TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/03549

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/03549 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7LT

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/573

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[I] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A ESPACIL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [C]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Madame [N] [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2020, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267,65 €, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 038,16 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [I] [C] le 24 janvier 2024.

Par assignation du 17 avril 2024, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- N’accorder aucun délai de paiement à Monsieur [I] [C],
- Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 2 808,82 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 120 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 21 juin 2024, la société ESPACIL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 juin 2024, s’élève désormais à 1 914,37 €. La bailleresse ne s’oppose plus à l’octroi de délais de paiement au profit de Monsieur [I] [C] et précise que le loyer résiduel s’élève à la somme de 52,51 €.

Elle indique que le locataire fait l’objet d’une procédure de traitement du surendettement. A ce titre, la société ESPACIL HABITAT précise que le dossier de surendettement de Monsieur [I] [C] a fait l’objet d’une décision de recevabilité et d’une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, par décision de la commission de surendettement d’Ille-et-Vilaine du 6 juin 2024.

Monsieur [I] [C], comparant à l’audience, expose que ses revenus se limitent à une faible pension de retraite, d’un montant mensuel de 311 €, si bien qu’il va chercher un emploi à compter du mois de juillet 2024.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 5 € par mois, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 22 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 038,16 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2024.

1.3. Sur les délais de paiement

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Monsieur [I] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 5 € par mois en plus du loyer résiduel courant afin de régler sa dette, conformément à l’accord des parties.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités précisées au dispositif, et de faire droit à la demande de Monsieur [I] [C] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 juin 2024, Monsieur [I] [C] lui devait la somme de 1 914,37 €, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [I] [C] ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à verser cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [I] [C] à se libérer de sa dette selon les modalités détaillées au dispositif.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et sera comptabilisée à compter du 20 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [I] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu des revenus du locataire, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS