TJ Bobigny, 19 sept. 2024, RG 23/00049

Décision du 19 Septembre 2024
Minute n° 24/00202

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 19 Septembre 2024

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Rôle N° RG 23/00049 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMY3

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE
[Adresse 9]
[Localité 20]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [F] [Z] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 26]
représentée par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [H] [D]
[Adresse 4]
[Localité 26]
représenté par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 19]
[Localité 21]
représentée par Madame [E] [G], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des ervices judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 19 Octobre 2023
Date des débats : 07 Décembre 2023 ; 08 Février 2024 ; 25 Avril 2024 ; 20 Juin 2024
Date de la mise à disposition : 19 Septembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [H] [D] et Madame [F] [Z] épouse [D] étaient propriétaires des lots n°200 et 220 situés [Adresse 7] à [Localité 26], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 17], d’une superficie de 2.078 m².

Le lot n°200 est un appartement d’une surface de 23,55 m². Le lot n°220 est une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 19 octobre 2023, annexé à la présente décision.

Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 17], dans laquelle est localisé l’ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille (“[Adresse 7]”) institué par la Convention d’Intervention Foncière conclue entre l’Etablissement Public d’Île-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d’une part, et la commune de [Localité 26], d’autre part, le 5 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.

L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 17] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’EPFIF ont été déclarées par arrêté préfectoral n° 2021-2270 en date du 8 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son offre indemnitaire aux consorts [D] le 10 mars 2022.

Aucun accord n’étant intervenu, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny par un mémoire valant offre daté du 1er aout 2022 et reçu par le greffe le 27 février 2023 aux fins de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 7.857,30 euros, soit :
- 6.615,04 euros au titre de l’indemnité principale ;
- 1.242,26 euros au titre du remploi.

La saisine, postérieure d’au moins un mois à la notification des offres, a été signifiée par l’EPFIF aux consorts [D]..

Par une ordonnance rendue le 21 aout 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 19 octobre 2023 ainsi que l’audience au 07 décembre 2023.

L’EPFIF a notifié cette décision aux consorts [D].

Le jour du transport, les lieux étaient entièrement sécurisés et les portes d’accès des immeubles étaient murées. Les biens expropriés des consorts [D] n’ont pas pu être visités.

Dans ses dernières écritures reçues le 17 juin 2024 par le greffe de la juridiction, faisant suite à son Mémoire valant offres ainsi qu’à ses écritures intitulées Mémoire récapitulatif et en réplique, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

- déclarer que la méthode d’évaluation par la récupération foncière s’impose, en tout état de cause, compte-tenu d’obligations administratives de démolition exécutoires ;

- déclarer que ni l’illégalité, ni l’inconventionnalité des actes administratifs et dispositions légales n’ont été soulevées dans la présente instance ;

- fixer l’indemnité à revenir aux consorts [D] consécutivement à l’expropriation des lots n°200 et 220 à la somme de 1.080 €, comme suit :

.une indemnité principale de 900 €, correspondant à :

*valeur du terrain libre : 831.200 €, correspondant à 2.078 m² x 400 €/m² ;

*surface totale bâtie : 3.533,45 m² ;

*coût de la démolition : 848.160 € ;

*valeur du terrain après déduction des frais de démolition : négative ;

*valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 0 €

*nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 92 / 10.000èmes ;

*valeur de la cave : 900 €

*soit :

>lot n° 200 : 0 €, soit 0 € x 38/ 10.000èmes ;

>lot n°220 : 900 €.

.une indemnité de remploi de 180 € (900 € x 20%).

- à titre subsidiaire, fixer l’indemnité comme suit, à savoir :

.Indemnité principale totale : 4.502,96 €
.Indemnité de remploi : 900,59 €

.Soit une indemnité de dépossession totale de 5.403,55 €

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite du juge de l’expropriation de :

- ordonner une expertise aux fins de détermination du coût total représenté par l’ensemble des opérations à mener aux fins de réalisation de l’obligation de démolition de l’ensemble immobilier objet des présentes ;

- désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

.déterminer et préciser les spécificités du site situé au [Adresse 7] à [Localité 26], parcelle cadastrée Section AX n°[Cadastre 17], ainsi que de son environnement immédiat;

.se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission ;

.déterminer l’ensemble des coûts nécessaires et impliqués par l’ensemble des opérations à engager aux fins de démolition de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 26];

En tout état de cause, il demande au juge de l’expropriation de :

- rejeter les prétentions des consorts [D]

- laisser les dépens à la charge de l’EPFIF

Dans ses dernières écritures reçues le 20 juin 2024 par le greffe, les consorts [D] sollicitent du juge de l’expropriation de :

- fixer à 30.000 euros le montant de l’indemnité principale de dépossession pour les lots n°200 et 220 ;

- Fixer à 4.000 euros le montant de l’indemnité de remploi ;

- Fixer à 807 euros le montant de la taxe foncière ;

- Fixer à 6.000 euros le montant de l’indemnité pour le préjudice moral ;

- Condamner l’EPFIF à verser aux consorts [D] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures intitulées Conclusions complémentaires du commissaire du Gouvernement datées du 14 février 2024, le commissaire du Gouvernement propose, de manière alternative, en fonction des options qui seront retenues par le juge de l’expropriation :

- soit une indemnité totale de dépossession de 10.875,72 €, selon la méthode dite de la récupération foncière.

- soit une indemnité totale de dépossession décomposée de la manière suivante :

M² Appartement
Valeur Unitaire € /m²
Total
Indemnité forfaitaire cave €
Total indemnité principale
Frais de remploi
Total indemnité de dépossession
9
2.585
23.265 €
1.900
25.165 €
3.516,50 €
28.681,50 €
14
2.585
36.190 €
1.900
38.090 €
4.809 €
42.899 €
15
2.585
38.775 €
1.900
40.675 €
5.067,50 €
45.742,50 €
18
2.585
46.530 €
1.900
48.430 €
5.843 €
54.273 €
22
2.585
56.870 €
1.900
58.770 €
6.877 €
65.647 €
23
2.585
59.455 €
1.900
61.355 €
7.135,50 €
68.490,50 €
24
2.585
62.040 €
1.900
63.940 €
7.394 €
71.334 €
26
2.585
67.210 €
1.900
69.110 €
7.911 €
77.021 €
27
2.585
69.795 €
1.900
71.695 €
8.169,50 €
79.864,50 €
28
2.585
72.380 €
1.900
74.280 €
8.428 €
82.708 €
35
2.115
74.025 €
1.900
75.925 €
8.592,50 €
84.517,50 €
38
2.115
80.370 €
1.900
82.270 €
9.227 €
91.497 €
43
2.115
90.945 €
1.900
92.845 €
10.284,50 €
103.129,50 €
44
2.115
93.060 €
1.900
94.960 €
10.496 €
105.456 €

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 07 décembre 2023, a été renvoyée successivement jusqu’au 20 juin 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article L 511-1 1° du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l'Etat, d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l’article L 300-4 du code de l’urbanisme, l'expropriation des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
Aux termes de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.»

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.

Conformément à l’article L 322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les lots n°200 et 220 doivent être évalués à la date du présent jugement et selon :
- leur consistance au 07 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par le règlement d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.
Selon les écritures concordantes des parties et du Commissaire du Gouvernement la parcelle est située en zone UCc du PLU, soit un secteur urbain à vocation mixte et à dominante d’habitat collectifs.

S’agissant de la consistance du bien

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la rue des deux communes, les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.

Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claires ; elles sont recouvertes de graffiti à divers endroits ;

Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.

Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur 3 niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles renforcées par des étais en bois)

La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d'une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.

Les appartements et les caves n’ont pas pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 26] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.

S'agissant de l'environnement, ce bien est limitrophe de la commune de [Localité 24], il est situé à 19 kilomètres de [Localité 25], desservis par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 26] disposant de commerces et d’équipements publiques (mairie, écoles, crèches)

Les caractéristiques du bien permettent de dégager :

- des facteurs de plus-value :
La tranquillité et le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 26] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie).

- des facteurs de moins-value :
La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.
Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé à la présente décision.

S’agissant de la méthode d’évaluation

En application de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.

En l’espèce, à la suite d’un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018, à un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018 et un second arrêté de péril ordinaire avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux du 23 juillet 2019, le maire de [Localité 26] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 7] à [Localité 26], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.

Par un arrêté préfectoral en date du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 17] au profit de l’EPFIF, a été déclarée d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 7] à [Localité 26] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Si les consorts [D] justifient l’acquisition des lots n°200 et 220 dans le bâtiment 6 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 7] par acte authentique de vente en date du 3 septembre 2015, ils ne justifient pas en avoir été occupants depuis au moins deux ans à la date de l’arrêté de DUP.

Les consorts [D], dans leurs dernières écritures, ne contestent pas la méthode de la récupération foncière, se contentant uniquement de remettre en cause le prix moyen du m² proposé par l’EPFIF.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l'application de la méthode d’évaluation par récupération foncière de l'article L 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

S’agissant des surfaces

Selon le commissaire du Gouvernement, les surfaces sont de :

. 2078 m², s’agissant du terrain ;
. 3000 m² de surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO), s’agissant du bâti ;
. 24 m², s’agissant du lot n°200,
Aucune des parties ne les contestent, de sorte qu’elles seront retenues pour l’évaluation du bien.

Sur l’indemnité principale

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que :

Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

- Sur l’indemnité principale

En l’espèce, le juge fixera l’indemnité en valeur libre en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, et à un montant compris entre :

- 1.080 €, indemnité de remploi comprise, selon l’offre de l’expropriant ;

et

- 34.000 €, indemnité de remploi comprise, montant sollicité par la partie expropriée ;

étant souligné que le commissaire du Gouvernement évalue le bien à la somme de 10.875,72 €.

A - Sur la valeur du terrain

sur les termes de référence proposés par les parties

- termes de comparaison produits par l’EPFIF
(DEM signifie demandeur à la procédure et désigne en l’espèce l’EPFIF)

L’EPFIF produit 3 termes de comparaison :

Terme
Date de mutation
Adresse
Prix de vente
€
Surface

m²
Prix unitaire
€/m²
DEM1
28/06/2016
2016P02581
[Adresse 2]
190 000 €
496 m²
383 €/m²
DEM2
06/01/2017
2017P00436
[Adresse 16]
170 000 €
554 m²
306 €/m²
DEM3
10/03/2017
2017P01230
[Adresse 5]
193 000 €
568 m²
340 €/m²

L’EPFIF sollicite de retenir une valeur unitaire à bâtir de 400 €/m².

Le commissaire du gouvernement demande le rejet de ces termes en raison de leur ancienneté.

Les consorts [D] contestent ces termes en raison, outre du fait qu’ils ne sont pas corroborés par la production des actes de cessions concernées, par le fait que ces prix ne correspondent pas à la valeur du marché concernant des biens de mêmes caractéristiques.

En l’espèce, les termes choisis par l’EPFIF sont anciens, car datés de plus de cinq ans, et ne sont pas retenus.

- termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 14 février 2024, le commissaire du Gouvernement propose sept termes de comparaison :

Termes
Date de mutation
Adresse
Prix de vente
€
Surface

m²
Prix unitaire
€/m²
CG1
04/04/2019
2019P01765
[Adresse 18]
400 000 €
643 m²
622,08 €/m²
CG2
28/05/2019
2019P02298
[Adresse 10]
470 000 €
990 m²
474,75 €/m²
CG3
30/04/2020
2020P01520
[Adresse 11]
310 240 €
781 m²
397,23 €/m²
CG4
14/09/2020
2020P03243
[Adresse 12]
245 000 €
544 m²
450,36 €/m²
CG5
22/12/2020
2020P04766
[Adresse 22]
477 190 €
962 m²
496,04 €/m²
CG6
04/02/2021
2021P00622
[Adresse 14]
230 000 €
513 m²
448,34 €/m²
CG7
03/06/2021
2021P07130
[Adresse 13]
281 000 €
556 m²
505,40 €/m²

Le commissaire du gouvernement soulignent que ces termes sont en zonage UA et AD, les termes de références en zone UC étant très rares voire inexistants, excepté ceux en droits à construire. Il retient une moyenne de 485 €/m².

L’EPFIF demande que ne soient pas retenus les termes CG1, CG2, CG4 , CG6 et CG7 en raison de l’absence de similarité de consistance puisque ces terrains bénéficiaient d’un permis de construire purgé de tous recours majorant ainsi le prix par rapport à l’acquisition du même bien. L’EPFIF indique que seuls les termes de référence CG3 et CG5 peuvent être retenus mais précise qu’ils sont situés dans des zones pavillonnaires proches du RER de [Localité 26] ce qui leur confère une plus-value.

Les consorts [D] ne contestent pas ces termes de références.

En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien ;

- les termes CG n° 1, 2, 4, 6 et 7 ne seront pas retenus, car ils ne disposent pas de la même consistance en raison de l’existence de permis de construire purgés de tous recours ;

- les terme CG n°3 et 5 seront retenus, en raison de la similarité de consistance avec le bien querellé ;

La valeur moyenne unitaire pour les termes du commissaire du gouvernement retenu est donc de 446,635 €, arrondi à 447 €/m².

- termes de comparaison versés par les consorts [D]
(DEF signifie défendeur)

Les consorts [D] produisent un terme de référence concernant un bien similaire au leur situé [Adresse 7].

Date de mutation
Adresse
Surface Carrez
Prix total
Prix/m²
DEF n°1
20/10/2017
9304P05
2017P04589
[Adresse 7] -
[Localité 26]
25 m²
65 000 €
2.561,07 €

Ils produisent également un tableau, annexé à la présente décision, faisant état de ventes, entre janvier 2022 et août 2023, dans un périphérique aux alentours de 500 mètres de leur bien et, en retiennent une moyenne fixée entre 3.363,70 et 6.121,91 €/m².

Ni l’EPFIF ni le commissaire du gouvernement ne formulent de critiques concernant ces termes de comparaison.

En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien ;

- le termes DEF n°1 ne sera pas retenu, en raison de son ancienneté

- les termes référencés dans le tableau annexé ne seront pas retenus puisqu’ils ne concernent pas des terrains ;

Ainsi, après examen des termes de comparaison soumis par les parties, deux références ont été jugées pertinentes et sont retenues :

- les termes du commissaire du Gouvernement n°3 et 5, selon une valeur moyenne privilégiée de 447 €/m².

En conséquence, la valeur du terrain libre est évaluée à la somme de 928.866 € (447€ x 2.078 m²).

B - Sur les coûts de démolition

S’agissant des coûts de démolition, l’EPFIF fait valoir que les coûts de démolition s’estiment à 848.160 €, se référant à une évaluation établie par le bureau d’études techniques MAESTRO INGENIERIES, en date du 10 mai 2023, et sollicitée par les expropriés.

Les consorts [D] ne se prononcent pas sur le montant des coûts de démolition.

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur moyenne arrondie de 70 €/m² sur la base d’une étude de marché en Île-de-France, hors Paris, concernant les frais de démolition.

Il ressort des débats et des pièces que les coûts de démolition des 6 bâtiments situés au [Adresse 7] sont significativement supérieurs à la valeur d’usage, justifiés par les caractéristiques des constructions.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraires et sans qu’il soit nécessaire de procéder à une expertise, les coûts de démolition sont évalués à la somme de 848 160 €.

Ainsi, l’indemnité de dépossession du terrain est calculée comme suit : 928.866 - 848 160, est fixée à 80.706 euros, en valeur libre.

La valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales est de : 8,0706 €

Le nombre de tantième affecté au lot n° 200 est de 92/10.000ème de sorte que l’indemnité portant sur le lot n°200 est de 92x8,0706 = 742,4952 arrondi à 743 €.

C- Sur la valeur de la cave

Le Commissaire du gouvernement propose 6 termes de comparaison :

Terme
Date de mutation
Adresse
Prix de vente
€
CG1
17/12/2021
2021P25321
[Adresse 6]
3000 €
CG2
06/10/2022
2022P28476
[Adresse 15]
2.500 €
CG3
01/02/2021
2021P01718
[Adresse 1]
400 €
CG4
jugement TJ Bobigny 12/01/2023
[Adresse 3]
2.600 €
CG5
jugement TJ Bobigny 22/03/2023
[Adresse 23]
1.000 €
CG 6
26/04/2021
2021P03505
[Adresse 8]
2.000 €

Le Commissaire du gouvernement retient une moyenne arrondie de 1.900 €.

L’EPFIF reprend à son compte les références visées en privilégiant les références de cessions situées dans des ensembles dégradés à l’instar de la copropriété du [Adresse 23].

Les consorts [D] ne contestent pas ces termes de réference.

En l’espèce, les termes de réference du commissaire du gouvernement sont pertinents et seront retenus. A défaut de production des actes de cession par l’EPFIF concernant les termes en question permettant d’établir leur situation dégradée, il n’y a pas lieu d’exclure un terme ou des termes en particulier.

L’indemnité forfaitaire applicable au lot n°220 est donc de 1.900 €.

En conséquence, l’indemnité principale relative aux lots n°200 et 220 est de 2.643 euros (743 + 1.900).

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, l’indemnité de remploi a pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 2.643 €.

Elle est liquidée comme suit :

20% sur 2.643 € = 529 €

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière est de 3.172 €, soit :

- 2.643 € au titre de l’indemnité principale ;
- 529 € au titre de l’indemnité de remploi.

Sur le remboursement de la taxe foncière et la réparation du préjudice moral

Sous le prisme de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, les consorts [D] sollicitent du juge de l’expropriation de condamner l’EPFIF au remboursement de la taxe foncière depuis 2021 ainsi qu’au versement d’une somme de 6.000 euros au titre d’un préjudice moral.

Le juge de l’expropriation n’étant compétent que pour fixer le montant d’une indemnisation dans le cadre d’une dépossession, au regard des dispositions précitées, il y a lieu, en conséquence, de rejeter ces deux demandes qui ne relèvent pas des attributions du juge de l’expropriation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, l'équité commande de condamner l’EPFIF à payer aux consorts [D] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS