CA Aix-en-Provence, 19 sept. 2024, RG 23/11307

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/525

Rôle N° RG 23/11307 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL26S

[C], [M], [E], [N] [R]

[X] [G] épouse [R]

C/

[W] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Bertrand D'ORTOLI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de Nice en date du 19 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02103.

APPELANTS

Monsieur [C], [M], [E], [N] [R]

né le 01 Septembre 1980 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Bertrand D'ORTOLI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Madame [X] [G] épouse [R]

née le 08 Juin 1986 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Bertrand D'ORTOLI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [W] [S]

né le 18 Décembre 1980 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

défaillant

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 mars 2022, M. [C] [R] et Mme [X] [R] née [G] ont consenti à M. [W] [S] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 860 euros, outre 100 euros de provisions sur charge.

Le 5 mai 2022, M. et Mme [R] ont consenti à M. [S] un bail portant sur un emplacement de stationnement situé à la même adresse en sous-sol, moyennant un loyer mensuel initial de 105 euros.

Le 2 décembre 2022, M. et Mme [R] ont délivré à M. [S] deux commandements de payer la somme principale de 1 920 euros correspondant aux loyers de l'appartement de novembre et décembre 2022, outre celle de 315 euros correspondant aux loyers du garage des mois d'octobre, novembre et décembre 2022, en visant les clauses résolutoire insérées aux baux.

Soutenant que lesdits actes sont restés infructueux, M. et Mme [R] ont fait assigner, par acte du commissaire de justice en date du 22 mars 2023, M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du service de proximité de [Localité 6], statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion et de le condamner à leur verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 19 juillet 2023, ce magistrat, retenant l'absence de décompte locatif permettant d'établir que les causes du commandement n'avaient pas été réglées dans le délai de deux mois imparti au locataire ainsi que la provision sollicitée, a :

- déclaré l'action des demandeurs recevable ;

- débouté M. et Mme [R] de leurs demandes ;

- condamné M. Et Mme [R] aux dépens de l'instance de référé.

Suivant déclaration transmise au greffe le 1er septembre 2023, M. et Mme [R] ont interjeté appel de l'ordonnance susvisée en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a déclaré leur action recevable.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 7 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et ce faisant :

- constate la résiliation du bail liant les parties par suite de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- condamne M. [S] à leur verser la somme de 10 647,80 euros, à parfaire, en paiement de l'arriéré locatif ;

- fixe l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges, soit 960 euros par mois, concernant le bail d'habitation, pour la période courant du jugement à intervenir au départ du locataire ;

- fixe l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges, soit 105 euros par mois, concernant le parking, pour la période courant du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif du locataire ;

- ordonne l'expulsion de M. [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec au besoin le concours de la force publique ;

- condamne M. [S] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Bien que régulièrement intimé par la signification de la déclaration d'appel et des conclusions des appelants le 2 octobre 2022, M. [W] [S] n'a pas constitué avocat.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 juin 2024.

Par soit-transmis en date du 18 juin 2024, la cour a indiqué aux appelants qu'elle s'interrogeait sur la recevabilité de leurs demandes, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, tendant, d'une part, à la condamnation de M. [S] à leur verser la somme de 10 647,80 euros en paiement d'un arriéré locatif, et, d'autre part, à la fixation d'indemnités d'occupation au montant des loyers et charges, s'agissant de condamnation et fixation sollicitées à titre définitif (et non provisionnel). Elle leur a imparti un délai expirant le mardi 25 juin 2024 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré en date du 25 juin 2024, le conseil des appelants indique que, dès lors qu'ils ont interjeté appel d'une ordonnance de référé, toutes les condamnations qui sont prononcées ne sont pas revêtues de l'autorité de la chose jugée, de sorte qu'elles sont toujours à titre provisoire et provisionnel. Il souligne que, même à supposer que les demandes formées au titre de l'arriéré locatif sont irrecevables, comme n'étant pas demandées à titre privisionnel, il en va différemment de celles formées au titre de la résiliation du bail et de l'expulsion, sachant que le locataire n'a réglé, depuis qu'il occupe les lieux, que deux mois de loyers.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en 'uvre des clauses résolutoires

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l'espèce, le contrat de bail d'habitation à effet au 24 mars 2022 stipule dans un paragraphe VIII (en page 4) que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Le commandement de payer délivré par les bailleurs le 2 décembre 2022 porte sur la somme principale de 1 920 euros correspondant à des loyers et charges impayés en novembre et décembre 2022.

Les décomptes versés aux débats revèlent que M. [S] n'a réglé que la somme de 300 euros le 1er décembre 2022.

Contrairement à ce que le premier juge a considéré, il appartient à celui qui se prétend libéré de son obligation de régler ses loyers et charges aux termes convenus d'en rapporter la preuve, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'occurrence, M. [S], qui n'a pas constitué avocat tant devant le premier juge qu'en appel, n'allègue ni ne démontre le moindre paiement qui serait intervenu depuis le 1er décembre 2022.

Il en est de même du contrat à usage d'emplacement de stationnement à effet au 8 mai 2022, lequel contient également une clause résolutoire dans un paragraphe 2.4 (en page 7).

En effet, alors même que le commandement de payer délivré le 2 décembre 2022 porte sur la somme principale de 315 euros correspondant à des loyers impayés en octobre, novembre et décembre 2022, il ressort des décomptes produits que le dernier versement de 105 euros effectué par M. [S] date du 6 septembre 2022.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise et de constater la résiliation tant du bail d'habitation et que de celui à usage d'emplacement de stationnement par suite de l'acquisition des clauses résolutoire insérées dans les contrats à effet au 3 février 2023 pour le bail d'habitation, soit le lendemain de l'expiration du délai de deux mois imparti à M. [W] [S] pour régler les causes du commandement de payer, et à effet au 3 janvier 2023 pour l'emplacement de parking, soit le lendemain de l'expiration du délai d'un mois qui lui a été imparti pour s'exécuter.

Sur l'expulsion de M. [S]

Il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, dès lors que M. [S] occupe les lieux sans droit ni titre, par suite de la résiliation de plein droit des baux susvisés, il y a lieu :

- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de l'appartement et de l'emplacement de parking situés [Adresse 2] ;

- de dire qu'à défaut de départ spontané de sa part, il sera procédé à son expulsion des lieux occupés conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- de dire que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement et l'emplacement de parking lors de l'expulsion sera régi par l'article L 433-1 du même code.

Sur la recevabilité des demandes de condamnation et de fixation formées par les appelants au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu'une provision au créancier, à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l'espèce, les appelants sollicitent la condamnation de M. [S] à leur verser la somme de 10 647,80 euros en paiement d'un arriéré locatif ainsi que la fixation d'indemnités d'occupation au montant des loyers et charges.

Or, de telles demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l'article précité, comme n'étant pas formées à titre provisionnel.

Dès lors que la cour est saisie des prétentions des parties formulées par voie de conclusions, régulièrement transmises et signifiées ou notifiées dans le cas où la partie a constitué avocat, antérieurement à l'ordonnance de clôture, une note en délibéré adressée à la demande de la cour afin de permettre aux parties de répondre à un moyen soulevé d'office ne peut les régulariser.

Dans ces conditions, les demandes de condamnation et fixation formées à titre définitif par les appelants seront déclarées irrecevables.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. et Mme [R] aux dépens et n'a pas fait droit à leur demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [S], succombant en appel, concernant la demande d'expulsion formée à son encontre, sera tenu aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.

En outre, l'équité commande de le condamner à verser à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS