TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 22/02274

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Vanessa WALCH

Copie certifiée conforme à:
-Me Géraud BOMMENEL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/02274
N° Portalis 52J-W-B7G-CWD2V3

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IMMO FAN, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Vanessa WALCH, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN439

DÉFENDEUR

Monsieur [T], [Z], [V] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Géraud BOMMENEL et Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0570

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/02274 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWD2V

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [M] est propriétaire des lots de copropriété n°15, 24 et 33 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte d’huissier de justice du 21 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait sommation à M. [T] [M] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier de justice signifié le 16 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] a fait assigner M. [T] [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 14 avril 2022.

Dénonçant l’absence de diligences du syndicat des copropriétaires pour remédier à un dégât des eaux survenu dans son appartement en mai 2018 suite à des travaux entrepris sur le toit de l’immeuble, M. [T] [M] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires par acte du 28 septembre 2022 aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 14 décembre 2022, le juge des référés a désigné un expert qui a rendu son rapport le 15 novembre 2023 et conclu que le dossier n’est pas fondé, les fuites et infiltrations alléguées n’ayant pas été constatées, aucune humidité n’ayant été relevée suite à l’intervention par une autre entreprise qui a mis fin au dégât des eaux de 2018.

En l’état de ses conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, au visa des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- débouter M. [T] [M] de l’ensemble de ses demandes;

- condamner M. [T] [M] au paiement de la somme de 22.467,39 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

- condamner M. [T] [M] au paiement de la somme de 932,53 euros, au titre des frais nécessaires ;

- condamner M. [T] [M] au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/02274 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWD2V

- condamner M. [T] [M] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer du 21 avril 2020 ;

- condamner M. [T] [M] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans ses conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, M. [T] [M] demande au tribunal de :

A titre principal,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

- accorder à M. [T] [M] des délais de paiement de 24 mois avec échelonnement de la dette.

En toute hypothèse,

- écarter l’exécution provisoire de droit,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] [M] à la somme de 1 .800 euros au titre de de l’article 700 et aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 janvier 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 13 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] [M] est propriétaire des lots n°15, 24 et 33 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2016, 21 juillet 2016, 28 octobre 2016, 21 décembre 2016, 15 mai 2017, 21 décembre 2018, 14 mai 2019 et 10 mars 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux;

- les attestations de non-recours correspondantes sauf pour l’AG du 10 mars 2022 ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 14 décembre 2021, au 3 décembre 2022 ainsi qu’au 1er octobre 2023.

M. [T] [M] conteste les demandes formées à son encontre et le décompte :

- en ce qu’il n’est pas justifié certains appels de charge liés aux travaux (pièces n°4, 5, 6, 7 et 8),

- en ce que la régularisation des charges ne tient pas compte de la somme de 300 euros à son profit, qui a pourtant été reconnue par M. [B], président du conseil syndical,

- en ce qu’il aurait dû recevoir 200.000 euros suite à l’indemnisation de la copropriété concernant le sinistre qu’il a subi alors qu’il n’a été porté au crédit de son compte que la somme de 20.634,65 euros.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes, chacun des copropriétaires doit payer sa quote-part de charges en résultant, et ce même si le copropriétaire n’a pas donné son approbation. Il ajoute que M. [T] [M] ne précise pas les sommes qui ne seraient pas établies par le syndicat des copropriétaires et que l’indemnité concernée a servi en priorité à régler les travaux réparatoires.

Il résulte de l'examen des éléments du dossier que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 22.467,39 euros au 1er octobre 2023, les contestations de M. [T] [M] n’étant pas déterminables, et plus précisément la somme de 300 euros en l’absence d’éléments de preuve apportés à l’appui de ses allégations.

M. [T] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 16 février 2022, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 932,53 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance :

Sommation de payer : 284,53 euros,
Constitution avocat : 168 euros,
Suivi dossier impayé : 240 euros,
Suivi dossier impayé : 240 euros.
Les frais exposés pour une sommation de payer valant mise en demeure adressée le 21 avril 2021 par acte d’huissier constitue des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais désignés comme constitution avocat apparaissent constituer des frais irrépétibles.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

En conséquence, M. [T] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 284,53 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

M. [T] [M] ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière et allègue avoir perçu en 2021 la somme de 5.865 euros.

En l'espèce, l'octroi de délais de paiement à M. [T] [M] aurait pour effet d'aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celui-ci a d'ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l'introduction de l'instance.

Le défendeur sera ainsi débouté de sa demande en délais de paiement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/02274 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWD2V

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [T] [M] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [T] [M] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2016.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [T] [M] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [M], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Le coût de la sommation de payer du 21 avril 2020 ne sera pas compris dans les dépens.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.   

PAR CES MOTIFS,