TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 23/06592

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [A] [V] épouse [I]
Monsieur [C] [I]
Me Stéphanie MOISSON

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Alexandre DUVAL STALLA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/06592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4H

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [D] [R] épouse [G],
[Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Alexandre DUVAL STALLA, avocat au barreau de PARIS,

Madame [M] [G] épouse [H],
[Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Me Alexandre DUVAL STALLA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [A] [V] épouse [I],
[Adresse 4] - [Localité 6]
comparante en personne

Monsieur [C] [I],
[Adresse 4] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté

Madame [S] [O],
[Adresse 2] - [Localité 6]
représentée par Me Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de Paris

Monsieur [K] [L] [O],
[Adresse 2] - [Localité 6]
comparant en personne et assisté de Me Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de Paris
Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4H

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 1995, M. [G] a donné à bail à M. [I] et Mme [A] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Le loyer actuel de ce logement s’élève à la somme de 1.055,97 euros et d’une provision sur charges de 233 euros.

A la suite du décès de M. [G], Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H] sont devenues propriétaires indivises de l’appartement susvisé.

La société BEE IMMOBILIER, gestionnaire locative mandatée par Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H] a appris que M. [C] [I] et Mme [A] [V] n’occupaient pas les lieux qui leur étaient loués.

Suivant procès-verbal de constat dressé le 7 février 2023 à la requête des demanderesses, Maître [J] [X], commissaire de justice, a rencontré M. [N], gardien de l’immeuble qui lui a indiqué que M. et Mme [I] avaient quitté l’appartement actuellement occupé par M. [O] et a relevé que le nom [Y] [O] était enregistré dans l’interphone de l’immeuble et se trouvait sur la boîte aux lettres.

Le même jour, un commandement de payer la somme de 31 791,84 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 24 janvier 2023 a été signifié à M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] à une adresse différente de celle du logement. L’acte a signifié à la personne de Mme [A] [V] épouse [I] qui a indiqué que M. [C] [I] était parti depuis plusieurs années sans laisser d’adresse.

Par actes de commissaire de justice du 8 juin 2023, Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H] ont fait assigner M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] ainsi que Mme [S] [O] et M. [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater la validité du congé délivré le 7 février 2023 et la production de tous ses effets pour la date du 10 avril 2023,
- ordonner l'expulsion du preneur ainsi que celle de tout occupant de son chef, dont Mme et M [O], du logement (appartement, cave) situé [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 2], sans délai, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l’exécution ;
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d’un montant de cent (100) euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] au paiement des loyers et charges afférentes, échus impayés, soit à la somme de 34.416,18 euros à titre de provision, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2023 pour le preneur;
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I], Preneur, au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant aux loyers et charges charges afférentes impayées, soit à la somme de 1 938,82 euros à titre de provision (à parfaire au jour du jugement), avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] à rembourser au Bailleur la somme de 39.349,76 euros à titre de provision correspondant au montant des fruits civils produits par la sous-location non autorisée,
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] à payer au Bailleur la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sous-location irrégulière de l’appartement donné en location ;
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I], Preneur, et Mme [S] [O] et M. [K] [O], sous-locataires, à verser au Bailleur, représenté par son mandataire, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H] font valoir que M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] n’ont pas réglé la dette à la suite du commandement de payer qui leur a été délivré et qu’en outre, ils n'occupent plus le logement qui fait l’objet d’une sous-location prohibée à M. et Mme [O].

A l'audience du 7 novembre 2023, Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H], représentées par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation.

Mme [A] [V] épouse [I] a comparu à l’audience et a indiqué avoir résilié le bail le 22 juin 2022 et avoir prêté l’appartement pendant deux mois à Mme [O] qui était une bonne amie. Elle précise que lorsque le mandataire des bailleresses a changé, elle a renouvelé sa lettre de résiliation et ajoute qu’elle n’a pu restituer les clés du logement, M. [O] refusant de quitter les lieux.

M. [K] [O] a comparu et a confirmé occuper les lieux depuis 2022. Il indique avoir versé le loyer à Mme [A] [V] épouse [I] pour qu’elle le reverse au bailleur.

Bien que valablement assigné selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, M. [C] [I] n’était ni présent, ni représenté à l’audience.

Assignée à étude, Mme [S] [O] n’était ni présente, ni représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.

Par mention au dossier du 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 mars 2024 pour la production d’un justificatif de propriété actuel et complet, d’un décompte depuis l’origine de la dette locative ainsi que pour exposer dans quelles conditions la changement de nom sur la boîte aux lettres et sur l’interphone a été opéré.

A l’audience du 19 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil des bailleresses.

A l’audience du 21 mai 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le conseil de Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H] a déposé des conclusions au titre desquelles il actualise les demandes de la manière suivante :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour la date du 10 avril 2023 à la suite du commandement de payer, resté infructueux délivré le 7 février 2023,
- ordonner l'expulsion de M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dont Mme et M [O], du logement (appartement, cave) situé [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 2], sons délai, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l‘exécution ;
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d‘un montant de cent (100) euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] au paiement des loyers et charges afférentes échus impayés, soit à la somme de 45.438,10 euros à titre de provision, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2023 pour le preneur;
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I], Preneur, au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant aux loyers et charges charges afférentes impayées, soit à la somme de 1 288,97 euros à titre de provision (à parfaire au jour du jugement), avec intérêt ou taux légal à compter de la présente assignation ;
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] à rembourser au Bailleur la somme de 53.914,64 euros à titre de provision correspondant au montant des fruits civils produits par la sous-location non autorisée,
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] ainsi que Mme [S] [O] et M. [K] [O] à payer au Bailleur la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sous-location irrégulière de l’appartement donné en location ;
- condamner in solidum M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I], Preneur, et Mme [S] [O] et M. [K] [O], sous-locataires, à verser au Bailleur, représenté par son mandataire, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, les bailleresses réitèrent ce qu’elles ont indiqué lors de la précédente audience, et précisent qu’elle justifient de leur qualité de propriétaire, qu’elles produisent un décompte détaillé de la dette locative et que le nom a été changé sur la boîte aux lettres et l’interphone à l’initiative de M. [O] qui s’est adressé au gardien de l’immeuble. Elles ajoutent qu’elles n’ont jamais reçu la lettre de congé que Mme [V] épouse [I] indique avoir adressé sans en justifier.

Mme [V] épouse [I] s’est présentée à l’audience et maintient qu’elle a donné congé le 2 août 2020. Elle explique qu’elle fait des versements de 150 euros pour régler la dette qui s’élevait à 31.936,56 euros arrêtée au 26 août 2022 et que son mari devait payer la même somme.

M. [K] [O] et Mme [S] [O] étaient représentés à l’audience par leur conseil qui a indiqué qu’ils pensaient être rentrés dans le logement légalement en juillet 2020. Ils soutiennent avoir payé le loyer à Mme [I] et avoir fait des travaux à hauteur de 4.500 euros. Ils ajoutent qu’ils vivent à cinq dans le logement et qu’ils contribuent au loyer à hauteur de leurs ressources. Ils précisent avoir déposé une demande de logement depuis 2006 et bénéficier d’un DALO depuis 2015. Ils demandent un délai d’un an pour quitter les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 août 2024. Le délibéré a été prorogé au 19 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur le défaut d'occupation effective des lieux par M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I]

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le logement doit constituer la résidence principale du locataire et le logement doit être occupé au moins huit mois par an, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs l’article IX – 11 du contrat de bail précise que le locataire est tenu de ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En outre l’article 15 de la loi de 6 juillet 1989 dispose, en ce qui concerne le congé donné par le locataire, que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l'espèce, il résulte des pièces produites ainsi que des débats que Mme [A] [V] épouse [I] et M. [K] [O] s’accordent pour dire que le logement n’est plus occupé par les locataires depuis le mois de juillet 2020 et que depuis cette date il est occupé par Mme [S] [O] et M. [K] [O].

Mme [A] [V] épouse [I] soutient avoir donné congé du logement le 2 août 2020 mais ne rapporte pas la preuve qu’elle a bien adressé une lettre de congé aux bailleresses ou à leur mandataire, le preuve de dépôt d’une lettre recommandée à cette date n’étant pas suffisante pour démontrer que le congé a été donné dans les formes prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ci-dessus rappelé.

Il en résulte que la locataire ne rapporte pas la preuve qu’elle a donné congé du logement. Et il convient en outre de relever qu’elle n’a pas restitué les clés du logement ayant installé dans les lieux Mme [S] [O] et M. [K] [O].

En outre, le fait que Mme [A] [V] épouse [I] ait accepté de recevoir le paiement du loyer en espèces de la part de Mme [O] de septembre 2020 à octobre 2021 pour le reverser aux bailleresses montre bien que cette dernière se considérait comme toujours occupante du logement vis-à-vis des demanderesses.

Il apparaît ainsi que le défaut d’occupation personnelle du logement par M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] à compter du mois de juillet 2020, soit depuis quatre années, est établi ce qui constitue un manquement grave aux obligations du contrat de location.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H] et de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 1er juillet 2020, le défaut d’occupation remontant à cette date selon les dires de Mme [A] [V] épouse [I] et de M. [K] [O].
Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4H

Sur les conséquences de la résiliation

En l'absence de contrat, M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] et les occupants de leur chef, Mme [S] [O] et M. [K] [O], se trouvent être occupants sans droit ni titre, en conséquence de quoi leur expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Compte tenu du possible octroi de la force publique, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte formée par Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H].

Il est enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, les demanderesses ne soutiennent pas que les conditions du premier alinéa de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies et n'allègue pas non plus que les défendeurs seraient de mauvaise foi ou qu'ils seraient entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Par application des articles 1103 et 1217 du code civil, les locataires et l’occupant de leur chef, résidant de façon permanente dans le logement, se trouvent tenus d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges locatives.

En l'espèce, M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] et les occupants de leur chef, Mme [S] [O] et M. [K] [O] se trouvant occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, ils seront condamnés in solidum à payer une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juillet 2020 à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Compte tenu du décompte versé au débat, M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] ainsi que Mme [S] [O] et M. [K] [O] seront condamnés in solidum au paiement de la somme provisionnelle de 61.240,26 euros correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement des fruits civils

Les articles 546 et 547 du code civil prévoient, d'une part que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit, et d'autre part, que les fruits civils appartiennent au propriétaire. Il résulte de ces articles que les loyers perçus par un locataire au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire. Le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En l’espèce, il est établi que M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] ont sous-loué l’appartement sans l’autorisation des bailleurs.

Cependant, il n’apparaît pas qu’ils aient tiré profit de cette sous-location, le décompte locatif versé au débat montrant que des versements ont été effectués par les locataire au mandataire des bailleresses, les pièces versées au débat ayant permis par ailleurs de montrer que cette sous-location avait pour but d’aider les sous-locataires qui ne trouvaient pas de logement et que le sous-loyer n’était pas supérieur au loyer principal de sorte que les locataires ne se sont pas enrichis au dépens des bailleresses.

En outre, il convient de préciser que les locataires sont solidairement tenus du paiement des indemnités d’occupation avec les sous-locataires jusqu’à ce que ceux-ci libèrent les lieux.

En conséquence, Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H] seront déboutées de leur demande de condamnation des M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] au paiement de fruits civils.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux formées par M. [K] [O]

Il résulte des articles L613-1 du Code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, si M. et Mme [O] justifient avoir effectué des démarches pour bénéficier d’un logement social et avoir des difficultés à se loger, il ressort du dossier qu’ils ne peuvent honorer le paiement des indemnités d’occupation dont ils sont tenus in solidum avec les époux [I] de sorte qu’autoriser M. [K] [O] à se maintenir dans les lieux augmenterait encore le montant de la dette locative déjà conséquente et ce alors même les bailleresses sont des personnes privées qui subissent une occupation illicite de leur logement depuis maintenant plusieurs années.

Dans ces conditions, la demande de délais supplémentaires à celui de l'article L.412-1 du code de procédure civile ne pourra qu'être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Cette demande n’ayant pas été motivée, il convient de la rejeter.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce , M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] ainsi que Mme [S] [O] et M. [K] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, M. [C] [I] et Mme [A] [V] épouse [I] ainsi que Mme [S] [O] et M. [K] [O], parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Mme [D] [R] veuve [G] et Mme [M] [G] épouse [H] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS