TJ Rennes, 20 sept. 2024, RG 24/03565

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 20 Septembre 2024

N° RG 24/03565 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7M7

Jugement du 20 Septembre 2024
N° : 24/574

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[I] [D]
[W] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA AIGUILLON CONSTRUCTION
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par M. [P] [S], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté

M. [W] [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2013, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 274,89 € et d’une provision pour charges de 84,62 €.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 001,51 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Cordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [L] [U] le 13 février 2023.

Mme [L] [U] est décédée le 2 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, la société ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer une sommation interpellative, dont il ressort que
M. [I] [D] et M. [W] [Y], les neveux de Mme [L] [U], occupent depuis son décès le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Par assignations du 17 mai 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater la résiliation du contrat de location au 2 octobre 2023, date du décès de Mme [L] [U],
- Constater l’occupation sans droit ni titre de M. [I] [D] et M. [W] [Y],
- Ordonner l’expulsion de M. [I] [D] et M. [W] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Autoriser l’expulsion immédiate dès la signification du commandement de quitter les lieux, et supprimer le bénéfice de la trêve hivernale,
- Condamner solidairement M. [I] [D] et M. [W] [Y] au paiement des sommes suivantes :
o 5 578,65 € au titre des indemnités d’occupations impayées à la suite du décès de la locataire en titre,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 21 juin 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que l’arriéré d’indemnités d’occupation, actualisé au 5 juin 2024, s'élève désormais à 6 287,92 €.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [D] et M. [W] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur le constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. »

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un acte de décès daté du 4 octobre 2023, émanant de la Mairie de [Localité 6], dont il ressort que la locataire, Mme [L] [U], est décédée le 2 octobre 2023.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION soutient, par ailleurs, que les occupants du logement ne lui ont fourni aucun document de nature à justifier de la réunion des conditions nécessaires au bénéfice du transfert du droit au bail.

M. [I] [D] et M. [W] [Y] n’ayant pas comparu, ils n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause les allégations de la bailleresse.

Dans ces conditions, il convient de constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 2 octobre 2023, date du décès de Mme [L] [U].

2. Sur la demande d’expulsion

Il résulte des dispositions de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. »

En l’espèce, il ressort de la sommation interpellative du 7 février 2024 signifiée par Me [N], commissaire de justice, que les neveux de la locataire, M. [I] [D] et M. [W] [Y], occupent le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7], dont est propriétaire la société AIGUILLON CONSTRUCTION.

M. [I] [D] et M. [W] [Y] ne justifient d’aucun droit ni titre sur ce logement et ne contestent pas être occupants sans droit ni titre de celui-ci.

L’expulsion de M. [I] [D] et M. [W] [Y] et de tous occupants de leur chef sera, en conséquence, ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

3. Sur les délais d’expulsion

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L.412-6 du même code « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

La société AIGUILLON CONSTRUCTION ne soulève aucun moyen ni ne produit aucune pièce de nature à justifier la suppression des délais d’expulsion.

En effet, elle ne démontre pas que M. [I] [D] et M. [W] [Y] sont de mauvaise foi ni qu’ils sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Au contraire, il ressort de la sommation interpellative du 7 février 2024 que M. [W] [Y] habitait dans le logement avec Mme [L] [U], sa tante, avant son décès, puis que son frère, M. [I] [D], l’a rejoint postérieurement au décès.

Par conséquent, M. [I] [D] et M. [W] [Y] conserveront le bénéfice du délai de deux mois pour quitter les lieux prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale.

4. Sur l’indemnité d’occupation

La société AIGUILLON CONSTRUCTION sollicite l’allocation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter du 2 octobre 2023, date de résiliation du bail et, par conséquent, date du début de l’occupation sans droit ni titre du logement par M. [I] [D] et M. [W] [Y].

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 1199 du code civil, « Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. »

L’article 1353 du même code prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Antérieurement au 2 octobre 2023, seule Mme [L] [U] était titulaire du contrat de bail, si bien que M. [I] [D] et M. [W] [Y] ne sauraient être condamnés à payer l’arriéré locatif constitué avant le 2 octobre 2023.

Toutefois, il ressort du décompte du 5 juin 2024 versé aux débats par la bailleresse que le montant du loyer s’élève à la somme de 398,68 €.

Il convient donc de condamner solidairement les occupants sans droit ni titre à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 398,68 € par mois à titre d’indemnité d’occupation.

Au 5 juin 2024, date du dernier décompte, l’arriéré constitué par les indemnités d’occupation impayées s’élève ainsi à la somme de 3 189,44 € (= 398,68 € x 8 mois).

En outre, l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 5 juin 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [D] et M. [W] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,