme de 2 775,32 euros au titre de la clause pénale conventionnelle au lieu de 4 038,59 euros, débouté la SCI Les Ecureuils du surplus de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 14 février 2024, la SCI Les Ecureuils demande à la cour de :

- réformer le jugement du 18 mars 2022 en ce qu'il a condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 27 753,17 euros au titre des montants de loyers et charges impayés du 2ème et 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021 au lieu de 40 385,91 euros, condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 193,80 euros au titre des intérêts conventionnels arrêtés au 10 février 2021 au lieu de 382,71 euros, condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 27 75,32 euros au titre de la clause pénale conventionnelle au lieu de 4 038,59 euros, débouté la SCI Les Ecureuils du surplus de ses demandes,

Et statuant à nouveau :

- débouter la société Boulangeries Paul de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 29 595,64 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus à la date des conclusions,

- condamner la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 2 791,96 euros au titre des intérêts conventionnels du bail,

- condamner la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 2 959,56 euros à titre de clause pénale,

En tout état de cause,

- condamner la société Boulangeries Paul à payer à la société SCI Les Ecureuils une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner également en tous les frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 février 2024, la société Boulangeries Paul demande à la cour de :

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 27 753,17 euros au titre des montants de loyers et charges impayés du 2ème et 4ème trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021, condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 193,80 euros au titre des intérêts conventionnels arrêtés au 10 février 2021, condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 2 775,32 euros au titre de la clause pénale conventionnelle, condamné la société Boulangeries Paul à payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par cette dernière, condamné la société Boulangeries Paul aux entiers dépens de l'instance,

Le réformant :

- débouter la SCI Les Ecureuils de toutes ses demandes,

- faire usage du droit de réduction des clauses pénales manifestement excessives,

En conséquence,

- débouter la SCI Les Ecureuils de toute demande de condamnation au titre des clauses pénales et intérêts de droit,

Subsidiairement limiter à un euro symbolique le montant de pénalités dues par la société Boulangerie Paul,

- condamner la SCI Les Ecureuils à rembourser à la société Boulangeries Paul l'ensemble des sommes versées à titre de pénalités (intérêts de droit et clause pénale) soit la somme de 2 775,32 euros versée au titre de la clause pénale ainsi que celle de 1 500 euros versée au titre de l'article 700 du code de procédure figurant au jugement dont appel ainsi qu'en atteste le compte figurant au PV de saisie du 13 juin 2023,

- la condamner à lui restituer la somme de 425,48 euros appréhendée sur son compte bancaire au titre des frais de la saisie attribution injustifiée du 4 août 2023,

- condamner la SCI Les Ecureuils à verser à la société Boulangeries Paul la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens des instances l'ayant opposée à la société Boulangeries Paul

En conséquence,

- la condamner à rembourser à la société Boulangeries Paul les dépens par elle réglés dans le cadre de l'exécution forcée de la décision dont appel.

L'ordonnance de clôture initialement prévue le 8 novembre 2023, est intervenue, après deux reports sollicités par les parties, le 14 février 2024 à 14 heures, ainsi qu'il avait été indiqué aux parties le 2 février 2024. Cette ordonnance de clôture a été notifiée par le greffe le lendemain 15 février à 11 heures 09.

Par conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 15 février 2024, la société Boulangerie Paul a demandé le rejet des conclusions et pièces signifiées par la SCI Les Ecureuils le 14 février 2024 à 13 heures 59 et 14 heures.

MOTIVATION

Sur la demande de rejet des dernières conclusions et des pièces de la SCI Les Ecureuils, aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la société Boulangeries Paul demande à la cour de rejeter les conclusions et pièces signifiées par la SCI Les Ecureuils tardivement le 14 février 2024 à 13h59 et 14h00, la condamner au titre de l'incident à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est certain que ces conclusions et pièces ont été communiquées la veille de la notification de l'ordonnance de clôture, de manière concomitante au prononcé de cette ordonnance.

Il est précisé que ces conclusions et pièces n'ont pas été communiquées après la clôture au sens de l'article 802 du code de procédure civile.

L'article 15 du code de procédure civile précise que " les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ".

L'article 16 du code de procédure civile dispose que : "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Le texte ajoute qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement."

Enfin l'article 135 du code de procédure civile prévoit que " le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile ". C'est au juge du fond qu'il appartient d'apprécier si cette communication a été effectuée en temps utile ou non, sans que la recevabilité des conclusions supprime cette marge d'appréciation."

En l'espèce, la cour relève que deux reports d'ordonnance de clôture ont été ordonnés par le conseiller de la mise en état pour les dates des 31 janvier et 14 février 2024 (courrier du greffe de la cour d'appel du 2 février 2024). L'appelant la SCI Les Ecureuils a notifié ses dernières conclusions à la SAS Boulangeries Paul ainsi que deux nouvelles pièces ainsi dénommées : un extrait du grand livre complet 2023 et un extrait du grand livre complet de 2020 à 2022, le 14 février 2024 à 14h (terme de l'ordonnance de clôture).

Si les conclusions notifiées dans une procédure antérieurement à la clôture sont en principe recevables, elles cessent de l'être lorsqu'elles interviennent trop peu de temps avant la clôture de l'ordonnance pour que la partie adverse soit en mesure d'y répondre.

Les conclusions déposées par l'appelante SCI Les Ecureuils en date du 14 février 2024 sont tardives et n'ont pas été communiquées en temps utile afin de permettre à la société Boulangeries Paul d'y répondre, pour autant, leur examen révèle qu'elles sont identiques à celles antérieurement notifiées à la société Boulangeries Paul le 29 janvier 2024. Par ailleurs, le principe du contradictoire a été respecté puisque la société Boulangerie Paul a pu répondre aux mêmes arguments avancés le 14 février 2024 par la SCI Les Ecureuils en date du 9 février 2024. Il n'y a donc pas lieu d'écarter les conclusions datées du 14 février 2024.

Concernant les nouvelles pièces déposées par la SCI Les Ecureuils le 14 février 2024 : les pièces produites le jour ou la veille de l'ordonnance de clôture peuvent être écartées des débats même si les conclusions qui en constituent le support ont été déclarées recevables. La cour relève que la société intimée n'a pas pu valablement s'expliquer sur les deux dernières pièces n° 27 et n° 28 déposées le jour de l'ordonnance de clôture, ce dont il résulte qu'elles n'ont pas été communiquées en temps utile. Il y a donc lieu de les écarter.

Sur la demande de condamnation de la SCI Les Ecureuils sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'incident , en équité, il n'y a pas lieu de condamner la société SCI Les Ecureuils au titre de l'incident aux fins de rejet.

Concernant la demande en paiement au titre des loyers et charges, celle-ci fait l'objet d'un décompte du bailleur figurant en pièce n° 26, régulièrement communiquée et intitulé " Grand Livre ".

Si ce décompte, qui mentionne expressément la compensation entre les débits et les crédits, concerne apparemment uniquement l'année 2023, sans antériorité (solde antérieur porté nul) pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2023, il apparaît en réalité que le bailleur a imputé à la date du 1er janvier 2023 des échéances antérieures au titre de 2020 et 2021, à l'exception de 2022, année pour laquelle il n'est rien réclamé, comme cela était déjà le cas devant le tribunal de commerce.

Il importe peu en l'espèce que ce document, d'ailleurs non signé ni certifié par un expert-comptable, ne soit pas une pièce comptable de nature à lui faire revêtir le rôle probatoire prévu par la loi pour les pièces comptables régulières.

Il convient de rappeler qu'il incombe au locataire la charge de prouver ses paiements.

Pour l'année 2020, les sommes payées par le locataire sont constantes (8 543,79 euros afférent au 2ème trimestre, 7 203,79 euros, 760,00 euros et 7 155,05 euros afférentes au 4ème trimestre) le montant du loyer appelé charges comprises aussi, concernant les seuls 2ème et 4ème trimestres seuls en litige pour cette année.

Concernant le montant du loyer pour l'année 2020, les premiers juges ont considéré que l'indexation n'était pas justifiée et ne devait pas être allouée, ce qui les a conduits à retenir un loyer hors taxes de 59 807,62 euros figurant au bail signé le 27 décembre 2017, soit 14 951,90 euros par trimestre.

Toutefois, le bailleur justifie que ce loyer initial doit être corrigé de l'indexation stipulée en fonction de l'indice de base (1T17 = 109,46) et de l'indice de révision (1T19 = 114,64), soit 15 659,48 euros HT par trimestre depuis le 15 août 2019, la facture n°506 du 17 septembre 2020 justifiant, en fonction du nouvel indice, du montant du loyer indexé depuis le 15 août 2020, soit 15 659,48 euros par trimestre.

La facture de régularisation des provisions pour charges de 2020, n° 513, a été payée spontanément par le locataire le 11 février 2022, ainsi que le démontre la pièce n°13 du bailleur régulièrement communiquée et non contestée, à savoir un décompte au 12 juillet 2022. Elle justifie, avec les autres factures de loyer produites, de ce que la provision facturée par le bailleur trimestriellement avait été évaluée par le bailleur à 1 900 euros par trimestre alors qu'il est établi par ailleurs que ce montant n'excède pas le montant des provisions prévu à l'article 13 du bail, à savoir le montant des charges de l'année précédentes augmenté de 10 %.

Le locataire n'allègue le paiement spontané d'aucune autre somme au titre des 2ème et 4ème trimestre de l'année 2020.

Ainsi, concernant le 2ème trimestre 2020, le locataire doit 12 527,59 euros (21 071,38 - 8 543,79 = 12 527,59)

Concernant le 4ème trimestre, le locataire doit 6 526,32 euros [21 465,16 - (7 023,79 - 760 - 7 155,05) = 6 526,32]

Ainsi, concernant les 2ème et 4ème trimestres 2020, le locataire devait une somme égale au montant réclamé par le bailleur à ce titre en appel, soit la somme de 19 053,91 euros.

Sur cette somme a déjà été payée en vertu du jugement entrepris et de la saisie opérée une somme de 6 408,11 euros, correspondant au seul 2ème trimestre 2020.

C'est vainement que le locataire se prévaut des saisies intervenues et du titre constitué par le jugement entrepris pour exposer qu'aucune somme n'est due pour les 2ème et 4ème trimestre 2020.

En effet, il reste dû une somme de 12 645,11 euros au titre des 2ème et 4ème trimestre 2020.

S'agissant des intérêts conventionnels, le bailleur demande 719,88 euros pour le non-paiement du loyer du 2ème trimestre 2020.

A titre préliminaire, la cour considère que l'article 9 du bail qui institue au profit du bailleur un intérêt de retard au taux légal alors en vigueur majoré de trois points, outre une clause pénale d'un montant de 10% du montant des sommes impayées, ne peut s'analyser en une clause pénale manifestement excessive susceptible de réduction.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a appliqué ces stipulations sans faire droit à la demande de réduction.

En outre, il ne se déduit nullement ni d'un courriel du bailleur du 7 novembre 2023 ni de l'attitude du bailleur que celui-ci ait renoncé à se prévaloir des intérêts de retard contractuel et de la clause pénale.

Le bailleur expose avec justesse que les intérêts ne courent qu'à compter du 10 septembre 2020 (soit deux mis à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire) par l'effet de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 (article 4 alinéa 2).

Alors que la clause litigieuse attache les intérêts de retard stipulés au seul défaut de paiement à l'échéance exacte du loyer ou des charges, c'est vainement que le locataire se prévaut d'un défaut de mise en demeure pour s'opposer au paiement des intérêts de retard et de la clause pénale.

Il résulte de ce qui précède que le bailleur est bien fondé à obtenir, ainsi qu'il le demande, les intérêts au taux contractuel sur la somme de 12 527,59 euros au titre du 2ème trimestre 2020.

Toutefois, ces intérêts ont couru sous réserve de tenir compte du paiement partiel intervenu, notamment par voie de saisie, à hauteur de la somme de 6 408,11 euros, la date à laquelle ce paiement est intervenu n'étant pas précisée par le créancier.

Le présent arrêt ne peut donc, pour déterminer la créance et répondre à la demande du créancier, que condamner le locataire aux intérêts contractuels sur la somme de 12 527,59 euros au titre du 2ème trimestre 2020, à compter du 10 septembre 2020 et jusqu'à parfait paiement, au plus tard jusqu'au 18 mars 2022 selon la demande expresse du bailleur.

Le jugement entrepris sera donc réformé sur ce point.

Il résulte en outre du décompte objet de la pièce n°26 que nulle somme n'est plus demandée par le bailleur au titre du 1er trimestre 2021, alors que les premiers juges avaient alloué 21 332 euros TTC à ce titre.

Concernant l'année 2021, le décompte pièce n°26 mentionne l'appel du deuxième trimestre pour 21 332 euros, objet de la facture n°509, celui du 3ème trimestre pour la même somme, objet de la facture 510, à l'exception du terme du 4ème trimestres.

Le locataire affirme ne plus rien devoir ni pour le premier trimestre 2021, dont la cour peut vérifier qu'il a été payé par voie de saisie, ni même pour les loyers postérieurs, après le règlement par voie de saisie et de règlements complémentaires d'une somme de 9 561,95 euros.

Il convient toutefois d'analyser les paiements concernant les termes réclamés postérieurs au 1er trimestre 2021.

Sur le deuxième terme de 2021, apparaissent avoir été payées les sommes suivantes à titre d'acomptes : 760 euros, 187,16 euros, 9 530,46 euros, 6 302,76 euros.

Si une somme supplémentaire de 19 898,19 euros apparaît au crédit du décompte établi par le bailleur, son intitulé précise qu'il s'agit du produit de la saisie sur le jugement dont appel, dont l'objet, conformément au jugement entrepris, est exclusif des termes postérieurs au 1er trimestre 2021.

Il ne peut donc pas en être tenu compte.

Par conséquent, en l'absence de justificatifs de paiement autres, le locataire doit au bailleur, au titre du 2ème trimestre 2021, la somme de : 4 551,61 euros (21 332 - 760 - 187,16 - 9 530,46 - 6 302,76 = 4 551,61).

Les intérêts au taux contractuel sur cette somme sont dus à compter du 1er avril 2021, date d'exigibilité du terme de loyer.

Concernant l'appel du 3ème trimestre 2021, objet de la facture n°510, apparaissent avoir été payées les sommes suivantes : 5 849,91 euros, 6 018,77 euros, 7 110,70 euros.

Par conséquent, en l'absence de justificatifs de paiement autres, le locataire doit au bailleur, au titre du loyer du 3ème trimestre 2021, la somme de : 2 352,62 euros (21 332 - 5 849,91 - 6 018,77 euros - 7 110,70 euros = 2 352,62).

Les intérêts au taux contractuel sur cette somme sont dus à compter du 1er octobre 2021, date d'exigibilité du terme de loyer.

Les charges pour 2021 ont fait l'objet d'une facture de régularisation n°519 du 28 novembre 2022 qui a été imputée au décompte pièce n°26 pour la somme de 4 685,81 euros, qui se trouve justifiée au regard du contrat de bail par les pièces produites en annexe de cette facture, qui ne sont pas valablement contestées.

La somme de 4 685,81 euros est donc due à ce titre.

Toutefois, alors que le bailleur réclame les intérêts contractuels sur cette somme, il n'est pas établi que le locataire ait eu les justificatifs de charges avant l'introduction de la présente instance.

Les intérêts de retard au taux contractuel ne sont, par conséquent, pas dus sur cette somme.

Concernant l'année 2022, le décompte ne mentionne aucun appel de loyer et de provisions pour charges, à l'exception de la régularisation de charges.

Il n'y a donc aucune demande au titre de cette année, s'agissant des loyers et provisions pour charges.

Concernant l'année 2023, le loyer et les provisions pour charges ont été appelés et payés dans la mesure suivante.

Le premier terme trimestriel, appelé pour 22 049, 96 euros, a été réglé intégralement dès le 18 janvier 2023.

Le deuxième terme de même montant appelé pour le même montant a été payé dès le 13 avril 2023.

Le troisième terme de 24 048,55 euros a été appelé par une facture n°524 produite par le locataire, dont le montant est valablement contesté par celui-ci.

En effet, en vertu d'un accord exprès du bailleur découlant d'une lettre du 12 décembre 2022 produite en pièce 14 par le locataire, les parties étaient convenues de plafonner à 3,5% le montant de l'indexation au titre du 4ème trimestre 2023, ce qui a été omis par le bailleur qui n'apporte aucune explication lui permettant d'écarter cet accord.

Le bailleur n'apporte aucune explication ni concernant l'application de cette limitation d'indexation convenue ni sur les montants qu'il a retenus pour calculer l'indexation.

Au contraire, alors que les parties sont d'accord pour dire que le loyer HT du 4ème trimestre 2023 était de 16 474,97 euros, ainsi qu'il résulte en particulier de la facture n° 524 établie par le bailleur et des explications du locataire, celui-ci apparaît bien fondé à retenir que le loyer après indexation plafonnée a été de 17 051,59 euros hors taxes et que le rappel d'indexation depuis le 15 août au 30 septembre précédent a été de 288,31 euros.

En définitive, la cour estime que le paiement de la somme de 23 087,88 euros réalisé le 30 novembre 2023 par le locataire a bien apuré les sommes dues en vertu de ce terme trimestriel.

Il n'est donc rien dû à ce titre concernant les appels de loyers et de provisions pour charges pour le 4ème trimestre 2023.

Concernant le premier trimestre 2024, la somme de 23 372,77 euros a été appelée le 18 décembre 2023, ce qui est la dernière écriture figurant sur le décompte objet de la pièce n°26 et justifiant prétendument le montant réclamé de 29 595,64 euros.

Cependant, le locataire justifie d'avoir réglé par virement du 2 janvier 2024 la somme de 22 741 euros, correspondant au montant du terme de loyer avec indexation plafonnée et de la provision pour charges.

Ce paiement a apuré le terme du 1er trimestre 2024.

Les charges pour 2019 objet d'une facture n°508 pour 3 437,81 euros ne sont pas justifiées et n'ont pas été payées, la société Les Ecureuils, qui doit être déboutée de sa demande à ce titre figurant au décompte objet de la pièce n°26 pour 3 437,81 euros.

Les charges pour 2022, réclamées au compte objet de la pièce n°26 et ayant donné lieu à une facture n°522 de 7 824 euros, accompagnée des justificatifs nécessaires a été payée, ainsi qu'il résulte du décompte en sa partie crédit.

Par conséquent, au titre des loyers et charges dus jusqu'à la date du 18 décembre 2023 date d'arrêté du décompte au plus près du 14 février 2024 date des écritures récapitulative du bailleur, le locataire reste devoir :

- au titre des 2ème et 4ème trimestre 2020, la somme de 12 645,11 euros au titre des 2ème et 4ème trimestre 2020 ;

- au titre du 2ème trimestre 2021, la somme de : 4 551,61 euros ;

- au titre du loyer du 3ème trimestre 2021, la somme de : 2 352,62 euros ;

- au titre de la régularisation des charges pour 2021 la somme de 4 685,81 euros.

Le bailleur doit être débouté de ces demandes au titre des années 2023 et 2024.

Par ailleurs, le décompte objet de la pièce n°26 mentionne que le locataire s'est acquitté d'une somme de 5 466,11 euros, suivant écriture en date du 26 juillet 2023 libellée Juillet San 2022. Il convient de tenir compte de ce paiement en faveur du locataire.

Il en va de même pour les sommes suivantes figurant au crédit du compte du locataire selon la propre pièce n°26 du bailleur : 227,96 euros et 3 227,35 euros, dont il n'est pas possible d'identifier la nature et ayant toutes deux fait l'objet d'écritures datées du 3 octobre 2023.

En définitive la société Boulangeries Paul doit payer à la SCI Les Ecureuils la somme de 21 616,55 euros (12 645,11 + 10 854,43 + 2 352,62 + 4 685,81 - 5 466,11 - 227,96 - 3 227,35 = 21 616,55).

Le jugement entrepris sera réformé en ce sens.

S'agissant de la demande de 2 791,96 euros au titre des intérêts conventionnels du bail ainsi que de la demande au titre de la clause pénale, il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a appliqué ces stipulations sans faire droit à la demande de réduction.

Par conséquent, au titre de la clause pénale, le jugement entrepris sera réformé sur le seul montant de celle-ci, qui doit être fixé à 1 531,37 euros (10% x[12 645,11 + 4 551,61 + 2 352,62 + 4 685,81 - 5 466 ,11 - 227,96 - 3 227,35] = 1 531,37 euros])

Concernant les intérêts du quatrième trimestre 2020, il résulte de ce qui précède que la cour doit condamner le locataire à payer les intérêts taux contractuel sur la somme de 6 526,32 euros à compter du terme du 1er octobre 2020 et jusqu'à parfait paiement, au plus tard jusqu'au 18 mars 2022 selon la demande expresse du bailleur.

Il résulte de ce qui précède que les intérêts sur la régularisation des charges de 2019 ne peuvent être accordés, la demande en principal ayant été rejetée.

La cour constate que les demandes de restitutions au titre des pénalités (intérêts de droit et clause pénale) ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'une part sont sans objet, d'autre part sont en toutes hypothèses injustifiées, dans la mesure où le présent arrêt avait vocation à servir de titre pour la restitution des sommes versées en exécution du jugement entrepris au cas de réformation de celui-ci.

Si la société Boulangeries Paul demande le remboursement de la somme de 425,48 euros correspondant selon elle au frais d'une saisie attribution du 4 août 2023 dénoncée le 7 août 2023 et si cette même société expose que cette saisie était inutile en vertu de son règlement spontané de la somme de 5 466,11 euros fait le 26 juillet 2023, nulle faute de la société Les Ecureuils n'est établie de ce fait et la demande ne peut prospérer.

La cour ordonnera la compensation des créances réciproques.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société SAS Boulangeries Paul aux dépens de première instance

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la décision entreprise sera confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance, et les parties déboutées de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.

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PAR CES MOTIFS