TJ Bobigny, 18 sept. 2024, RG 24/00463

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 7]
[Localité 12]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 14]

N° RG 24/00463 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4J7

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 18 Septembre 2024

Société LIBERTYS

C/

Madame [M], [T], [C] [V] veuve [K]

Madame [L], [N], [U], [H] [K] épouse [Z]

Monsieur [D], [Y], [G], [S] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l'audience publique du 03 Avril 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société LIBERTYS
[Adresse 8]
[Localité 11]
représentée par Me Muriel POUILLET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [M], [T], [C] [V] veuve [K]
[Adresse 10]
[Localité 13]
non comparante, ni représentée

Madame [L], [N], [U], [H] [K] épouse [Z]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Mathilde EWALD, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [D], [Y], [G], [S] [K]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté par Me Mathilde EWALD, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Muriel POUILLET
Me Mathilde EWALD
Madame [M], [T], [C] [V] veuve [K]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 11 octobre 2022, Madame [M] [V], Madame [L] [K] et Monsieur [D] [K] ont consenti à la société LIBERTYS une promesse unilatérale de vente portant sur deux pavillons sis [Adresse 3] aux [Localité 11], moyennant un prix de 660 000 €.

Après prorogation de la promesse unilatérale de vente par un avenant du 10 janvier 2023, la vente a été réalisée par acte authentique du 8 juin 2023, pour un prix de 630 000 €.

Dans le cadre de travaux de réhabilitation, les acquéreurs se sont inquiétés de l’état d’une cave située sous l’un des pavillons, lequel était précédemment exploité par une pharmacie.

Le 17 juillet 2023, une expertise amiable contradictoire a été réalisée par Monsieur [A] [B], mandaté par les consorts [K]. Le rapport d’expertise a été rendu le 19 juillet 2023.
La société ANTEI STRUCTURES, mandatée par la SCI LIBERTYS, a accompli une mission de diagnostic en date du 30 octobre 2023, dont la facture s’est élevée à 1 800 € TTC.

Le 1er décembre 2023, la société STRUCTYM a réalisé un devis d’un montant de 7 486,91 € pour des travaux de reprise et de renforcement des murs en sous-sol selon l’étude précitée.

Par courrier en date du 23 novembre 2023, la SCI LIBERTYS a mis en demeure Madame [K] agissant pour le compte de l’indivision [K], de prendre en charge le coût de l’étude de faisabilité conduite par la société ANTEI STRUCTURES puis le coût des travaux chiffrés selon le devis de la société STRUCTYM.

Par courrier officiel en date du 21 décembre 2023, les consorts [K] ont indiqué leur refus de prendre en charge le coût des travaux.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er février, 2 février et 5 février 2024, la SCI LIBERTYS a respectivement attrait Madame [L] [K], Madame [M] [V] et Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, aux fins de condamnation au versement d’une provision correspondant au coût des travaux de confortement de la cave objet du litige.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2024.

À cette audience, la société LIBERTYS, représentée par son conseil qui a repris oralement les termes de son assignation auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge au bénéfice de l’exécution provisoire :

- la condamnation des consorts [K] au versement de la somme de 9 286,91 € à titre de provision ;
- la condamnation des consorts [K] au versement d’une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation des consorts [K] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de provision, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, elle fait valoir qu’il n’existe aucune contestation sérieuse à sa demande et souligne qu’il y a urgence à faire réaliser les travaux aux fins de louer le bien immobilier.

Au visa de l’article 1641 du code civil, la SCI LIBERTYS expose que l’état de fragilité de la cave située sous l’un des pavillons, dont elle n’avait pas connaissance de l’existence au moment de la vente, est constitutif d’un vice caché rendant l’immeuble impropre à sa destination et portant atteinte à la sécurité des occupants et des tiers. Ainsi, elle observe que les murs de la cave sont retenus par deux étais métalliques. Elle argue que le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés s’il est établi qu’il avait connaissance de ces derniers. Or, elle observe que le vendeur disposait d’une connaissance parfaite du bien, qu’il a exploité durant plus de trente ans, ajoutant que les étais de la cave ont été mis en œuvre entre 2010 et 2020 selon le rapport de l’expert missionné par le vendeur.

La SCI LIBERTYS précise que le professionnel en charge des diagnostics a seulement visité la cave située sous le pavillon à usage d’habitation, la cave située sous le pavillon précédemment exploité en tant que pharmacie n’étant pas mentionnée dans les diagnostics techniques obligatoires. Or, conformément à l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, elle fait valoir que si l’un des documents prescrits n’est pas porté à la connaissance de l’acquéreur, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Elle ajoute que l’acte de vente comprend l’obligation pour le propriétaire de permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission ; à défaut, le propriétaire pourrait être considéré comme responsable des conséquences dommageables dues au non-respect de cette obligation. Enfin, elle observe qu’à travers la promesse de vente et l’acte de vente, le vendeur s’est obligé à respecter une obligation d’information, laquelle porte tant sur la consistance du bien que sur ses caractéristiques techniques ne pouvant être décelées par un seul examen visuel lors de la visite des lieux et des pièces accessibles.

La SCI LIBERTYS fait valoir que le vendeur n’a pas contesté ne pas avoir informé l’acquéreur de l’état de la cave et a convenu de la nécessité de consulter un expert, lequel a préconisé la mise en œuvre d’un renforcement de la structure, dont le coût est proche du chiffrage proposé par l’entreprise spécialisée missionnée par la demanderesse.

Enfin, la SCI LIBERTYS assure qu’elle est une société familiale ne possédant aucune compétence particulière dans le domaine de la structure des bâtiments.

Madame [M] [V] n’a pas comparu.

Madame [L] [K] et Monsieur [D] [K], représentés par leur conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demandent au juge de :

- débouter la société LIBERTYS de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la société LIBERTYS à leur verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société LIBERTYS aux dépens.

Se fondant sur l’article 835 du code de procédure civile, les défendeurs font valoir que le juge des référés ne peut accorder une provision que s’il constate que la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Or, ils expliquent que la demanderesse invite le juge des référés à trancher une question qui relève du juge du fond. Ils observent tout d’abord qu’il existe une contestation sérieuse sur le caractère caché ou non du vice dont se prévaut la SCI LIBERTYS, impliquant une interprétation de l’emploi du pluriel dans les contrats. Ils ajoutent que la gravité du vice invoqué, nécessaire pour l’engagement de la responsabilité du vendeur pour vice caché, est également sérieusement contestable. En effet, la demanderesse produit uniquement une expertise amiable non contradictoire qui n’est corroborée par aucun autre élément de preuve et dont les conclusions sont contredites par un autre expert. Par ailleurs, ils observent que le pavillon étant aujourd’hui proposé à la location, il n’est atteint d’aucun vice le rendant impropre à sa destination. Enfin, ils considèrent que la présence dans l’acte de vente d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, alors que la SCI LIBERTYS échoue à démontrer la mauvaise foi des vendeurs, rend l’obligation de payer sérieusement contestable.

Au soutien de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ils indiquent qu’ils ont été contraints d’exposer des frais de procédure pour se défendre d’une action manifestement mal fondée, ce que la demanderesse ne pouvait ignorer au regard du courrier officiel envoyé par leur conseil en réponse à la mise en demeure.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de provision

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, en son second alinéa, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il se déduit des textes susvisés que l’existence d’une contestation sérieuse fait obstacle à l’octroi d’une provision en référé.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, les défendeurs contestent le principe même de l’obligation invoquée par la demanderesse. Ils produisent aux débats la promesse de vente en date du 11 octobre 2022, dans laquelle le bien vendu est identifié comme suit : « Deux pavillons à l’angle de la [Adresse 16] et du [Adresse 15], élevés partie sur caves et partie sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage à usage d’habitation et de commerce » (p.4). Or, il apparaît contestable d’affirmer que l’emploi du terme « caves » au pluriel, constitue une erreur de plume, en ce qu’il est fait mention de deux caves, dont celle objet du litige, à la page suivante, dans la subdivision « Identification des meubles » : « divers objets dans la cave de la pharmacie et dans la cave du local d’habitation » (p.5). Il est néanmoins observé que si l’acte de vente reprend l’usage du pluriel pour désigner les caves, il ne fait plus mention des deux caves dans la subdivision « Identification des meubles » (p.5).

Au soutien de leur contestation du caractère caché du vice invoqué, les défendeurs produisent également des photographies de la trappe menant à la cave objet du litige, visible depuis l’extérieur, se distinguant clairement du carrelage.

Par ailleurs, la SCI LIBERTYS verse un diagnostic établi non contradictoirement par la société ANTEI STRUCTURES, laquelle conclue que la cave présente une déformation importante de ses murs enterrés, qualifiée d’inquiétante, due à la poussée des terres. Il est pointé un risque d’effondrement et la nécessité d’un renfort, sous la forme d’un portique en acier, constitué de deux poteaux, d’une poutre et d’une semelle de fondation filante encastrée dans le sol, installé en plein centre du mur bombé afin de bloquer son mouvement.

L’expertise ne s’étant pas déroulée contradictoirement, le juge ne peut se fonder sur ce seul rapport pour conclure à l’existence d’une obligation à indemnisation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision.

En outre, ces conclusions sont sensiblement différentes de celles contenues dans le rapport de Monsieur [B] - réalisé contradictoirement d’après la feuille de présence établie le 17 juillet 2023 -, lequel indique que le bâti de l’immeuble n’est pas en danger. Il estime que la zone impactée n’est pas susceptible de fragiliser le bâti et qu’il n’existe aucun risque d’affaissement (p.5). Il relève que les étais présents dans la cave, mis en œuvre entre 2010 et 2020 à titre de mesures conservatoires, s’avèrent efficaces. Il signale qu’il conviendrait de mettre en œuvre une maçonnerie de retenue des terres, laquelle n’aura pas pour objet une quelconque reprise de charge de l’ensemble du bâti, mais un soutènement d’une partie de la structure soumise à la poussée des terres. À dire d’expert, il estime cette intervention entre 3500 et 5000 €.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît que seul un examen approfondi des documents produits par les parties est susceptible de permettre au juge de trancher le litige qui lui est soumis.
Dès lors, il existe une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés et la société LIBERTYS sera déboutée de sa demande de provision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société LIBERTYS, déboutée de sa demande de provision, au paiement des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la société LIBERTYS, tenue aux dépens, sera condamnée à verser à l’indivision [K] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS