TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/03217

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/03217 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6TU

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/571

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[C] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
à S.A ESPACIL
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [K]
COPIE PREFECTURE
LE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [N] [B], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [C] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparante en personne, en présence de son frère M [K] [I]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2018, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,59 €, outre la mise à disposition d’un garage moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 37,84 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 879,62 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [C] [K] le 26 juin 2023.

Par assignation du 30 avril 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non-respect des obligations locatives,
- En tout état de cause, ordonner l’expulsion de Mme [C] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- N’accorder aucun délai de paiement à Mme [C] [K],
- Dire que Mme [C] [K] ne peut bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire,
- Supprimer le délai de deux mois, accordé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 931,95 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 120 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 juin 2024, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes mais précise que la locataire a apuré sa dette locative. A titre subsidiaire, ESPACIL HABITAT sollicite le prononcé de la résiliation du bail en raison du manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible du logement. A ce titre, elle indique que Mme [K] et sa famille provoquent de graves nuisances, en particulier sonores, outre une suroccupation du logement ainsi que des comportements inappropriés, des insultes ou encore des menaces, si bien que le maire et les gendarmes sont déjà intervenus.

En défense, Mme [C] [K] ne nie pas l’existence de nuisances sonores mais explique que celles-ci sont dues aux enfants et qu’elle et sa famille font des efforts pour limiter ces bruits. Elle ajoute que leur véhicule a été vandalisé sur le parking de l’immeuble, si bien qu’elle a déposé plainte.
En outre, elle précise qu’elle habite le logement avec son mari ainsi que ses quatre enfants.
Mme [K] indique enfin qu’elle envisage de changer de logement en septembre du fait de la mésentente avec ses voisins.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 879,62 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 août 2023.
1.3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24, V et VII) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

VII.- Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que, lorsqu’au jour de l’audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement et constater que du fait des délais qu'il accorde, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Ainsi, bien que la clause résolutoire soit effectivement acquise du fait du non-paiement dans le délai de deux mois du commandement de payer, il peut être accordé un délai de paiement au locataire jusqu’au jour de l’audience, si bien que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

En l’espèce, au jour de l’audience, les causes du commandement de payer ont été régularisées par Mme [C] [K].

Dans ces conditions, il convient d’accorder rétroactivement des délais de paiement à Mme [C] [K], à compter du jour du commandement de payer en date du 23 juin 2023 jusqu’au jour de l’audience en date du 21 juin 2024, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la dette locative étant apurée au jour de l’audience, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

2. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Aux termes des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Elle est subordonnée à une mise en demeure infructueuse.

Aux termes de l'article 1229 du code civil, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728, 1729 du code civil, et de l’article 7,b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée, de manière raisonnable, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués, à défaut de quoi le bailleur peut faire résilier le bail.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un courrier de Mme [P], voisine vivant dans l’appartement en-dessous de celui de Mme [K], se plaignant de nombreux troubles, notamment d’un trafic automobile sauvage sur le parking, d’un manque d’hygiène dans les parties communes, de bruits incessants, de la suroccupation du logement par une famille de 11 personnes mais aussi de menaces, et ce depuis six années. Ces allégations sont confirmées par le courrier de M. [E] ainsi que par le courriel de
M. [G] du 16 avril 2024, voisins de Mme [K], également versés aux débats.

La bailleresse produit également une lettre du 2 février 2024, envoyée par la mairie de [Localité 5], aux termes de laquelle le Maire, M. [Y], fait état des mêmes troubles rapportés par les occupants de la résidence.

Enfin, la société ESPACIL HABITAT produit une attestation émanant de
M. [Y], Maire de [Localité 5], en date du 26 avril 2024, dont il ressort que la famille [K] « s’est fait connaître sur la commune » du fait d’incivilités depuis 2020, parmi lesquelles « la suroccupation du logement, les activités de « garage » dans la cour commune, l’occupation intempestive des parties communes, ainsi que les diverses altercations et bien d’autres nuisances [qui] ont mené à rendre ce collectif invivable pour les résidents. »

Il ressort de la sommation interpellative en date du 16 février 2024, signifiée par Me [Z], commissaire de justice, que Mme [C] [K] ne comprend pas les reproches qui lui sont faits.

En vertu d’une lettre du 16 février 2024, Me [Z] indique qu’ayant rencontré trois des voisins de Mme [C] [K], Mme [A], M. [P], M. [G], tous « ont décrit les mêmes troubles subis de manière récurrente et actuelle, et causés par la famille [K] : bruits nocturnes, incivilités, occupations intempestives des parties communes, menaces, vol de courrier… ».

A l’audience, Mme [C] [K] indique que les bruits sont causés par ses enfants et soutient que sa famille a arrêté de réparer des voitures sur le parking de la résidence.

Au regard de ces nombreux éléments graves et concordants, il apparaît que la locataire ainsi que les occupants de son chef génèrent un trouble de voisinage important, manquant ainsi à son obligation contractuelle essentielle qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée.

Au vu de la nature des troubles, de leur ampleur et de leur persistance depuis plusieurs années, la gravité de ce manquement contractuel est caractérisée.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision. Mme [C] [K] se trouve dès lors occupante sans droit ni titre.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

3. Sur les délais d’expulsion

En vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT fonde sa demande sur la gravité et l’importance des troubles ainsi que sur la mauvaise foi de Mme [C] [K].

Toutefois, la locataire est entrée dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par la société ESPACIL HABITAT.

En outre, si Mme [K] cause des troubles, la bailleresse ne produit aucun élément de nature à démontrer de sa mauvaise foi.

Par conséquent, la demande de la société ESPACIL HABITAT tendant à la suppression du délai d’expulsion de deux mois sera rejetée.

Il convient donc de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 506,04 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la gravité des troubles causés par Mme [K], il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,