CA Limoges, 18 sept. 2024, RG 24/00045

ARRET N° 281

N° RG 24/00045 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BIQ36

AFFAIRE :

M. [G] [E],

Mme [X] [E]

C/

S.C.I. CYLA

MCS/EH

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

---==oOo==---

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2024

---==oOo==---

Le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [G] [E]

né le 22 Mai 1972 à [Localité 4] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C870852024000546 du 18/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

Madame [X] [E]

née le 31 Mai 1974 à [Localité 4] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C870852024000545 du 18/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTS d'une décision rendue le 20 DECEMBRE 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

ET :

S.C.I. CYLA Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité au dit siège,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Chloé SANCHEZ, avocat au barreau de TULLE substituée par Me Mylène ORLIAGUET, avocat au barreau de TULLE

INTIMÉE

---==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 22 Mai 2024 en application des articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Laetitia LUZIO SIMOES, greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 18 Septembre 2024.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

---==oO§Oo==---

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2016, M. [O] [C] a donné à bail à usage d'habitation à M. [G] [E] et Mme [X] [E] un logement situé [Adresse 3] à compter du 16 novembre 2016, pour une durée de 3 ans moyennant un loyer mensuel révisable de 760 euros et un dépôt de garantie de 760 euros.

Par acte notarié du 23 juin 2021, la SCI CYLA a acquis la propriété du logement.

Se plaignant de loyers impayés, la SCI CYLA a par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, fait assigner les époux [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en matière de référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion des locataires et leur condamnation provisionnelle au paiement des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation.

Exposant que les locataires ont pris l'initiative de décaisser des graviers devant la maison et dans l'allée du garage, elle a, en outre, sollicité à l'audience la condamnation des locataires à une remise en état du terrain et au paiement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

M.[G] [E], assigné à domicile le 7 juillet 2023 et Mme [X] [E], assignée à sa personne, le même jour n'ont pas comparu.

Par ordonnance de référé du 20 décembre 2023 réputée contradictoire , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en matière de référé, a :

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 25 octobre 2016 à la date du 29 juin 2023 ;

-autorisé la SCI CYLA, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] A faire procéder à l'expulsion des époux [E] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la dé1ivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

-débouté la SCI CYLA de sa demande d'astreinte ;

-dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

-condamné solidairement les époux [E] à payer à titre provisionnel à la SCI CYLA 1a somme de 3.800 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 9 octobre 2023, avec intérêts au taux légal sur 1a somme de 3.040 € à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire 1es sommes éventuellement versées à cette date ;

-fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 29 juin 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi ;

-condamné solidairement les époux [E] à payer à titre provisionnel à la SCI CYLA une indemnité mensuelle d'occupation de 760 euros du 10 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux (les indemnités d'occupation dues entre le 29 juin .2023 et le 9 octobre 2023 se confondant avec la dette de 3.800 euros);

-débouté la SCI CYLA de sa demande de remise en état du terrain sous astreinte;

-débouté la SCI CYLA de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

-condamné in solidum les époux [E] à payer à la SCI CYLA la somme de 500 euros sur 1e fondement de1'artic1e 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris 1e coût du commandement de payer du 28 avril 2023 ;

-rappelé que la présente ordonnnance est assortie de l'exécution provisoire.

Par déclaration du 23 janvier 2024 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, les époux [E] ont relevé appel de cette ordonnance sauf en ce qu'elle a débouté la SCI CYLA de sa demande de remise en état du terrain sous astreinte et de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

L'affaire a été orientée à bref délai.

---

Par dernières conclusions déposées le 5 avril 2024, les époux [E] demandent à la cour de :

à titre principal :

-juger irrecevables les prétentions de la SCI CYLA devant le juge des référés, en présence de contestations sérieuses, et la renvoyer à se pourvoir devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Limoges statuant au fond ;

en conséquence,

-infirmer l'ordonnance de référé du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Limoges en ce qu'elle :

-a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 25 octobre 2016 à la date du 29 juin 2023 ;

-a autorisé la SCI CYLA, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion de et à celle de tout occupant de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

-dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433 - 1 et suivants et R 433- 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

-les a condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à la SCI CYLA la somme de 3800 € titre des loyers et charges arrêtés à la date du 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3040 € à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

-a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 29 juin 2023, à une somme égale au montant du loyer révisé, augmentée des charges qui aurait été dues, si le bail s'était poursuivi ;

-les a condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à la SCI CYLA une indemnité mensuelle d'occupation de 700 euros du 10 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux (indemnité d'occupation due entre le 29 juin 2023 et le 9 octobre 2023 se confondant avec la dette de 3800) ;

-les a condamnés in solidum à payer à la SCI CYLA la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 avril 2023 ;

à titre subsidiaire :

-débouter la SCI CYLA de l'ensemble de ses prétentions ;

-infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a statué dans les termes ci-dessus;

-confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI CYLA de ses demandes de condamnation à leur égard de remise en état des lieux sous astreinte, et de dommages et intérêt pour résidence abusive ;

à titre très subsidiaire :

-juger qu'ils pourront s'acquitter des sommes éventuellement mises à leur charge avec les plus larges délais de paiement qui leur seront accordés ;

-confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI CYLA de ses demandes de condamnation à leur égard de remise en état des lieux sous astreinte, et de dommages et intérêt pour résidence abusive ;

en tout état de cause :

-débouter la SCI CYLA de l'ensemble de ses prétentions ;

-condamner la SCI CYLA au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

-rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

---

Par dernières conclusions signifiées et déposées le 13 mai 2024, la SCI CYLA demande à la cour de :

-débouter les époux [E] de leurs demandes, fins et prétentions ;

-accueillir son appel incident, juger recevable et bien fondé ;

-réformer l'ordonnance en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de remise en état du terrain et de sa demande de dommages et intérêts ;

Ce faisant,

-condamner les époux [E] à une remise en état du terrain conforme à l'état lors de la signature du bail et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

-condamner les époux [E] à régler à son profit la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Pour le surplus,

-confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges le 21 décembre 2023 sous réserve de la réactualisation de l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle ;

-condamner les époux [E] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

****

La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise, ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

*Sur l'existence de contestation sérieuse invoquée par les locataires:

Les époux [G] [E] et [X] [E] soutiennent que la demande en paiement de loyers de la SCI CYLA et la demande en constat de la résiliation de bail se heurtent à une contestation sérieuse, dès lors qu'ils ont subi pendant plusieurs mois sur la période de février 2022 à août 2023, de graves défaillances du chauffage du logement ainsi qu'une fuite importante ayant inondé leur garage et endommagé leurs biens par suite des manquements du bailleur à son obligation d'entretien des lieux donnés à bail.

Ils font valoir que lorsque le logement n'est pas en état de service à l'usage prévu par le contrat en raison des manquements du bailleur à ses obligations, le locataire en pareille circonstance est autorisé à suspendre le paiement des loyers conformément à l'exception d'inexécution, que le locataire en présence de non- décence du bien loué est également fondé à solliciter une réduction du loyer mis à sa charge et qu'il peut également demander l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent.

En l'espèce, il est établi que les époux [G] [E] et [X] [E] ont cessé de payer le loyer à compter du mois de janvier 2023 jusqu'au mois de mai 2023, soit une somme totale due de 3800 €(5 moisX760€) ; à compter de juin 2023, ils ont repris le paiement du loyer mensuel jusqu'à octobre 2023 inclus.

Le bailleur précise que le loyer du mois de novembre 2023 n'a pas été réglé, que le loyer du mois de décembre 2023 et l'indemnité d'occupation afférente au mois de janvier 2024 ont été payés ; en revanche, les indemnités d'occupation dues pour février 2024, mars 2024, avril et mai 2024 sont demeurées impayées.

En définitive, la SCI CYLA se prévaut devant la cour d'une créance consistant en des loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de mai 2024, s'élevant à la somme totale de 7600 €.

Les époux [G] [E] et [X] [E] ne justifient pas de paiements non pris en compte par le baillleur, étant rappelé qu'ils ont la charge de prouver le règlement de leur dette.

Si les locataires justifient avoir signalé au bailleur des dysfonctionnement de l'installation de chauffage et de distribution d'eau, les premières demandes par mail étant datées du 24 février 2022 et les dernières du 2 août 2023, il est établi que le bailleur n'est pas resté inerte, qu'il a fait intervenir des entreprises pour procéder aux réparations nécessaires, ce dont il justifie à ses pièces :

-11 février 2022 : achat de radiateur 72,99 € ;

-4 février 2022 : réparation radiateur 497,58€ ;

-14 octobre 2022 : réparation radiateur 649,58€ ;

-2 août 2023 : diagnostic chaudière : 99 € ;

-16 août 2023 : remplacement chaudière : 3031,66€.

Dans ces conditions, les époux [G] [E] et [X] [E] ne font pas la démonstration qu'ils se seraient trouvés du fait de la carence du bailleur, dans l'impossibilité totale d'habiter le logement pendant la période considérée.

L'exception d'inexécution qu'ils invoquent sera donc écartée de même que leur demande en réduction du loyer.

Les contestations qu'ils opposent seront donc écartées.

*Sur le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire :

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré aux époux [E] le 28 avril 2023, à domicile pour les deux époux, pour la somme principale de 3040€ représentant les loyers impayés de janvier 2023 à avril 2023 ; ce commandement avait été précédé d'une mise en demeure du bailleur du 16 février 2023.

Ses causes n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte le premier juge à bon droit, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 juin 2023, ordonné l'expulsion à défaut de départ volontaire, fixé une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à la charge des locataires à compter du 29 juin 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé augmenté des charges dues si le bail s'était poursuivi, statué sur le sort des meubles.

Sa décision de ces chefs sera confirmée.

*Sur la dette locative et la demande de délais de paiement des époux [G] [E] et [X] [E] :

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343 ' 5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

- sur la dette des époux [E] en loyers, charges et indemnités d'occupation :

Par la décision entreprise, les époux [G] [E] et [X] [E] ont été condamnés solidairement à payer à SCI CYLA la somme de 3800 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 9 octobre 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3040 € à compter du 28 avril 2023,date du commandement de payer, et à compter de la présente décision, pour le surplus, sauf à déduire les sommes éventuellement versées à cette date.

Ils ont été condamnés solidairement à payer, à titre provisionnel, au bailleur une indemnité mensuelle d' occupation de 760 € à compter du 10 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, le premier juge ayant précisé que les indemnités d'occupation dues entre le 29 juin 2023 et le 9 octobre 2023 se confondaient avec la dette de 3800 € .

La SCI CYLA sollicite devant la cour, la confirmation de ces dispositions.

Cependant, elle a précisé que les loyers ont été intégralement réglés entre le mois de juin 2023 et le mois d' octobre 2023, que si le' loyer' du mois de novembre 2023 n'a pas été réglé, le' loyer' du mois de décembre 2023 et l' indemnité d'occupation afférente au mois de janvier 2024 ont été réglés ; en revanche, les indemnités d'occupation dues pour février 2024, mars 2024, avril 2024 et mai 2024 sont demeurées impayées.

De leur côté, les époux [G] [E] et [X] [E] ne justifient pas à leurs pièces, avoir effectué d'autres règlements que ceux signalés par le bailleur.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la condamnation solidaire des époux [G] [E] et [X] [E] à payer à la SCI CYLA, la somme de 3800 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 9 octobre 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3040 € à compter du 28 avril 2023,date du commandement de payer, et à compter de la présente décision, pour le surplus sauf à déduire les sommes éventuellement versées à cette date.

Par ailleurs, au regard de l'état des sommes payées par les époux [E] à la date à laquelle la cour statue, ( le bailleur ayant précisé que les 'loyers' entre juin et octobre 2023 avaient été réglés) il y a lieu de les condamner solidairement à payer, à titre provisionnel, au bailleur une indemnité mensuelle d' occupation de 760 € à compter du 1 er novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, sauf à constater que les indemnités d'occupation dues pour les mois de décembre 2023 et le mois de janvier 2024 ont été réglées.

- sur la demande de délais :

Les époux [E] n'ont pas produit de justificatif récent de leur situation économique ; leur avis d'imposition pour 2022 ne mentionne pas de revenus, l'attestation de la Caisse d'allocations familiales pour le mois de novembre 2023 ne fait pas apparaître de paiement et celui du mois de décembre 2023 mentionne des prestations à hauteur de 807,15 €.

Les époux [G] [E] et [X] [E] admettent dans leurs écritures qu'ils ne sont pas en capacité de régler la dette locative et qu'ils ont sollicité le bénéfice d'un logement social.

En l'état des éléments soumis à l'appréciation de la cour, il sera fait le constat que les locataires ne sont pas en situation de régler l'arriéré locatif et de reprendre le paiement des loyers courants.

Leur demande de délai de paiement ne peut être que rejetée, étant observé que la société bailleresse justifie d'un emprunt immobilier souscrit pour l'acquisition du logement dont les mensualités devaient être couvertes par les loyers perçus de ses locataires et souligne que la situation d'impayés la place en difficultés.

*Sur les demandes reconventionnelles de la SCI CYLA :

La SCI CYLA conclut à voir condamner les époux [E] à remettre en état le terrain, exposant que ces derniers ont décaissé et retiré des graviers sur un espace situé devant la maison et dans l'allée du garage, sans y avoir été autorisés et elle souligne que le jardin est désormais dégradé en raison de la présence de nombreux monticules de terre et de l'absence de gravier dans l'allée.

Le premier juge a rejeté cette demande au motif que les photographies produites ne permettaient pas de s'assurer de la réalité des dégâts ; sa décision ne peut être que confirmée, les pièces produites par la SCI CYLA étant insuffisantes à démontrer les dégradations invoquées par la bailleresse.

Les époux [E] justifient à leurs pièces de difficultés financières notamment en lien avec la mise en liquidation judiciaire de la société dont Monsieur [E] était le gérant, de sorte que leur défaut de paiement des loyers ne saurait être qualifié de résistance abusive.

La demande en dommages-intérêts présentés par la SCI CYLA à leur encontre sera rejetée et la décision du premier juge sera confirmée de ce chef.

*Sur les demandes accessoires :

Succombant en leurs prétentions et leur son recours, les époux [G] [E] et [X] [E] supporteront les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'ils puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser SCI CYLA supporter l'intégralité des frais qu'il a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts.

Ainsi,outre la somme déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 700 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS