TJ Paris, 12 sept. 2024, RG 21/05074

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/05074
N° Portalis 352J-W-B7F-CUF5O

N° MINUTE :

Assignation du :
26 Janvier 2021

JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDERESSE

Madame [E] [H] épouse [Y]
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentée par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0673

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic, le Cabinet AGENCE ETOILE (SARL CIPA)
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0235

COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES “CIPA”, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399
Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/05074 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUF5O

Société AREAS DOMMAGES, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #D1172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Avril 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est assuré auprès de la société AREAS DOMMAGES suivant un contrat multirisques immeuble collectif à effet au 1er février 2016.

Le syndic de l’immeuble est la compagnie immobilière Perrissel et Associés, exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin.

Mme [E] [H] épouse [Y] est propriétaire non occupante d’un appartement situé au 7ème étage de l’immeuble, donné à bail du 14 mai 2018 au 30 juin 2019 puis à une autre locataire à compter du 1er mars 2020.

Courant novembre 2018, Mme [Y] a signalé au syndic de l’immeuble que son appartement subissait des infiltrations. L’entreprise SERVICONFOR, intervenue le 21 novembre 2018 à la diligence du syndic, a retenu une ventilation insuffisante de l’appartement.

Le 25 février 2019, la société LITTOW ARCHITECTES, missionnée par le syndic, a proposé d’étudier la possibilité de mettre en place un isolant thermique par l’extérieur dans le cadre du ravalement à prévoir.

Constatant que les désordres persistaient en dépit de la vérification par un professionnel de l’installation du chauffage de son appartement et de la réalisation de travaux de rénovation de la ventilation, Mme [Y] a saisi son assureur, l’AMF ASSURANCES. Une expertise amiable réalisée par M. [F], expert de l’AMF ASSURANCES, a estimé que les désordres avaient pour origine des infiltrations par la façade de l’immeuble.

Le 25 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de « réfection du pignon avec une étanchéité extérieure ».

Par acte d’huissier du 26 janvier 2021, Mme [E] [H] épouse [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] Paris 17ème, la compagnie Immobilière Perrissel et Associés, exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin, et la société AREAS DOMMAGES, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Vu les articles 1240, 1241 et suivants du code civil, l’article 1992 du code civil, les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 145 et 700 du code de procédure civile,

Déclarer Mme [Y] recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] responsable des désordres subis par Mme [Y],

Déclarer que la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Mme [Y],

En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin, à réaliser les travaux votés en assemblée générale le 25 juin 2019, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, dans un délai de 3 mois,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin et la société AREAS DOMMAGES à verser à Mme [Y] la somme de 4.210,80 € au titre du préjudice matériel,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin et la société AREAS DOMMAGES à lui verser la somme de 3.820 € au titre du préjudice immatériel, somme à parfaire jusqu’à complète réalisation des travaux de ravalement de façades et d’embellissement de son appartement,

Ordonner que les indemnités allouées portent intérêts légaux à compter de la date de la présente assignation,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin et la société AREAS DOMMAGES à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin et la société AREAS DOMMAGES aux entiers dépens,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira à M. le président, avec pour mission de :
- se rendre sur place et examiner les désordres allégués par la demanderesse,
- les décrire,
- en déterminer les origines et les causes,
- fournir à la juridiction éventuellement saisie tous éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues,
- préciser les travaux permettant de mettre un terme aux désordres,
- en chiffre la durée et le coût,
- évaluer et chiffrer le coût des travaux permettant la remise en état des locaux occupés par Mme [Y],
- fournir tous éléments permettant d’apprécier le préjudice immatériel subi par Mme [Y],
- en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux seront dirigés par le maître d’œuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert qui dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux,

Réserver les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] demande au tribunal de :

Débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

Condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Pierre AMIEL, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin (ci après, « CIPAS ») demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1992 du code civil, vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Débouter Mme [H] épouse [Y] ou toute autre partie de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société CIPA,

Débouter la société AREAS DOMMAGES de l’appel en garantie qu’elle formule à l’encontre de la société CIPA,

Ecarter l’exécution provisoire,

Condamner Mme [H] épouse [Y] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont recouvrement direct au profit de Me BLANGY en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamner Mme [H] épouse [Y] à supporter les entiers frais et dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er novembre 2022, la société AREAS DOMMAGES demande au tribunal de :

Vu l’article 16 du code de procédure civile, vu les articles 1240 et suivants, 1241 et suivants, 1992 du code civil, vu les articles 14 et 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal,

Débouter Mme [Y] et tout concluant de toutes demandes dirigées contre la société AREAS DOMMAGES,

Juger que la cause des dommages n’a pas été déterminée contradictoirement,

Juger qu’aucune des garanties souscrites par la copropriété n’est susceptible d’être mobilisée en l’absence de responsabilité de la copropriété et de lien avec un évènement garanti,

Juger en outre que le défaut d’entretien est exclu des garanties,

En conséquence,

Mettre hors de cause la société AREAS DOMMAGES,

A titre subsidiaire,

Juger que la société AREAS DOMMAGES ne saurait être condamnée à une obligation de faire,

Débouter Mme [Y] des demandes au titre des dommages matériels et immatériels, au demeurant non garantis car ne résultant pas d’un évènement garanti au titre de la police, et mal fondés,

Condamner le syndic, la compagnie immobilière perrissel et associés exerçant sous l’enseigne l’Agence Etoile Saint Martin, à relever et garantir AREAS DOMMAGES de toutes condamnations,

Encore plus subsidiairement,

Donner acte à AREAS DOMMAGES de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée,

Dire que la mission de l’expert devra le conduire à expliquer pourquoi l’appartement de Mme [Y] est le seul à présenter des désordres, ce qui nécessitera que l’expert ait accès aux appartements situés notamment au-dessus et en-dessous de celui de Mme [Y],

Rejeter l’exécution provisoire du jugement sur les demandes de Mme [Y],

Débouter tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre la société AREAS DOMMAGES,

Juger la société AREAS DOMMAGES bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises,

Condamner in solidum Mme [Y] et tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Patrice CHARLIE et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 4 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 25 avril 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 avril 2024, a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur les demandes indemnitaires de Mme [Y]

1.1 Sur la matérialité du désordre, l’origine du désordre et les responsabilités

Mme [E] [H] épouse [Y] soutient, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il ressort des rapports de M. [F], expert mandaté par son assureur, et du rapport de l’architecte LITTOW ARCHITECTES, que la toile de verre de la salle de bain et le mur du séjour de son appartement ont été dégradés par des moisissures causées par des infiltrations actives en façades. Elle dénonce également un taux d’humidité de 30 % dans sa salle de bain.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions des articles 1240 et 1992 du code civil, que le syndic n’a ni fait exécuter en urgence les travaux de ravalement préconisés par l’architecte de l’immeuble, ni fait exécuter les travaux de ravalement votés par l’assemblée générale le 25 juin 2019.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] soutient que les désordres ont pour origine un défaut de ventilation de l’appartement de Mme [Y]. Il fait sien les moyens soutenus par le syndic.

La compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin (ci-après, « CIPAS ») soutient que l’origine des désordres n’est pas démontrée.
Elle expose que l’architecte de l’immeuble n’a pas recommandé de ravalement mais s’en est simplement tenu au traitement des ponts thermiques relevés, lesquels seraient provoqués par la ventilation insuffisante de l’appartement de Madame [Y].

Elle expose n’avoir manqué à aucune de ses obligations dès lors que :
- elle a diligenté des investigations dès que Mme [Y] lui a signalé la présence de moisissures, en mandatant l’entreprise SERVICONFOR, qui a exclu une origine du sinistre en parties communes,
- dès que l’hypothèse d’une origine du sinistre en parties communes a été envisagée, c’est-à-dire suite au rapport de l’architecte qu’elle avait mandaté, elle a fait établir les devis relatifs à la réfection du pignon,
- ces travaux, ainsi que la validation de la convention d’empiètement avec le syndic de la copropriété voisine, ont été soumis au vote de l’assemblée générale le 25 juin 2019,
- la copropriété voisine n’a donné son accord qu’en septembre 2020, après avoir exprimé un premier refus, de sorte que la convention d’empiètement n’a pu être signée que le 22 octobre 2022,
- des travaux complémentaires de ravalement du pignon, préconisés par l’architecte, ont été votés lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2020,
- les travaux ont commencé en décembre 2020, alors que les faits litigieux sont intervenus en partie pendant la période de crise sanitaire.

Elle estime que les travaux litigieux n’étaient pas urgents, dès lors que la solidité de l’immeuble et la sécurité des personnes et des biens n’étaient pas en jeu.

La société AREAS DOMMAGES soutient que Mme [Y] ne démontre pas l’origine du désordre dès lors qu’elle ne produit qu’une expertise amiable non contradictoire contredite par les autres éléments versés aux débats. Elle considère qu’il ressort du rapport amiable établi à sa demande le 11 janvier 2019 par le cabinet MOREL, et du rapport 15 février 2019 établi par l’architecte de l’immeuble, que le désordre a pour origine le choc thermique créé par la mauvaise ventilation de l’appartement de Mme [Y]. Elle relève que l’entreprise PHS a estimé qu’il était « peu probable que le souci vienne du revêtement extérieur du fait de l’absence d’humidité sur les logements inférieur et supérieur », tout en évoquant la possibilité d’infiltrations par la terrasse du niveau supérieur, dont l’occupant n’est pas dans la cause.

***
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 1241 du même code, « chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s'apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité en établissant qu'il n'a fait qu'exécuter une décision régulière de l'assemblée générale ou en prouvant qu'il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d'appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission (Civ. 3e, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l'immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s'il rapporte la preuve d'un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu'il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Ch. mixte., 28 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.710, Ch. Mixte, Bull. 2012, n° 2).

Hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci. (Civ. 3ème, 14 mai 2020, pourvoi n° 19-16.278, 19-16.279).

En l’espèce, s’agissant de la matérialité du sinistre, le rapport amiable établi par M. [F] le 19 mars 2019 à la demande de l’AMF ASSURANCES, assureur de Mme [Y] (pièce n° 5 de Mme [Y]), mentionne un sinistre survenu le 1er novembre 2018, décrit comme suit :
- salle de bain : « présence de moisissures en partie basse » de la « toile de verre » ; taux d’humidité de 30 % ;
- séjour : « présence de cloques » sur « un pan de mur ».

Les moisissures présentes dans la salle de bain ont également été constatées par l’entreprise SERVICONFOR le 21 novembre 2018 (pièce n° 1 de CIPAS).

La date du sinistre n’est pas contestée. La matérialité des dommages est établie.

S’agissant de l’origine du désordre, le rapport amiable précité se contente d’affirmer que la cause du sinistre réside dans des « infiltrations actives par façades », sans procéder à aucun constat ou analyse et en se référant uniquement aux « briques fissurées et poreuses du pignon aveugle de l’immeuble, selon rapport de l’architecte LITTOW ARCHITECTES du 25 février 2019 », de sorte qu’il est dépourvu de valeur probante.

Il en est de même du rapport du cabinet MOREL (pièce n° 3 de la société AREAS DOMMAGES), qui fait uniquement référence à l’analyse de la société SERVICONFOR.

Le rapport de visite de la société LITTOW ARCHITECTES, établi le 25 février 2019 à la demande du syndic (pièce n° 6 de Mme [Y]) expose, sans davantage de précisions, que :
- des moisissures sont présentes « sur le mur pignon de l’immeuble au droit de la salle de bain, particulièrement en partie supérieure du mur pignon », 
- « l’appartement est très chauffé et les ventilations sont probablement un peu insuffisantes mais nous soupçonnons une mauvaise étanchéité du mur de façade et en tous cas un choc thermique en période hivernale entre intérieur et extérieur »,
- l’appartement de l’étage supérieur, de type loft, « ne présente aucun désordre » ; « il s’agit d’un seul et grand volume, ce qui peut expliquer une plus large convection de l’air ambiant »,
- « le mur n’a jamais été ravalé et il en résulte que les briques anciennes sont devenues poreuses et les joints se sont dégradés ; des travaux d’entretien sont à envisager ».
Ce rapport conclut à l’étude prochaine « de la possibilité de mettre en place un isolant thermique par l’extérieur dans le cadre du ravalement à prévoir ».

Ce rapport constate que « les ventilations sont probablement un peu insuffisantes ».

Eu égard à ce constat, le remplacement du ventilateur VIM 95m3/h réalisé par l’entreprise PHS le 20 décembre 2018 (pièce n° 3 de Mme [Y]) n’aurait donc pas définitivement réglé le problème de ventilation de l’appartement identifié par les comptes rendus de l’entreprise SERVICONFOR en date du 29 novembre 2018 rédigés après visite des lieux, contrôle de la toiture, de la façade et des ventilations des descentes le 21 novembre 2018 (pièce n° 2 de Mme [Y] et pièce n° 1 de CIPAS). A cet égard, le rapport complémentaire de l’entreprise SERVICONFOR préconisait la création d’une ventilation au droit des façades « par carottage » (pièce n° 1 de CIPAS).

En revanche, il est établi que l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [Y] ne présente aucun désordre. Si la société LITTOW ARCHITECTES émet l’hypothèse selon laquelle l’absence de désordre est lié à une bonne circulation de l’air dans ce volume ouvert (loft), la société PHS considère que l’absence d’humidité dans les logements inférieurs et supérieurs exclut la probabilité d’un revêtement extérieur problématique et permet d’envisager la probabilité d’une infiltration provenant de la terrasse du niveau supérieur (email du 7 décembre 2018, pièce n° 10 de Mme [Y]).

La société LITTOW ARCHITECTES se contente de « soupçonner » une mauvaise étanchéité du mur de façade et ne conclut, avec certitude, qu’à l’existence d’un choc thermique en période hivernale entre intérieur et extérieur. Il ne peut donc être tiré de ce rapport la certitude d’un lien de causalité entre les parties communes et le désordre.

La préconisation par la société LITTOW ARCHITECTES de mettre en place « un isolant thermique par l’extérieur dans le cadre du ravalement à prévoir », et le vote ultérieur par l’assemblée générale du 25 juin 2019 de la « réfection du pignon avec une étanchéité extérieure » ne démontre pas le lien de causalité entre la dégradation des parties communes et le sinistre.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande d’expertise formée à titre subsidiaire par Mme [Y] n’apparait pas utile dès lors que :
- la réalisation d’une expertise en 2024 pourrait difficilement permettre d’établir l’origine d’un sinistre survenu en novembre 2018 alors que les lieux ont été modifiés, notamment par les travaux de réfection du pignon,
- Mme [Y] ne justifie pas d’élément laissant supposer que le sinistre persisterait.

La demande d’expertise sollicitée par Mme [Y] sera donc rejetée.

Au surplus, il n’est pas démontré que le syndic ait commis une faute dès lors que les travaux litigieux ne revêtaient pas un caractère d’urgence, au sens de l’alinéa 3 de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et qu’il a accompli toutes les diligences utiles (exposées dans ses conclusions et justifiées par ses pièces) visant, d’une part, à rechercher la cause du sinistre déclaré et, d’autre part, à exécuter la décision relative aux travaux votés par l’assemblée générale.

Sur ce,

Mme [Y] sera donc déboutée :
Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/05074 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUF5O

- de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], de la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin et de la société AREAS DOMMAGES à lui verser la somme de 4.210,80 € au titre du préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,
- de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], de la compagnie Immobilière Perrissel et Associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin et de la société AREAS DOMMAGES à lui verser la somme de 3.820 € au titre du préjudice immatériel, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

1.2 Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux votés en assemblée générale le 25 juin 2019, formée par Mme [Y]

Mme [Y] soutient que les travaux de ravalement de la façade votés par l’assemblée générale le 25 juin 2019 n’ont pas été exécutés.

Le syndicat des copropriétaires répond que les travaux ont commencé en décembre 2020.

En l’espèce, les travaux devaient commencer le 21 décembre 2021, ainsi qu’il en ressort du compte rendu de rendez-vous préparatoire de chantier du 17 décembre 2020 et du rendez-vous d’inspection commune avant démarrage des travaux (pièce n° 5 de CIPAS).

La réalisation effective des travaux alléguée en défense n’est pas contestée par Mme [Y], qui n’a pas conclu après la délivrance de son assignation.

Au surplus, la preuve n’est pas rapportée que les travaux dont Mme [Y] sollicite la réalisation sous astreinte par le syndicat des copropriétaires seraient nécessaires pour mettre fin, de manière pérenne, aux désordres faisant l’objet du présent litige, dont l’origine exacte n’est pas déterminée.

Il convient donc de débouter Mme [Y] de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à réaliser les travaux votés en assemblée générale le 25 juin 2019.

2. Sur les demandes accessoires

Mme [Y], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Pierre AMIEL, de Maître François BLANGY et de Maître Patrice CHARLIE, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, Mme [Y] sera condamnée à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de code de procédure civile :
- 1.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4],
- 1.000 € à la compagnie Immobilière Perrissel et associés exerçant sous l’enseigne Agence Etoile Saint Martin.

En revanche, l’équité commande en l’espèce de débouter la société AREAS DOMMAGES de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, Mme [Y] sera déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,