TJ Bobigny, 20 sept. 2024, RG 24/01031

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01031 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLXU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 SEPTEMBRE 2024 MINUTE N° 24/02622

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Août 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société WIZMAN TREMBLAY
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E1294

ET :

La société AIRPORT FORMATION
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [P]
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [T] épouse [P]
demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2023, la SCI WIZMAN TREMBLAY a consenti à la SAS AIRPORT FORMATION un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de 36 mois, à compter du 21 février 2023 et jusqu'au 20 février 2026.

Le contrat, intitulé " bail dérogatoire ", prévoit que les parties n'entendent pas adopter dans leurs rapports les dispositions du statut des baux commerciaux régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.

Le 13 mars 2024, la SCI WIZMAN TREMBLAY a fait délivrer à la SAS AIRPORT FORMATION un commandement de payer la somme principale de 5018,99 euros, arrêtée au 5 mars 2024, échéance de mars 2024 et régularisation des charges 2023 incluses.

Considérant que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai conventionnel d'un mois, et par exploit d'huissier du 7 juin 2024, la SCI WIZMAN TREMBLAY a assigné en référé la société AIRPORT FORMATION, ainsi que Monsieur [C] [P] et Madame [V] [T] épouse [P], en leur qualité de cautions, pour voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner l'expulsion de la SAS AIRPORT FORMATION ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 3], rez-de-chaussée, dès signification de l'ordonnance à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivantes du code des procédures civiles d'exécutionCondamner solidairement la SAS AIRPORT FORMATION, Monsieur [C] [P] et Madame [V] [T] épouse [P] à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 642,07 euros au titre des loyers, charges et taxes d'avril 2024 pour un solde à mai 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Condamner solidairement la SAS AIRPORT FORMATION, Monsieur [C] [P] et Madame [V] [T] épouse [P] à titre provisionnel au paiement de la somme de 364,20 euros en application de la clause pénale ;Dire le dépôt de garantie acquis à la SAS WIZMAN TREMPBLAY ;Condamner solidairement la SAS AIRPORT FORMATION, Monsieur [C] [P] et Madame [V] [T] épouse [P] à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 130 % du montant du loyer, charges et taxes en sus à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, le 13 avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux loués ;Condamner solidairement la SAS AIRPORT FORMATION, Monsieur [C] [P] et Madame [V] [T] épouse [P] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement la SAS AIRPORT FORMATION, Monsieur [C] [P] et Madame [V] [T] épouse [P] aux dépens lesquels comprendront le cout du commandement de payer du 13 mars 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience de référés du 28 août 2024, lors de laquelle la SCI WIZMAN TREMBLAY a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignés, la SAS AIRPORT FORMATION, Monsieur [C] [P] et Madame [V] [T] épouse [P] n'ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion et la demande formée au titre de l'indemnité d'occupation

En application de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

En outre, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l'article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, la SAS WIZMAN TREMBLAY produit :

Le bail dérogatoire établi le 21 février 2023, prévoyant notamment sa résiliation de plein droit à la demande du bailleur, en cas de non-exécution par le preneur de l'un de ses engagements, un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter demeurés sans effet à la condition qu'elle contienne déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de ladite clause ; Un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, signifié à la SAS AIRPORT FORMATION le 13 mars 2024, pour le paiement de la somme en principal de 5018,74 euros ;
Un décompte des sommes dues arrêté au 14 mai 2024.
Il résulte du décompte arrêté au 14 mai 2024 qu'à la suite de la délivrance du commandement de payer le 13 mars 2024, la SAS AIRPORT FORMATION a payé les sommes de 1 990,00 euros et 1680,96 euros le 18 mars 2023 et qu'aucun autre versement n'a été effectué avant le 15 avril 2024.

Elle n'a donc réglé que partiellement les causes du commandement dans le mois de la délivrance de celui-ci.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance de cet acte, soit le 15 avril 2024. L'obligation de la SAS AIRPORT FORMATION de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la SAS AIRPORT FORMATION causant un préjudice à la SCI WIZMAN TREMBLAY, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La SAS AIRPORT FORMATION sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les demandes de provision

Les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Et en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, il résulte du décompte arrêté au 14 mai 2024 que l'obligation de la SAS AIRPORT FORMATION de payer la somme de 3 392,36 euros n'est pas contestable (loyers et indemnités d'occupation), échéance de mai 2024 incluse et déduction faite du versement de 1680 euros en date du 7 mai 2024, ainsi que de la somme de 249,71 euros appelée au titre des frais d'huissier relatifs au commandement de payer, dont le paiement est demandé au titre des dépens.

La SAS AIRPORT FORMATION sera dès lors condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation en application de l'article 1231-7 du code civil.

Sur l'application de la clause pénale

Pour les raisons indiquées précédemment, et auxquelles il sera renvoyé, l'examen des demandes formées au titre de clauses pénales conventionnelles, à savoir la majoration de 10% de la somme due par la SAS AIRPORT FORMATION et l'acquisition par le bailleur à titre d'indemnité du montant du dépôt de garantie, ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Sur les demandes formées à l'encontre de Monsieur [C] [P] et Madame [V] [T] épouse [P]

En application de l'article 2297 du code civil, " A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ".

Or en l'espèce, il résulte de l'examen de la mention manuscrite des deux engagements de caution que l'écriture semble identique dans les deux actes, sans que les éléments produits ne permettent de déterminer si Monsieur [C] [P] ou Madame [V] [T] épouse [P] en est l'auteur.

Ces circonstances sont constitutives d'une contestation sérieuse, en ce qu'il existe un doute sur la régularité des engagements de caution au regard des dispositions susvisées de l'article 2297, l'auteur des mentions manuscrites demeurant incertain.

Il n'y aura dès lors lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

La SAS AIRPORT FORMATION supportera la charge des dépens, et notamment les frais engendrés par le commandement de payer.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI WIZMAN TREMBLAY l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens

PAR CES MOTIFS