TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 21/14951

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Stéphane DUMAINE-MARTIN

Copie certifiée conforme à :
- Me Sylvie BONAMI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/14951
N° Portalis 352J-W-B7F-CVT2S

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Novembre 2021

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [R] [P], administrateur judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

DÉFENDERESSE

Madame [V] [T] [U] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Sylvie BONAMI de la SELARL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1581

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/14951 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVT2S

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [T] [U] épouse [S] est propriétaire (usufruitière) des lots n°2, 4 et 6 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par exploit délivré le 30 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire Me [R] [P], a assigné Mme [U] épouse [S] devant la présente juridiction afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges.

Aux termes de conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, il demande au tribunal de :

Condamner Madame [V] [T] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 25 413,48 euros pour les charges de copropriété dont elle se trouve débitrice pour la période du 1er janvier 2020 au 2 juin 2022, en deniers ou quittances.

Débouter Madame [V] [T] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner Madame [V] [T] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Madame [V] [T] [S] aux dépens de l'incident ;

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, Mme [U] - [S] fait les demandes suivantes :

Déclarer irrecevable et mal fondé le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par Maître [P], en ses demandes et l’en débouter ,

Déclarer recevable et bien fondée Madame [V] [T] [U] épouse [S] en ses demandes reconventionnelles et y faire droit,

A titre principal,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par Maître [P], de ses demandes au titre des charges de copropriété et des dommages-intérêts pour résistance abusive,

Ordonner à Maître [P] :

-la production des factures de la société SBL CONSULT : FA2020-0079 du 21/12/2020 pour 1.490,50 Euros, FA2020-0080 du 21/12/2020 pour 2.885,01 Euros, FA2021-0002 du 08/01/2021 pour 1.776,62 Euros, FA2021-0018 du 15/02/2021 pour 2.235,76 Euros, FA2021-0018 du 15/02/2021 pour 2.664,93 Euros,

-la production des factures de la société SBL CONSULT correspondants aux trois acomptes des 01/10/2021 (3.000 Euros), 19/10/2021 (2.000 Euros), et 29/10/2021 ( 2.000 Euros),
-le relevé des dépenses et des recettes du cabinet BALZANO, sous astreinte de 100,00 Euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

Accorder des délais de paiement à Mme [V] [T] [U] épouse [S] sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil eu égard à sa situation financière et aux dépenses engagées pour la copropriété, sur deux ans.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par Maître [P], aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 13 mars 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de Mme [U]-[S],

• La lettre de mise en demeure effectuée,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 3 juillet 2020 et arrêtés au 12 avril 2022,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018 à 2019 et 2021 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,
Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits et du dernier décompte que Mme [U]-[S] reste débitrice de la somme de 25.413,48 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 12 avril 2022 (appel du 2e trimestre 2022 inclus).
L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

Mme [U]-[S] conteste ces demandes, en sollicitant la production de pièces et en distinguant la nature des charges relevant du nu-propriétaire ou de l’usufruitier.

En application des articles 600 et suivants du code civil relatifs aux obligations de l’usufruitier, les charges impayées correspondent bien à des charges courantes dues par l’usufruitier.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 25.413,48 euros.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence de la défenderesse a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l'existence et de l'étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

- Sur la demande de délai

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut dans la limite de deux années compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Mme [U]-[S] sollicite à titre subsidiaire que lui soit accordé des délais de deux ans de paiement sur ce fondement, eu égard à sa situation financière et aux dépenses engagées pour la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires précise dans ses écritures que la défenderesse est solvable depuis la saisie-attribution du 3 août 2023.

Toutefois, l'octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu'à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d'une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l’espèce, Mme [U]-[S] n’apporte pas la preuve de sa bonne foi à payer régulièrement et a déjà bénéficié de larges reports de paiement compte tenu des délais de procédure.
Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délai de paiement.

- Sur les autres demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,