TJ Nîmes, 17 sept. 2024, RG 24/00651

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Minute N°

N° RG 24/00651 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KPSF

Société ACTION LOGEMENT

C/

[V] [Z]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICE
RCS N° 824 541 148
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par l'AARPI SEBELLINI SCHNEIDER Associés, avocat au barreau de Nimes

DEFENDEUR

M. [V] [Z]
né le 07 Août 2000 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection

Greffière : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 18 juin 2024
Date du Délibéré : 17 septembre 2024

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS :

Par acte du 18 février 2023, Monsieur [G] [O] a donné à bail à Monsieur [V] [Z] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 400 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Une garantie des loyers impayés a été conclue par le bailleur avec la société Action Logement Services.

Par acte du 08 avril 2024, la société Action Logement Services a fait citer Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Nîmes.

Elle sollicite à titre principal que soit constatée la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et ordonnée son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique. Subsidiairement, elle sollicite que soit ordonnée la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Elle demande la condamnation de Monsieur [V] [Z] au paiement de la somme de 1840 euros, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 septembre 2023 sur la somme de 1 380 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation. Elle sollicite la condamnation de Monsieur [V] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à libération définitive des lieux.

Elle demande la condamnation de Monsieur [V] [Z] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 18 juin 2024, la société Action Logement Services comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation et actualise à l’audience le montant de la dette locative à la somme de 1 840 euros. Elle ne conteste pas la reprise des paiements par son locataire depuis le mois d'octobre 2023 et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [V] [Z], régulièrement cité, comparaît en personne. Il indique avoir repris le règlement des loyers depuis le mois d’octobre 2023 sans aucun incident de paiement. Il sollicite à ce titre, l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION :

- sur la recevabilité des demandes

Selon les articles 1249 et suivants du Code civil, le paiement avec subrogation, s'il a pour effet d'éteindre la créance à l'égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachent à cette créance immédiatement avant le paiement.

La juridiction compétente pour connaître d'un recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l'action principale du subrogeant.

En l'espèce, il ressort de la quittance subrogative du 12 septembre 2023 que la somme totale de 1840 euros a été réglée au bailleur en exécution de l'engagement de caution au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues pour la période du 1er juin 2023 au 1er septembre 2023.

La société Action Logement Services est donc subrogée conventionnellement dans les droits du bailleur.

La subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en constat d'acquisition de la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Gard le 09 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 septembre 2023.

La société Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre du locataire son action en résolution du bail et ses demandes seront jugées recevables.

- sur les demandes principales

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu disposer initialement contre son créancier originaire.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n'a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d'un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 14 septembre 2023 par la société subrogée pour la somme en principal de 1 380 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2023.

sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L'article 24 VI dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, et lorsque la commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité, accorde des délais jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du Code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement ouvrant une procédure de liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

L’article VII dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il résulte du compte locatif arrêté à la date de l’audience, que le paiement des loyers demeure régulier depuis le mois d'octobre 2023, de sorte que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

sur l'arriéré des loyers et charges impayés
Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé. On ne peut attribuer au subrogé plus qu'il n'a payé.

En l'espèce, la société Action Logement Services démontre qu'elle a payé la somme de 1840 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 novembre 2023, date de résiliation du bail.

Monsieur [V] [Z] ne rapporte pas à l'audience, la preuve de sa libération.

Il sera en conséquence condamné à verser à la société Action Logement Services la somme de 1840 euros portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 septembre 2023 sur la somme de 1380 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'une part justifiera la condamnation de Monsieur [V] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et des charges jusqu'au paiement effectif du locataire matérialisé par la remise des clés. S'agissant d'une indemnité d'origine quasi-délictuelle, le mécanisme de l'indexation stipulé au contrat de bail résilié ne saurait s'appliquer.

- sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure et sera condamné à payer à la caution la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :