CA Versailles, 18 sept. 2024, RG 21/02007
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Texte de la décision
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71H
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 SEPTEMBRE 2024
N° RG 21/02007 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UM44
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[13] DE [Localité 12]' SISE [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire M. [G] [O]- PERENIUM,
C/
[Y] [Z]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 18/11764
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Mélina PEDROLETTI,
Me Stéphanie TERIITEHAU,
Me Martine DUPUIS,
Me Marie-Christine GERBER,
Me Hervé KEROUREDAN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[13] DE [Localité 12]' SISE [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire M. [G] [O]- PERENIUM, demeurant [Adresse 3], en remplacement de M. [S] [N] jusqu'au 30/09/2023, avec les missions contenues dans la dernières ordonnance du 09/09/2023, par ordonnance du 09/03/2023 rendu par le TJ de Fontainebleu, puis par ordonnance du 29/09/23 rendue par le TJ de Fontainebleau, la mission de Monsieur [G] [O] (PERENIUM SASU) ,est prorogée jusqu'au 30 juin 2024
[Adresse 10]
[Localité 9]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Philomène CONRAD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1958
APPELANTE
Maître [Y] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire Me Yves-marie LE CORFF de l'ASSOCIATION FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R044: 619 et Me Yves-marie LE CORFF de l'ASSOCIATION FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R044
S.A.S. COMPASS GROUP FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 11]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Yohann TOREAU de l'AARPI DDCT avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
S.A.S. SOCIETE DE PRESTATIONS EN GESTION IMMOBILIERE 'SOPREGI' SAS dont le siège social est à [Adresse 14], représentée par son Président, la Société Alta Delcassé, dont le siège social est à [Adresse 14]
Société Alta Delcassé
[Adresse 14]
[Localité 7]
Représentant : Me Marie-christine GERBER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265 et Me Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40 et Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G450
S.A. MMA IARD COVEA RISKS
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40 et Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G450
INTIMÉS
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juillet 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
La résidence [13] de [Localité 12], située au [Adresse 4] à [Localité 12], est placée sous le régime de la copropriété. S'y trouvent quatre bâtiments A B C et D répartis sur trois étages et combles, outre un bâtiment sur rez de jardin et un autre à usage de parking. La gestion des services spéciaux à la personne n'incombait pas au syndicat des copropriétaires, mais à une société dite coopérative de consommation [13] de [Localité 12], avec qui le syndic, la Sopregi, devait signer une convention. La Société coopérative de consommation a confié la gestion de ses services à la Sopregi, elle-même filiale de la société Compass Groupe France.
Suivant ordonnance de référé en date du 30 décembre 2008, le président du Tribunal de grande instance de Fontainebleau a ordonné une expertise destinée à analyser les conséquences d'une dissolution de la Société coopérative de consommation envers le syndicat des copropriétaires (notamment en ce qui concerne la répartition des charges et la modification du règlement de copropriété).
Par jugement en date du 15 octobre 2010, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a réputé non écrit, à compter du 16 juillet 2006, l'article 37 VIII du règlement de copropriété, et a de nouveau mandaté l'expert pour procéder à une nouvelle répartition des charges et indiquer quelles seraient les modifications à apporter au règlement de copropriété. Ce jugement sera frappé de tierce opposition et sera rétracté ultérieurement par la Cour d'appel de Paris.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2010, ont été votées les résolutions suivantes :
- résolution n° 7 : adaptation du règlement de copropriété à l'article 41-3 de la loi du 13 juillet 2006 ;
- résolution n° 8 : adoption d'une clef de répartition spécifique pour les charges de services et de restauration à la part.
Par exploit du 16 août 2010, différents copropriétaires de la résidence [13] de [Localité 12] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] [Adresse 4] à [Localité 12], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', ainsi que la Sopregi devant le Tribunal de grande instance de Fontainebleau pour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de la loi ENL du 16 juillet 2006 et du règlement de copropriété, notamment faire annuler les résolutions n° 5, 7, 8, 10 et 11 du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2010.
Par jugement en date du 19 décembre 2012, le tribunal a ordonné le sursis à statuer dans l'attente du jugement au fond à intervenir après le dépôt du rapport d'expertise.
Une assemblée générale du 6 avril 2012 a désigné à nouveau la Sopregi en tant que syndic et comme gestionnaire des services spécifiques (sauf la restauration) ; une assemblée générale du 7 décembre 2012 a refusé de prononcer la suppression du service de restauration, a approuvé l'avenant au contrat de syndic pour la gestion du service de restauration, et a donné pouvoir au président du conseil syndical pour le régulariser.
La Société coopérative de consommation a été dissoute le 7 janvier 2013.
Une assemblée générale datée du 28 juin 2013 a refusé de se prononcer sur le sort du service de restauration.
Selon ordonnance en date du 3 décembre 2013, le président du Tribunal de grande instance de Fontainebleau a dit n'y avoir lieu à référé pour statuer sur la demande de suppression ou de suspension du service de restauration, et a ordonné une expertise relative aux comptes. Le rapport d'expertise sera déposé le 10 novembre 2011, puis homologué par un jugement du 8 janvier 2014.
Maître [Z] a été désigné comme administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires selon ordonnance sur requête datée du 26 février 2014, et M. [N] lui a succédé le 26 février 2016.
Le syndicat des copropriétaires ayant assigné la Sopregi, la société Compass Groupe France, Maître [Z], les MMA IARD et les MMA IARD Assurances Mutuelles (assureurs de la Sopregi), ainsi que l'URSSAF et l'Agent judiciaire de l'Etat devant le Tribunal de grande instance de Fontainebleau, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance le 4 octobre 2008 renvoyant l'affaire devant le tribunal de Nanterre, en application de l'article 47 du code de procédure civile.
Puis par jugement en date du 8 mars 2021, ledit tribunal a notamment :
- déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes formées tant contre la Sopregi que contre les deux compagnies MMA IARD à raison de tous les faits et éléments antérieurs au 14 mars 2012 (pour cause de prescription) ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l'encontre de la Sopregi ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l'encontre de Maître [Z] ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l'encontre de la société Compass Groupe France ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la Sopregi la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux MMA la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Compass Groupe France la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 25 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.
En ses conclusions notifiées le 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires fait valoir :
- qu'il n'avait pas à assumer les services d'alimentation et autres ; que c'était un organisme indépendant, la Société coopérative de consommation, créée en 1979, qui s'en chargeait tout en en confiant la gestion à la Sopregi ;
- que dans son arrêt daté du 19 novembre 2014, la Cour d'appel de Paris a rétracté le jugement du Tribunal de grande instance de Fontainebleau eu égard à l'indivisibilité attachée à la rédaction du règlement de copropriété de la résidence, et a renvoyé le syndicat des copropriétaires à saisir une assemblée générale de la question de savoir si le règlement de copropriété devait être modifié ou non, afin d'étendre l'objet du syndic ;
- que la Sopregi a convoqué une assemblée générale le 7 décembre 2012 aux fins de supprimer le service de restauration confié à la Société coopérative de consommation et se confier cette fonction ;
- que l'annulation de la résolution a été prononcée par le Tribunal de grande instance de Fontainebleau le 20 mai 2015 ;
- que postérieurement à la cessation de ses fonctions de syndic de la Sopregi, le 26 février 2014, Maître [Z] a convoqué une assemblée générale aux fins d'étendre l'objet du syndicat des copropriétaires au service de restauration ;
- que Maître [Z] a cessé ses fonctions le 15 février 2016 mais a licencié du personnel ;
- que la prescription n'est pas acquise ;
- que ce n'est que postérieurement à l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris le 19 novembre 2014 qu'ont été mises en évidence une extension en force de l'objet du syndicat des copropriétaires à l'encontre des dispositions du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965, et aussi une modification de la répartition des charges sans aucun vote ;
- que la manifestation du dommage est survenue lors du prononcé de ces décisions de justice ;
- qu'il invoque l'article 2239 du code civil, car une mesure d'instruction en cours suspend le délai de prescription, et c'est à tort que le jugement a décidé que cette règle ne s'appliquait pas au prétexte que seules les parties à l'instance ayant abouti à la mise en place de cette expertise étaient concernées ;
- que la Sopregi a été attraite aux opérations d'expertise suivant ordonnance datée du 15 janvier 2015 ;
- que l'article 2225 du code civil ne s'applique pas uniquement aux actions intentées à l'encontre d'auxiliaires de justice ;
- que les fautes de la Sopregi résident dans le fait d'avoir basculé le service de restauration sur le syndicat des copropriétaires avec les charges correspondantes alors qu'il existait des procédures en cours et que les charges étaient impayées ;
- que la Sopregi a également commis une faute en exécutant des assemblées générales contestées ;
- que d'autre part, la Sopregi a continué à administrer la copropriété y compris après la désignation de Maître [Z] en tant qu'administrateur provisoire ; qu'elle ne risquait donc pas de convoquer une assemblée générale en vue d'autoriser le syndicat des copropriétaires à agir en justice contre elle même ;
- que le syndicat des copropriétaires n'a pu librement agir que lorsque M. [N] a été désigné en lieu et place de Maître [Z] ;
- que sur le fond, la Sopregi était débitrice d'une obligation de résultat ;
- qu'elle a intégré les dépenses de restauration dans les charges qui sont devenues rapidement impayées ;
- qu'un règlement de copropriété peut prévoir l'institution de services collectifs mais il peut en exclure certains comme la restauration ; que selon l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, il peut étendre l'objet du syndicat des copropriétaires à la fourniture aux résidents de services spécifiques ; que ceux-ci sont tenus de participer aux services collectifs en fonction de l'utilité qu'ils présentent pour le lot et non pas de leur utilisation effective ; que la restauration peut aussi être confiée à une autre société indépendante à laquelle les copropriétaires ne sont nullement tenus d'adhérer ;
- que dans certaines résidences [13], la restauration constitue un élément essentiel ; que toutefois le règlement de copropriété de la résidence litigieuse ne prévoit pas qu'elle constitue une résidence-service ; que la restauration n'est pas un service collectif fourni par le syndicat des copropriétaires, celle-ci n'étant nullement incluse dans son objet ; que les copropriétaires n'étaient nullement tenus d'adhérer à la Société coopérative de consommation ;
- que le transfert du service de restauration au syndicat des copropriétaires n'était donc qu'une faculté, et supposait une modification de la répartition des charges ;
- que l'un et l'autre supposaient un vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- qu'en réalité, la Sopregi n'a jamais fait voter régulièrement l'extension de l'objet du syndicat des copropriétaires préalablement au transfert à son profit du service de restauration ;
- que le vote de l'assemblée générale du 15 juin 2010 est intervenu de façon abusive, notamment en ce qui concerne la répartition des charges, et a été contesté ; que le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a rendu deux jugements à ce sujet les 18 février et 4 mars 2015 ;
- que par ailleurs, l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 fait interdiction au syndic d'être gestionnaire de services ;
- que la Sopregi a le 16 septembre 2013 transféré au syndicat des copropriétaires 6 contrats de travail sans vote de l'assemblée générale ; que le conseil de prud'hommes a été saisi par les salariés et a jugé qu'elle avait rompu ces contrats ;
- que sans attendre un vote de l'assemblée générale, la Sopregi a le 7 janvier 2013 écrit à tous les fournisseurs du service de restauration pour leur demander de facturer leurs prestations au syndicat des copropriétaires ;
- que la garantie des MMA est due, car la responsabilité de la Sopregi est recherchée en tant que syndic et non pas en tant que prestataire de service de restauration ;
- que s'agissant des fautes de Maître [Z], l'intéressé a exercé la quasi totalité des pouvoirs d'un syndicat des copropriétaires à compter du 26 février 2014 ;
- qu'il n'a pas effectué les démarches qui s'imposaient, à savoir d'une part faire délibérer une assemblée générale sur l'extension de l'objet du syndicat des copropriétaires, et d'autre part modifier la destination de l'immeuble ;
- que c'est à tort qu'il a maintenu le service de restauration et intégré son coût dans les charges de copropriété ;
- que Maître [Z] savait, aux termes de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 19 novembre 2014, qu'il devait saisir l'assemblée générale de la question de la modification du règlement de copropriété ;
- qu'il a en outre licencié du personnel peu de temps avant la cessation de ses fonctions survenue le 26 février 2016 ;
- que s'agissant du préjudice, il est établi par le rapport d'expertise ; que les charges liées au frais de restauration sont demeurées impayées ; qu'il faut refaire les comptes de copropriété et en retrancher l'ensemble des dépenses liées à la restauration ; que la créance à l'encontre de la Société coopérative de consommation est irrécouvrable, ladite société étant dissoute ; que cinq jugements ont été rendus par le Tribunal de grande instance de Fontainebleau annulant des assemblées générales ; que le licenciement des salariés à donné lieu à un contentieux prud'hommal important, le syndicat des copropriétaires étant condamné en référé et ayant dû payer par voie de saisie-attribution ;
- qu'il existe également une dette envers l'URSSAF, une dette de TVA, et des honoraires à régler ;
- que concernant la société Compass Groupe France, les salariés étaient employés par elle et il s'est trouvé dans l'obligation de recourir à ses services suite à la convention du 15 octobre 2013, signée sans autorisation de l'assemblée générale ;
- que la demande reconventionnelle de la société Compass Groupe France est infondée et doit être en conséquence rejetée, étant rappelé que les sommes réclamées ne constituent pas des charges, et que dès lors que c'est le syndicat des copropriétaires qui s'est vu transférer les contrats de travail, il a assumé les frais de fonctionnement du service de restauration.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :
- infirmer le jugement ;
- condamner solidairement la Sopregi, la société Compass Groupe France et les MMA au paiement de la somme de 3 240 923 euros et condamner in solidum Maître [Z], la Sopregi, la société Compass Groupe France et les MMA au paiement de celle de 219 586 euros représentant les dettes prud'hommales ;
- subsidiairement, condamner in solidum Maître [Z], la Sopregi, la société Compass Groupe France et les MMA au paiement de la somme de 517 985 euros ;
- débouter la société Compass Groupe France de sa demande, et subsidiairement condamner Maître [Z] à le garantir ;
- le déclarer fondé à appeler et répartir les charges de restauration à l'encontre des copropriétaires, nonobstant les dispositions du règlement de copropriété, les décisions de justice rendues et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner in solidum la Sopregi, la société Compass Groupe France et les MMA au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner in solidum aux dépens qui seront recouvrés par Maître Pedroletti.
Dans ses conclusions notifiées le 19 avril 2024, la Sopregi réplique :
- que des difficultés financières sont survenues, dans la mesure où de moins en moins de copropriétaires étaient adhérents à la Société coopérative de consommation ; qu'il a fallu en conséquence augmenter le montant des cotisations ;
- qu'aux termes du contrat signé le 7 décembre 2012, elle affectait le personnel qu'elle employait pour le compte de la Société coopérative de consommation à la restauration, en le mettant à la dispositions du syndicat des copropriétaires, étant précisé qu'à l'expiration du contrat ou si la restauration était prise en charge directement par le syndicat des copropriétaires, les contrats de travail du personnel étaient transférés à ce dernier ;
- que l'assemblée générale du 28 juin 2013 ayant sursis au vote sur les résolutions relatives à la restauration, elle avait dû proroger l'avenant à son contrat de syndic afin que la résidence puisse continuer à bénéficier du service de restauration ;
- qu'à la suite de la survenance d'impayés, elle a indiqué qu'elle ne le prorogerait plus et que son personnel serait transféré au syndicat des copropriétaires ; qu'ensuite une convention a été conclue avec la société Compass Groupe France ;
- que de plus, des charges de copropriété sont demeurées impayées ;
- qu'une assemblée générale a exclu définitivement les frais de restauration des comptes de copropriété à compter du 1er juillet 2020 ;
- que s'agissant de la prescription, l'article 2225 du code civil n'est pas applicable lorsqu'elle est intervenue dans le cadre d'une mission judiciaire à elle confiée par l'ordonnance du 3 avril 2014 ; que son mandat de syndic a pris fin le 26 février 2024, lorsque Maître [Z] a été désigné en tant qu'administrateur judiciaire ;
- que l'ordonnance du 3 décembre 2013 n'a pas eu d'effet interruptif de prescription car elle n'y était pas partie ; qu'il en est de même de celle du 13 avril 2015 lui étendant les opérations d'expertise, vu que le syndicat des copropriétaires n'y avait pas la qualité de partie ;
- que n'a pas non plus d'effet interruptif une autre action en référé qui ne tendrait pas au même but que l'action en responsabilité intentée par le syndicat des copropriétaires à son encontre ;
- que l'assignation lui ayant été délivrée le 14 mars 2017, la prescription est acquise sur la période antérieure au 14 mars 2012 ; que sa responsabilité ne peut donc être recherchée que sur la période allant du 14 mars 2012 au 26 février 2014 ;
- que sur le fond, aucune faute ne peut lui être reprochée ; qu'elle n'était débitrice que d'une obligation de moyens ;
- qu'elle était tenue d'exécuter les décisions des assemblées générales ; que les copropriétaires étaient informés des procédures en cours ; qu'elle a été régulièrement désignée en tant que syndic ; qu'en 2012 le syndicat des copropriétaires était considéré comme assujetti aux dispositions de la loi du 13 juillet 2006 ; qu'elle était tenue d'assurer la continuité du service de restauration ;
- qu'il ne peut pas lui être fait reproche d'avoir réparti les charges liées à ce service par personne et non pas par tantièmes ;
- qu'elle n'a commis aucune faute en transférant les contrats de travail au syndicat des copropriétaires le 16 septembre 2013, car cela était contactuellement prévu et conforme aux dispositions de l'article L 1224-1 du code du travail ; qu'elle est étrangère aux licenciements qui sont survenus par la suite ;
- qu'elle n'est nullement débitrice de la créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Compass Groupe France ;
- qu'en tout état de cause, il n'existe pas de lien de causalité avec le préjudice invoqué, et ce dernier ne serait constitué que d'une perte de chance ;
- que s'agissant des charges afférentes aux années 2014 et 2015, c'est Maître [Z] qui en était responsable.
La Sopregi demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- subsidiairement, condamner les MMA IARD et les MMA IARD Assurances Mutuelles à la garantir ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître Beurton.
Dans ses conclusions notifiées le 3 mai 2024, Maître [Z] réplique :
- qu'il a été autorisé dans l'ordonnance datée du 3 avril 2014 à se faire assister par la Sopregi, le précédent syndic, sans qu'un contrat de mission ne soit signé avec l'intéressée ;
- que le transfert des contrats de travail dont s'agit est antérieur à sa désignation ;
- qu'il n'a eu d'autre choix que de prononcer les licenciements alors que le syndicat des copropriétaires n'a pas réglé les sommes au paiement desquelles il a été condamné par le conseil de prud'hommes pour des raisons financières ; que lesdites condamnations ne sauraient constituer un préjudice indemnisable ;
- qu'il n'a commis aucune faute ;
- qu'il n'avait pas à déclarer la TVA afférente à l'année 2016 car il n'était alors plus en fonction ; qu'il incombait au syndicat des copropriétaires de se rapprocher du Service des impôts des entreprises en cas de difficulté ;
- que le maintien du service de restauration a été décidé en assemblée générale antérieurement à sa désignation ;
- que c'est en vain que l'appelant lui reproche le défaut d'approbation des comptes, car l'administrateur provisoire qui lui a succédé pouvait toujours approuver ces comptes ; qu'il n'est nullement responsable du devenir des factures de la société Compass Groupe France ;
- que la demande en paiement de la somme de 298 399 euros est une demande nouvelle, et comme telle irrecevable.
Maître [Z] demande en conséquence à la Cour de :
- déclarer irrecevable la demande susvisée ;
- subsidiairement la rejeter ;
- confirmer le jugement dont appel ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens.
Dans leurs conclusions notifiées le 15 avril 2024, les MMA IARD et les MMA IARD Assurances Mutuelles, assureurs de la Sopregi, exposent :
- que la prescription est acquise antérieurement au 14 mars 2012 ; que le syndicat des copropriétaires était parfaitement informé des manquements qu'il invoque au travers des assignations datées des 23 juin 2009 et 16 août 2010 ; qu'il incombait alors aux copropriétaires de désigner un nouveau syndic en cas de difficulté ;
- que la prescription est même acquise avant le 23 juin 2009 ;
- que l'article 2225 du code civil n'est applicable qu'au mandat ad litem et non pas aux actions en responsabilité intentées à l'encontre d'un syndic de copropriété ;
- que la Sopregi n'encourt aucune responsabilité ; que l'intéressée a tout fait pour préserver au mieux les intérêts des copropriétaires, le maintien en l'état du service de restauration étant impossible eu égard au montant des charges et à la dissolution de la Société coopérative de consommation ;
- que le syndicat des copropriétaires s'est trouvé ensuite dans l'obligation de solliciter la désignation d'un administrateur provisoire ;
- que la Sopregi n'est nullement responsable des conséquences des licenciements prononcés par Maître [Z] ;
- qu'en tant qu'assureur, elles ne garantissent pas les fautes qui auraient été commises par la Sopregi en tant que gestionnaire du service de restauration, ni les fautes intentionnelles ;
- qu'en outre, toute garantie a cessé au 23 février 2014 ;
- que le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires ne pourrait être qu'une perte de chance ; que la dette de TVA est due en tout état de cause et ne représente pas un préjudice ;
- que la demande en paiement de la somme de 517 985 euros est une demande nouvelle, comme telle irrecevable ;
- qu'il y a lieu de tenir compte du plafond de garantie et de la franchise.
Les MMA IARD et les MMA IARD Assurances Mutuelles demandent en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- subsidiairement, réduire le montant des sommes dues, notamment en fonction du plafond de garantie et de la franchise ;
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Dans ses conclusions notifiées le 15 septembre 2022, la société Compass Groupe France soutient :
- qu'elle est intervenue en tant que prestataire de services, même si elle a été autorisée à faire appel à la Sopregi pour lui confier certains services ;
- qu'une convention de mise à disposition tripartite datée du 21 octobre 2013 a été conclue afin de permettre au syndicat des copropriétaires de bénéficier du réseau de ses fournisseurs ;
- que par ailleurs, le 24 janvier 2014, ce dernier lui a confié une mission d'assistance et de conseil dans la gestion de ses activités ;
- que les prestations par elle fournies sont sans rapport avec les demandes du syndicat des copropriétaires, lequel n'a pas d'intérêt à agir vu que les fautes invoquées par ce dernier auraient été commises par la Sopregi dans ses fonctions de syndic ;
- qu'elle n'est en outre pas responsable des manquements de la Sopregi au seul motif que celle-ci est l'une de ses filiales ;
- qu'elle forme une demande reconventionnelle au titre du contrat du 24 janvier 2014 susvisé prévoyant le versement d'une somme annuelle de 6 000 euros HT.
La société Compass Groupe France demande en conséquence à la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, et déclarer irrecevable ce dernier en ses prétentions ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 374 978,42 euros ;
- le condamner au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024.
Par message RPVA en date du 28 août 2024, la Cour a relevé d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande en paiement reconventionnelle formée par la société Compass Group France, s'agissant d'une demande nouvelle.
La société Compass Groupe France a soutenu que par application de l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, et qu'il avait été fait mention de sa créance tant dans les conclusions de première instance que dans celles d'appel. Elle en déduit que sa demande, qui en outre est en lien avec la demande initiale, est recevable.
Le syndicat des copropriétaires a indiqué que si, comme il est dit à l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel, la demande litigieuse ne tend pas aux mêmes fins que celles qui avaient été présentées au premier juge, et qu'en outre la prescription est acquise.
La Sopregi s'en est rapportée.
Maître [Z] a indiqué que la demande en question est irrecevable.
MOTIFS
Sur les demandes formées à l'encontre de la Sopregi et de ses assureurs, les MMA IARD et les MMA IARD Assurances Mutuelles
En vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'interruption de la prescription pourra être invoquée par le créancier, si ont été délivrés des actes visés aux articles 2240, 2241, 2244, 2245 du code civil (reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit, demande en justice, acte d'exécution forcée, mesure conservatoire).
L'assignation ayant été délivrée le 14 mars 2017, la prescription serait acquise antérieurement au 14 mars 2012 sauf à ce que le syndicat des copropriétaires ne soit pas informé des faits de la cause. Le tribunal a justement relevé qu'une mission de vérification des comptes de la copropriété était assurée tous les ans à l'occasion des assemblées générales ordinaires si bien que l'appelant, qui n'allègue pas la dissimulation d'actes de gestion, ne peut sérieusement soutenir qu'à la date du 14 mars 2012 il ne connaissait pas les anomalies comptables lui permettant d'engager la présente action en justice.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'expertise ordonnée par le jugement du 15 décembre 2010 et les ordonnance des 3 décembre 2013 et 13 janvier 2015 lui permettent de se prévaloir des dispositions de l'article 2239 du code civil, selon lesquelles la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.
Or il existe un principe de l'effet relatif de l'interruption de prescription : seule la partie qui a sollicité cette mesure d'instruction peut l'invoquer.
Il s'avère que :
- selon jugement daté du 15 décembre 2010, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a, dans une instance opposant divers copropriétaires au syndicat de copropriété, ordonné une expertise aux fins de procéder à une nouvelle répartition des charges ; le syndicat des copropriétaires n'avait pas la qualité de demandeur à cette expertise qui en outre ne portait pas sur l'objet du présent litige ;
- suivant ordonnance de référé en date du 3 décembre 2013, le président du Tribunal de grande instance de Fontainebleau a, dans une instance opposant divers copropriétaires au syndicat de copropriété, ordonné une expertise destinée à vérifier les comptes de la copropriété et du service de restauration ; ce n'est pas le syndicat des copropriétaires qui avait la qualité de demandeur à la procédure ;
- suivant ordonnance de référé en date du 13 janvier 2015, ce magistrat a étendu à la société Compass Group France et à la Sopregi les opérations d'expertise.
Il en résulte que ces diverses décisions de justice sont dépourvues de tout effet interruptif quant à la prescription opposable au syndicat des copropriétaires.
Et l'article 2225 du code civil, quant à lui, s'applique uniquement aux actions intentées à l'encontre d'auxiliaires de justice.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, encore, que le point de départ du délai de prescription devrait être fixé soit au 19 novembre 2014, date de prononcé de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris, soit au 8 août 2015, date du dépôt du rapport d'expertise de M. [R], soit aux 18 février 2015, 4 mars 2015 et 2 décembre 2015, dates auxquelles le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a rendu ses décisions sur le fond.
Le syndicat des copropriétaires reproche à la Sopregi d'avoir basculé le service de restauration sur lui-même, avec les charges correspondantes, alors qu'il existait des procédures en cours et que les charges étaient impayées.
C'est l'assemblée générale du 15 juin 2010 qui a décidé (en sa résolution n° 7) d'affecter en charges fixes les frais de restauration anciennement supportés par la société coopérative, et le jugement du 15 décembre 2010 a bien précisé que l'objet du syndicat était étendu de fait à la fourniture aux résidents de services spécifiques notamment de restauration. D'ailleurs, dans ses conclusions l'appelant reconnaît que dès le mois de juillet 2010 il s'est vu transférer les charges de restauration. Il avait la qualité de partie à la procédure ; il ne peut donc pas sérieusement disconvenir de ce qu'à cette époque il avait connaissance de l'intégration des frais de restauration dans les charges de copropriété, et qu'en conséquence ce n'est pas à la date du dépôt du rapport d'expertise qu'il en a été informé. Les dates susvisées se situent antérieurement au 14 mars 2012. La prescription est acquise.
Le syndicat des copropriétaires soutient que la Sopregi a également commis une faute en exécutant des assemblées générales contestées et également en les ayant fait voter de façon irrégulière ; il s'agit :
- de l'assemblée générale du 6 avril 2012 ;
- de celle du 7 décembre 2012 (ayant notamment refusé de voter la suppression du service de restauration, motif pris de ce qu'elle n'avait pas la compétence pour statuer sur ce point, la société coopérative de consommation, chargée de la restauration, étant un tiers par rapport au syndicat des copropriétaires) ;
Ces assemblées générales sont postérieures au 14 mars 2012 si bien que la prescription ne saurait être acquise.
Le syndicat des copropriétaires reproche à la Sopregi de lui avoir, le 16 septembre 2013, transféré les contrats de travail des six salariés affectés au service de restauration. Là encore la prescription n'est pas acquise.
Enfin le syndicat des copropriétaires ne peut pas invoquer l'adage contra non valentem agere non currit praescriptio, repris à l'article 2234 du code civil, car il était possible de faire désigner en justice un administrateur ad hoc aux fins d'agir à l'encontre de la Sopregi alors même qu'elle était encore le syndic de la copropriété. Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir considéré que la prescription était acquise à raison des faits et éléments au 14 mars 2012, si bien que le syndicat des copropriétaires n'est recevable à agir à l'encontre de la Sopregi que du chef des fautes suivantes :
- les conditions irrégulières dans lesquelles les assemblées générales des 6 avril et 7 décembre 2012 ont été votées ;
- leur exécution nonobstant les contestations en cours ;
- le transfert des contrats de travail.
Le syndic est l'organe exécutif du syndicat des copropriétaires et en est aussi le représentant légal. Dans l'exercice de ses fonctions, il est responsable de ses négligences et fautes tant vis-à-vis du syndicat des copropriétaires que des copropriétaires ; en tant que professionel de la gestion d'immeubles il est également tenu à un devoir de conseil.
S'agissant des conditions irrégulières dans lesquelles les assemblées générales des 6 avril et 7 décembre 2012 ont été votées :
L'assemblée générale du 6 avril 2012 a, en sa résolution n° 6, décidé de désigner la Sopregi en tant que syndic de copropriété à compter de cette date et jusqu'au 30 juin 2014, sa rémunération étant fixée d'une part au titre de la gestion courante de l'immeuble, d'autre part au titre de la gestion des services hors restauration et bar, enfin au titre du forfait administratif pour la gestion du personnel. Par jugement en date du 2 décembre 2015, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau, après avoir relevé que selon l'article 37 VIII du règlement de copropriété (qui était encore applicable à l'époque vu que le jugement du 15 décembre 2010 l'ayant réputé non écrit était frappé de tierce opposition par certains copropriétaires, cette voie de recours extraordinaire étant dépourvue d'effet suspensif, et que la décision y relative n'était pas encore rendue), les services divers n'étaient pas assumés par le syndicat des copropriétaires mais par un organisme distinct qui, lors de la mise en fonctionnement de la résidence, prendrait la forme et obéirait aux règles d'une société coopérative de consommation, et qu'à la date de ladite assemblée générale la Société coopérative de consommation n'était pas dissoute (elle ne le sera que le 7 janvier 2013), que la résidence dont s'agit n'était pas une résidence-service, et que la modification de la répartition des charges ne pouvait se faire qu'à l'unanimité, a annulé cette résolution. Le fait, pour un syndic, de proposer à une assemblée générale un projet de résolution non conforme au règlement de copropriété ou autre ne saurait être imputé à faute, dès lors que ladite résolution était soumise au vote des copropriétaires, que ceux-ci l'ont adoptée si bien qu'elle est devenue applicable, et surtout que l'annulation rétroactive de cette résolution en justice la prive de tout effet.
L'assemblée générale du 7 décembre 2012 a soumis au vote des copropriétaires une résolution n° 4, selon laquelle était supprimé le service de restauration jusqu'alors assuré par la Société coopérative de consommation, dont la dissolution anticipée était imminente ; il était notamment prévu que la cessation de ce service interviendrait lors de la dissolution de la Société coopérative de consommation, soit au 8 janvier 2013. Cette résolution a été rejetée faute de recueillir la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Le tribunal a retenu que ce service de restauration constituait un service collectif visé à l'article 37 VIII du règlement de copropriété, selon lequel les services divers (en ce compris la préparation et le service des repas) n'étaient pas assurés par le syndicat des copropriétaires mais par un organisme divers, à savoir une société coopérative de consommation, et que le sort dudit service pouvait être examiné par l'assemblée générale. Il se trouve que suivant jugement daté du 15 décembre 2010, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a déclaré non écrit cet article ; un certain nombre de copropriétaires ayant formé tierce opposition audit jugement, par décision du 14 novembre 2012 le tribunal a déclaré cette voie de recours irrecevable ; sur appel, par arrêt du 19 novembre 2014 la Cour d'appel de Paris a infirmé ce jugement et a rétracté celui du 15 décembre 2010 en toutes ses dispositions, puis a renvoyé les copropriétaires à saisir l'assemblée générale aux fins de savoir si règlement de copropriété devait être modifié ou non. L'article 37 VIII est dès lors toujours applicable, et en tout état de cause l'était déjà lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2012. A cette époque, le service de restauration, bien qu'assuré par une société tierce, relevait donc, ainsi que l'a relevé le tribunal, de la jouissance et de l'usage des parties communes. Il ne peut donc être fait grief à la Sopregi d'avoir proposé cette résolution au vote des copropriétaires, et ce d'autant plus qu'elle a été rejetée, comme indiqué supra, si bien qu'aucun préjudice ne saurait en découler.
S'agissant de l'exécution des assemblées générales susvisées nonobstant les contestations en cours :
En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
Les contestations en justice des assemblées générales en cause étant dépourvues d'effet suspensif, leur exécution immédiate ne saurait être imputée à faute à la Sopregi. Il sera rappelé en outre que celle-ci a régulièrement informé les copropriétaires de la teneur des décisions de justice rendues, ainsi que la présidente du Tribunal de grande instance de Fontainebleau.
S'agissant du transfert des contrats de travail :
Il est reproché à la Sopregi d'avoir transféré les 6 contrats de travail afférents au service de restauration au syndicat des copropriétaires, le 16 septembre 2013, alors même que l'avenant au contrat de syndic joint à la convocation à l'assemblée générale du 7 décembre 2012 ne prévoyait pas de transfert automatique desdits contrats de travail au syndicat des copropriétaires. Il s'avère que lors de l'assemblée générale du 7 décembre 2012 a été soumise au vote des copropriétaires une résolution n° 6 selon laquelle, à l'expiration du contrat de syndic ou si le service de restauration était repris en exploitation directe par le syndicat des copropriétaires, il serait fait application des articles L 1224-1, L 1224-2, L 1234-7, L 1234-10 et L 1234-12 du code du travail et les contrats de travail seraient transférés au syndicat de copropriété. Cette résolution a été adoptée avec quelques modifications de détail. Dès lors, l'appelant ne peut reprocher à la Sopregi, précédent syndic, d'avoir transféré ces contrats de travail, en vertu de cette résolution de l'assemblée générale susvisée qui constituait la loi de la copropriété.
Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la Sopregi, et par voie de conséquence en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions formées contre les MMA IARD et les MMA IARD Assurances Mutuelles.
Sur les demandes formées à l'encontre de Maître [Z]
En vertu de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable :
Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.
Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.
(...)
La fonction d'administrateur provisoire de la copropriété de Maître [Z] a débuté le 26 février 2014, date de sa désignation par une ordonnance du président du Tribunal de grande instance de Fontainebleau ; le 3 avril 2014, Maître [Z] a été autorisé à avoir recours à l'assistance de la Sopregi pour une durée de 6 mois, cette autorisation étant ensuite renouvelée le 16 octobre 2014 ; la mission de Maître [Z] a été prorogée selon ordonnance datée du 31 mars 2015, et ce pour un an soit jusqu'au 26 février 2016. C'est donc à cette date qu'il a cessé d'être administrateur provisoire de la résidence, ainsi qu'il a été constaté dans une ordonnance datée du 5 avril 2016.
Il lui est reproché de ne pas avoir, malgré les décisions rendues, porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 octobre 2015 l'extension de l'objet du syndic et la modification de la clé de la répartition des charges. La résolution n° 8 qui a été soumise au vote des copropriétaires était intitulée 'réflexions sur la suppression amiable du service de restauration dans l'hypothèse d'une décision de refus de l'assemblée générale d'adapter le règlement de copropriété aux dispositions de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965'. Il a été fait remarquer que l'assemblée générale extraordinaire du 7 décembre 2012 (ayant notamment refusé de voter la suppression du service de restauration, motif pris de ce qu'elle n'avait pas la compétence pour statuer sur ce point, la société coopérative de consommation, chargée de la restauration, étant un tiers par rapport au syndicat des copropriétaires) ayant été judiciairement annulée, la résolution ayant transféré le personnel de restauration au syndicat des copropriétaires était également annulée. Si en cet état de la procédure ce dernier n'était pas en charge du service de restauration, Maître [Z] en tant qu'administrateur provisoire de la copropriété n'était nullement tenu de faire modifier par voie d'assemblée générale l'objet du syndic et corrélativement la clé de répartition des charges ; même à supposer le contraire aucun préjudice indemnisable n'en résulterait.
Enfin, d'agissant du défaut d'approbation des comptes, Maître [Z] fait observer à juste titre dans ses conclusions que l'administrateur provisoire qui lui a succédé était encore dans les temps pour charger.
Le transfert des contrats de travail remonte au mois de septembre 2013 soit avant la prise de fonction de Maître [Z] qui n'en est dès lors pas responsable. Il lui est également reproché d'avoir notifié des licenciements le 23 février 2016, soit postérieurement à la cessation de ses fonctions. Or il résulte de ce qui précède que c'est le 26 février 2016 que Maître [Z] a cessé lesdites fonctions ; cet argument ne saurait donc être retenu. L'intéressé avance qu'il n'avait d'autre choix que de procéder au licenciement des salariés affectés au service de restauration en application de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris daté du 19 novembre 2014, devenu définitif. Cet arrêt n'a pas statué sur le sort des salariés, mais s'est contenté de réformer le jugement du 14 novembre 2012 ayant refusé de rétracter celui du 15 décembre 2010, qui avait déclaré non écrit l'article 37 VIII du règlement de copropriété, selon lequel les services divers (en ce compris la préparation et le service des repas) n'étaient pas assurés par le syndicat des copropriétaires mais par un autre organisme. Le transfert du service de restauration au syndicat des copropriétaires ne pouvait pas se concevoir au vu de cette décision de justice, selon laquelle c'était un autre organisme qui devait s'en charger.
Il résulte des pièces produites qu'un certain nombre de salariés ayant intenté une action en justice à l'encontre de la Sopregi devant le conseil de prud'hommes de Fontainebleau, celui-ci a par plusieurs jugements datés du 3 mai 2016, après avoir relevé que tant la Sopregi que la société Compass Group France devaient répondre des conséquences de la rupture des contrats de travail, et que ladite rupture était intervenue le 16 septembre 2013, date à laquelle la Sopregi avait imposé les transferts desdits contrats de travail au syndicat des copropriétaires sans qu
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