TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 23/00246

RE F E R E

N°

Du 20 Septembre 2024

N° RG 23/00246 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KHWF
30B

c par le RPVA
le
à

Me Jean-marie BERTHELOT, Me Nicolas MENAGE

- copie dossier
- 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Nicolas MENAGE

Expédition délivrée le:
à

Me Jean-marie BERTHELOT

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. ROBIEN 1941, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas MENAGE, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.S.U. LA FONCIERE D’EXPANSION, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jean-marie BERTHELOT, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 10 Juillet 2024,

ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 20 Septembre 2024, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 16 décembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Robien 1941, demanderesse à la présente instance, a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) La foncière d'expansion, défendeur au présent procès, un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] (35) pour un loyer annuel de 19 608 € TTC, payable trimestriellement et d'avance le premier jour du premier mois de chaque trimestre.
Les parties ont également stipulé une clause de destination aux termes de laquelle les locaux doivent être exploités à usage exclusif de bureaux et elles ont exclu toute sous-location, sans le consentement préalable et écrit du bailleur.
Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2022, le bailleur a fait sommation à son preneur de se conformer à la destination des lieux et de cesser toute sous-location, sous peine d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail.
Suivant procès-verbal de constat du 23 janvier 2023, la boîte aux lettres que le bailleur a dit au constatant être attribuée à son preneur comporte non son nom mais celui de deux personnes physiques.
Par un nouvel acte de commissaire de justice du 16 mars suivant, le bailleur a ensuite fait assigner son preneur, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion des lieux précités, pour infraction aux stipulations du bail.
Évoquée dès le 14 juin 2023, l'affaire a ensuite été renvoyée, à sept reprise, à la seule demande des avocats des parties.
Lors de l'audience sur renvoi et utile du 10 juillet 2024, le bailleur, représenté par avocat, s'est référé à son assignation et à ses conclusions.
Pareillement représentée, la SAS La foncière d'expansion n'a formé aucune observation.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé du litige et des moyens et prétentions du bailleur, il est renvoyé à ses écritures.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire
L'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
Si l'absence de contestation sérieuse n'est pas requise par cette disposition, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble ou sur son caractère manifestement illicite ne peut que conduire le juge des référés à refuser de prescrire la ou les mesures sollicitées pour y mettre fin (Civ. 2ème 21 juillet 1986 n° 84-15.397).
L'article L 145-41, alinéa 1er, du code de commerce prévoit que :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
L'article 1104 du code civil dispose par ailleurs que :
« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public ».
Il résulte de ces dispositions que l'application d'une clause résolutoire suppose une mise en demeure préalable qui en rappelle les termes, le constat de l'existence d'une violation d'une obligation expressément prévue au bail (Civ. 3ème 18 mai 1988 n° 87-11.669 Bull. n°94) conditionnant la mise en œuvre de la clause et contemporain à la délivrance de la mise en demeure d'avoir à y mettre fin ainsi que la persistance, à l'issue du délai d'un mois, de l'infraction reprochée.
Si l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire s'impose au juge lorsqu'il constate la réunion des conditions sus-énoncées et sans qu'il puisse apprécier la gravité du manquement (Civ. 3ème 20 juillet 1989 n° 88-13.856 Bull. n°172), pour autant, la mise en œuvre de ladite clause n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi (Civ. 3ème 27 mai 1987 n° 85-18.076 Bull. n°108). Ainsi, doivent être écartés les effets d'une mise en demeure qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivrée de mauvaise foi par le bailleur, ce que doit vérifier le juge lorsqu'il en est saisi (Civ. 3ème 1er décembre 2016 n°15-25.884).
La SCI Robien 1941 sollicite le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et l'expulsion de son preneur, au motif que celui-ci n'a plus occupé les lieux durant plusieurs mois mais qu'il les avait mis à disposition de deux personnes à usage d'habitation. Elle indique, toutefois, que ses locaux ont été libérés de toute occupation en novembre 2023, sans autre forme de précision.
Cette demande peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 12 octobre 2023 (pièce bailleur non numérotée), que le fonds de commerce de la SAS La foncière d'expansion n'est grevé d'aucune inscription.
Cette société ne conteste pas le manquement au bail que lui a reproché son bailleur, ni le fait qu'il ait persisté après l'expiration du délai d'un mois dont elle a disposé, à compter de la sommation qui lui a été signifiée le 12 décembre 2022, pour le faire cesser (pièces bailleur n°4 et 5).
Il en résulte qu'il n'est ainsi pas contesté que le bail liant les parties a été résilié le 12 janvier 2023, ce qui sera constaté au dispositif de la présente ordonnance, comme le sollicite le bailleur.
La demande d'expulsion est sans objet puisque le bailleur indique lui-même que ses locaux sont désormais libres de toute occupation, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé à son sujet.

Sur la demande de provision
L' article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que :

« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le juge des référés peut, NDR) accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 04 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282).

La SCI Robien 1941 sollicite la condamnation de son preneur à lui payer, par provision, la somme de 5 289 € au titre de la facture de loyer du premier trimestre 2023 dont elle verse une copie aux débats (sa pièce n°6). Le bail ayant toutefois été résilié le 12 janvier 2023, le bailleur ne justifie d'une évidente créance de loyers restés impayés qu'à hauteur de 646,43 € TTC (5 289 € / 90 jours x 11 jours), somme au paiement de laquelle sera condamnée, à titre de provision, la SAS La foncière d'expansion. Il n'y a pas lieu à référé sur le surplus de la demande.

Sur les demandes de condamnation en paiement
La SCI Robien 1941 sollicite la condamnation de la SAS La foncière d'expansion à lui payer :
- une indemnité d'occupation, d'un montant de 12 000 € ;
- une somme de 7 806,88 €, au titre des frais de remise en état ;
- une somme de 565,14 €, au titre de frais de commissaire de justice.
Commet toutefois un excès de pouvoir le juge des référés qui statue sur une demande en paiement et non de provision (Civ. 2ème 11 décembre 2008 n° 07-20.255 Bull. n°262).

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur ces prétentions du bailleur.

Sur les demandes accessoires
L'article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

La SAS La foncière d'expansion, qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du même code et dont la liste est limitativement fixée par l'article 695 dudit code, à laquelle se reporteront les parties et leurs avocats.

L'équité commande, en outre, de la condamner à payer au demandeur la somme de 1 000 € au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF
La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation, à compter du 12 janvier 2023, du bail du 16 décembre 2021 liant les parties et portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] (35) ;

CONDAMNE la SAS La foncière d'expansion à payer à la SCI Robien 1941 la somme de 646,43 € (six cent quarante-six euros et quarante-trois centimes) à titre de provision, à valoir sur le loyer restant dû du 01er au 11 janvier 2023 inclus ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS La foncière d'expansion aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Robien 1941 la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens.

La greffière Le juge des référés