TJ Bordeaux, 19 sept. 2024, RG 21/06844

N° RG 21/06844 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V2DU
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE

72C

N° RG 21/06844 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V2DU

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[S] [X] [G] [U] épouse [H], [M] [H]

C/

[J] [L], Syndic. de copro. RESIDENCE LA HOULE

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELARL GARONNE AVOCATS
Me Houssam OTHMAN-FARAH
l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [S] [X] [G] [U] épouse [H]
née le 31 Décembre 1939 à MONTREAL DU GERS (32250)
de nationalité Française
Résidence La Houle Mer
46 boulevard Gounouilhou
33120 ARCACHON

représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG 21/06844 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V2DU

Monsieur [M] [H]
né le 25 Novembre 1939 à BEGLES (33130)
de nationalité Française
Résidence La Houle Mer
46 boulevard Gounouilhou
33120 ARCACHON

représenté par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [L]
né le 29 Octobre 1944 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
3 place Carnot
33120 ARCACHON

représenté par Me Houssam OTHMAN-FARAH, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Syndic. de copro. RESIDENCE LA HOULE représenté par son syndic, la SAS [O] IMMO, sis 12 rue Pierre Dignac 33260 LA TESTE DE BUCH
223 boulevard de la Plage
33120 ARCACHON

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] est propriétaire de lot 24 (appartement) et Monsieur [H] des lots 16 (chambre de service) et 100 (garage) dans la copropriété Résidence de LA HOULE située 46 boulevard Goumouilhou à ARCACHON.

Monsieur [L], copropriétaire du lot 98 constitué d’un cellier a fait procéder à des travaux de transformation de son lot en garage.

Monsieur et Madame [H] s’en sont plaints auprès du syndic, estimant que ces travaux ont été effectués sans autorisation et portaient atteinte à l’intégrité de l’immeuble (section d’une poutrelle porteuse, déplacement du bac à sable de sécurité incendie).

Le syndic a estimé que Monsieur [L] n’avait pas commis d’irrégularité dans la réalisation des travaux.

Estimant qu’il avait été porté atteinte aux parties communes (murs de refend) par la suppression d’un mur, sans autorisation de l’assemblée générale, les époux [H] ont contesté cette position, soulignant en outre que le retrait d’une poutre porteuse pouvait compromettre la solidité de l’immeuble.

Aucune conciliation n’a pu intervenir.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 28 juin 2023 les époux [H] sollicitent de voir :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l’action de Madame [S] [H] et Monsieur [M] [H].

DIRE ET JUGER que Monsieur [J] [L] a commis diverses violations du règlement de copropriété de la RESIDENCE LA HOULE en procédant sans autorisation à des travaux affectant le gros œuvre sur son lot n°98 à usage de cellier.

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à procéder à la remise en état de son lot n°98 à usage de cellier de cellier.

Vu les articles L 131-1 et L 131-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

ASSORTIR ladite condamnation à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA HOULE.

A titre subsidiaire,

Vu l’article 232 du Code de procédure civile,

DESIGNER l'expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de : -se rendre sur place et visiter les lieux,

-entendre tout sachant,
-se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,

- donner son avis sur les travaux de transformation du lot n°98 et dire s’ils affectent les parties communes de l’immeuble

-donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la remise en état des parties communes et les évaluer à l'aide de devis,
-fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre le cas échéant la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis,

-en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, autoriser le requérant à faire effectuer à ses frais avancés, pour compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du requérant, par des entreprises qualifiées de son choix, avec le constat d’achèvement des travaux de l’expert qui dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux.

En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [J] [L] à verser à Madame [S] [H] et Monsieur [M] [H] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes ils rappellent que les travaux affectant les parties communes doivent être préalablement autorisés par assemblée générale, ce qui n’a pas été le cas, le syndic étant du reste du même avis qu’eux désormais, considérant que le percement de murs de refend et le changement de destination d’un lot imposait une autorisation préalable, d’autant que les tantièmes de cellier sont différents des tantièmes de garage, les travaux ne pouvaient être réalisés qu’avec accord de l’AG et sous le contrôle d’un architecte. Ils observent en outre que le lot ayant fait l’objet de travaux ne pouvait être conçu comme un garage en raison du plan de circulation inhérent à la configuration des lieux.

S’il est considéré qu’il n’est pas justifié d’une atteinte aux parties communes, le tribunal pourra prescrire une mesure d’expertise.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 5 février 2024 le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SASU [O] IMMO sollicite de voir débouter Monsieur [L] de ses demandes et qu’il lui soit donné acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande subsidiaire des demandeurs afin de voir ordonner une expertise ; il sollicite que Monsieur [L] soit condamné à reconstruire le mur ouvert sans autorisation sous astreinte et à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il précise qu’en application du règlement de copropriété le mur ouvert qu’il soit porteur ou non est une partie commune dont la démolition était soumise à autorisation de l’assemblée, aucune autorisation n’a été sollicitée, ces travaux modifient en outre la disposition de la copropriété puisque la porte créée donne sur deux emplacements de stationnement rendus impropres à leur usage ou qui vont obstruer l’accès au cellier transformé en garage, en conséquence il doit être fait droit à la demande des époux [H].

Il observe que le silence du précédent syndic ne pouvait valoir autorisation.

***

Monsieur [L] par ses dernières conclusions déposées le 10 avril 2024 s’oppose aux demandes ainsi formulées et sollicite de voir :

- DECLARER Madame [S] [U], épouse [H] et Monsieur [M] [H] irrecevables en leur demande de paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA HOULE ;
- A titre principal, DEBOUTER Madame [S] [U], épouse [H] et Monsieur [M] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;
- A titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’expertise qui est sollicitée à titre subsidiaire par Madame [S] [U], épouse [H] et Monsieur [M] [H], dire que l’expert ne peut pas recevoir pour mission de dire si les travaux de transformation du lot n°98 « affectent les parties communes de l’immeuble », et en conséquence donner pour mission à l’expert de se prononcer sur un plan strictement technique en disant si il a été porté atteinte à un élément de gros oeuvre (mur porteur, poutre) durant les travaux réalisés en 2014 au niveau du lot n°98 de Monsieur [L].
- A titre infiniment subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires à relever indemne Monsieur [L] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui au profit des époux [H].
- En toute hypothèse, CONDAMNER solidairement Madame [S] [U], épouse [H] et Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [L] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- DEBOUTER le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LA HOULE, de toute demande dirigée contre Monsieur [L].
- METTRE LES DEPENS à la charge des époux [H].

Au soutien de ses prétentions il relève que la présente action illustre un contexte conflictuel puisque les demandeurs se sont vu imposer la destruction d’un ouvrage édifié sans autorisation.

Il soutient que les travaux réalisés en 2014 lors de son acquisition ne concernent pas un mur porteur ou de refend mais une cloison ou un mur extérieur non porteur, le mur de son cellier, situé au sous-sol, étant constitué de simples parpaings.

Avant de réaliser les travaux il a fait établir par un architecte un rapport justifiant qu’il n’était pas porté atteinte au gros oeuvre.

Les travaux concernant un mur intérieur, classé dans les parties privatives n’étaient soumis à aucune autorisation, ce qu’a confirmé le syndic par message à lui adressé du 27 mai 2014 et par un message adressé à Madame [H] le 25 juillet 2014.

Il rappelle qu’un copropriétaire peut changer l’affectation de son lot si ce changement est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres propriétaires, de sorte qu’il lui était loisible d’élargir la largeur de la porte de sa cave/cellier pour la transformer un garage. Ce changement d’affectation n’a aucune incidence sur les millièmes qui sont calculés au prorata des surfaces de manière identique qu’il s’agisse de cave, celliers ou parking.

Il invoque le règlement de copropriété pour lequel les parties communes sont notamment les fondations, gros murs de façade et de refend, murs pignons mitoyens ou non (article 2) alors que les murs extérieurs et leurs enduits, les cloisons séparatives sont des parties privatives (article 1 titre II du règlement). Ces dispositions parfaitement claires permettent de considérer que le mur démonté qui n’était ni un gros mur de façade, ni un mur de pignon, ni un mur de fondation est indéniablement un mur extérieur délimitant son lot et privatif.

Il conteste la destruction d’une poutre, aucun élément porteur n’a été touché ainsi qu’en a attesté l’architecte dans son rapport du 22 mai 2014 ainsi que l’entreprise chargée des travaux. Ce qui est présenté comme une poutre en béton n’est que la partie supérieure de l’ancien mur extérieur en parpaing, l’espace entre la dernière rangée de parpaings et la poutre porteuse a été comblé avec du ciment ferraillé pour consolider le remplissage.

Si le tribunal considère qu’une expertise s’impose, la mission donnée ne pourrait être de faire qualifier juridiquement la nature du mur démonté, mais seulement de déterminer s’il y a eu une atteinte à des éléments de gros-oeuvre.

Il précise que la porte du cellier qu’il a agrandi est une partie à lui privative et non une partie commune, cette qualification étant réservée aux portes d’entrées de l’immeuble ou aux locaux communs. Du reste les propriétaires de portes privatives ont pu procéder sans autorisation à leur changement, c’est ainsi le cas de Madame [H].

Le cas échéant, il considère que toute condamnation à son encontre entraînerait la mise en jeu de la responsabilité du syndicat, lequel par le biais du syndic lui a indiqué que ses travaux n’étaient pas soumis à autorisation et ce avant la réalisation des travaux.

Il réclame 3.000 e sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISCUSSION

Au terme de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci sont soumis à l’approbation à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété définit comme parties privatives (titre II article 1) “les murs extérieurs et leurs enduits, les cloisons séparatives”, alors que constituent des parties communes “les gros murs de façade ou de refend, les murs pignons”.

Ces dispositions ne sont pas contradictoires avec les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui répute parties communes le gros oeuvre des bâtiments, en ce que les murs extérieurs peuvent, selon qu’ils sont porteurs ou non constituer des parties privatives (non porteurs) ou communes (porteurs).

Les travaux ont concerné la démolition d’un mur en parpaings de remplissage (pièce 1, 4, 15 et 16 défendeur) sans qu’il soit porté atteinte à la structure porteuse. Les éléments produits aux débats en justifient suffisamment sans qu’il soit besoin de recourir à une mesure d’expertise, sollicitée à titre subsidiaire.

Les clichés produits (pièce 3 demanderesse) montrent en effet que ce qui est présenté comme une “poutre porteuse” qui aurait été sectionnée, correspond au vide laissé à la partie sans remplissage en raison de la présence d’une porte d’accès piéton, de sorte que ce qui est décrit comme une poutre (ce qui subsistait après démontage des parpaings de remplissage) n’est qu’un remplissage entre la cloison de parpaing et le linteau ou la dalle porteuse. En conséquence le mur démonté ne pouvait être ni un mur porteur, ni un mur de refend (mur porteur intérieur), ni un gros mur de façade, ni un mur pignon.

Ces travaux ont consisté également à supprimer la porte d’un cellier pour la remplacer par une porte de garage, la porte supprimée, affectée au seul usage du lot du copropriétaire n’est pas comprise dans les parties communes, au contraire des portes d’entrée communes à tous : porte d’entrée de l’immeuble, porte de la salle de réunion, de la pièce d’accueil, de la conciergerie, du local transformateur, des locaux douche ainsi que le précise le règlement de copropriété (article 2).

En l’absence de travaux pouvant porter atteinte à la solidité de l’ouvrage, de percement de mur de refend, ou de sectionnement d’une poutre porteuse, les travaux qui concernaient une partie privative de la copropriété ne relevaient pas d’une autorisation de l’assemblée.

Monsieur [L] a pris soin d’interroger le syndic sur la faisabilité des travaux, lequel lui a conseillé de faire appel à un architecte pour vérifier si les travaux ne portaient pas atteinte à la structure porteuse, le service de l’urbanisme a également été interrogé.

Monsieur [R] [O], directeur de l’agence FONCIA a ensuite confirmé le 27 mai 2014 que les travaux ne touchant pas au gros oeuvre, une autorisation de l’assemblée n’était pas nécessaire (pièce 6 défendeur) cette position a été présentée lors de l’assemblée du 2 août 2014, à titre d’information (pièces 8 et 9 défendeur).

En conséquence, il ne peut être reproché à Monsieur [L] de ne pas avoir sollicité d’autorisation pour effectuer les travaux.

En application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

La transformation d’un cellier en sous-sol en box ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, celui-ci comportant diverses places de stationnement et des boxes ainsi que cela résulte de l’état descriptif.

Il apparaît que les tantièmes de cellier ou de garage sont calculés de manière identique et en fonction de leurs surfaces, en tout cas la production d’une copie de la feuille de présence à l’assemblée du 8 août 2022 (pièce 7) qui comporte des indications concernant les tantièmes sans mention de la nature des lots ne permet pas de d’en déduire qu’un calcul différent est effectué alors que le règlement de copropriété (pièce 2) mentionne divers lots (7, 28) comme box-cellier, sans faire la distinction.

En tout état de cause, si une révision des tantièmes s’était imposée, seul le syndic avisé de la transformation et qui a donné son agrément à celle-ci devait prendre l’initiative de faire procéder à une révision des clés de répartition.

Si la configuration des lieux rend difficile l’accès au box constitué par les défendeurs lorsqu’un véhicule est stationné en face, il ne saurait en être déduit que cette configuration devait interdire la transformation qui a été opérée, les copropriétaires qui ont fait le choix de stationner un véhicule dans un endroit qui n’est pas toujours accessible n’ont pas pu acquérir (et ne revendiquent pas) de droit d’imposer au copropriétaire de l’emplacement qui leur fait face de ne pas y stationner son véhicule.

En conséquence, les époux [H] seront déboutés de leurs demandes.

Le syndic qui ne sollicite une condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile qu’à l’égard de Monsieur [L] sera débouté de cette demande.

L’équité commande de condamner les époux [H] à verser à Monsieur [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS