TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 sept. 2024, RG 24/00004

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00004 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GSEY
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic, la société ARC-EN-CIEL, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n°521 086 421
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : ARC-EN-CIEL (Syndic)

DEFENDEUR

M. [Y] [D] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Alice SITBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 22 Août 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 19 Septembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître SITON délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître SANDBERG délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [D] [S] est propriétaire des lots de copropriété n°23, 25 et 28 au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 1].

La société ARC EN CIEL a été désignée syndic dudit immeuble.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [Y] [D] [S].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales lui ont été régulièrement transmis.

La mise en demeure de payer en date du 13 mars 2023 (avis de réception signé le 14 mars 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 11 décembre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 16 515,84 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL ARC EN CIEL a fait assigner Monsieur [Y] [D] [S] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à régler ses arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 1er août 2024, il demande à la juridiction de :
➢ DÉCLARER la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] recevable et bien fondée, et en conséquence :
➢ CONDAMNER Monsieur [Y] [D] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 17.871,89 € euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 26 juin 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, dus au titre des lots de parking de copropriété n°23, 25 et 28 de la [Adresse 4], montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.
➢ CONDAMNER Monsieur [Y] [D] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] les sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 11 décembre 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.
➢ CONDAMNER Monsieur [Y] [D] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme 195,63 € due au titre de provisions non encore échues.
➢ CONDAMNER Monsieur [Y] [D] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.
➢ ORDONNER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.
➢ ORDONNER la capitalisation des intérêts.
➢ CONDAMNER Monsieur [Y] [D] [S] au paiement d'une indemnité de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de mise en demeure notifiée le 13 mars 2023.

En réponse au défendeur, il fait valoir que l’article 19-2 n’impose aucun niveau de détails quant aux sommes dues.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 12 juillet 2024, Monsieur [S] demande à la juridiction de :
JUGER irrecevables les demandes de paiement de charges de copropriété du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par le Syndic ARC EN CIEL à l’encontre de Monsieur [Y] [D] [S] ; DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son Syndic, la société ARC-EN-CIEL de toutes ses autres demandes ; En tout état de cause,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son Syndic, la société ARC-EN-CIEL au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
En défense, il fait valoir que les demandes sont irrecevables car la mise en demeure notifiée le 14 mars 2023 ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en ne précisant pas les provisions exigibles de l’année en cours mais en réclamant une somme globale de 16 307,43 euros sans aucune ventilation. Il invoque également des fins de non-recevoir tirées de son défaut de qualité à défendre, en l’absence de preuve de sa qualité de copropriétaire, du défaut de qualité à agir du syndic, s’agissant de la période antérieure au 19 août 2021, de l’absence de justification de la créance du syndicat, de l’autorité de la chose jugée.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 août 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, le défendeur a évoqué in limine litis dans la partie discussion de ses écritures une exception d’incompétence de la juridiction, qui ne figure pas au dispositif, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de la mise en demeure :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 124 du même code : « Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse. »

Aux termes du premier alinéa de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

Aux termes de l’article 1344 du code civil : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante. »

En l’espèce, par courrier en date du 13 mars 2023, le conseil du syndic ARC EN CIEL a adressé une mise en demeure à Monsieur [S], qui ne mentionnait nullement les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (mais mentionnait celles de l’article 10-1 de la même loi, celui qui permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de recouvrement amiable), et qui visait un délai de huit jours pour régler la dette alors que l’article 19-2 qui fonde la demande prévoit un délai de trente jours laissé au copropriétaire pour régler les provisions de l’exercice en cours exigibles mais impayées. Pour ces seules raisons, la mise en demeure adressée à monsieur [S] n’a pas constitué une interpellation suffisante.

Ces éléments sont en outre renforcés par le fait que la mise en demeure réclamait une somme globale de 16 307,43€ de charges de copropriété, sans distinguer dans cette somme les provisions exigibles au titre du 1er trimestre 2023 non réglées (qui s’élevaient à 69,48 euros, et qui constituaient la seule somme à régler dans les trente jours pour éviter de déclencher une procédure accélérée au fond), et sans qu’y soit annexé le décompte individuel de monsieur [S] (aucune pièce jointe n’étant visée dans le courrier et aucun décompte daté de 2023 n’étant agrafé au courrier en pièce 17 du demandeur).

Par conséquent, les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sont irrecevables, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres fins de non-recevoir invoquées par le défendeur.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le demandeur, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 1 500 euros au défendeur en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS