TJ Créteil, 17 mai 2024, RG 24/00171

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 17 Mai 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00171 - N° Portalis DB3T-W-B7I-UYUE
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : [P] [L] C/ S.A.S. AU BON GOUT DE CRETEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [L] née le 9 Novembre 1928 à PRADES D’AUBRAC (AVEYRON), nationalité française, retraitée demeurant 11, rue du Jura - 75013 Paris

représentée par Maître Gordana ZARIC, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : E1253

DEFENDERESSE

S. A. S. AU BON GOUT DE CRETEIL
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 901 487 082
dont le siège social est sis 1, rue de Mesly - 94000 CRETEIL

représentée par Maître Olivier GUEZ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - Vestiaire : PC 263

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Débats tenus à l’audience du : 27 Février 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 04 Mai 2024, prorogé au 17 Mai 2024, nouvelle date indiquée par le Président
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2024

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 29 octobre 2021, Madame [P] [L] a donné à bail commercial à la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL, anciennement dénommée SASU AZOUNI, des locaux situés à CRETEIL (94) 1, rue de Mesly, lot n°274 (Bâtiment G, boutique et cuisine au RDC) et n° 109 (bâtiment C, appartement au RDC), moyennant un loyer annuel de 24 550,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.
Madame [P] [L] a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, à la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL, pour une somme de 47 304,13 €, au titre de l’arriéré locatif au 1er trimestre 2023 inclus, outre 2 323 € de taxe foncière 2021 et 2 432 € de taxe foncière 2022.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Madame [P] [L] a fait assigner la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l'expulsion de la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,prononcer une astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux,ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,condamner la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL à payer à Madame [P] [L] la somme provisionnelle de 70 798,79 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 février 2024 ,condamner la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 100 % augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,condamner la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL au paiement d'une somme de 7 079,87 € au titre de la clause pénale,dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,condamner la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’audience du 27 février 2024, Madame [P] [L], par l'intermédiaire de son conseil, a développé des conclusions aux termes desquelles elle maintenu l’intégralité des prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, s'est opposée à tout délai de paiement et au cas où ils seraient accordés a sollicité que soit prévue une clause de déchéance du terme.
Elle fait notamment valoir que la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL règle très irrégulièrement et très faiblement son loyer depuis le début du contrat de location ; qu’il n’y a pas de contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire et le bien fondé de ses demandes ; que la demande de délais de paiement sera rejetée car elle est un bailleur, particulier, âgé de 95 ans ; que la situation lui cause de graves difficultés ; que la situation de la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL est obérée et ne lui permettra pas de faire face à ses obligations.
Vu les conclusions développées à l'audience par la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL, représentée par son conseil, aux termes desquelles elle sollicite le débouté de Madame [P] [L] de ses demandes, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de 24 mois de délais pour régler l’arriéré de 65 389,06 €, soit des mensualités de 2 724,54 € et de voir laisser à la charge des parties les dépens exposés.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, Madame [P] [L] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 47 304,13 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 juillet 2023.
La SAS AU BON GOUT DE CRETEIL sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
La SAS AU BON GOUT DE CRETEIL ne conteste pas les sommes réclamées par Madame [P] [L] sauf à déduire la somme de 5 409,73 € réclamée par la bailleresse sur la période du 1er janvier 2014 au 27 février 2024, alors que les loyers sont payables trimestriellement à terme échu.

Ainsi au vu du décompte produit par Madame [P] [L], l'obligation de la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 27 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 65 389,06 € (4ème trimestre 2023 inclus et taxes foncières 2022 et 2023 incluses), puisqu’en effet les termes sont payables trimestriellement à terme échu, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL, avec intérêts au taux légal.
Il apparaît que la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL ne règle pas les loyers régulièrement depuis l’origine du bail ; que postérieurement à la délivrance du commandement de payer elle ne s’est acquittée que du paiement de la somme de 15 000 € ; que l’arriéré locatif ne fait que s’aggraver ; que les justificatifs produis par la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL sont insuffisants à expliquer le non-respect de ses engagements et à établir sa capacité à faire face à ses obligations pour reprendre le paiement des termes courants et apurer l’arriéré.
En conséquence, il convient de débouter la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.
Il n'apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur la clause pénale
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; Madame [P] [L] sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues ; cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL ne permet d’écarter la demande de Madame [P] [L] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 juillet 2023;
DEBOUTONS la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL et de tout occupant de son chef des lieux situés à CRETEIL (94) 1, rue de Mesly, lot n°274 (Bâtiment G, boutique et cuisine au RDC) et n° 109 (bâtiment C, appartement au RDC) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL à la payer ;

CONDAMNONS par provision la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL à payer à Madame [P] [L] la somme de 65 389,06 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 27 février 2024 (4ème trimestre 2023 inclus et taxes foncières 2022 et 2023 incluses), avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
CONDAMNONS la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
CONDAMNONS la SAS AU BON GOUT DE CRETEIL à payer à Madame [P] [L] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,