CA Montpellier, 19 sept. 2024, RG 20/02144

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 20/02144 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OSY2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 NOVEMBRE 2019

TRIBUNAL D'INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 11.18.363

APPELANTE :

S.C.I. [Localité 7] inscrite au RCS de Carcassonne sous le n° 450 712 583 représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A. LA BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Sébastien LEGUAY de la SELARL SEBASTIEN LEGUAY, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me Virginie BERTRAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 02 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mai 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [Localité 7] est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] composé de trois logements.

Par acte du 10 février 2013, la SCI a donné à bail le logement situé au rez-de-chaussée de cet immeuble à Monsieur [R] [M], lequel a souscrit le 28 février 2013 un contrat d'assurance habitation auprès de la SA Banque Postale Iard.

Le 7 août 2015, lors d'une visite sur les lieux, la bailleresse a constaté la survenance d'un sinistre consistant dans l'effondrement d'une partie du plancher.

Le 8 août 2015, un arrêté de péril imminent a été pris par le maire de [Localité 6].

Dans le cadre de la procédure de péril imminent engagée par l'autorité municipale, une expertise a été ordonnée le 8 août 2015 par le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier qui a été confiée à Monsieur [C] [H].

Deux rapports techniques intitulés « diagnostic de structure » ont été établis par le Génie Civil et Ingénierie des Structures (GCIS) en août et septembre 2015.

Un procès-verbal de constatations relatives aux causes, aux circonstances et à l'évaluation des dommages a été établi contradictoirement le 10 novembre 2015 entre la bailleresse, le locataire et les experts en assurance de leurs assurances respectives.

La SCI [Localité 7] a perçu de son assureur une indemnisation à hauteur de 48 848,17 euros.

La SCI souhaite obtenir une indemnisation pour la perte des loyers pendant la durée des travaux et la perte de la franchise qu'elle impute à l'inexécution de l'obligation d'entretien par son locataire.

Le 6 juillet 2018, la SCI [Localité 7] a fait assigner la SA Banque Postale en sa qualité d'assureur de Monsieur [M] aux fins d'obtenir le paiement, avec exécution provisoire, de :

- 9 040 euros au titre de la perte de loyers ;

- 125 euros au titre de la franchise contractuelle restée à sa charge ;

- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 29 novembre 2019, le tribunal d'instance de Carcassonne a :

- déclaré la SCI [Localité 7] recevable mais mal fondée en ses demandes introduites à l'encontre de la SA Banque Postale Iard et l'en déboute ;

- rejeté toutes demandes autres ou plus amples des parties ;

- condamné la SCI [Localité 7] aux dépens.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 2 juin 2020, la SCI [Localité 7] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 25 août 2020, la SCI Jaint Jory demande à la cour d'appel de :

- réformer le jugement du 29 novembre 2019 du tribunal d'instance de Carcassonne en ce qu'il a déclaré la SCI [Localité 7] mal fondée en ses demandes ;

- constater que la SCI [Localité 7] dispose d'un intérêt à agir ;

- condamner la SA Banque Postale Assurance Iard, assureur de Monsieur [M], au paiement d'une somme de 9 040 euros au titre de l'ensemble des pertes de loyers durant la période de travaux de mise en sécurité ;

- la condamner à la somme de 125 euros correspondant à la franchise contractuelle restée à la charge de la SCI [Localité 7] ;

- la condamner au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 30 septembre 2020, la SA Banque postale assurance Iard demande à la cour d'appel :

A titre principal de :

- réformer le jugement entrepris ;

- constater que la SCI [Localité 7] ne dispose pas d'un intérêt à agir ;

A titre subsidiaire de :

- confirmer le jugement entrepris ;

- débouter la SCI [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

En tout état de cause :

- condamner la SCI [Localité 7] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

MOTIFS DE L'ARRÊT :

Sur la fin de non-recevoir :

En l'espèce, il ressort du jugement déféré que la SCI [Localité 7] justifie par la production d'une attestation de la Maif portant décompte des sommes versées par son assureur qu'elle n'a reçu aucune indemnisation au titre de la perte de loyers, étant cependant relevé que cette attestation n'est pas produite aux débats en cause d'appel par l'appelante mais n'est pas contestée par la Banque Postale qui remet en cause en revanche la réalité du préjudice financier subi.

En effet, si la Banque Postale fait valoir que la SCI [Localité 7] ne justifie pas de la réalité de son préjudice, ne versant aux débats ni les contrats de bail, ni les justificatifs des loyers perçus, ni de la durée de la perte de loyer, il ressort cependant du procès-verbal de constatations relatives aux causes, circonstances et à l'évaluation des dommages versé aux débats que les différentes parties, à savoir Monsieur [G], gérant de la SCI [Localité 7], Monsieur [M], locataire, Monsieur [J], expert Sateb désigné par la Maif assureur de la SCI [Localité 7] et Monsieur [S], expert Texa désigné par la Banque Postale, assureur de Monsieur [M], ont bien reconnu la réalité des pertes de loyers suivantes :

* T2 : 5 mois à 345 euros /mois

* T3 : 5 mois à 485 euros /mois

* T1 : 5 mois à 300 euros /mois

soit un total de 5 650 euros , outre une période complémentaire de 2 mois à hauteur de 3 390 euros et un dédommagement pour relogement provisoire d'un montant de 1 100 euros.

Par conséquent, la SCI [Localité 7] justifie bien d'un intérêt à agir pour obtenir l'indemnisation de ses pertes de loyers qui ont fait l'objet d'une évaluation contradictoire entre les parties, nonobstant les observations du cabinet Texa s'agissant de la durée de la perte de loyers.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la Banque Postale Assurances Iard.

Sur la faute du locataire :

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l'espèce, il résulte d'une part du rapport d'expertise du 10 août 2015 déposé dans le cadre de la procédure devant le tribunal administratif de Montpellier que le sol du logement du rez-de-chaussée est effondré sur plus de la moitié de sa surface, principalement en partie arrière de l'immeuble.

L'expert expose qu'il s'agit de l'effondrement d'une voûte en appareillage de pierres constituant le sol du logement et le plafond de la cave.

Une forte hygrométrie des lieux peut être observée, en partie expliquée par le déversement des eaux usées issues de la rupture des canalisations consécutive à l'effondrement, les tuyaux d'eau usées cheminant dans le remblai situé sous la clé de voûte en pierre.

Par conséquent, le rapport d'expertise localise l'origine des désordres dans la cave et non dans les locaux dont Monsieur [M] avait la jouissance exclusive.

Ces premières constatations sont corroborées par les deux rapports techniques du GCIS.

Dans un premier rapport d'août 2015, ce dernier impute l'origine des désordres à la rupture d'une canalisation d'eaux usées localisée au centre du trou provoqué par l'effondrement.

Monsieur [E], l'ingénieur auteur du rapport, indique que la hauteur importante du remblai reposant sur la voute a permis une infiltration d'humidité, la localisation de cette canalisation juste au droit du centre de l'effondrement laissant penser qu'une fuite au niveau du raccord a pu provoquer une accumulation d'eau dans le remblai au-dessus de la voute.

Il conclut que la saturation en eau du remblai a alors provoqué une surcharge sur la voute ainsi qu'une altération de la pierre à son contact, la voute constituée de grès s'étant délitée en sable au contact de l'eau, ce qui a mené à une perte de résistance mécanique de la structure et à l'effondrement.

Enfin, le rapport technique de septembre 2015 confirme, photographies à l'appui, que le sinistre trouve son origine dans la cave voûtée, faisant état de l'effondrement net de la structure complète de la voûte entre le mur de refend côté rue et le mur opposé, rupture causée par la saturation en humidité du remblai et à terme de la pierre.

Monsieur [E] expose : « On distingue nettement un ravinement du remblai sous la canalisation, probablement en partie suite à l'effondrement mais aussi suite à une fuite antérieure au sinistre de par la présence de traces d'humidité jusqu'au mur mitoyen à droite.

Il est difficile de voir après coup si les dégâts le long de cette canalisation sont antérieurs ou non à l'effondrement mais la saturation en humidité de l'ensemble de la structure sous le plancher est bien la cause de la rupture de la voûte ».

Ces différents rapports localisent donc sans ambiguité l'origine de l'effondrement dans la cave, résultant de la rupture d'une canalisation se situant au sein du remblai, et non dans les locaux dont Monsieur [M] avait la jouissance exclusive, la SCI [Localité 7] ne pouvant donc se prévaloir des dispositions de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant les défauts d'entretien manifestes imputables au locataire (débordement d'eaux vannes par la cuvette du WC et par le bac à douche et fuite sur le raccordement du robinet sur la conduite d'alimentation du lave-linge) dont rien ne permet d'établir qu'ils seraient la cause de l'effondrement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Localité 7] de ses demandes indemnitaires en réparation de préjudices sans lien causal avec les défauts d'entretien imputables à son locataire.

PAR CES MOTIFS :