CA Douai, 12 sept. 2024, RG 22/05949

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 12/09/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 22/05949 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UVCB

Jugement RG n° 21/05661 rendu le 14 novembre 2022 par la chambre 01 du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [J] [G]

né le 15 juillet 1973 à [Localité 7],de nationalité française

&

Monsieur [U] [G]

né le 20 décembre 1981 à [Localité 7], de nationalité française

ayant leur domicile au [Adresse 6]

[Localité 3]

représentés par Me Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistés de Me Natacha Marchal, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [H] [V]

né le 17 juin 1956 à [Localité 8], de nationalité française

&

Madame [Z] [K] épouse [V]

née le 24 août 1956 à [Localité 10] (Belgique), de nationalité belge

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 15 mai 2024 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 avril 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er mai 1997, [I] [G] a donné à bail commercial à M. [H] [V] un local commercial et des lieux à usage d'habitation situés [Adresse 4] à [Localité 9].

Un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction a été signifié à M. [V] le 31 octobre 2017.

Par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception du 28 décembre 2017, [I] [G] a adressé aux époux [V] un congé pour vendre.

Par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception du 30 mai 2018, [I] [G] a notifié aux époux [V] son droit de repentir, visant l'article L.145-58 du code de commerce.

Les lieux ont été restitués le 29 juin 2018.

Un acte de rétractation en paiement d'une indemnité d'éviction pour dénégation du droit au statut des baux commerciaux a été signifié à M. [V] le 6 novembre 2018.

La vente des lieux est intervenue le 28 décembre 2018.

Par acte du 21 août 2018, les époux [V] ont fait citer [I] [G] en référé devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de désignation d'un expert pour la fixation du montant de l'indemnité d'éviction. Par ordonnance du 15 janvier 2019, le juge des référés s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Lille.

Dans leurs dernières conclusions devant le tribunal judiciaire de Lille, signifiées le 22 septembre 2021, les époux [V] demandent la désignation d'un expert aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction, le débouté de MM. [I], [J] et [U] [G], en l'ensemble de leurs demandes et leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 5 000 euros à chacun au titre du préjudice moral ainsi que 3 000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles.

[I] [G] est décédé le 17 mai 2022.

Par jugement contradictoire du 14 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

- constaté l'intervention volontaire de MM. [J] et [U] [G] en qualité de nus-propriétaires de l'immeuble donné à bail,

- déclaré irrégulier et donc sans effet l'exercice du droit de repentir par [I] [G] par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mai 2018,

- dit que M[I], [J] et [U] [G] sont redevables solidairement d'une indemnité d'éviction à l'égard de Mme [Z] [K] épouse [V] suiteau congé donné,

- dit que cette indemnité d'éviction prendra la forme d'une indemnité de remplacement,

- sursis à statuer sur l'ensemble des demandes d'indemnisation dans l'attente du rapport d'expertise et de la décision au fond,

- ordonné avant dire droit une expertise et commis pour y procéder :

[S] [C] demeurant [Adresse 5],

avec mission de :

visiter et décrire les lieux loués et le fonds de commerce,

donner son avis sur :

- l'indemnité d'éviction telle qu'elle résulte de l'article L.145-14 du code de commerce,

- l'éventuel trouble commercial,

- la perte des droits à retraite de Mme [V],

- l'éventuel préjudice économique subi par Mme [V] du fait de l'arrêt de son activité et sa mise en retraite prématurée,

- l'éventuel préjudice économique subi par M. [V] du fait de l'arrêt de l'activité et la mise en retraite prématurée de son épouse, en sa qualité de conjoint collaborateur,

- fixé à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que les époux [V] devront verser au plus tard le 14 janvier 2023 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure,

- invité l'expert à faire connaître, dès l'acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d'expertise, le coût prévisible de sa mission,

- dit que l'expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qui leur aura imparti pour ce faire,

- dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 14 mai 2023, sauf prorogation de délai dûment accordé par le juge du contrôle des expertises,

- sursis à statuer sur les autres demandes (préjudice moral),

- sursis à statuer sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- réservé les dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 26 décembre 2022, MM. [J] et [U] [G] (les consorts [G]) ont relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement aux fins d'infirmation, sauf en ce qu'il a constaté leur intervention volontaire en qualité de nus-propriétaires de l'immeuble donné à bail.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, les consorts [G] demandent à la cour de :

A titre principal,

- infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Lille le 14 novembre 2022,

- en raison de l'exercice du droit de repentir par les consorts [G] et la restitution des lieux loués, débouter les époux [V] de leur demande de versement d'une indemnité d'éviction,

A titre subsidiaire,

- infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Lille le 14 novembre 2022,

- en raison de l'absence de cotitularité du bail et de l'immatriculation de M. [V], débouter les époux [V] de leur demande de versement d'une indemnité d'éviction,

A titre infiniment subsidiaire,

- infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Lille le 14 novembre 2022,

- modifier la mission de l'expert, lequel aura pour mission de donner son avis sur :

- la perte des droits à la retraite de Mme [V] exclusivement,

- le préjudice économique subi par Mme [V] exclusivement,

- exclure le chiffrage du trouble commercial prétendument subi par les époux [V] ainsi que le préjudice économique prétendument subi par M. [V],

En tout état de cause,

- condamner les époux [V] solidairement à leur verser une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris le congé avec refus de renouvellement du 31/10/17 et l'acte de dénégation du droit au statut des baux commerciaux du 06/11/18.

Les conclusions des époux [V] remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 juin 2023 ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 14 septembre 2023.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction est intervenue le 17 avril 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 15 mai 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, si le conseil des époux [V] a fait parvenir des conclusions et pièces pour l'audience de plaidoiries, il est rappelé que les conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 juin 2023 ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 14 septembre 2023 et que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables en application de l'article 906 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable au litige, antérieure au décret du 29 décembre 2023.

Sur le droit de repentir

Au visa des articles L.145-14 et L.145-58 du code de commerce et de l'article 595 du code civil, le tribunal retient que [I] [G], devenu propriétaire d'une moitié et usufruitier de l'autre moitié du bien loué suite au décès de son épouse, intervenu le 20 mars 2016, ne pouvait exercer le droit de repentir qu'avec le concours de ses deux fils, nus-propriétaires.

Les consorts [G] indiquent qu'après le décès de Mme [G], le bien loué était sous l'usufruit de [I] [G] seul, mais que la nue-propriété était indivise entre ce dernier et ses deux fils. Ils ajoutent que [I] [G] avait reçu mandat de ses fils pour le représenter et gérer le bien immobilier.

En l'espèce, en application des articles L.145-14 et L.145-58 du code de commerce et de l'article 595 du code civil, un usufruitier ne peut exercer le droit de repentir qu'avec le concours du nu-propriétaire.

Or, il n'est pas contesté que [I] [G] et son épouse étaient propriétaires indivis de l'immeuble loué.

En conséquence, suite au décès de son épouse, [I] [G] est devenu propriétaire de la moitié de l'immeuble objet du bail et usufruitier de l'autre moitié, ses deux fils obtenant la nue-propriété de cette dernière.

Ainsi, comme l'a justement retenu le premier juge, [I] [G] ne pouvait disposer seul de l'ensemble de l'immeuble et devait obtenir le concours de ses fils, nus-propriétaires de la seconde moitié, pour exercer valablement le droit de repentir.

Enfin, si les consorts [G] invoquent un mandat de représentation exercé par leur père, la cour constate que [I] [G] écrit le courrier de repentir, du 30 mai 2018, sous son seul nom, utilisant le pronom 'je' dans l'ensemble de la missive et précisant en début du texte : 'j'ai le regret de vous informer qu'en raison d'un désaccord entre les co-propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9], je me vois contraint d'annuler en totalité la procédure de congé avec refus de renouvellement du bail commercial engagé le 31 octobre 2017.' Ainsi, et à défaut d'autres éléments, il ne pourra être retenu que [I] [G] disposait d'un mandat de représentation de ses fils à l'occasion de l'exercice du droit de repentir.

Dès lors, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l'existence d'un bail au profit de Mme [V]

Pour reconnaître à Mme [V] le droit à une indemnité d'éviction, au visa des articles 1103, 1104 et 1188 du code civil, ainsi que L.145-14 du code de commerce, le tribunal a retenu l'existence d'un bail verbal consenti par [I] [G] depuis 1997, date d'immatriculation de Mme [V] au RCS à l'adresse des lieux loués, ce bail résultant de l'attestation du 17 juin 1997 établie par le bailleur au nom de Mme [V], de la notification aux deux époux des avis de paiement des loyers et charges, du congé du 28 décembre 2017 ainsi que du courrier du 19 juillet 2018, dans lequel [I] [G] offre de payer une indemnité d'éviction après la vente de l'immeuble loué, pour un montant de 45 000 euros. Il en conclut que les époux [V] sont co-titulaires du bail commercial.

Les consorts [G] contestent la qualité de co-titulaire du bail de Mme [V] alors que [I] [G] n'a accepté que la domiciliation de l'activité de Mme [V] dans l'acte du 17 juin 1997, qu'il n'a pas reconnu à l'intimée la qualité de co-titulaire du bail dans son courrier du 19 juillet 2018 et que les autres éléments retenus par le tribunal ne permettent pas d'établir la volonté de [I] [G] de lui accorder cette qualité. Ils font valoir que le mariage n'entraîne pas la co-titularité du bail commercial sauf si le contrat a été signé des deux époux.

En l'espèce, il ressort du jugement critiqué que, dans l'attestation établie le 17 juin 1997, [I] [G] a déclarer 'autoriser Mme [V], locataire, à domicilier dans ce logement [[Adresse 4] à [Localité 9]] le siège social de l'entreprise de Alimentation générale et Fleurs', le tribunal observant à juste titre que l'entreprise domiciliée présentait exactement la même activité que celle déclarée au bail.

En outre, il apparaît que les conclusions de première instance des époux [V], produites par les consorts [G], contiennent une copie partielle de cette attestation, qui fait état que Mme [V] est locataire et non occupante des lieux, le terme 'occupant' dactylographié étant barré (pièce 16, page 11).

De plus, les premiers juges relèvent que l'attestation est en grande partie dactylographiée, que [I] [G] et Mme [V] ont porté leurs coordonnées de manière manuscrite et que la mention finale précise que l'accord 'ne saurait en rien modifier la nature de la location consentie à Mme [V] [Z] conserve pour sa totalité avec l'accord de ce dernier, le caractère exclusif de location à usage d'habitation.', observant, à juste titre, que le bail est stipulé commercial pour le tout et qu'il convient donc de ne pas s'arrêter au sens littéral des termes employés.

De même, le tribunal a constaté que l'extrait K-bis de Mme [V] mentionnait un début d'activité au 2 juillet 1997 et reprenait l'adresse des lieux loués comme celle de son principal établissement, sans mention d'un siège social différent, et avec la même la même activité que celle déclarée au bail et dans l'attestation établie peu auparavant.

Par ailleurs, le tribunal a repris les dispositions du courrier du 19 juillet 2018, dans lequel [I] [G] propose aux époux [V] une indemnité d'éviction de 45 000 euros et indique que 'le bail commercial s'est terminé à son échéance à savoir le 30 juin 2018, date à laquelle vous avez cessé votre activité commerciale et remis les clés de l'immeuble.' Le tribunal a également constaté que les deux congés délivrés par [I] [G] étaient adressés aux deux époux [V] ainsi que les appels de loyers et de charges annuelles.

Enfin, et au surplus, alors que les consorts [G] font valoir que le mariage n'entraîne pas la co-titularité du bail commercial sauf si le contrat a été signé des deux époux, il convient de relever que le bail commercial porte le paraphe de [I] [G] et M. [V], ainsi que de leur épouse respective sur chacune des pages, la dernière comportant leur signature complète à tous les quatre.

Ainsi, il apparaît que Mme [V], qui a exercé son activité commerciale dans les locaux loués, en réglant le prix du bail et dans les conditions prévues par ce dernier, avec l'accord de [I] [G], bénéficiait d'un bail verbal.

Sur le défaut d'immatriculation de M. [V]

Les consorts [G] affirment que M. [V], seul titulaire du bail, doit justifier de son inscription au RCS pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Aux termes de l'article L.145-1 III du code de commerce, en sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008, applicable au jour du renouvellement du bail, 'si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de ses copreneurs ou coïndivisaires non exploitants du fonds.'

En application de l'article L.121-4 IV du code de commerce, le conjoint collaborateur, qui, par définition, participe de manière régulière à l'exploitation du fonds de commerce, doit être immatriculé au RCS.

En l'espèce, s'il n'est pas contesté que Mme [V] est inscrite au RCS, les consorts [G] justifient que M. [V] n'a jamais été inscrit au RCS pour l'activité reprise au contrat de bail, alors que, déclaré à l'URSSAF comme conjoint collaborateur depuis 2000, il exploite le fonds avec son épouse.

En conséquence, alors qu'au moment de la délivrance du congé, M. [V] exploitait le fonds sans être inscrit au RCS, il convient de retenir que les preneurs ne peuvent invoquer le statut des baux commerciaux ni obtenir d'indemnité d'éviction et le jugement devra être infirmé en ce qu'il a reconnu un droit à indemnité d'éviction, désigné un expert et sursis à statuer sur les autres demandes.

Sur les demandes accessoires

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les époux [V] seront condamnés solidairement aux dépens, comprenant le congé avec refus de renouvellement du 31 octobre 2017 et l'acte de dénégation du droit au statut des baux commerciaux du 6 novembre 2018.

PAR CES MOTIFS