CA Aix-en-Provence, 19 sept. 2024, RG 23/00014

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 17

N° RG 23/00014

N° Portalis : DBVB-V-B7H-BLNRW

SCI EL AMEL

C/

L'ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES CÔTE D'AZUR

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Sébastien BADIE

Me Laura LOUSSARARIAN

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'expropriation de MARSEILLE en date du 10 mai 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 22/00073.

APPELANTE

SCI EL AMEL prise en la personne de ses co-gérants Mme [T] [N] et M. [I] [N]

domiciliée [Adresse 6]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

L'ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES CÔTE D'AZUR représenté par son directeur général en exercice,

domicilié [Adresse 1]

représentée par Me Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIÉS, avocate au barreau de MARSEILLE, assistée et plaidant par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS

EN PRÉSENCE DE :

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE,

domiciliée [Adresse 7]

représenté par M. [W] [M], en vertu d'un pouvoir général

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 Juillet 2024 en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant :

Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président, désignée pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Mme Sancie ROUX

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 19 Septembre 2024 et signé par Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier lors du prononcé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La création d'une réserve foncière sur l'[Localité 8] [Localité 11] dans le [Localité 4] a été décidée dans le cadre de l'intervention publique contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées.

Cette réserve porte sur les numéros 3 à 11 côté impair de la [Adresse 10] et [Adresse 3], soit une surface cadastrale totale de 2 045 m².

L'enquête conjointe publique, préalable à la déclaration d'utilité publique, s'est déroulée du 15 au 31 mars 2021 et l'arrêté préfectoral constituant la réserve et la déclarant d'utilité publique a été pris le 23 septembre 2021.

Aucun accord n'a été trouvé avec la SCI El Amel (ci-après : la SCI), propriétaire du lot n° 23 au cinquième étage de l'immeuble en copropriété situé au [Adresse 5], d'une superficie de 61 m² et l'Établissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur (ci-après : l'EPF PACA).

Par jugement en date du 10 mai 2023, la juridiction d'expropriation des Bouches du Rhône a :

'  fixé à la somme de 54 157 euros l'indemnité globale d'expropriation, soit 43 920 euros au titre de l'indemnité principale, 5 392 euros au titre de l'indemnité de remploi et 4 845 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs,

'  dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

'  laissé les dépens à la charge de l'EPF PACA.

Vu la déclaration d'appel de la SCI en date du 9 juin 2023,

Au vu de son dernier mémoire déposé le 6 septembre 2023, la SCI demande à la cour d'appel de réformer le jugement dont appel et de :

'  fixer l'indemnité totale d'expropriation à la somme de 103 849 euros soit :

- indemnité principale de 75 000 euros, outre la part non amortie des travaux de rénovation pour la somme forfaitaire de 9 690 euros soit un montant total de 84 690 euros,

- indemnité de remploi de 9 469 euros,

- indemnité pour perte de loyer de 9 690,

'  condamner l'EPF PACA à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel.

La SCI déplore que le juge de l'expropriation n'ait retenu que les éléments péjoratifs ou défavorables relevés lors de son transport sur les lieux. L'immeuble est certes dégradé du fait d'un défaut d'entretien et de réparation dans un quartier défavorisé. Ce manque de réparation est lié à un défaut de diligence du syndic qui n'a pas engagé les procédures de recouvrement qui étaient nécessaires. Elle ne saurait en être tenue pour responsable, pas plus qu'elle ne doit pas souffrir des négligences de ses locataires. Pour autant, l'immeuble ne menace pas ruine et l'appartement situé au 5èmle étage a un certain potentiel.

Elle conteste les éléments de comparaison proposés par l'EPF PACA qui concernent des ventes réalisées trois ans auparavant. Le premier appartement de 44 m² est situé au rez-de-chaussée avec les inconvénients que cela pose en termes de sécurité dans un quartier défavorisé et du fait de l'absence de vue et de clarté. Le second appartement de 40 m² est situé au 1er étage arrière et n'a donc pas de vue et sa surface est moindre que celle de l'appartement exproprié.

Elle prend pour référence l'évaluation faite par l'agence Foncia en octobre 2009 qui préconise une valeur entre 75 000 et 80 000 euros et des avis de valeur de l'agence Orpi de juin 2014, de l'agence Liam de novembre 2021 et de l'agence Serenity Immo [Localité 9] de septembre 2022 pour solliciter que soit retenue une valeur vénale de 75 000 euros. À cette somme, elle demande que soit ajoutée la valeur pondérée des travaux d'entretien ou réparation selon facture d'un montant de 22 199,30 euros pouvant être pondérés par une valeur d'amortissement à 40 % soit une valeur résiduelle de 13 319,58 euros.

S'agissant de l'indemnité pour perte de loyer, elle demande une indemnité calculée sur 12 mois à raison de 950 euros par mois, moins un abattement de 15 % soit 807,40 euros, soit une indemnité de 9 690 euros.

Au vu de son dernier mémoire déposé le 6 décembre 2023, l'EPF PACA sollicite qu'il plaise à la cour d'appel de :

'  confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 54 157 euros l'indemnité globale d'expropriation, soit 43 920 euros au titre de l'indemnité principale, 5 392 euros au titre de l'indemnité de remploi,

'  la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

'  rejeter

'  fixer l'indemnité totale d'expropriation à la somme de 52 700 euros soit 47 000 euros au titre de l'indemnité principale et 5 700 euros au titre de l'indemnité de remploi.

Elle demande que l'évaluation se fasse en application de la méthode dite globale, parties communes et cave intégrées, par comparaison. Elle se réfère à trois ventes, du 11 février 2020 d'un bien situé au [Adresse 2], de 44,45 m² au prix de 30 000 euros soit 675 euros/m², du 7 décembre 2020 d'un bien situé également au [Adresse 2], de 40 m² au prix de 27 000 euros soit 675 euros/m² et du 11 décembre 2020 d'un bien situé également au [Adresse 2], de 41,23 m² au prix de 36 282 euros soit 880 euros/m².

Sur la demande d'indemnité au titre de la perte de loyer, elle rappelle que les juridictions n'accordent pas systématiquement d'indemnité pour la perte de revenus locatifs. Elle considère que cette perte constitue un préjudice hypothétique et rappelle que l'exproprié va continuer à percevoir les fruits de son bien jusqu'à la prise de possession des lieux par l'expropriant. Subsidiairement, elle demande un sursis à statuer dans l'attente de la justification du remploi effectif de l'indemnité d'expropriation et de la mise en location de l'immeuble nouvellement acquis. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite que l'indemnité soit limitée à 6 mois de loyers, soit la somme de 4 329,60 euros.

Au vu de son dernier mémoire en date du 4 décembre 2023, le commissaire de gouvernement demande à la Cour d'appel de confirmer le jugement dont appel sur l'indemnité principale et de remploi et accorder une indemnité pour perte de loyers sur 6 mois.

Le commissaire du gouvernement considère que le premier juge a fait une juste évaluation de la parcelle expropriée. Il fait valoir que le juge de l'expropriation a, dans le même ensemble, octroyé une indemnité pour perte de loyer calculée sur 6 mois et qu'il serait équitable que la même solution soit prise pour le cas d'espèce.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Sur l'évaluation de la parcelle expropriée :

L'exproprié présente des éléments de comparaison émanant de Foncia qui a fait une évaluation en octobre 2009, qui est donc très ancienne, et des avis de valeur émanant de l'agence Orpi de juin 2014, ancien également, de l'agence Liam de novembre 2021 et de l'agence Serenity Immo [Localité 9], qui ne sont que des évaluations sans déplacement sur les lieux, juste au vu des éléments qui leur ont été fournis sur internet.

Vérif. P1 à 4

Il s'évince du transport sur les lieux que l'appartement en cause se trouve dans un immeuble dégradé et qui a manqué manifestement d'entretien, même s'il ne menace pas ruine. L'appartement lui-même présente de nombreuses traces d'humidité et de dégradation. Il est vétuste. Bien qu'il se situe à un étage élevé offrant une vue dégagée, les facteurs de moins-value sont importants.

Le commissaire du gouvernement rappelle qu'au vu des décisions rendues antérieurement concernant des lots situés dans le même immeuble et l'état du bien, le prix retenu par le juge de l'expropriation de Marseille est justifié.

Le juge de l'expropriation de Marseille connaît bien l'immeuble pour y avoir visité une trentaine de lots, si bien que l'évaluation moyenne, après abattement de 20 % pour occupation, proposée par l'EPF PACA de l'ordre de 624 euros/m², est trop basse.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 43 920 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 5 392 euros, soit une indemnité globale d'expropriation de 54 157 euros.

Sur la demande d'indemnisation pour perte de travaux non amortis :

La SCI fait valoir des factures correspondant à des travaux de réfection de l'installation électrique, à la remise en état des murs et peintures, au remplacement de la chaudière à gaz et à la réfection du carrelage sur 61 m² pour un montant total de 22 199,30 euros. Après pondération de 40 %, elle sollicite la somme de 13 319,58 euros.

La cour d'appel constate que la pièce n° 5 émanant de la société Protherm est un devis et non une facture et que les pièces n° 6 à 8 sont des factures qui ne démontrent pas qu'elles ont été dûment acquittées.

En l'état, faute pour la SCI de justifier du montant exact de son préjudice, il y a lieu de la débouter de sa demande.

Sur la demande d'indemnisation pour perte de loyer :

Cette indemnité est habituellement destinée à indemniser le temps nécessaire à rechercher un bien équivalent.

En l'espèce, le bien est un appartement de 61 m² situé au cinquième étage d'un immeuble dans le [Localité 4]

[Localité 4]. Il n'est pas justifié qu'il présente des caractéristiques telles qu'il sera complexe, au vu du marché immobilier marseillais, de trouver un appartement équivalent.

Le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Les entiers dépens d'appel seront laissés à la charge de l'EPF PACA.

PAR CES MOTIFS