CA Orléans, 18 sept. 2024, RG 24/00056

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC

la SELARL LEROY AVOCATS

ARRÊT du : 18 SEPTEMBRE 2024

n° : N° RG 24/00056 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G5GU

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 08 Décembre 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°:1265305029376066

Monsieur [E] [X]

né le 03 avril 1963 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Y] [N]

née le 26 février 1966 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Me Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocat au barreau d'ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265304196489834

Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobiler dénommé [Adresse 9] prise en la personne de son syndic, la société ORLÉANS NORD IMMOBILIER, exploitant sous l'enseigne ORPI IMHOTEP, SARL immatriculée au RCS d'Orléans sous le n° 423 721 810, ayant son siège social sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en son établissement de [Localité 6] [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié [Adresse 1] à [Localité 5]

représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

' Déclaration d'appel en date du 15 Décembre 2023

' Ordonnance de clôture du 14 mai 2024

Lors des débats, à l'audience publique du 19 JUIN 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 18 SEPTEMBRE 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

[E] [X] et [Y] [N] sont propriétaires des lots 56,1, 11 et 106 dans la copropriété constituée par l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis [Adresse 1] à [Localité 5], possédant en particulier un appartement au dernier étage comprenant un toit terrasse sur laquelle ont été installés une pergola et un climatiseur.

Par courrier en date du 22 février 2022, le syndic mettait en demeure [E] [X] et [Y] [N] d'avoir à déposer ces deux installations ; cette mise en demeure était infructueuse.

Par acte en date du 23 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] assignait devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans [E] [X] et [Y] [N] , lequel, par une ordonnance en date du 6 janvier 2023, ordonnait aux parties de rencontrer le médiateur judiciaire.

Par des écritures du 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation solidaire de [E] [X] et [Y] [N] à procéder à l'enlèvement sous astreinte de leur pergola ou véranda et de l'installation de climatisation, alors que [E] [X] et [Y] [N] sollicitaient, par des écritures du 10 novembre 2023, la prolongation de la médiation, soulevant la nullité de la procédure et demandant le renvoi devant le juge du fond, invoquant la prescription des demandes relatives à la pergola ; [E] [X] et [Y] [N] formaient une demande reconventionnelle tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire cesser sous astreinte l'exploitation anormale des locaux à usage libéral par la SCI Les Anneaux ,et à rétablir, toujours sous astreinte, l'ordre alphabétique de l'ouvre porte.

Par une ordonnance en date du 8 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans déboutait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande tendant à condamner solidairement [E] [X] et [Y] [N] à procéder à l'enlèvement de leur pergola ou véranda, condamnait solidairement [E] [X] et [Y] [N] sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à procéder à l'enlèvement de l'installation de climatisation se trouvant sur la terrasse, et à remettre en état le mur, déclarait irrecevables [E] [X] et [Y] [N] en leurs demandes reconventionnelles, et de leur demande de communication de pièces ainsi que de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le juge des référés condamnait [E] [X] et [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 15 décembre 2023, [E] [X] et [Y] [N] interjetaient appel de cette ordonnance.

Par leurs dernières conclusions, ils en sollicitent la confirmation en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande tendant à les condamner à procéder à l'enlèvement de leur pergola, mais son infirmation en ce qu'elle les a condamnés à procéder à l'enlèvement de l'installation de climatisation, en ce qu'elle les a déclarés irrecevables en leurs demandes tendant à ordonner de faire cesser l'exploitation des locaux de la SCI les Anneaux et de rétablir l'ordre alphabétique de l'ouvre porte, de leur demande de communication de pièces et de leur demande de dommages-intérêts ainsi que de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de constater l'existence de contestations sérieuses et de l'absence de trouble manifestement illicite s'agissant des demandes du syndicat des copropriétaires, et de condamner ce dernier à faire cesser l'exploitation anormale des locaux à usage libéral par la SCI les anneaux sous astreinte de 200 € par jour et à faire rétablir l'ordre alphabétique normal de l'ouvre porte sous astreinte de 150 € par jour de retard ; il sollicitait également la condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 € par jour, les pièces relatives à la construction intervenue en sous-sol.

Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sollicite l'infirmation de l'ordonnance du 8 décembre 2023 en ce qu'elle a rejeté sa demande visant à obtenir enlèvement de la véranda sur la terrasse, parties communes à usage créatif et ce soues astreintes de 1000 € par jour de retard passé un délai de quinzaine à compter de la signification du présent arrêt.

En tout état de cause, il demande à la cour de débouter [E] [X] et [Y] [N] de toutes leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture était rendue le 14 mai 2024.

SUR QUOI :

Attendu que la partie appelante invoque une violation du principe du contradictoire en première instance, mais n'en tire pas les conséquences dans le dispositif de ses écritures, puisqu'elle se limite à demander à la cour d'« infirmer et/ou annuler l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a (...)», formule suivie de l'énoncé des chefs critiqués, la formule « statuant à nouveau » n 'étant pas suivie d'une demande tendant à voir prononcer l'annulation de la décision querellée ;

Que les appelants ne visent pas non plus dans cette rubrique les motifs ayant abouti au rejet de la demande de nullité de la procédure par le premier juge ;

Sur la demande de démolition de l'ouvrage qualifié pergola par [E] [X] et [Y] [N] et véranda par le syndicat des copropriétaires :

Attendu que pour considérer qu'il n'y avait pas lieu à référé sur cette demande, le premier juge a considéré que sa compétence ne lui permettait pas de rechercher si la demande du syndicat des copropriétaires est une action personnelle qui se prescrit par 10 ans (aujourd'hui cinq ans) en application de l'article 42 de la loi du 11 juillet 1965 ou s'il s'agit d'une action réelle, aujourd'hui non prescrite, de sorte que le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ne serait pas établi, ce qui ne pourrait relever que les attributions de la juridiction du fond ;

Attendu que [E] [X] et [Y] [N] soulignent que si les travaux contestés, même s'ils ont été opérés sans autorisation du syndicat des copropriétaires, affectent les parties communes même sans réaliser un véritable empiètement dans la mesure où les autres copropriétaires sont pas privés de jouir de ses parties communes, l'action a selon eux un caractère personnel ;

Attendu que le syndicat intimé invoque les règles de l'article 2227 du Code civil, prévoyant que les actions réalisées mobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui permettent d'exercer ce droit ;

Qu'il reproche en outre à [E] [X] et [Y] [N] de n'avoir pas sollicité les autorisations administratives nécessaires à l'édification de cet ouvrage, alors que ce dernier serait visible de l'extérieur ;

Attendu que le trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires pourrait être regardé comme manifestement illicite si la mise en place de l'ouvrage litigieux avait été refusée par l'assemblée des copropriétaires, ce qui n'est pas le cas,

Qu'il est exact que du caractère de l'action exercée dépend la durée de la prescription et par là-même l'existence ou non d'un trouble manifestement illicite ;

Attendu qu'il y a lieu de confirmer sur ce point l'ordonnance entreprise et d'inviter les parties à se pourvoir devant la juridiction du fond ;

Sur l'installation de climatisation:

Attendu que pour condamner [E] [X] et [Y] [N] à procéder à l'enlèvement de leur installation de climatisation, le juge des référés citant les dispositions du règlement de copropriété avant de préciser qu'il n'y avait point besoin de les interpréter, pour relever que la terrasse fait partie des parties communes à usage privatif et que les travaux réalisés doivent respecter l'article 10 § 4, a considéré que s'il n'est pas évident que l'installation du climatiseur puisse intéresser l'aspect extérieur de l'immeuble et donc soit, pour cette raison, constitutive d'un trouble manifestement illicite, il ressortait en revanche des photographies versées aux débats que l'installation du climatiseur/pompe à chaleur a nécessairement induit de percer les murs, faisant partie des parties communes pour y faire circuler des câbles électriques et des tuyaux, et ce en violation de cet article ;

Attendu que [E] [X] et [Y] [N] prétendent que ce qu'ils qualifient de « bloc extraction» serait un élément meuble amovible simplement posé au sol et non un immeuble par destination rattaché à l'immeuble, précisant qu'il n'est pas installé en façade, déclarant qu'aucune autorisation d'urbanisme n'est à former, et estimant qu'aucune autorisation n'est à demander, quel que soit le règlement de copropriété, sauf gêne esthétique, ce qui n'est pas le cas ;

Attendu que les appelants invoquent une rupture d'égalité entre copropriétaires, puisque le président du conseil syndical a autorisé un autre copropriétaire à installer une climatisation, alors que l'autorisation qu'ils avaient sollicitée pour eux-mêmes a été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires ;

Qu'ils n'ont pas contesté le procès-verbal de cette assemblée générale devant la juridiction compétente dans le délai qui leur était imparti ;

Que ce procès-verbal d'assemblée générale est aujourd'hui définitif et donc incontestable ;

Attendu que le cliché photographique produit par le syndicat des copropriétaires (pièce 10) montre l'extracteur de l'installation de climatisation, dont la mise en place entraînée un percement dans les murs et dans la façade, dont il ne peut être contesté qu'il s'agit d'une partie commune, alors qu'une goulotte traverse un mur porteur ;

Attendu que les atteintes par [E] [X] et [Y] [N] aux parties communes sont suffisamment caractérisées et suffisamment importantes pour constituer un trouble manifestement illicite qu' il y a lieu de faire cesser ;

Attendu qu'il y a lieu de confirmer sur ce point l'ordonnance entreprise ;

Sur la demande tendant à faire cesser l'exploitation des locaux de la SCI Les Anneaux :

Attendu que le juge des référés a considéré que la violation reprochée serait imputable à la SCI Les Anneaux en qualité de copropriétaire, ou à ses locataires en qualité d'occupant, et que le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité à défendre, de sorte que [E] [X] et [Y] [N] étaient irrecevable en leur demande faute d'avoir mis dans la cause cette société ou ses locataires ;

Que cette seule circonstance suffit à justifier la confirmation sur ce point de l'ordonnance entreprise;

Attendu au surplus que [E] [X] et [Y] [N] invoquent les dispositions du règlement de copropriété selon lesquelles l'exercice des professions libérales est toléré à condition que celui-ci ne nécessite pas le service de plus de cinq associés, collaborateurs ou employés par lots, sauf autorisation de l'assemblée générale à la majorité qualifiée ;

Qu'ils se fondent sur un extrait « Pages Jaunes » (pièce 20) mentionnant le nom de des personnes exerçant ou apparaissant exercer sur place ;

Attendu que le syndicat intimé déclare que les renseignements ainsi apportés par ses adversaires ne sont pas actualisés, et apporte à la procédure de consultation « Pages Jaunes » (pièce 12), plus récente, démontrant que seuls trois kinésithérapeutes, un ostéopathe et une secrétaire médicale exercent dans les lieux, les autres normes mentionnées dans la liste de [E] [X] et [Y] [N] ayant quitté le cabinet pour exercer ailleurs (pièces 13 à 19 et pièce 20) ;

Attendu que la demande formée en ce sens par [E] [X] et [Y] [N] n'est donc pas fondée ;

Sur la demande de rétablissement de l'ouvre -porte par ordre alphabétique :

Attendu que le premier juge a considéré que [E] [X] et [Y] [N] ne rapportaient pas la preuve de leurs prétentions selon laquelle l'interphone s'allumerait directement sur le cabinet de kinésithérapie en lieu et place de l'ordre alphabétique ;

Attendu que les appelants apportent aujourd'hui à la procédure une photographie de l'interphone montrant selon eux la vue apparaissant sur la première sollicitation, ce qui ne serait pas normal et constituerait un trouble manifestement illicite, puisqu'il faudrait selon eux remonter les noms à partir du K dans les deux sens, ce qui serait mal compris des visiteurs et pénaliserait les autres occupants ;

Attendu qu'en l'absence d'autres précisions, une photographie montrant un écran d'interphone affichant un nom ne peut prouver à elle seule que ce nom s'affiche automatiquement en premier à l'exclusion de tout autre à la suite d'une manipulation dans la réalité n'est pas établie ;

Attendu qu'il y a lieu de confirmer sur ce point l'ordonnance entreprise ;

Sur la demande de communication de pièces :

Attendu que les appelants, invoquant une faute conjointe de copropriétaires concernés et du syndic, pour obtenir la communication de certaines pièces, prétendent que le gérant de la SCI Les Anneaux aurait obtenu le droit de clore en sous-sol un espace handicapé, ce qui aurait été dissimulé, cette situation aggravant selon eux les conditions de circulation, n'étant pas conforme au permis de construire, rendant plus difficiles accès aux pompiers en cas d'incendie en sous-sol consistant en la disparition d'une place handicapé prévue conformément aux règles d'urbanisme et risquant d'avoir entraîné une appropriation de parties du solde de la copropriété sans contrepartie financière et sans vote ;

Attendu que pour rejeter cette demande, le premier juge a considéré que [E] [X] et [Y] [N] ne rapportaient pas la preuve de ce que la SCI Les Anneaux aurait violé le règlement de copropriété en ayant clos un espace parking handicapé ou en étant non si conforme au droit de l'urbanisme ;

Attendu que le syndicat intimé réplique que ses adversaires demandent la production de pièces concernant des travaux dont il n'est pas le maître d'ouvrage ;

Qu'en effet, [E] [X] et [Y] [N] ne prétendent même pas que les travaux dont ils se plaignent auraient été faits à l'initiative du syndicat des copropriétaires ;

Que leur appartenait d'appeler à la cause la personne dont ils prétendent qu'elle serait à l'origine de travaux dont ils se plaignent ;

Qu'ils ne précisent même pas le fondement juridique de cette demande de communication de pièces ;

Attendu qu'il y a également lieu de confirmer sur ce point l'ordonnance entreprise ;

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Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] l'intégralité des sommes qu'il a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2500 € ;

PAR CES MOTIFS :