TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 24/01665

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/01665 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4DN

Minute : 24/846

S.A. [Adresse 8]
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [V] [W]
Monsieur [S] [W]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [V] [W],
demeurant [Adresse 9]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [W],
demeurant [Adresse 9]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 1999, la SA D'HLM SCIC HABITAT I.D.F a donné à bail à Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] un logement (n° de codification 1 02 02 03 59 4, 3ème étage, bâtiment 02, escalier 02) situé [Adresse 9] - [Localité 7], pour un loyer mensuel de 2923,54 Francs, soit un dernier loyer mensuel de 783,21 euros.

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2004, la SA D'HLM SCIC HABITAT I.D.F a donné à bail à Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] un emplacement de stationnement (extérieur, n°74, n° de codification 2 00 11 00 74 0) situé [Adresse 10] - [Localité 7], pour un loyer mensuel de 44,90 euros.

Par extrait des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire en date du 10 janvier 2007, la SA D'HLM SCIC HABITAT I.D.F a modifié sa dénomination sociale pour devenir la SA D'HLM OSICA.

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2009, la SA D'HLM OSICA a donné à bail à Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] un emplacement de stationnement (parking en sous-sol ou en bâtiment n°44, ensemble immobilier n°0859, logement n°042954) situé sur la Résidence VILLAS SCOLA – [Localité 7], pour un loyer mensuel de 30,00 euros.

Par procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire en date du 18 décembre 2018, la SA D'HLM OSICA a modifié sa dénomination sociale pour devenir la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL.

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2019, la SA D'HLM OSICA devenu CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] un emplacement de stationnement (parking en sous-sol ou en bâtiment n°63, ensemble immobilier n°0859, lot n°042973) situé sur la Résidence VILLAS SCOLA – [Localité 7], pour un loyer mensuel de 15,72 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2922,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 21 mars 2023 reçue le 27 mars 2023 la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
dire la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA D'HLM OSICA puis HLM TRAVAIL ET PROPRIETE, SCIC GESTION ILE-DE-FRANCE et SCIC HABITAT ILE-DE-FRANCE recevable autant que bien fondée en ses demandes et y faisant droit,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite aux engagements de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit desdits contrats,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement et conjointement Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 6193,98 euros au 17 janvier 2024 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2023,une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 février 2024.

À l'audience du 6 juin 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9238,92 euros arrêtée au 5 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à de l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 mai 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 15 juillet 1999 porte sur un logement et les contrats du 1er décembre 2004, 15 avril 2009 et 10 février 2019 concernent trois emplacements de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d’une part, les stationnements sont situés au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors les emplacements de stationnement doivent être considéré comme accessoire du logement loué et sont soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation des baux, à titre principal, et de résiliation judiciaire des baux, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 15 juillet 1999, le 1er décembre 2004, le 15 avril 2009 et le 10 février 2019, du commandement de payer délivré le 2 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 juin 2024 que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 30,48 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 9208,44 euros, au titre des sommes dues au 5 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 février 2024 sur la somme de 5193,98 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties contiennent, à l'article 3 des conditions générales, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 mai 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 15 juillet 1999, le 1er décembre 2004, le 15 avril 2009 et le 10 février 2019 à compter du 3 juillet 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 3 juillet 2023, Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner in solidum Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] à son paiement à compter de 3 juillet 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [V] [W] et Monsieur [S] [W] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS