TJ Montpellier, 17 sept. 2024, RG 24/00061

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat
Mz BEAUVERGER
1
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
2
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COPIE DOSSIER + AJ 1

N° : N° RG 24/00061 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OPDS
Pôle Civil section 1

Date : 17 Septembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Montpellieraine de copropriété MDC, enregistrée au RCS de Montpellier sous le n° 822 738 191, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège.
, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [T] [H], demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2024

MIS EN DELIBERE au 17 Septembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Septembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

[T] [H] est propriétaire des lots n°7 et 9 au sein de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner [T] [H] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

Il sollicite, au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, la condamnation de [T] [H] au paiement des sommes suivantes :
. 14.215,65 € au titre de l’arriéré des charges pour la période du 1er janvier 2022 au 12 juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2021,
. 300 € au titre des frais de syndic,
. 1.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,
. 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que [T] [H] ne règle pas les appels de fonds, laissant accumuler les charges depuis de nombreuses années, ce qui lui cause un préjudice distinct de celui du retard de paiement.

[T] [H], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 3 juin 2024.
A l’issue de l’audience du 10 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur, il appartient au tribunal, conformément à l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, de vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande.

➢ Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l'usage qu'ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu'elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges, d'apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l'appui de sa demande en paiement de la somme de 14.215,65€ au titre de l’arriéré des charges arrêté au 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires produit notamment les pièces suivantes :
- un relevé de propriété attestant que la défenderesse est propriétaire des lots en cause ;
- cinq lettres de relance en date des 14 septembre 2021, 25 octobre 2021,27 mars 2022, 19 février 2023 et 1er mai 2023 réclamant à [T] [H] les sommes respectives de 2.102,14€, 2.138,14€, 1.102,14€, 7.162,15€ et 10.731,49€ au titre des charges impayées,
- les procès-verbaux d'assemblées générales des 28 juillet 2021 et 20 juillet 2022 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
-les appels de fonds des exercices de 2022 à 2023,
-un décompte du 1er juillet 2022 au 12 juillet 2023 faisant état d'un solde débiteur de 14.215,65€.

Il ressort de l'ensemble de ces documents que toutes les sommes échues mentionnées dans le décompte produit correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés lors des assemblées générales, de sorte qu'elles sont dues par [T] [H].

Dans ces conditions, il convient de condamner [T] [H] au paiement de la somme de 14.215,65€ au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 12 juillet 2023.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 janvier 2024, en l'absence de production de l'accusé de réception de la mise en demeure du 25 octobre 2021.

➢ Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 180 euros au titre des frais de mise en demeure nécessaires exposés pour le recouvrement des charges de copropriété impayées et la somme de 120 euros au titre des frais contentieux.

Or, il ne produit aucune des mises en demeure permettant de lui allouer la somme réclamée à ce titre. Sa demande sera donc rejetée.

En outre, les frais de «transmission dossier avocat» relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, peu important le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires sera également rejetée à ce titre.

➢ Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements systématiques et répétés à l’obligation essentielle d’un copropriétaire à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui peut causer à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Pour autant, il appartient au syndicat requérant de démontrer ce préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, faute de tous documents produits à cet égard, la demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

➢ Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

[T] [H] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.
L'équité commande de condamner [T] [H] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l'écarter.

PAR CES MOTIFS