TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 22/01717

Décision du 19 Septembre 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 22/01717 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBTI

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 3 Expéditions
exécutoires
- Me ARMET
- Me GERONIMI
- Me PORCHER
délivrées le :
+ 1 copie dossier

■

5ème chambre
2ème section

N° RG 22/01717
N° Portalis 352J-W-B7G-CWBTI

N° MINUTE :

Assignation du :
03 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024

DEMANDEURS

Madame [B] [D] épouse [U], née le 26 novembre 1958 à [Localité 5] (Arménie), domiciliée [Adresse 4], de nationalité française,

Monsieur [U] [X], né le 03 septembre 1954 à [Localité 5] (Arménie), domicilié [Adresse 4], de nationalité française,

représentés ensemble par Me Karine GERONIMI de la SELARL ALTERJURIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1494

DÉFENDEURS

La CREDIT ADVISOR, sociétés par action simplifiées au capital de 10 000,00 € immatriculée sous le n° 820 345 882 RCS Paris, dont le siège social est sis[Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal audit siège ;

représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0450

Monsieur [C] [E] [R] [J] [Y], né le 14 janvier 1974 à [Localité 6] (45), de nationalité française, domicilié au [Adresse 3],

représenté par Me Jérémy ARMET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0351

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Catherine BOURGEOIS, Greffier lors des débats et de Tiana ALAIN, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2024 tenue en audience publique avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue le 19 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte notarié du 15 juillet 2020 Monsieur et Madame [U] ont conclu avec Monsieur [Y], une promesse de vente unilatérale portant sur un bien situé [Adresse 2] pour un prix de 220 000 euros.

Lors de la signature du compromis Monsieur [Y] a versé entre les mains de Maître [N] notaire des vendeurs, la somme de 22 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, dont 11 000 euros ont été séquestrés entre les mains du notaire participant.

L’acte notarié prévoyait : « Le BENEFICIAIRE s’engage à faire dans les plus brefs délais toutes les démarches nécessaires pour l’obtention de ce ou ces prêts et à en justifier à première demande.

Par suite et conformément aux dispositions des articles L 312-1 et suivants du code de la consommation, la présente promesse est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 1er octobre 2020, et selon les modalités ci-dessus définies, faute de quoi le BENEFICIAIRE ne pourra plus se prévaloir de la non-obtention de son ou ses prêts.

L’obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire par tout moyen dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

Non obtention du prêt :

Le BENEFICIAIRE devra en justifier par deux refus opposés aux demandes de prêt.

Dans ce cas, chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d’autre et les sommes versées par le BENEFICIAIRE lui seront restituées sans qu’il puisse prétendre à des intérêts.

Dans le cas où le BENEFICIAIRE ne pourrait justifier des refus de prêt, ou s’il avait omis d’en faire la demande ou de donner toutes justifications utiles, sept jours après avoir été mis en demeure de le faire par le PROMETTANT, alors l’indemnité d’immobilisation sera acquise à ce dernier, et celui-ci délié de tout engagement ».

La vente ne s’est pas réalisée, l’acquéreur n’ayant pas obtenu le prêt dans les délais sans en justifier des refus. Il s’est opposé à que les vendeurs puissent récupérer l’indemnité d’immobilisation.

Par acte du 3 février 2022, les consorts [U] ont assigné Monsieur [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à les indemniser.

Par acte de 5 janvier 2023, Monsieur [Y] a assigné le courtier professionnel qui avait effectué pour son compte les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt, la société CREDIT ADVISOR, devant la même juridiction pour ne pas avoir rempli son rôle. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 23/00319.

Il a, par la suite, demandé au juge de la Mise en État la jonction des deux affaires.

Celle-ci a été ordonnée par le juge de la mise en état le 29 novembre 2023.

Prétentions des parties :

Monsieur et Madame [U], aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil,
Vu les pièces du dossier
- recevoir les demandeurs en leurs écritures et y faisant droit ;
- rejeter toute les demandes, fins, et conclusions du défendeur ;
- constater que la promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2020 n’a pas été réalisée, faute de levée de l’option ou de passation de l’acte authentique de vente ;
- juger que le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation est acquis aux vendeurs ;
- prononcer la caducité de la promesse ;
- juger que l’indemnité d’immobilisation actuellement séquestrée entre les mains de Maître [M] [N], notaire, soit la somme de 11 000 euros est définitivement acquise à Monsieur et Madame [U] et qu’elle devra leur être remise par le notaire séquestre ;
- ordonner la libération de la somme de 11 000 euros versée à titre de dépôt de garantie et séquestrée chez [M] [N] au profit des époux [U] ;
- condamner Monsieur [Y] à régler à Monsieur et Madame [U] le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 11 000 euros, augmentée des intérêts aux taux légal à compter du 30 octobre 2020 ;
- condamner Monsieur [Y] à verser aux époux [U] la somme de 22 000 euros à titre de dommages-intérêts pour violation de son obligation de bonne foi ;
-juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
-condamner Monsieur [Y] à régler à Monsieur et Madame [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner Monsieur [Y] aux entiers dépens y compris ceux relatifs à la délivrance de la présente assignation et ceux qui seront nécessaires pour la signification et l’éventuelle exécution forcée, dont distraction sera faite au profit de la SELARL ALTERJURIS AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ils reprochent à Monsieur [Y] de ne pas avoir justifié de l’obtention ou de deux refus de prêt dans les délais imposés par la promesse de vente. Ils considèrent qu’il est de mauvaise foi et n’a pas accompli les démarches nécessaires dans les plus brefs délais. Ils réfutent la thèse de Monsieur [Y] selon laquelle la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation serait une clause pénale au motif que, dans l’hypothèse où le bénéficiaire n’a pas obtenu de prêt, il n’a pas d’obligation d’acheter.

Monsieur [Y], aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, demande au tribunal de :

in limine litis,

-joindre la présente instance à l’instance pendante devant le Tribunal judiciaire de Paris sous le RG n°23/00319

A titre principal :

Sur l’exécution de la promesse
- juger que Monsieur [Y] a déposé deux dossiers de financement auprès de deux établissements et justifie de deux refus ;
- juger que la non-communication des deux refus n’est pas du fait de Monsieur [Y], dépendant de la communication de la société CREDIT ADVISOR agissant en qualité de courtier professionnel ;
- débouter Monsieur et Madame [U] de toutes demandes, prétentions et moyens ;
-ordonner la restitution de la somme de 11 000 euros au profit de Monsieur [Y], le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

Sur l’application de l’article L 3131-41 du Code de la consommation
- juger que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt relatif au financement de la vente n’est pas réalisée ;
- débouter Monsieur et Madame [U] de toutes demandes, prétentions et moyens ;
- ordonner la restitution de la somme de 11 000 euros à son profit, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

Sur la renonciation à la vente par les vendeurs
- juger que la condition suspensive de la promesse unilatérale de vente à fait l’objet d’une modification et que son terme a été fixé au 26 février 2021 ;
- juger que Monsieur et Madame [U] ont renoncé à céder le bien immobilier objet de la promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2020 ;
- débouter Monsieur et Madame [U] de toutes demandes, prétentions et moyens ;
- ordonner la restitution de la somme de 11 000 euros au profit de Monsieur [Y], le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

Sur la non résiliation de la vente du fait des vendeurs 
- juger que Monsieur et Madame [U] ont empêché la réalisation de la condition suspensive tenant au dépôt de dossiers de prêt auprès d’établissements bancaires, en refusant de communiquer une attestation actant de la prorogation des délais de la promesse jusqu’au 26 février 2021 ;
- débouter Monsieur et Madame [U] de toutes demandes, prétentions et moyens ;
- ordonner la restitution de la somme de 11 000 euros au profit de Monsieur [Y], le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8e jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire :

-juger que Monsieur et Madame [U] n’ont pas exécuté de bonne foi la promesse unilatérale de vente du 15 juillet 2020 ;
- débouter Monsieur et Madame [U] de toutes demandes, prétentions et moyens ;
- condamner Monsieur et Madame [U] à payer à Monsieur [Y] la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de l’obligation de bonne foi ;
- ordonner le cas échéant, la compensation des créances réciproques entre Monsieur [Y] et les époux [U] ;

A titre très subsidiaire :

-dire que la clause intitulée « indemnité d’immobilisation » doit être requalifiée en clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil ;
-ordonner la modération de la clause pénale à la somme de 1 euros ;
-condamner Monsieur [Y] à payer la somme de 1 euros aux époux [U] au titre de la clause pénale ;
-ordonner, le cas échéant, la compensation des créances réciproques entre Monsieur [Y] et les époux [U] ;
-ordonner la restitution au profit de Monsieur [Y] de la somme de 10 999 euros ;

En tout état de cause :

- juger que la société CREDIT ADVISOR, en sa qualité de professionnelle dans l’intermédiation de contrat de crédit immobilier, a commis une faute grave à son égard ;
-condamner la société CREDIT ADVISOR, à garantir Monsieur [Y] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du fait de la procédure engagée contre lui par Monsieur et Madame [U] devant le Tribunal Judiciaire de Paris ;
-condamner Monsieur et Madame [U] à verser à Monsieur [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner la société CREDIT ADVISOR à verser à Monsieur [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens.

Monsieur [Y] fait valoir qu’il a déposé deux demandes de prêt mais que la société CREDIT ADVISOR ne lui a pas communiqué les refus opposés par ces organismes bancaires. Il considère comme abusive la clause du contrat imposant au bénéficiaire de justifier de deux refus de prêt. Il se prévaut également de ce que les vendeurs ont prorogé le délai d’obtention du prêt jusqu’au 26 février 2021 et de ce qu’ils ont renoncé à la vente. Il reproche aux demandeurs d’avoir empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt en refusant de lui communiquer une attestation de prorogation du délais qui lui était accordé pour obtenir un crédit. Il reproche aux demandeurs d’avoir été déloyaux et de mauvaise foi dans l’exécution de la promesse de vente.

Il soutient que la clause du contrat prévoyant l’indemnité d’immobilisation est une clause pénale susceptible de réduction. Il considère que la société CREDIT ADVISOR a commis une faute en ne lui communiquant pas les refus de prêts qui lui ont été opposés, ces refus n’ayant été communiqués qu’au cours de la procédure. Il lui reproche également un manquement à son devoir de conseil.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, la société CREDIT ADVISOR conclut au débouté, à titre principal. A titre subsidiaire, Elle demande à ce que le préjudice soit ramené à de plus justes proportions. En tout état de cause, elle réclame la condamnation de Monsieur [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, de celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de son avocat.

Elle dit n’avoir commis aucune faute, avoir relancé Monsieur [Y] pour qu’il lui donne certains documents pour l’octroi d’un crédit. Elle indique avoir répondu aux demandes de Monsieur [Y] de lui transmettre les attestations de refus des banques. Elle argue de ce que Monsieur [Y] ne subit aucun préjudice.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée ou radiée par jugement à l’audience juge unique du 12 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS :

Sur les demandes de Monsieur et Madame [U] :

Selon l’article 1103, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Comme rappelé dans l’exposé du litige, la promesse de vente signée entre les parties le 15 juillet 2020 stipule qu’en cas de non-obtention d’un prêt, le bénéficiaire doit en justifier en produisant deux refus de prêt et que s’il ne le fait pas sept jours après une mise en demeure adressée par le promettant, l’indemnité d’immobilisation est acquise à ce dernier.

Cette clause n’est pas abusive au sens de l’article L212-1 du code de la consommation dans la mesure où elle ne crée pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Il est en effet normal qu’un acheteur sollicite plusieurs établissements bancaires pour obtenir un concours financier. Il est donc naturel que le promettant demande à ce que le bénéficiaire produise deux refus de prêt pour justifier de l’impossibilité pour lui d’obtenir un concours financier.

Par lettre adressée 14 octobre 2021, après l’expiration du délai accordé à Monsieur [Y] pour obtenir un prêt jusqu’au 26 février 2021, les époux [U] ont mis ce dernier en demeure de fournir les deux refus de prêt qui lui ont été opposés. Or, jusqu’à preuve du contraire non rapportée, sept jours après ce courrier, il n’a pas fourni les justificatifs demandés.

Monsieur [Y] ne rapporte pas la preuve de ce que les époux [U] ont renoncé à la vente et donc à se prévaloir du contrat. Dans le courrier électronique qu’il produit, il est, en effet, indiqué qu’ils hésitent à vendre, mais il ne fournit aucune pièce à travers laquelle ils laissent entendre qu’ils renoncent définitivement à la vente.

Monsieur [Y] reproche aux demandeurs d’avoir empêché la réalisation de la condition suspensive de prêt en ne produisant pas une attestation selon laquelle ils ont prorogé le délai octroyé pour obtenir un crédit. Ce grief n’est pas fondé puisque, dans le courrier électronique du 30 juillet 2020 par lequel elles ont fait connaître leur refus de prêt, les deux banques sollicitées par Monsieur [Y] ont invoqué la non production des bilans de la société de ce dernier.

L’indemnité d’immobilisation doit donc revenir aux demandeurs.

Monsieur [Y] considère la clause du contrat prévoyant l’indemnité suscité comme étant une clause pénale et demande sa réduction.

L’article 1231-5 du code civil définit la clause pénale comme celle prévoyant des dommages et intérêts en cas d’inexécution par une partie à un contrat de ses obligations.

Tel n’est pas le cas de la clause dont il est ici question, laquelle ne stipule aucune sanction en cas d’inexécution du compromis de vente. L’indemnité qu’elle prévoit a pour seul et unique objet de réparer les conséquences de la non réalisation de la vente, que celle-ci soit, ou non, due à l’inexécution par l’une des parties au contrat de ses obligations.

Cette clause ne peut donc faire l’objet d’aucune réduction.

Il résulte de ce qui précède que les 11 000 euros placés sous séquestre devront être versés aux époux [U] et Monsieur [Y] devra payer à ces derniers la somme de 11 000 euros représentant le solde de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La promesse de vente stipule également que, si le bénéficiaire n’a pas obtenu de prêt et n’a pas justifié dans un délai de sept jours après mise en demeure des deux refus qui lui ont été opposés, le promettant sera délié de toute obligation. Cela signifie que la promesse est, en pareil cas, caduque. Monsieur [Y] n’ayant pas produit les deux refus de prêt qui lui ont été opposés dans les sept jours de la mise en demeure qui lui a été adressée le 14 octobre 2021, la promesse de vente sera déclarée caduque.

Les époux [U] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, la mauvaise foi de Monsieur [Y] n’étant pas démontrée et les époux [U] ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui résultant de devoir rechercher un acquéreur et recommencer les formalités préalables à la vente, lequel est couvert par l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes de Monsieur [Y] :

Il a été démontré plus haut que l’indemnité d’immobilisation doit revenir aux époux [U]. Monsieur [Y] n’y a, par conséquent pas droit. Monsieur [Y] sera donc débouté de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aucune mauvaise foi ne peut être relevée à l’endroit des époux [U], dans la mesure où ils ont octroyé à Monsieur [Y] une prorogation du délai pour obtenir un crédit et où il n’est pas prouvé qu’ils ont renoncé à la vente. En outre, le fait qu’ils ne lui ont pas transmis d’attestation de prorogation du délai d’obtention de prêt n’a pas été la cause des refus de prêt dont Monsieur [Y] a fait l’objet. La demande de dommages et intérêts que celui-ci formule à l’encontre des demandeurs sera, par conséquent, rejetée.

En revanche, la société CREDIT ADVISOR ne justifie pas avoir transmis à Monsieur [Y] les deux courriers électroniques de refus de prêt que lui ont adressé le 30 juillet 2020 le CREDIT LYONNAIS et la BRED. En ne lui transmettant pas ces courriers, la société CREDIT ADVISOR a mis Monsieur [Y] dans l’impossibilité de justifier auprès des demandeurs des refus qui lui ont été opposés. Ceci constitue, pour la société CREDIT ADVISOR, un manquement à ses obligations contractuelles pour lequel Monsieur [Y] peut demander réparation en vertu de l’article 1231-1 du code civil selon lequel le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution de son obligation ou de retard dans l’exécution de celle-ci à moins qu’il ne soit prouvé que l’exécution de l’obligation a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, en effet, la société CREDIT ADVISOR n’allègue ni ne prouve aucun cas de force majeure l’ayant empêché de communiquer à Monsieur [Y] les courriers de refus du CREDIT LYONNAIS et de la BRED. La société CREDIT ADVISOR sera donc condamnée à relever et à garantir ce dernier des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les mesures accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [U] les frais non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [Y] sera condamné à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons d’équité, la société CREDIT ADVISOR sera également condamnée à payer à Monsieur [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la société CREDIT ADVISOR sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] et la société CREDIT ADVISOR seront condamnés chacun à la moitié des dépens. En effet, Monsieur [Y] a succombé contre Monsieur et Madame [U] et la société CREDIT ADBISOR a perdu contre Monsieur [Y]. Les dépens seront distraits au profit du conseil de Monsieur et Madame [U].

PAR CES MOTIFS :