TJ Dijon, 18 sept. 2024, RG 24/00361

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LAURIN

c/
S.C.I. MOUALHI MALHERBE

N° RG 24/00361 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IMPO

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :
à :

la SELARL DU PARC - MONNET BOURGOGNE - 91
JUGEMENT DU : 18 SEPTEMBRE 2024

JUGEMENT
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LAURIN
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Anne-Line CUNIN de la SELARL DU PARC - MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.C.I. MOUALHI MALHERBE
[Adresse 1]
[Localité 3]

non représentée

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 juillet 2024 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 10 mai 1999, M. Moualhi [R] et Mme [G] Malherbe ont acquis au sein de l'immeuble « [Adresse 8] », sis [Adresse 7] des parties divises et indivises (n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4]).

Le bien a fait l'objet d'un apport en nue propriété au profit de la SCI Moualhi Malherbe suivant acte notarié du 8 novembre 2010. Une réserve d'usufruit avec réversion au conjoint survivant était stipulée.

M. [R] Moualhi est décédé le 24 mars 2012 et Mme [G] Malherbe est décédée le 11 août 2018 et la SCI Moualhi Malherbe est devenue pleine propriétaire du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par la SARL Cabinet Laurin, son syndic, a assigné la SCI Moualhi Malherbe devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa de l'article 481-1 du code de procédure civile, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
- condamner la SCI Moualhi Malherbe à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4 118, 57 €, au titre de l'arriéré de charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges dû au 28 mai 2024 ;
- condamner la SCI Moualhi Malherbe à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 377, 57 €, au titre des provisions sur charges du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025 ;
- dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner la SCI Moualhi Malherbe à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 600 € à titre de dommages intérêts ;
- condamner la SCI Mouahli Malherbe aux entiers dépens, comprenant le coût des deux sommations du commissaire de justice d'un montant de 157, 57 € et 72, 58 € ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à venir.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant des mises en demeure et deux sommations de payer les charges de copropriété des 28 juin 2023 et 25 avril 2024, la SCI Moualhi Malherbe n’a pas régularisé les arriérés de charges, appels de fonds pour travaux, outre les appels de fonds provisionnels.

La SCI Mouahli Malherbe reste ainsi débitrice de la somme principale de 4 118, 05 € selon décompte arrêté au 28 mai 2024.

Il soutient que l'absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l'allocation de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assignée, la SCI Moualhi Malherbe n’a pas comparu à l’audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L’ article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 19-2 de cette loi dispose :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] verse notamment aux débats :
- le décompte des sommes dues au 28/05/2024 ;
- les convocations aux assemblées générales des 14/10/2021, 23/09/2022 et 12/05/2023 ;
- les PV d'assemblées générales des 09/11/2021, 19/10/2022 et 06/06/2023 ;
- les appels de fonds trimestriels pour la période du 15/12/2021 au 01/04/2024 ;
- la sommation de payer du 25/04/2024.

Il convient de constater que si les convocations et notifications ont été faites à M. Moualhi, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir été informé du décès de ce dernier, pour autant, le siège social de SCI familiale est domicilié à la même adresse que celle de M. Moualhi et la sommation de payer du 25 avril 2024 a été faite à la SCI .

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l'arriéré de 4 118, 57 € arrêté au 28 mai 2024, ainsi qu’à la somme de 1 377, 57 € correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux pour l'exercice du 01/07/2024 au 31/03/2025 devenues immédiatement exigibles par application de l’article 19-2 précité.

Ces montants porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation le 2 juillet 2024.

2) Sur la demande de capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civile prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière , produisent intérêts si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Constatant la demande valablement formulée, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

3) Sur les dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de la SCI Moualhi Malherbe en l'absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise sa mauvaise foi. Elle a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d'impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI Moualhi Malherbe qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI Moualhi Malherbe qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :