TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/02359

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [B] [Z] [G]
Monsieur [D] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02359 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FOA

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 septembre 2024
DEMANDEUR

Monsieur [T] [W],
[Adresse 1]

représenté par Maître Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ MALLET-GUY & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON,

DÉFENDEURS

Madame [B] [Z] [G],
[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [N],
[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02359 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FOA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2023, Monsieur [T] [W] a donné à bail à Monsieur [D] [N] et à Madame [B] [Z] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 1 246 euros outre 77 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 8 décembre 2023, Monsieur [T] [W] a fait délivrer à Monsieur [D] [N] et à Madame [B] [Z] [G] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 3 553 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 21 février 2024, Monsieur [T] [W] a assigné en référé Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de location selon les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [D] [N] et de Madame [B] [Z] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef avec si besoin l'assistance de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] à payer à titre provisionnel la somme de 4 376 euros selon décompte arrêté au 8 février 2024 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer conventionnel majoré de 10 %,
- condamner in solidum Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] à payer la somme de 550 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l'audience du 18 juin 2024, Monsieur [T] [W] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 4 322 euros selon décompte arrêté au 7 juin 2024 terme de juin 2024 inclus et s'en est rapporté s'agissant de l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [N] comparant en personne a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 360 euros par mois en plus du loyer courant exposant percevoir une rémunération de 3 300 euros nets par mois en qualité d'élu au conseil de Paris et sa compagne un salaire de 1 800 euros en qualité d'agent de la même ville après avoir été au chômage.

Assignée à étude, Madame [B] [Z] [G] n'a pas comparu, ni personne pour elle. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 14 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 décembre 2023 pour la somme en principal de 3 553 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable jusqu'au terme du bail le 16 mars 2026 (article III du bail) puisque seule la somme de 2 646 euros a été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 février 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [T] [W] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] sont redevables de la somme de 4 322 euros à la date du 7 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G], non comparante, n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de leur dette que Monsieur [D] [N] reconnaît à l'audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 4 322 euros et cela solidairement compte-tenu de la clause de solidarité (article VII) prévue au contrat.

Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l'échéance de juillet 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] ont repris le versement intégral du loyer courant et font état de revenus de 5 100 euros par mois de nature à leur permettre de solder leur dette en un an.

Dès lors, Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [D] [N] et de Madame [B] [Z] [G] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [N] et Madame [B] [Z] [G] parties perdantes seront condamnés in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [T] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS