TJ Versailles, 20 sept. 2024, RG 22/06735

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 20 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/06735 - N° Portalis DB22-W-B7G-RATI

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [N], né le 03 décembre 1984 à [Localité 7], de nationalité française, directeur commercial, demeurant [Adresse 2],
représenté par Me Mathilde BAUDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Gautier DERAMOND DE ROUCY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [O] [A], née le 20 novembre 1988 à [Localité 6], de nationalité française, célibataire, professeur d’EPS, demeurant [Adresse 3],
représentée par Me Mathilde BAUDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Gautier DERAMOND DE ROUCY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [C] né le 13 janvier 1983 à [Localité 8] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1],
représenté par Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Jean-Marc ALBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [H] [J] née le 05 novembre1986 à [Localité 5] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1],
représentée par Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Jean-Marc ALBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 20 Décembre 2022 reçu au greffe le 22 Décembre 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 Juin 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 juin 2022 reçu par Maître [G] [I], notaire, Monsieur [W] [N] et Madame [O] [A] (ci-après « les consorts [N]-[A] ») ont consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [U] [C] et Madame [H] [J] (« les consorts [C]-[J] ») portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4]), au prix de 820.000 euros, expirant le 30 septembre 2022.

Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation de 82.000 euros, dont la moitié a été séquestrée entre les mains du notaire le jour de la promesse.

A la suite d'une visite organisée le 18 août 2022, les consorts [C]-[J] ont, par l'intermédiaire de leur notaire, Maître [V] fait savoir au notaire des consorts [N]-[A], Maître [I], par mail du 8 septembre 2022, qu'ils ne souhaitaient pas poursuivre l'acquisition, ayant découvert des fissures se situant sur le mur ouest situé en limite de propriété.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 novembre 2022, les consorts [C]-[J] ont mis en demeure les promettants de leur restituer la fraction de l'indemnité d'immobilisation séquestrée chez leur notaire, soit la somme de 41.000 euros sous huitaine.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 20 décembre 2022, les consorts [N]-[A] ont fait assigner les consorts [C]-[J] devant le tribunal judiciaire de Versailles en paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, les consorts [N]-[A] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil,
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
-REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [U] [C] et Madame [H] [J] tant mal fondées qu’injustifiées ;
- CONDAMNER Monsieur [U] [C] et Madame [H] [J] au paiement de la somme de 82.000 euros à Monsieur [W] [N] et Madame [O] [A].
- CONDAMNER Monsieur [U] [C] et Madame [H] [J] au paiement de la somme de 3.500 euros à Monsieur [W] [N] et Madame [O] [A].
-CONDAMNER Monsieur [U] [C] et Madame [H] [J] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, les consorts [C]-[J] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1231-5 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,
-DEBOUTER solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [O] [A] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [U] [E] [C] et Madame [H] [J] et DECLARER disproportionnée et manifestement excessive la somme de 82.000 € sollicitée ;
-CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [O] [A] de rembourser à rembourser à Madame [H] [J] et Monsieur [U] [E] [P] la somme de 41.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation versée au titre de la Promesse de Vente et ordonner à Maître [G] [I], séquestre, de restituer cette somme sous huit jours à compter de la signification d’un jugement.
-CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [O] [A] solidairement à payer la somme de 5.000 € à Madame [H] [J] et Monsieur [U] [E] [P] au titre de l’article 700 du CPC.
-CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [N] et Madame [O] [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Marc ALBERT, avocat aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024. L’affaire a été plaidée le 18 juin 2024 et mise en délibéré au 20 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation

Les consorts [N]-[A] exposent que les consorts [C]-[J] ont décidé, moins d'un mois avant le terme de la promesse de vente, de ne plus poursuivre l'acquisition du bien immobilier, sur le fondement de la clause « SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE » au prétexte de fissures apparues postérieurement à la signature de la promesse de vente.

Ils font valoir que les consorts [C]-[J] avaient parfaitement connaissance de ces fissures dont il est fait état dans la promesse de vente, ne remettant pas en cause la solidité de l'immeuble comme le démontrent les diagnostics réalisés, qu'ils ont eu communication de l'ensemble des documents afférents aux travaux, certaines fissures n'ayant pas été reprises.

Ils expliquent que les seules pièces dont les défendeurs se prévalent pour justifier des fissures est un courrier de leur notaire, lequel n'est pas professionnel du bâtiment et qui ne s'est pas rendu sur place et deux photos montrant une fissure alors qu’il n’est pas possible de localiser avec certitude le lieu où ont été prises ces photos ainsi que d’en déterminer la date.

Les consorts [C]-[J] font valoir qu'en application de la clause intitulée « SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE », l'existence de fissures intervenues postérieurement à la promesse de vente portant manifestement atteinte à la solidité de l'ouvrage les rend bien fondés à renoncer à l'achat du bien immobilier et à obtenir la restitution immédiate de la fraction de l'indemnité d'immobilisation séquestrée entre les mains du notaire, bien qu'ils aient eu initialement l'intention d'en acquérir la propriété comme le démontrent l'obtention par eux de leur crédit et d'une place en crèche pour leur enfant à proximité de la maison.

Les consorts [C]-[J] expliquent que leur notaire a relevé que les fissures dénoncées par ses clients ne paraissent pas sur le rapport de la société GEOCONSEIL, que le vendeur a certifié qu'il n'y avait plus de fissures, la parole de leur notaire ne pouvant être remise en cause en tant qu'officier ministériel, que les fissures identifiées par le rapport avaient été réparées au jour de la promesse de sorte que les fissures actuelles sont nouvelles, des photos ayant été jointes, et que la gravité de cet élément pouvant remettre en cause la solidité de l'ouvrage, justifiait la renonciation à la vente.

Les consorts [C]-[J] ajoutent que la demande en paiement de 82.000 euros est totalement disproportionnée et manifestement excessive par rapport au préjudice que représenterait une i mmobilisation du bien du 16 juin 2022 (date de la promesse) jusqu’au courrier de Maître [V] du 8 septembre 2022 informant de l'intention de ses clients de ne pas poursuivre leur acquisition, soit une durée de deux mois et 23 jours, en période d’été.

***

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1124, alinéa 1er, du code civil énonce que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant donne son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire dispose d'une option : la faculté de contracter ou non. Le consentement du promettant est irrévocable.

Ainsi, le promettant a l'obligation de maintenir son consentement à la vente et d'être de bonne foi durant le délai laissé au bénéficiaire pour opter.

L'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant du seul fait de la non réalisation de la vente indépendamment du préjudice. Elle n'a pas pour objet de sanctionner l'inexécution de ses obligations par le bénéficiaire de la promesse, elle représente le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire le temps de la levée d’option.

En conséquence, l’indemnité d’immobilisation est due intégralement au vendeur, l’acquéreur ne peut pas obtenir qu’elle soit diminuée sur décision de justice.

Il est ainsi stipulé à la promesse de vente litigieuse :
« En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment, par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l'expiration du délai précité, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-DEUX MILLE EUROS (82.000 EUR) ne varietur et indépendamment de la durée de la promesse.
Cette indemnité sera définitivement acquise au PROMETTANT, sauf les effets des stipulations des conditions suspensives ci-dessus, ce qui est accepté de part et d'autre, et ne pourra en aucun cas être considéré ni comme une clause pénale, ni comme un moyen de dédit stipulé en faveur de l'une ou l'autre partie. »

La promesse de vente comporte, en sa page 41, une clause intitulée « SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DES PRESENTES » rédigée comme suit :
« Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté :
• Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.
• Soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le PROMETTANT entend que dans cette hypothèse le BENEFICIAIRE soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.
Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation ».

Il ressort de ces stipulations, claires et précises, que les parties ont entendu permettre au bénéficiaire de la promesse de renoncer à la vente en cas de survenance, entre la date de l’acte et celle de sa réitération par acte authentique, d’un sinistre d’une ampleur telle que le bien devient inhabitable ou impropre à sa exploitation.

La promesse de vente comporte par ailleurs, en pages 16 et 17, des mentions particulières à destination des bénéficiaires de la promesse relatives au « SINISTRE SUITE A CATASTROPHE NATURELLE » que l'on reportera ci-après :

“Concernant l’immeuble
Ledit immeuble a fait l’objet d’un sinitre suite à catastrophe naturelle ayant entrainé des désordres, survenu courant été 2005.
(...)
Un rapport d’expertise technique a été réalisé par CIFEX (..) dont une copie a été remise à L’ACQUEREUR préalablement aux présentes ainsi qu’il le reconnait.
Le vendeur déclare que les travaux de réparation suite à ce sinistre ont été effectués en 2011 par la société ALLIANCE BTP (...) selon facture de travaux ci annexée.
Aux termes du marché de travaux privés avec délégation de paiement remis par la société ALLIANCE BTP au vendeur, il résulte ce qui suit littéralement rapporté :
“Nota 1 : ALLIANCE BTP a prévu une reprise en sous oeuvre totale et profonde des murs porteurs. Dans une première étape de rigidification on pourra envisager de limiter les travaux à la reprise en sous oeuvre totale par longrine avec attentes micropieux. Dans un deuxième temps et en cas de nécessité il conviendra de reprendre la maison en sous-oeuvre totale et profonde. (...)”
En supplément de ce qui précède, le vendeur a diligenté auprès de BATI GEO CONSEILS (...) un diagnostic géotechnique sur le bien vendu.
Il en résulte les conclusions suivantes : “lors de notre passage il a été relevé une série de fissures extérieures sur les façades reprises en sous oeuvre dont peut être des fissures filiformes non structurelles (cf constat de dégarnissage de l’entreprise) sauf au retour de la façade E (en limite de propriété) qui pourraient être interprétées comme des cisaillements.”
(...)
A l’appui de ces déclarations, les documents suivants sus relatés sont demeurés ci-annexés et visés par l’acquéreur :
-rapports d’expertise et d’étude précités,
-marché de travaux publics,
Ces mêmes documents visés par l’acquéreur sont demeurés annexés à la promesse de vente susvisée et une copie est demeurée ci-annexée.
Le VENDEUR déclare que la reprise en sous oeuvre indiquée au “nota 1" n’a pas été réalisée dans son intégralité comme stipulé au marché de travaux et tel qu’il résulte du plan établi par ALLIANCE BTP ci annexé.
L’ACQUEREUR déclare :
-être parfaitement informé du contenu de l’ensemble des rapports susvisés et avoir reçu toutes informations nécessaires lui perlettant de contrxcater en toute connaissance de cause
-n’avoir de son côté aucune information particulière à communiquer.”

Les consorts [N]-[A] versent aux débats la facture des travaux de réparation du 31 décembre 2011 et le rapport de la société BATI GEO CONSEILS datant du 1er septembre 2017 commandité non pas par eux mais, selon toute vraisemblance, par un précédent propriétaire.

Il résulte de ces éléments qu'en 2017, il restait des fissures apparentes après les travaux entrepris en 2011 dont les vendeurs ne déclarent pas, dans l'acte, avoir assuré le traitement, indiquant du reste ne pas avoir réalisé la reprise en sous œuvre dans son intégralité.

Il doit en être déduit l'existence de fissures antérieures à la signature de la promesse de vente dont les bénéficiaires, ayant déclaré acquérir le bien dans l'état où il se trouvait au jour de la signature de la promesse (page 14), étaient informés.

Les consorts [C]-[J] versent aux débats le courrier de renonciation à la vente adressé par leur notaire à son confrère accompagné de photos suivant lequel :
-les fissures apparues depuis la signature de la promesse de vente ne paraissent pas sur le rapport établi par la société GEO CONSEIL,
-les fissures citées dans ce rapport ont été réparées et les éléments de sous-œuvre qui en étaient à l'origine repris,
ce dont le notaire déduit que les fissures sont nouvelles.

Force est de constater que le postulat de départ du notaire, selon lequel les fissures visées au rapport de 2017 ont été réparées et que les travaux en sous-œuvre ont été réalisés, est contraire aux déclarations pré-citées des vendeurs dans la promesse de vente.

Force est également de constater que les conclusions du notaire, qui en l'occurrence n'ont pas de force probante particulière, procèdent de la comparaison entre le rapport de la société BATI GEO CONSEILS, qui ne permet pas d’identifier clairement les fissures constatées à l'époque, avec les photos remises par ses clients dont il n'est pas possible de déterminer la localisation et la datation.

Les consorts [C]-[J] échouant à démontrer la survenance pendant la durée de validité de la promesse de vente de nouvelles fissures de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, ils sont mal fondés à se prévaloir de la clause « SINISTRE » de la promesse de vente.

La non réalisation de la vente dans les délais contractuellement prévus étant de leur fait, ils sont redevables de la totalité de l'indemnité d'immobilisation dont le montant ne peut être réduit, cette indemnité ne pouvant recevoir la qualification de clause pénale.

Par voie de conséquence, il convient de condamner les consorts [C]-[J] à payer aux consorts [N]-[A] la somme de 82.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Conformément aux stipulations contractuelles, le notaire séquestre sera autorisé à remettre la somme de 41.000 euros détenue en sa comptabilité aux consorts [N]-[J].

Les consorts [C]-[J] seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les consorts [C]-[J] succombant à la présente instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [C]-[J] seront condamnés à payer aux consorts [N]-[A] la somme de 800 euros au titre de 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS