TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 24/01554

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01554 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3RJ

Minute : 24/844

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [G] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [Z],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

comparante en personne

D'AUTRE PART

.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2018, la SA D'HLM EFIDIS a donné à bail à Madame [G] [Z] un logement (1025 03 05 0702, référence 209824) et un emplacement de stationnement (référence 1025 98 81 0052) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 381,84 euros pour le logement, et 15,11 euros pour l’emplacement de stationnement ainsi que 162,86 euros de provisions sur charges

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [G] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1239,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 20 septembre 2022 reçue le 22 septembre 2022 la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
dire la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA D'HLM EFIDIS recevable autant que bien fondée en ses demandes et y faisant droit, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite à l’engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit contrat,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [G] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [G] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 4351,58 euros au 31 janvier 2024 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2022, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 9 février 2024.

À l'audience du 6 juin 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3622,98 euros. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 septembre 2022. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il y a une de reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [G] [Z], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique être en contrat à durée indéterminée à temps plein et que Monsieur est en recherche d’emploi. Elle déclare avoir une fille majeure ainsi que des dettes auprès du Trésor public. Elle souligne demander un renvoi en raison du dépôt à venir d’un dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 juin 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait parvenir un procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire en date du 18 décembre 2018, démontrant que la SA D'HLM OSICA a absorbé par suite de fusion la SA D'HLM EFIDIS, et a modifié sa dénomination sociale pour devenir la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL. De plus, elle a fait parvenir un décompte actualisé de la dette en date du 5 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus, soulignant l’existence d’une dette à hauteur de 3622,98 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 février 2018, du commandement de payer délivré le 23 septembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 5 juin 2024 que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 213,71 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [Z] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3409,27 euros, au titre des sommes dues au 5 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 février 2024 sur la somme de 1761,17 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contiennent, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 septembre 2022.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 novembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 février 2018 à compter du 24 novembre 2022.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [G] [Z], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [G] [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [G] [Z] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [G] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [G] [Z]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 novembre 2022, Madame [G] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [Z] à son paiement à compter de 24 novembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [G] [Z] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS