TJ Bobigny, 17 sept. 2024, RG 24/00010

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 24/00010 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZR7
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01282

DEMANDEUR

S.C.I. ALLEE DU GARDE CHASSE
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0987

C/

DEFENDEUR

S.A.S. KOREAN MOTORS CAR
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Juin 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge de loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2013, la société ALLEE DU GARDE CHASSE a donné à bail à la société KOREAN MOTORS CAR des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 9] (93) et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2013 et moyennant un loyer de 50.000 euros par an en principal entre le 1er mars 2013 et le 31 mars 2016 et de 60.000 euros en principal à compter du 1er avril 2016. La destination des locaux est « Vente et achat de véhicules neufs ou d'occasion, location de véhicules, vente et achat de pièces détachées, réparation avec interdiction expresse de l'activité de tôlerie et de peinture ».

Par acte du 16 décembre 2017, les parties ont conclu un avenant aux termes duquel le loyer annuel a été fixé à la somme de 40.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018.

Par exploit d’huissier du 08 septembre 2022, la SCI ALLEE DU GARDE CHASSE a signifié un congé pour le 31 mars 2023 à la société KOREAN MOTORS CAR et a déclaré lui offrir le renouvellement de son bail à effet du 1er avril 2023, moyennant un loyer de 120.000 euros HT/HC par an.

Par courriel du 07 octobre 2022, la société KOREAN MOTORS CAR a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le montant du loyer sollicité par le bailleur.

Par exploit d’huissier du 13 février 2024, suivant un mémoire préalable notifié le 08 décembre 2023 à la société KOREAN MOTORS CARS, la société ALLEE DU GARDE CHASSE a fait assigner la société preneuse devant le juge des loyers commerciaux aux fins, à titre principal, de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme de 120.300 euros HT/HC par an et d'obtenir les rappels de loyer dus depuis cette date.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 03 juin 2024, la SCI ALLEE DU GARDE CHASSE a demandé au juge des loyers commerciaux de :

- Juger qu’en raison de la modification notable et favorable du loyer au cours du bail expiré, celui-ci doit être fixé à la valeur locative, hors des règles du plafonnement.

- Fixer à 120.300 € par an en principal le loyer du bail en renouvellement à compter du 1er avril 2023 dont bénéficie la société Korean Motors Car sur les locaux situés [Adresse 2].

- Juger que la société Korean Motors Car devra à la société SCI Allée du Garde Chasse, les rappels de loyer depuis le 1er avril 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 1 er avril 2023, puis à compter de chaque échéance trimestrielle.

- Préalablement, ordonner une expertise conformément à l'article R.145-30 du Code de commerce.

- Fixer à 120.300 € par an en principal le loyer provisionnel du bail en renouvellement à compter du 1er avril 2023 jusqu’au jugement en fixation à intervenir.

- Condamner la société Korean Motors Car au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

- La condamner aux entiers dépens.

- Ordonner l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles L145-33, L145-34, L145-57 et R145-30 du code de commerce, la SCI ALLEE DU GARDE CHASSE fait principalement valoir que :
le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative,la modification du loyer par avenant du 16 décembre 2017 a constitué une baisse substantielle et notable du loyer, à hauteur de 33%, et ce, en faveur du preneur,cela constitue donc une modification notable des obligations des parties intervenue au cours du bail expiré qui justifie le déplafonnement du loyer,contrairement à ce que le preneur affirme, cette baisse de loyer est sans lien avec les travaux réalisés par le preneur en 2013 et, de fait, l'avenant du 16 décembre 2017 ne fait pas état desdits travaux,au regard de la situation des locaux, de leur surface, des indices de référence retenus par l'expert amiable et les abattements à appliquer, le loyer du bail en renouvellement doit être fixé à la somme de 120.300 euros hors taxes et hors charges par an en principal,au cas où le juge des loyers commerciaux ne s'estimerait pas suffisamment éclairé, il y a lieu d'ordonner une expertise. En ce cas, le loyer provisionnel devra être fixé à la somme de 120.300 euros hors taxes et hors charges par an.
Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens.

La société KOREAN MOTORS CAR s'est constituée. Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 mai 2024, elle a sollicité du juge des loyers commerciaux de :

DEBOUTER la société ALLEE DU GARDE CHASSE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Et notamment REJETER la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 12.300,00 € telle que formulée par la société ALLEE DU GARDE CHASSE ;

Et à titre principal :
ORDONNER que le montant du loyer du bail renouvelé de la société KOREAN MOTORS CAR soit plafonné ;
FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au montant du loyer plafonné, soit la somme de 45.513,63€ hors charges et hors taxes ;

A titre subsidiaire :
FIXER le loyer annuel du bail renouvelé de la société KOREAN MOTORS CAR à la valeur locative de 57.000,00 € hors taxes et hors charges par an ;

En tout état de cause :
FIXER le loyer provisionnel au loyer actuel soit la somme de 51.040,00 € hors taxes et hors charges par an ;
CONDAMNER la société ALLEE DU GARDE CHASSE au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société ALLEE DU GARDE CHASSE au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société KOREAN MOTORS CAR fait valoir à titre principal que :
du fait de travaux financés par le preneur alors qu'ils relevaient du bailleur, le bail a prévu la fixation d'un loyer gradué,la jurisprudence écarte en effet les travaux d'entretien du gros œuvre relevant du bailleur, ainsi que les travaux de mise en conformité nécessaires à l'adaptation des locaux à leur destination, des motifs justifiant le déplafonnement du loyer,les travaux réalisés se sont chiffrés à la somme de 240.579,95 euros, ce qui a justifié la conclusion d'un avenant le 16 décembre 2017 fixant le loyer à la somme de 40.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2018,dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de déplafonnement du bailleur et le loyer devra être plafonné et fixé à la somme de 45.513,63 euros au regard de l'indexation applicable,s'il devait être fait droit à la demande de déplafonnement, il conviendrait de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux évaluée par Monsieur [X] [N], expert, soit à la somme de 57.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

A l’issue des débats tenus à l'audience du 04 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, le bailleur a fait signifier au preneur une offre de renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2023 par acte du 08 septembre 2022. Il n’est pas contesté que le preneur a accepté le principe du renouvellement.

Il est donc acquis que le bail commercial liant les parties a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er avril 2023. En revanche, les parties restent en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte de l’article L 145-33 du Code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d’accord, est déterminée d’après:
1° les caractéristiques du local considéré, lesquels s’apprécient en considération des critères fixés à l’article R 145-3 du même code ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer ainsi obtenu doit cependant être plafonné selon les conditions posées par l’article 145-34 du Code de commerce lequel prévoit, dans sa rédaction applicable au litige, qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

La société ALLEE DU GARDE CHASSE considère qu'il y a lieu au déplafonnement du loyer compte tenu de la baisse du montant de ce dernier à hauteur de 33% par avenant du 16 décembre 2017, constituant selon elle une modification notable des obligations des parties en faveur du preneur.

La société KOREAN MOTORS CAR considère que cette baisse de loyer fait suite au coût des travaux auxquels elle a dû procéder lors de son entrée dans les lieux et que ces derniers relevant en principe du bailleur, ils ne peuvent constituer un motif de déplafonnement. Elle joint des photographies montrant la nature des travaux effectués ainsi qu'un tableau de suivi des paiements desdits travaux faisant apparaître un échelonnement de ces derniers entre le 18 mars 2013 et le 14 novembre 2014.

En l'espèce, si le bail conclu le 27 février 2013 par les parties comporte bien une variation de loyer, ce dernier étant fixé à la somme de 50.000 euros hors taxes hors charges par an entre le 1er avril 2013 et le 31 mars 2016 et de 60.000 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er avril 2016, il n'est pas précisé des raisons ayant justifié cette gradation.

De fait, la seule mention au bail relative aux travaux réalisés par le preneur porte sur la franchise de loyer qui lui a été accordée pour la période du 1er mars 2013 à la veille de la date d'inauguration de la concession-garage et ce, sans que cette franchise ne puisse aller au delà du 30 juin 2013. Il sera en outre relevé que ledit bail précise en son article 1.1 sur les locaux loués que “Le preneur déclare prendre les lieux loués dans leur état actuel. Par dérogation aux articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil, le preneur renonce à réclamer aucune réparation ni aucun travaux de quelque sorte que ce soit, ni à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail. Il renonce à toute réclamation à l'égard du bailleur au titre de la désignation et de l'état des lieux, notamment pour vice caché ou apparent.”

De surcroît, l'avenant conclu le 16 décembre 2017 par les parties ne précise pas les motifs de diminution du loyer à la somme de 40.000 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2018 sur lequel il porte.

Il ne peut dès lors, et en l'état des éléments transmis, être considéré que cet avenant a eu vocation à compenser le coût des travaux mis en oeuvre par la société KOREAN MOTORS CAR à son entrée dans les lieux et dont la dernière facture a été réglée le 14 novembre 2014, soit plus de trois ans antérieurement à la conclusion de cet acte.
Au regard de l'importante diminution de loyer accordée par le bailleur aux termes de l'avenant, octroyant un avantage direct au preneur et ce, sans contrepartie, il y a lieu de constater l'existence d'une modification des obligations de parties au cours du bail écoulé.

Si cette modification doit être considérée comme notable au sens de l’article 145-34 du Code de commerce et comme justifiant en conséquence le déplafonnement du loyer, le juge des loyers commerciaux n’est pas en mesure, en l'état des éléments versés aux débats, de déterminer la valeur locative.

Il y a lieu en conséquence de désigner un expert dont la mission sera précisée au dispositif de la présente décision. Il reviendra au seul expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

Madame [S] [M], expert en estimations immobilières près la Cour d'appel de Paris, sera désignée en qualité d'expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la société ALLEE DU GARDE CHASSE, demandeur à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la hausse.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société KOREAN MOTORS CAR devra continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en dernier lieu au 31 mars 2023, date de l’expiration du bail précédent.

Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS