CA Paris, 19 sept. 2024, RG 22/03938

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024

(n° 235/2024, 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 22/03938 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKI5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 novembre 2021 - Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 2) RG n° 20/07327

APPELANTE

S.C.I. SCI SICAM

Immatriculée au R.C.S. d'Evry sous le n° 344 030 101

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée de Me Laure JACQUEZ DUBOIS, avocat au barreau de Paris, toque : E1332

INTIMES

M. [M] [T]

né le 01 janvier 1982 à [Localité 12] (Algérie)

[Adresse 6]

[Localité 9]

S.A.S. ELIAN PRO

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 818 281 461

Prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés et assistés par Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocat au barreau de Meaux

INTERVENANT

M. [R] [O]

né le 12 juin 1984 à [Localité 11] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de Meaux

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 18 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions

juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Sandra Leroy, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 20 janvier 2016, la SCI Sicam a donné à bail à M. [T] [M] et à la SAS Elian Pro un local commercial situé [Adresse 1] à [Adresse 10] (Seine-Saint-Denis).

Le 14 janvier 2019, la SCI Sicam a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer la clause résolutoire, dénoncé à M. [T] et M. [O] [R] en qualité de caution les 23 et 29 janvier suivants.

Les preneurs ont quitté les lieux.

Par ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais a rejeté les demandes portant sur les loyers et charges impayés.

Par acte du 20 août 2020, la SCI Sicam a fait assigner la SAS Elian Pro, MM. [T] et [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant la SCI Sicam à la SAS Elian Pro et à M. [T] [M] à la date du 18 février 2019 ;

- condamné solidairement la SAS Elian Pro, M. [T] [M] et M. [O] [R] à payer à la SCI Sicam :

* 3.080,69 € à titre d'arriérés de loyers ;

* 7.500 € au titre de l'indemnité d'occupation ;

- condamné la SCI Sicam à payer à la SAS Elian Pro :

* 8.442,64 € à titre de remboursement des provisions sur charges ;

* 4.500 € à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance ;

- dit que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI Sicam ;

- condamné la SAS Elian Pro aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

- rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 16 février 2022, la SCI Sicam a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 26 juillet 2022, M. [R] [O] est intervenu volontairement à l'instance. Par ces mêmes conclusions, M. [R] [O], M. [M] [T] et la SAS Elian Pro ont interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 18 octobre 2022, par lesquelles la SCI Sicam, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

- sur le préjudice de jouissance :

- réformer le jugement en tant qu'il a condamné la SCI Sicam à verser à la SAS Elian Pro la somme de 4.500 € au titre du préjudice de jouissance ;

- dire et juger qu'aucune somme n'est due à ce titre à la SAS Elian Pro ;

- sur les charges :

A titre principal, réformer le jugement, en tant qu'il a condamné la SCI Sicam à rembourser à la SAS Elian Pro la somme de 8.442.64 € au titre des provisions pour charges pour les périodes 2016, 2017, 2018 ;

- dire et juger que la SAS Elian Pro et M. [T] [M], en leur qualité co preneurs, sont redevables au titre des années 2015, 2016, et 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 de la somme totale de 15.080,21 € au titre des charges ;

- les condamner solidairement à payer à la SCI Sicam la somme de 15.080,21 € ;

A titre subsidiaire, dire et juger que la SAS Elian Pro et M. [T] [M] sont redevables en tout état de cause de la somme de 11.270,35 € au titre de la période 2016/2017 ; 2017 /2018 ; 2018/2019 ; 2019/2020 ;

- condamner solidairement la SAS Elian Pro et M. [T] [M] en leur qualité de co-preneurs à verser à la SCI Sicam la somme de 11.270,35 € ;

- sur la clause pénale :

- réformer le jugement en tant qu'il a débouté la SCI Sicam de sa demande au titre de la clause pénale ;

- condamner solidairement la SAS Elian Pro et M. [T] [M], en leur qualité de co-preneurs, à payer à la SCI Sicam la somme de 1.336, 86 € TTC représentant la clause pénale au titre du 4ème trimestre 2018 et du 1er trimestre 2019, conformément à l'article V du bail ;

- débouter la SAS Elian Pro et M. [T] [M] de leur appel incident de leurs demandes reconventionnelles ;

- condamner solidairement la SAS Elian Pro et M. [T] [M], en leur qualité de co-preneurs, à verser à la SCI Sicam la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 au titre du code de procédure civile ;

- condamner la SAS Elian Pro et M. [T] [M], en leur qualité de co-preneurs, solidairement aux dépens.

Vu les conclusions déposées le 20 septembre 2023, par lesquelles M. [R] [O], M. [M] [T] et la SAS Elian Pro, intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

1. A titre principal, sur l'exception d'inexécution,

- infirmer le jugement rendu le 16.11.2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :

* rejeté l'exception d'inexécution invoquée par la société Elian pro ;

* condamné solidairement la SAS Elian Pro, Monsieur [M] [T] et Monsieur [R] [O] à payer à la SCI Sicam les sommes de 3.080,64 € à titre d'arriérés de loyers et de 7.500 € au titre de l'indemnité d'occupation ;

*constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 18.02.2019 ;

* dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI Sicam ;

*condamné la SAS Elian Pro aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Statuant à nouveau,

- constater que la SAS Elian Pro était bien fondée à suspendre le paiement des loyers et des charges au titre de l'exception d'inexécution ;

- débouter la SCI Sicam de toutes ses demandes ;

- dire et juger que la clause résolutoire n'est pas acquise.

2. A titre subsidiaire,

- confirmer le jugement rendu le 16.11.2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :

* débouté la SCI Sicam de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1.336,86 € au titre de la clause pénale ;

*limité le montant de condamnation à titre d'arriérés de loyers à la somme de 3.080,69 € ;

- infirmer le jugement rendu le 16.11.2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a condamné solidairement la SAS Elian Pro, Monsieur [M] [T] et Monsieur [R] [O] à payer à la SCI Sicam la somme de 7.500 € au titre de l'indemnité d'occupation ;

- débouter la SCI Sicam de sa demande sur ce point ;

- infirmer le jugement rendu le 16.11.2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a ordonné la conservation du dépôt de garantie ;

- débouter la SCI Sicam de sa demande sur ce point ;

- condamner la SCI Sicam à restituer à la SAS Elian Pro le dépôt de garantie ;

- infirmer le jugement rendu le 16.11.2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a condamné la SCI Sicam à payer à la SAS Elian Pro la somme de 4.500 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

- condamner la SCI Sicam à payer à la SAS Elian Pro la somme de 9.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

3. En tout état de cause,

- confirmer le jugement rendu le 16.11.2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :

* condamné la SCI Sicam à payer à la SAS Elian Pro la somme de 8.442,64 € à titre de remboursement des provisions sur charges ;

* débouté la SCI Sicam de toutes ses demandes à l'encontre de la SAS Elian Pro, Monsieur [M] [T] et Monsieur [R] [O] au titre du paiement des charges ;

- débouter la SCI Sicam de toutes ses demandes ;

- condamner la SCI Sicam à payer à la SAS Elian Pro, à Monsieur [M] [T] et à Monsieur [R] [O] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner la SCI Sicam aux dépens en ce compris le coût du constat d'huissier du 10.04.2019 et autoriser la société Cagneaux-Dumont Gallion à procéder au recouvrement sur le fondement de l'article 699 du CPC.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

1. Sur l'exception d'inexécution

Aux termes de l'article 1719 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci était exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a écarté le bénéfice de l'exception d'inexécution au profit de la SAS Elian Pro après avoir considéré que si les lieux loués étaient effectivement confrontés à d'importants désordres dans les parties communes constitués de dégradations et d'incivilités causées par des squatteurs installés en raison d'un déficit de sécurisation des lieux, il n'est néanmoins pas prouvé que le bailleur aurait été mis en demeure d'assurer un respect accru de ses obligations, M. [T] et la SAS Elian Pro ne faisant qu'alléguer l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, alors qu'il est constant que la SAS Elian Pro a continué son activité dans les locaux en sorte que l'exception d'inexécution ne peut être mobilisée.

En cause d'appel, pour refuser d'exécuter son obligation de payer le loyer et les charges, la SAS Elian Pro prétend que la SCI Sicam a manqué à son obligations de délivrance, d'entretien des parties communes et de jouissance paisible, prévues par l'article 1719 du code civil, et par les stipulations du contrat de bail.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Elian Pro expose sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil que la SCI Sicam a manqué à son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux loués en ne tenant pas compte de ses plaintes concernant l'entretien des parties communes alors que les articles IV -2) et IV ' 11) du bail impliquent l'obligation corrélative pour le bailleur d'assurer à ses frais avancés, l'entretien des parties communes dont le coût sera assumé par les locataires.

Or, elle soutient que les locaux ont été « laissés à l'abandon » depuis 2017 en ce qu'ils ont cessé d'être régulièrement surveillés conduisant à ce que l'immeuble, dont les portes d'accès n'étaient pas verrouillées, soit régulièrement occupé par des squatteurs qui ont dégradé les lieux, sans que le bailleur ne s'en préoccupe, induisant de la crasse, des odeurs d'urine ou autres et des dégradations qui ont nécessairement nui à l'image de la SAS Elian Pro et l'ont incommodée dans son exploitation.

Elle ajoute que la SCI Sicam n'a diligenté aucune procédure ou action pour mettre un terme aux nuisances affectant les parties communes et qu'aux termes de l'article 1358 du code civil et 9 du code de procédure civile, toutes les pièces communiquées par la SAS Elian Pro ont pour but de rapporter la preuve des manquements commis par la SCI Sicam et la gravité de ces manquements.

Elle souligne enfin que l'article 1219 du code civil ne subordonne pas la mise en 'uvre de l'exception d'inexécution à une mise en demeure préalable du débiteur de l'obligation contractuelle inexécutée, et ce, alors que la SCI Sicam était informée de la situation depuis plusieurs années en raison des nombreuses rencontres entre les parties et que les graves défauts d'entretien des parties communes ont créé des conditions qui ne sont pas des conditions d'exploitation normales d'hygiène et de sécurité.

La SCI Sicam s'oppose à cette demande en faisant valoir pour l'essentiel que les conditions légales de l'exception d'inexécution ne sont pas remplies dès lors que seule l'inexécution de l'obligation de délivrance peut justifier le non-paiement du loyer alors que les preuves ne sont versées aux débats sont insuffisantes et que la gravité de l'éviction n'est pas établie.

L'obligation de délivrance pesant sur le bailleur, qui découle de la nature du contrat sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, impose à celui-ci de délivrer un local conforme à l'usage auquel il est destiné. Elle persiste pendant toute la durée du bail et ses renouvellements.

En l'espèce, la société preneuse invoque trois manquements du bailleur à ses obligations :

obligation de délivrance

obligation d'entretien des parties communes

obligation de sécurité

Du principe de l'obligation de délivrance, il résulte notamment que le bailleur d'un local est tenu d'entretenir les parties communes de celui-ci, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée.

Or, s'il résulte des procès-verbaux de constat d'huissier établis le 10 avril 2019, 16 septembre 2019 et 25 janvier 2019 un état général des parties communes de l'immeuble particulièrement dégradé, vétuste et extrêmement sale, notamment des WC communs, suite à des actes de vandalisme et de squat des lieux, les accès à l'immeuble n'étant pas verrouillés, matérialisant à l'évidence un manque d'entretien par la SCI Sicam des parties communes, il n'en demeure pas moins que la SAS Elian Pro ne justifie en avoir informé la SCI Sicam que par sms du 14 décembre 2018 et ne justifie par aucune pièce que ces manquements à l'obligation d'entretien des parties communes l'ont empêchée d'exploiter son activité de laboratoire de cuisine, contractuellement prévue.

De même, si le bailleur ne garantit pas son locataire des troubles subis par l'intervention de tiers, il reste néanmoins tenu de lui assurer une jouissance paisible des lieux et notamment de le garantir des troubles provenant de l'utilisation des parties communes, sauf à établir qu'il a diligenté les procédures nécessaires.

S'il est manifeste que l'occupation des parties communes par des squatteurs, telle qu'elle est établie par les différents procès-verbaux de constat versés aux débats, a nécessairement induit un sentiment d'insécurité pour les employés de la SAS Elian Pro, tant pour l'accès au local loué que pour l'utilisation des WC communs situés dans les parties communes, force est de constater que la SCI Sicam justifie avoir fait intervenir un service de sécurité et gardiennage depuis le 1er mai 2019 tous les jours de 7h à 19h du lundi au dimanche, établissant ainsi avoir réagi, et entamé des démarches de sécurisation des locaux, dont il n'est au demeurant pas démontré qu'ils auraient empêché la SAS Elian Pro d'exploiter les locaux loués.

Il résulte des constatations qui précèdent que la preuve des manquements du bailleur à ses obligations n'est pas rapportée et, a fortiori, que le preneur n'était pas fondé à opposer une exception d'inexécution pour s'exonérer de son obligation de payer les loyers et charges.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

De même, si la SAS Elian Pro, M. [O] [R] et M. [T] [M] sollicitent à titre principal l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 février 2019, il est néanmoins constant que ne pouvant se prévaloir d'une exception d'inexécution, la SAS Elian Pro devait régler le loyers et charges contractuellement dus, cequi n'a pas été fait par la SAS Elian Pro, qui n'a notamment pas réglé les loyers du 4ème trimestre 2018 et 1er trimestre 2019 et n'a pas satisfait aux causes du commandement qui lui a été délivré le 14 janvier 2019, conduisant ainsi à l'acquisition de la clause résolutoire le 14 février 2019.

La SAS Elian Pro, M. [T] [M] et M. [O] [R] seront par conséquent déboutés de cette demande, et le jugement infirmé uniquement sur la date d'acquisition de la clause résolutoire au 14 février 2019, et non 18 février 2019.

2. Sur la demande en restitution de charges

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a débouté la SCI Sicam de sa demande en paiement de charges à l'encontre de la SAS Elian Pro et l'a condamnée à rembourser au preneur la somme de 8.442,64 € au titre des provisions sur charges appelées pour 2016, 2017 et 2018, après avoir considéré que s'il résulte d'un accord du 20 janvier 2016 que la SCI Sicam et la SAS Elian Pro se sont accordées sur la répartition des charges et taxes par un calcul au millième de la valeur locative louée de l'immeuble et au millième de la surface locative louée de 1'immeuble, la SCI Sicam ne produit aucun justificatif permettant de vérifier la pertinence des quantièmes retenus pour répartir les charges entre les différents locataires, et l'opportunité des provisions appelées et payées par la SAS Elian Pro.

La SCI Sicam sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et à titre principal la condamnation solidaire de la SAS Elian Pro, M. [O] [R] et M. [T] [M] à lui verser 15.080,31 € au titre des charges 2015, 2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et subsidiairement 11.270,35 €, en faisant valoir pour l'essentiel que les provisions sur charges ont fait l'objet de régularisations annuelles pendant la durée du bail, entre 2016 et 2020 sans que le dépassement de délai pour régulariser ne soit assorti d'aucune sanction.

Elle excipe du bien fondé des charges réclamées, conformément à la liste des charges figurant au bail qui sont répercutées à chaque locataire ainsi que le mode de répartition défini avec précision, la SCI Sicam ayant bien versé aux débats les justificatifs permettant de vérifier la pertinence des quantièmes retenus pour répartir les charges entre les différents locataires, la locataire se voyant affecter un « quantième de valeur locative », de 2015 à 2018 aux frais d'entretien du monte-charge, à l'électricité commune, à l'entretien des parties communes, à celui de la serrurerie, et de la toiture, ce quantième étant déterminé par la somme de l'ensemble des loyers des locataires au cours de chaque exercice.

Elle souligne que la pondération est admise par l'article R. 145-35 du code de commerce et que pour la période postérieure à 2018, le calcul a été fait sur la base de la surface locative, l'eau commune étant partagée selon la même technique, mais uniquement entre les locataires rattachés au même compteur, la quote-part en matière d'assurance et de taxe foncière étant calculée sur la base de la valeur locative louée et les charges d'eau individuelles n'ayant pas été appliquées en fonction d'un quantième quelconque, mais uniquement au regard la consommation de la locataire, consommation au demeurant importante, s'agissant d'un atelier de traiteur-activité de fabrication de plats préparés, de sorte que la SAS Elian Pro et M. [T] sont débiteurs de la somme totale de 15.080,21 € à titre principal et à titre subsidiaire, de la somme serait de 11.270,35 € si les charges étaient recalculées au vu de la seule surface exploitée.

La SAS Elian Pro, M. [O] [R] et M. [T] [M] sollicitent la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant qu'il appartient à la SCI Sicam de justifier les montants des charges et celui des dépenses qu'elle prétend avoir engagées.

Or, ils soulignent que le nombre de millièmes que la SCI Sicam impute à la SAS Elian Pro dans ses décomptes varie en fonction des années et/ou du type de charges, que les locaux n'étaient ni entretenus ni nettoyés, de sorte qu'il ne peut y avoir de charges afférentes à l'entretien du monte-charge, des parties communes et des serrureries et que la SCI Sicam ne justifie ni de l'existence d'un compteur individuel affecté aux lieux loués, ni de la réalisation contradictoire de prétendus relevés, ni de leur véracité.

Au cas d'espèce, il résulte de l'article IV 11/ que le preneur s'engage à « rembourser au propriétaire par quart, en même temps que chaque terme de loyer, sa part des charges locatives, notamment sa quote-part des dépenses d'eau, de chauffage, d'électricité, les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, l'entretien toiture, l'entretien électricité, l'entretien serrurerie, l'entretien des communs intérieurs et extérieurs, hall, couloirs, ascenseurs allées, pelouses, etc... de manière à ce que le propriétaire n'ait à supporter personnellement aucune charge.

Le preneur remboursera en outre au propriétaire sa quote-part d'assurance de l'immeuble contractée par le bailleur, l'ensemble des impôts mobiliers, contribution foncière, taxes sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage et tous les impôts et taxes actuels ou futurs afférents aux lieux loués quelle qu'en soit la dénomination ou la forme sauf ceux prévus à l'article L. 145-35 du code de commerce.

Le preneur donne son accord sur le mode de répartition des charges qui est le millième de la valeur locative louée de l'immeuble ou le millième de la surface locative louée de l'immeuble, et il lui sera demandé une provision trimestrielle qui correspond au pourcentage de charges communes de l'année précédente ».

Si la SCI Sicam soutient fournir les justificatifs des charges effectivement réglées pour la période de 2016 à 2019, force est de relever que les motifs développés par le premier juge n'ont pas perdu leur pertinence en cause d'appel.

En effet, si la clé de répartition contractuellement prévue par les parties prévoit une prise en charge par la SAS Elian Pro des charges communes de l'immeuble au millième de la valeur locative louée de l'immeuble ou au millième de la surface locative louée de l'immeuble, la SCI Sicam ne fournit aucune pièce justifiant de la valeur locative louée de l'immeuble ou de la surface locative louée de l'immeuble, se bornant à produire un simple tableau établi par elle qui ne saurait établir ces deux valeurs pourtant prévues au contrat comme base de calcul de la répartition des charges, de sorte qu'elle ne justifie pas avec suffisance de la conformité des sommes réclamées par elle à ce titre avec cette clé de répartition

Faute pour la SCI Sicam de justifier du respect des clés de répartition contractuellement prévues, elle sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement au titre des charges communes à l'encontre tant de la SAS Elian Pro que de M. [O] [R] et M. [T] [M] en qualité de cautions.

Faute pour la SCI Sicam de justifier du respect des clés de répartition contractuellement prévues, elle sera également condamnée à rembourser à la SAS Elian Pro les sommes versées par elle au titre des provisions sur charges de 2016 à 2018 à hauteur de 8.442,64 €.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ces deux chefs.

3. Sur la demande au titre d'un arriéré locatif

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a condamné solidairement la SAS Elian Pro, M. [O] [R] et M. [T] [M] à verser à la SCI Sicam la somme de 3.080,64 € à titre d'arriéré de loyers après avoir relevé que les loyers du 4ème trimestre 2018 d'un montant de 1.522,42 € HT et du 1er trimestre 2019 d'un montant de 1.558,27 € HT n'ont pas été payés.

A titre subsidiaire, M. [O] [R], la SAS Elian Pro et M. [T] [M] sollicitent de la cour, dans l'hypothèse où elle ne leur accorderait pas le bénéfice de l'exception d'inexécution, de confirmer le jugement ayant limité le montant de la condamnation de l'arriéré à la somme de 3.080,69 €.

La présente juridiction ayant refusé le bénéfice de l'exception d'inexécution à la SAS Elian Pro, le montant de l'arriéré locatif du par la SAS Elian Pro n'est dès lors plus contesté, et le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné solidairement la SAS Elian Pro et M. [O] [R] et M. [T] [M] en leur qualité de cautions, à verser la somme de 3.080,69 € au titre d'un arriéré locatif.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article 1152 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige relatif à un contrat conclu avant l'entrée en vigueur de ladite ordonnance, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a réduit le montant de l'indemnité réclamée par la SCI Sicam à titre de clause pénale de 15 % à néant, après avoir relevé son caractère disproportionné au regard du préjudice réellement subi par la SCI Sicam et par ailleurs non justifié aux débats.

La SCI Sicam sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, et la condamnation solidaire de la SAS Elian Pro et M. [T] [M] en leur qualité de co-preneurs, à lui verser 1.336,86 € TTC au titre de la clause pénale, en faisant valoir sur le fondement de l'article V-Loyer du bail que la SAS Elian Pro et M. [T] [M] ont cessé, de manière unilatérale, brutale et non motivée, de payer leur loyer, à compter du dernier trimestre 2018, et la SAS Elian Pro a transféré son siège social à Montreuil au cours de l'année 2019, démontrant la mauvaise foi des locataires, cette situation justifiant la mise en 'uvre de la clause pénale à hauteur de la somme de 1.336,86 € TTC.

La SAS Elian Pro, M. [O] [R] et M. [T] [M] sollicitent la confirmation du jugement de ce chef, en arguant que si le bail prévoit qu'en cas de retard de paiement des sommes dues en application du bail, le locataire doit payer un montant de 15 %, à titre de clause pénale, cette clause est manifestement excessive dès lors que les conditions d'exploitation déplorables de la SAS Elian Pro sont établies.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué en tirant les conséquences de ses propres constatations dont il résulte que les impayés ne concernent que deux trimestres sur une durée de bail de trois ans, dans un contexte de surcroît d'état particulièrement dégradé et sale des parties communes de l'immeuble loué, conduisant à juger le montant réclamé au titre de la clause pénale manifestement disproportionné au regard du préjudice réellement subi par la SCI Sicam, non démontré.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

5. Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

En vertu des articles 1713 et suivants du code civil, à compter de l'expiration du bail et jusqu'à la restitution des locaux, l'occupant des lieux est redevable d'une indemnité d'occupation laquelle vise à indemniser le propriétaire du préjudice subi du fait de l'indisponibilite de son bien. La libération des locaux, s'entend selon une jurisprudence constante, par la seule restitution des clés au bailleur.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné solidairement la SAS Elian Pro, M. [O] [R] et M. [T] [M] à payer à la SCI Sicam la somme de 7.500 € au titre de l'indemnité d'occupation, après avoir relevé qu' :

- il y a lieu de fixer la date de reprise des lieux par le bailleur à la date de remise des clés lors de l'état des lieux de sortie le 17 janvier 2020, ce dont il s'ensuit que les preneurs sont redevables d'une indemnité d'occupation pour la période courant du 18 février 2019, date d'acquisition de la clause résolutoire, au 17 janvier 2020.

- le tribunal dispose des éléments suffisants pour évaluer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme totale de 7.500 €.

La SAS Elian Pro, M. [O] [R], et M. [T] [M] sollicitent l'infirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel que le montant de l'indemnité retenu par le Tribunal n'est pas justifié car, dans son jugement, le tribunal a simplement indiqué qu'il disposait d'éléments suffisants pour évaluer le montant de l'indemnité d'occupation à 7.500 €, sans aucune autre précision.

Or, conformément à l'avis d'échéance du 21 janvier 2019, le loyer trimestriel était de 1.870 € TTC, soit 623,33 € mensuellement ; que la période considérée du 18 février 2019 au 17 janvier 2020 est une période de 11 mois, soit un total d'indemnité d'occupation maximum de 6.856,63 € TTC.

Ils ajoutent que la SAS Elian Pro a quitté les lieux en juin 2019 et que la SCI Sicam a manifestement trainé dans la fixation d'une date de remise des clés contradictoire, « pour accroître fictivement la dette de loyer de sa locataire alors qu'elle savait pertinemment que (la concluante) avait quitté les lieux », ce comportement faisant obstacle à la fixation à la charge de la preneuse d'une indemnité d'occupation.

La SCI Sicam sollicite quant à elle la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant principalement qu'une indemnité d'occupation est due au bailleur par le preneur qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, ce maintien dans les lieux perdurant tant que les clés n'ont pas été restituées au bailleur.

Or, la clause résolutoire ayant été acquise à partir du 14 février 2019 et les locataires n'ayant restitué les clés à la SCI Sicam que le 17 janvier 2020, une indemnité mensuelle d'occupation est dès lors due sur cette période.

Au cas d'espèce, il résulte des développements précédents que la clause résolutoire s'est trouvée acquise à compter du 14 février 2019, de sorte qu'à compter de cette date, la preneuse est tenue au règlement d'une indemnité mensuelle d'occupation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux.

Si la SAS Elian Pro soutient avoir quitté les lieux en juin 2019, force est de relever que ce n'est que par courrier officiel du 09 octobre 2019 adressé par son conseil au conseil de la SCI Sicam qu'elle en a informé cette dernière et proposé de convenir d'une date pour la remise des clés, soit plus de quatre mois après son départ allégué.

S'il n'est justifié d'aucune réponse de la SCI Sicam, il n'en demeure pas moins que les parties se sont accordées sur une remise des clés le 17 janvier 2020 devant huissier de justice, sans qu'il ne soit cependant justifié que ce délai supplémentaire de trois mois est imputable à la SCI Sicam seule.

En conséquence, la cour estime que l'indemnité d'occupation est due à la SCI Sicam jusqu'au 17 janvier 2020, date de restitution des clés au bailleur.

S'agissant du quantum de cette indemnité, il résulte de la lecture du dernier avis d'échéance établi par la SCI Sicam pour le 2ème trimestre 2019 que le montant du loyer HT s'élevait à 1.558,27 € par trimestre.

Dès lors, le montant total de l'indemnité d'occupation due à la SCI Sicam du 14 février 2019 au 17 janvier 2020 s'élève à 5.765,59 € correspondant à une occupation de 11 mois et 3 jours.

Le jugement ayant fixé une indemnité d'occupation totale de 7.500 € sera par conséquent infirmé.

Enfin, aucune des parties ne conteste en cause d'appel l'engagement solidaire de M. [T] [M] et M. [O] [R] avec la SAS Elian Pro, prononcé par le premier juge, en leur qualité de caution, tant au titre des loyers que des indemnités d'occupation dues à la SCI Sicam, cet engagement ayant toutefois été limité par le premier juge au paiement du principal, et non des accessoires, frais et pénalités.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

6. Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige concernant un contrat de bail antérieur à son entrée en vigueur, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a dit que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI Sicam, après avoir considéré que si l'article IX du bail prévoit l'attribution du dépôt de garantie au bailleur en cas de résiliation forcée, cette clause constitue une clause pénale dont le tribunal entend toutefois faire application dès lors qu'elle n'apparaît pas disproportionnée et que le principe du préjudice est établi par l'occupation illicite qui résulte de la résiliation du bail.

La SAS Elian Pro, M. [O] [R] et M. [T] [M] sollicitent l'infirmation du jugement attaqué de ce chef, et la condamnation de la SCI Sicam à restituer à la SAS Elian Pro le dépôt de garantie, en faisant valoir en substance que la SCI Sicam n'a subi aucun préjudice qui justifierait la conservation du dépôt de garantie, la SAS Elian Pro n'ayant pas occupé les lieux de manière illicite dès lors qu'elle n'a pu restituer les clés à son départ pour des raisons qui ne lui sont pas imputables.

La SCI Sicam ne formule aucune demande, et est dès lors présumée solliciter la confirmation de la décision de ce chef.

Au cas d'espèce, le bail prévoit qu'en cas de résiliation du bail, la somme versée au bailleur au titre du dépôt de garantie lui demeurera acquise à titre d'indemnité « de résiliation forcée du contrat de bail » et outre les indemnités d'occupation.

Cette clause doit s'analyser comme une clause pénale au regard des dispositions de l'article 1152 du code civil précité.

Or, il convient d'observer que la SCI Sicam n'a retrouvé la pleine jouissance de son local que le 17 janvier 2020, soit plus de sept mois après le départ allégué de la SAS Elian Pro, et justifie d'un préjudice à ce titre eu égard à la valeur locative des locaux, préjudice qui n'est pas redondant avec celui couvert par l'indemnité d'occupation.

La conservation des fonds du preneur à titre d'indemnité, soit 1.500 €, apparaît ainsi justifiée.

Dès lors, la SCI Sicam sera autorisée à conserver la somme de 1.500 € au titre du prélèvement sur le dépôt de garantie et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

7. Sur la demande d'indemnisation de la SAS Elian Pro au titre d'un préjudice de jouissance

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné la SCI Sicam à indemniser la SAS Elian Pro en réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 4.500 €, après avoir relevé que la preneuse est fondée à réclamer l'indemnisation du trouble de jouissance occasionné par la vétusté et le défaut d'entretien des parties communes tels qu'ils résultent des constats d'huissiers de justice produits aux débats, qui, au regard de ces troubles et de la durée du bail, est intégralement indemnisé par l'octroi d'une somme de 4.500 €.

La SAS Elian Pro sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation de la SCI Sicam à lui verser à ce titre une indemnisation à hauteur de 9.000 €, en faisant valoir pour l'essentiel que le preneur est recevable à solliciter des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance causé, étant précisé que cette indemnisation n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

La SCI Sicam sollicite également l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et qu'il soit dit qu'aucune somme n'est due à ce titre à la SAS Elian Pro, en arguant que les locataires ne justifient pas en quoi l'état allégué des parties communes aurait perturbé l'activité de fabrication de plats cuisinés, aucune interruption d'exploitation ou la production d'un justificatif comptable démontrant une baisse d'activité ou de chiffres d'affaires n'étant intervenu, de sorte que le montant réclamé n'est pas justifié.

Elle souligne la disproportion de l'indemnité fixée par le premier juge au regard du montant annuel du loyer qui s'élève à la somme de 6.000 € HT/HC.

S'il s'infère des développements précédents un préjudice de jouissance évident subi par la SAS Elian Pro, qui n'a pu user dans des conditions d'exploitation normale des parties communes (monte charges, WC communs...), il n'en demeure pas moins que l'ampleur des troubles ne saurait justifier d'indemniser ce préjudice à hauteur d'un an et demi de loyer, alors même que la SAS Elian Pro ne justifie par aucune pièce que les troubles subis dans l'usage des parties communes auraient eu un impact sur son exploitation, par une interruption de celle-ci ou une baisse de production.

Dans ces conditions, il convient d'indemniser justement ce préjudice de jouissance à hauteur de 4.500 €, conformément aux dispositions du jugement entrepris qui seront confirmés de ce chef.

8. Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera ses dépens d'appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, il n'apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS