TJ Nîmes, 17 sept. 2024, RG 24/00628

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Minute N°

N° RG 24/00628 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KPKW

SA FDI HABITAT

C/

[J] [Y]

[V] [C]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SA DE HLM FDI HABITAT
RCS MONTPELLIER N° 467 800 561
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par la SELARL AMMA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Laurie KACI, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

M. [J] [Y]
né le 21 Mars 1976 à [Localité 8] (PYRENEES-ATLANTIQUES)
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

M. [V] [C]
né le 07 Mars 1978 à [Localité 6] (MAROC)
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection

Greffière : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 18 juin 2024
Date du Délibéré : 17 septembre 2024

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 juin 2015, la SA FDI HABITAT a donné à bail à M.[V] [C] et Mme [J] [Y] un logement à usage d'habitation situé à [Localité 7], [Adresse 5], moyennant paiement d’un loyer de 713,27 euros et d’une provision sur charges de 41,98 euros.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, la SA FDI HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 24 novembre 2023.

La SA FDI HABITAT a fait citer M.[V] [C] et Mme [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 28 mars 2024, en vue de constater la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 ; d’ordonner l’expulsion de M.[V] [C] et Mme [J] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; de condamner solidairement M.[V] [C] et Mme [J] [Y] au paiement de la somme de 3 049,77 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 29 février 2024 portant intérêts légaux à compter du 5 janvier 2024 ; de la condamner également in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 755,25 euros du jour de la résiliation jusqu’à la date de libération effective du logement. Elle demande la condamnation solidaire de M.[V] [C] et Mme [J] [Y] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 18 juin 2024, la SA FDI HABITAT comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation.

M.[V] [C] et Mme [J] [Y], régulièrement cités, ne comparaissent pas.

MOTIFS DE LA DECISION

- sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Il résulte de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard le29 mars 2024, conformément aux dispositions sus-visées ; il est justifié de l’information délivrée à la CAF du Gard de la situation d’impayés le 19 novembre 2021, cette formalité valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’action de la SA FDI HABITAT sera donc jugée recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n'a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d'un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié à M.[V] [C] et Mme [J] [Y] le 24 novembre 2023 pour la somme en principal de 2 205,21 euros.

Il résulte des décomptes établis par le bailleur que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

La clause résolutoire sera donc réputée acquise.

L’expulsion de M.[V] [C] et Mme [J] [Y] sera en conséquence ordonnée sans délais.

- sur l'arriéré des loyers et charges impayés et les indemnités d'occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, il résulte du décompte de la dette locative, que M.[V] [C] et Mme [J] [Y] sont débiteurs de la somme de 2 823,03 euros, correspondant à la dette locative arrêtée à la date de résiliation du bail le 24 janvier 2024.

M.[V] [C] et Mme [J] [Y], non comparants, ne rapportent pas la preuve de leur libération.

Ils seront en conséquence solidairement condamnés à verser à la SA FDI HABITAT la somme de 2 823,03 euros au titre des loyers et charges locatives impayés au 24 janvier 2024, portant intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 2 205,21 euros et pour le surplus à compter du 28 mars 2024, date de l’introduction de l’instance.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum M.[V] [C] et Mme [J] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 755,25 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au départ effectif de M.[V] [C] et Mme [J] [Y], matérialisé par la remise des clés.

- sur la demande de dommages et intérêts

La SA FDI HABITAT invoque la résistance abusive des défendeurs sans toutefois justifier d’un préjudice distinct de l’obligation qui lui a été faite d’ester en justice.

La demande présentée à ce titre sera rejetée.

- sur les frais irrépétibles et les dépens

M.[V] [C] et Mme [J] [Y], succombant au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la SA FDI HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum M.[V] [C] et Mme [J] [Y] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS