CA Paris, 17 sept. 2024, RG 21/10545

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10545 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZ3L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Avril 2021 -Tribunal Judiciaire de Paris - RG n° 19/04104

APPELANTE :

S.C.P. SCHAMBOURG ET [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Cécile PLOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0826

INTIMEE :

SOCIÉTÉ ONET SA, venant aux droits et obligations de la société Onet prise en la personne de tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 et par Me Eric TEISSERENC, avocat au barreau de PARIS, toque : D1609

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport et devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre

Mme Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Victoria RENARD

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

La société Onet a pris à bail des locaux commerciaux situés aux 3ème et 4ème étages d'un immeuble situé [Adresse 1], aux termes de deux contrats à effet du 1er avril 2015.

Par courriel du 27 juin 2018, la société Onet s'est adressée à la Scp Stéphanie Schambourg et [I] [Y] (la SCP), huissiers de justice, aux fins de signifier à ses bailleurs, avant le 30 juin 2018, un congé pour le 31 décembre 2018.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 juin 2018, délivré par la SCP, la société Onet a signifié aux bailleurs un congé à effet du 31 décembre 2018.

Soutenant que le congé n'avait porté que sur les locaux du 3ème étage, et non sur ceux du 4ème étage également, la société Onet a attrait la SCP devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'indemnisation, lequel selon jugement rendu le 8 avril 2021, a :

- condamné la SCP à payer à la société Onet la somme de 53 531,53 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2019 et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année,

- débouté la SCP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la SCP à payer à la société Onet la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCP de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCP aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté toute demande plus ample et contraire.

Par déclaration en date du 4 juin 2021, la SCP a interjeté appel de cette décision.

Selon ordonnance rendue le 19 avril 2022, le conseiller de la mise en état a notamment rejeté l'exception de nullité de la déclaration d'appel soulevée par la société Onet.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 mai 2024, la Scp Stéphanie Schambourg et [I] [Y] demande à la cour de :

- juger que l'appel a joué son effet dévolutif et que la cour est valablement saisie de cet appel,

- infirmer le jugement rendu le 8 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Paris,

statuant de nouveau,

- débouter purement et simplement la société Onet de l'ensemble de ses demandes à son encontre en ce qu'elle ne justifie pas de son préjudice, ni du lien de causalité entre la faute et son préjudice,

subsidiairement,

- juger que la société Onet a elle-même participé à l'omission de l'huissier, en n'attirant pas son attention sur l'existence des deux baux et notamment lors de l'envoi du projet de congé,

- limiter le préjudice subi par la société Onet à de plus justes proportions qui ne pourront excéder plus de 50 % du dépôt de garantie du 4ème étage soit la somme de 16 225 euros,

- débouter purement et simplement la société Onet de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la société Onet à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral fondé sur une action abusive,

- condamner la société Onet à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de maître Cécile Plot au visa de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 10 mai 2024, la société Onet SA, venant aux droits et obligations de la société Onet, demande à la cour de :

- lui donner acte de ce qu'elle vient aux droits et obligations de la SA Onet,

- recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions,

- juger que l'effet dévolutif de l'appel n'opère pas et en conséquence que la cour ne se trouve valablement saisie d'aucune demande au fond,

subsidiairement, confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

dans tous les cas,

- condamner la SCP à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,

- rejeter la demande de dommages et intérêts de la SCP pour procédure abusive.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mai 2024.

SUR CE,

Sur l'effet dévolutif

La société Onet considère, au visa de l'article 562 du code de procédure civile, que les termes de la déclaration d'appel font obstacle à l'effet dévolutif en ce qu'elle ne mentionne ni les chefs du jugement critiqué ni l'existence d'une annexe, en sorte que la cour n'est valablement saisie d'aucune demande au fond.

L'appelante, qui rappelle que le conseiller de la mise en état a déjà écarté l'exception de nullité de la déclaration d'appel, répond que les chefs du jugement critiqué ont été précisés dans une annexe à la déclaration d'appel remise au greffe simultanément à la déclaration d'appel elle-même et que la Cour de cassation a adouci sans ambiguïté la sévérité des sanctions relatives aux erreurs commises dans certaines déclarations d'appel qui privaient les appelants d'une voie de recours en raison d'un formalisme excessif. Elle en déduit que la cour est bien saisie de l'appel et des chefs du jugement critiqué et doit donc apprécier le bien fondé de ses demandes.

Selon l'article 562 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 applicable au litige, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Aux termes de son ordonnance rendue le 19 avril 2022 rejetant l'exception de nullité de la déclaration d'appel, le conseiller de la mise en état a jugé que la déclaration d'appel, dans laquelle doit figurer, à peine de nullité, l'énonciation des chefs critiqués du jugement est irrégulière puisqu'elle ne les contient pas mais que la société intimée, à qui a été adressée l'annexe jointe à la déclaration d'appel avec l'avis adressé par le greffe à l'intimée, ne se prévaut d'aucun grief et a pu conclure sur tous les chefs du jugement critiqués.

La déclaration d'appel litigieuse ne renvoie pas expressément à l'annexe que l'appelante a adressée en pièce jointe et listant l'ensemble des points critiqués du jugement.

Cependant, il a été jugé que la circonstance que la déclaration d'appel ne renvoie pas expressément à une annexe comportant les chefs du jugement critiqués ne privait pas la déclaration d'appel de son effet dévolutif, un telle conséquence étant disproportionnée au regard du but poursuivi (Civ 2, 7 mars 2024, n°22-23.522 et n°22-19.157). Cette décision rendue sous l'empire de l'article 901 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2022-245 du 25 février 2022, est applicable en l'espèce.

Par conséquent, l'appel a joué son effet dévolutif et la cour en est valablement saisie.

Sur la responsabilité de la SCP

Sur la faute 

Le tribunal judiciaire a jugé qu'en délivrant le 28 juin 2018 au bailleur un congé pour le compte de la société Onet portant sur les seuls locaux du 3ème étage, alors qu'elle était également tenue de viser les locaux du 4ème étage, la SCP a commis une faute dans l'exécution de son mandat engageant sa responsabilité.

La SCP ne conteste pas avoir omis de délivrer un deuxième congé pour les locaux du 4ème étage mais prétend que la société Onet a renoncé à le lui reprocher en signant une décharge de responsabilité générale, civile et professionnelle sans distinction sur les causes de nullité du congé.

Elle soutient à titre subsidiaire qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, en ce que le mandat était incomplet et imprécis, la société Onet faisant référence dans ses écrits à l'existence d'un ou de deux baux sans autre précision. Elle ajoute que la société Onet a entretenu cette omission en ne visant qu'un seul congé au point que la cour pourrait légitimement s'interroger sur la consistance du mandat qui a été donné à l'étude et limiter sa mission à la délivrance d'un seul congé.

La société Onet fait valoir que la SCP a commis une faute en omettant de délivrer un congé pour les locaux du 4ème étage, alors que son courriel du 27 juin 2018 était explicite et visait les deux baux joints en annexe. Elle conteste avoir participé à une quelconque omission, ses instructions étant précises et le mandataire des bailleurs ayant expressément accepté que les résiliations des deux baux interviennent au 31 décembre 2018. Elle précise que la décharge de responsabilité n'avait pas pour objet de soustraire la SCP à toute responsabilité mais seulement à celle susceptible d'être engagée en raison de l'éventuelle irrégularité des congés.

Selon l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L'article 1992 du même code prévoit que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Il n'est pas contesté qu'étaient annexés au courriel du 27 juin 2018, par lequel la société Onet a sollicité la SCP pour savoir si elle était en capacité de procéder avant le 30 juin 2018 à la dénonciation des baux commerciaux la liant aux bailleurs, représentés par la société Messieurs Boulard et Cie, la copie des deux baux portant sur les locaux loués aux 3ème et 4ème étage ainsi que le courrier adressé par le mandataire des bailleurs à la locataire le 22 septembre 2017 dans lequel étaient évoquées les dates de la dénonciation des deux baux.

Il en résulte que la société Onet a donné mandat à la SCP aux fins de délivrer un congé portant sur l'ensemble des locaux qu'elle louait, au 3ème comme au 4ème étage, à effet du 31 décembre 2018, objets des deux baux, et non uniquement pour ceux du 3ème étage.

Même si elle vise 'l'ensemble des risques liés à ce congé', la lettre du 28 juin 2018 adressée par la société Onet à la SCP, par laquelle la première s'engage à ne pas poursuivre l'étude en responsabilité civile et professionnelle, ne vaut pas décharge de toute responsabilité puisqu'il ressort clairement des mails échangés entre les parties le même jour que la SCP a attiré l'attention de la société Onet sur le fait que le congé pouvait être déclaré nul et de nul effet car délivré hors échéance triennale et sollicité à être déchargée de toute responsabilité en cas de contestation à ce titre et non en cas de délivrance du congé pour un seul des deux locaux.

Dans ces conditions, ainsi que l'ont pertinemment retenu les premiers juges, en délivrant le 28 juin 2018 au bailleur un congé pour le compte de la société Onet portant sur les seuls locaux du 3ème étage, alors qu'elle était également mandatée pour les locaux du 4ème étage, la SCP a commis une faute dans l'exécution de son mandat de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

Sur le lien de causalité et le préjudice 

Le tribunal judiciaire a jugé que l'abandon par la société Onet de deux dépôts de garantie à hauteur de 53 531,53 euros en contrepartie de l'acceptation par le bailleur de la résiliation au 31 décembre 2018 pour les locaux du 4ème étage résultait directement de la faute commise par la SCP dans l'exercice de son mandat et devait être réparé par le paiement de la somme correspondante.

La SCP indique que :

- la conservation des dépôts de garantie par le bailleur résulte d'un accord qui ne lui est pas opposable,

- la société Onet ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre cet accord et sa prétendue faute,

- la société Onet a usé de la faculté de résiliation de son bail telle qu'elle y a été autorisée par son bailleur qui a accepté son départ anticipé et n'a subi aucun préjudice,

- la société Onet ne fournit aucune explication sur les raisons de cet accord qui a été négocié en amont et qui aboutit à priver le bailleur d'un loyer acquis de plus de 600 000 euros sauf la possibilité pour lui de vendre des locaux libres de toute occupation,

- le fait pour le bailleur d'avoir voulu conserver la preuve que l'abandon des deux dépôts de garantie a pour contrepartie l'acceptation du bailleur de la résiliation anticipée du bail du 4ème étage n'est pas établi et n'a aucune logique juridique si ce n'est une justification pour engager une action à son encontre,

- la société Onet ne produit ni le protocole d'accord ni son état des lieux d'entrée alors que ce document conditionne le principe même de la restitution ou non du dépôt de garantie, et que l'occupation par elle-même ou la société Sinteo qu'elle détient a pu dégrader les locaux, en sorte qu'il serait normal que le bailleur ait souhaité conserver les dépôts de garantie des deux étages,

- la société Onet doit également démontrer que les immobilisations ont été passées en perte sur son bilan et non sur celui de la société Sinteo, qui est tiers à la procédure,

- le préjudice ne peut s'analyser que comme une perte de chance de conserver à son profit les dépôts de garantie ce qui suppose de démontrer que ceux-ci ont bien été réglés en amont et qu'ils auraient dû être restitués en intégralité si le protocole d'accord n'avait pas été signé entre le bailleur et la société Onet,

- or les locaux étaient en mauvais état lors de la restitution de sorte qu'une partie du dépôt de garantie aurait dû venir compenser les travaux à réaliser et seul le dépôt pour le 4ème étage est concerné soit 32 450,15 euros auquel un abattement de 50% doit être appliqué du fait du mauvais état.

La société Onet répond que :

- les bailleurs ont dans un premier temps indiqué être disposés à accepter une résiliation amiable du local du 4ème étage au 31 décembre 2018 moyennant une indemnité correspondant à un an de loyer, soit 127 836,44 euros HT, mais qu'en suite des négociations menées un accord a été trouvé sur la base de l'abandon des deux dépôts de garantie soit la somme de 53 531,53 euros,

- l'effet relatif des contrats interdit à la SCP d'explorer le terrain des contrats de location, les raisons de l'accord lui étant étrangères et elle n'a pas à s'en expliquer,

- ne réclamant pas à la SCP le montant de deux dépôts de garantie mais le montant de l'indemnité forfaitaire laissée aux bailleurs, l'appelante est mal fondée à soutenir qu'elle serait débitrice du seul dépôt de garantie correspondant au 4ème étage, en outre réduit de moitié pour cause de mauvais état au demeurant non relevé par les bailleurs,

- si les bailleurs ont renoncé à exiger le paiement des loyers jusqu'au terme du bail et accepté en guise d'indemnité l'abandon par le preneur des deux dépôts de garantie, c'est bien que ceux-ci ont été versés à l'origine,

- l'omission de la SCP l'ayant exposée au paiement des loyers courant au titre du bail du 31 décembre 2018 au 31 mars 2021, soit 287 630 euros, l'arrangement trouvé aboutit au paiement de moins de 20% de cette somme, ce qui est de l'intérêt de la SCP.

Les courriers échangés entre la société Messieurs Boulard et Cie, mandataire des bailleurs, et les sociétés Sinteo, occupante des locaux, ou 'Sinteo-Onet' en date des 22 septembre 2017, 25 juillet, 12 octobre, 22 et 26 novembre 2018 démontrent que le propriétaire a accepté une dénonciation des baux pour le 31 décembre 2018 sans référence à la moindre contrepartie, puis en suite de la délivrance du congé la régularisation d'un protocole d'accord ayant pour objet la résiliation du bail portant sur les locaux du 4ème étage au 31 décembre 2018 en contrepartie du paiement d'une somme équivalente à une année de loyers hors taxes et enfin moyennant l'abandon des deux dépôts de garantie, soit une somme globale de 53 531,53 euros.

L'état des lieux de sortie établi le 19 décembre 2018 montre pour l'essentiel des locaux à l'état d'usage et l'arrêté des comptes justifie de l'absence de réclamation au titre de réparations locatives ou d'arriéré de loyers.

Il se déduit de ces pièces que la conservation par le bailleur de la somme de 53 531,53 euros, versée par la société Onet titulaire du bail, résulte exclusivement et directement de l'omission par la SCP de la dénonciation du bail afférent aux locaux du 4ème étage. Le risque résultant de cette faute s'étant entièrement réalisé, le préjudice de la société Onet est certain sans pouvoir s'analyser en une perte de chance et il est inopérant à cet égard que les locaux aient été occupés par la société Sinteo, qui est présidée par la société Onet, titulaire du bail.

Il convient, par conséquent, de condamner la SCP à réparer l'entier préjudice subi, en confirmation du jugement.

Compte tenu du sens de l'arrêt, la SCP sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS :